1、 深圳市振业（集团）股份有限公司 2017 年年度报告年年度报告 2018 年年 03 月月 1 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。和完整性承担个别及连带责任。公司负责人赵宏伟、主管会计工作负责人朱新宏、财务总监于冰、分管会计公司负责人赵宏伟、主管会计工作负责人朱新宏、财务总监于冰
2、、分管会计工作负责人及会计机构负责人方东红声明：保证年度报告中财务报告的真实、工作负责人及会计机构负责人方东红声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。准确、完整。公司全体董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。公司全体董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。承诺，在此提请广大投资者注意
3、投资风险。公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第四公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。节经营情况讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第3号上市公司从事房地号上市公司从事房地产业务的披露要求。产业务的披露要求。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2017 年公司总股本为基年公司总股本为基数，向全体股东每数，向全体股东每 10 股派发现金股利股
4、派发现金股利 1.81 元（含税），不送红股，不以公积金元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。转增股本。2 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 远致投资公司 指 深圳市远致投资有限公司 深圳地铁、深圳市地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司 元、万元 指 人民币元、万元 深圳市振业（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.1
5、 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.8 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.9 第五节第五节 重要事项重要事项.22 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.34 第七节第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.39 第八节第八节 公司治理公司治理.46 第九节第九节 财务报告财务报告.52 第十节第十节 备查文件目录备查文件目录.153 深圳市振业（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公
6、司信息一、公司信息 股票简称 深振业 股票代码 000006 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司 公司的中文简称 深振业、振业集团 公司的外文名称（如有）SHENZHEN ZHENYE（GROUP）CO.,LTD.公司法定代表人 赵宏伟 注册地址 深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层 注册地址的邮政编码 518008 办公地址 深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层 办公地址的邮政编码 518008 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证
7、券事务代表 姓名 杜汛 罗丽芬 联系地址 深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 12 楼董秘办公室 深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 16 楼董事会办公室 电话（0755）25863381（0755）25863061 传真（0755）25863012（0755）25863012 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 中国证券报、上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 深圳市振业（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 5 四、注册变更情况四、注册变更
8、情况 组织机构代码 91440300618831041G 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更 历次控股股东的变更情况（如有）2005 年 10 月公司原控股股东深圳市建设投资控股公司所持有的国家股71,068,475 股无偿划转到深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，公司控股股东变更为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 深圳市深南大道 7028 号时代科技大厦八楼西面 签字会计师姓名 田景亮、陈美婷 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不
9、适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2017 年 2016 年 本年比上年增减 2015 年 营业收入（元）2,959,450,243.71 3,358,826,445.85-11.89%3,654,309,497.23 归属于上市公司股东的净利润（元）805,636,364.61 778,580,909.98 3.47%416,752,839.52 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）804,464,907.17 76
10、4,870,782.99 5.18%417,663,446.03 经营活动产生的现金流量净额（元）706,881,307.64 1,708,425,723.10-58.62%-303,662,562.85 基本每股收益（元/股）0.5968 0.5767 3.47%0.3087 稀释每股收益（元/股）0.5968 0.5767 3.47%0.3087 加权平均净资产收益率 15.24%16.56%-1.32%9.77%2017 年末 2016 年末 本年末比上年末增减 2015 年末 总资产（元）13,139,931,309.25 13,170,385,529.96-0.23%12,703,5
11、04,209.26 归属于上市公司股东的净资产（元）5,567,774,926.91 5,005,137,670.58 11.24%4,393,080,213.27 深圳市振业（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 6 截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）1,349,995,046.00 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）0.5968 是否存在公司债 是 否 公司是否存在最近两年连续亏损的情形 是 否 不适用 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异
12、情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元
13、 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,167,907,487.84 701,690,422.63 449,663,071.56 640,189,261.68 归属于上市公司股东的净利润 103,858,804.96 145,747,658.67 89,530,349.27 466,499,551.71 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 104,737,911.22 144,902,831.79 89,789,541.28 465,034,622.88 经营活动产生的现金流量净额 32,610,957.20 766,856,920.18 279,189,608.48
14、-371,776,178.22 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 深圳市振业（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 7 单位：元 项目 2017 年金额 2016 年金额 2015 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-139,090.08-7,500.19-47,698.56 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）312,400.00 422,400.00 2,076,250.00
15、 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 5,151,957.81 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 3,185,431.88 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-1,785,949.94 13,265,179.49-1,012,260.25 减：所得税影响额 393,197.96 5,093,567.40 1,573,717.80 少数股东权益影响额（税后）8,136.46 28,342.72 353,179.90 合计 1,171,457.44 1
16、3,710,126.99-910,606.51-对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳市振业（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 8 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊
17、行业的披露要求 是 否 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求。公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深汕合作区等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发面积数百万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、
18、完善的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强国企资源整合，积极寻求系统内项目合作机会，通过与深圳市地铁集团合作开发横岗车辆段项目，实现了优势互补。公司紧跟政府的发展战略，与多地政府紧密合作，积极探索城市更新、保障房建设等房地产开发模式，力争实现项目获取方式的多元化。报告期内，公司响应国家住房租赁政策，筹建房屋租赁运营管理公司，旨在将公司打造为集住房、商业物业资产经营及相关地产金融业务于一体的综合性平台，满足客户多样化的居住生活需求。通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营
19、模式和管控模式，公司未来将继续关注行业发展动向和国资国企改革动向，争取以改革为契机，进一步积聚发展资源，激发企业活力，实现快速发展。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 应收账款 33.29%，主要系本报告期部分租户未及时缴纳租金所致。其他流动资产 181.22%，主要系本报告期购买理财产品所致。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力三、核心竞争力 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求。公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业
20、链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。深圳市振业（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求（一）公司经营与管理情况回顾 2017年，国家坚持“房住不炒”调控基调，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，限购限贷限售限价政策日趋严格，行业集中度持续提升，龙头企业加速领跑、中型企业
21、进退分化，兼并重组和转型发展成为重要趋势。一年来，公司在新一届领导班子带领下，转变思路，迎难而上，取得了较好的经营业绩。全年实现合同销售收入19.50亿元（不含地铁合作项目合同销售收入3.78亿元），资金回笼27.86亿元；全年新开工项目面积15.84万平米，竣工25.11万平米，在建项目面积92.98万平米；全年实现营业收入29.59亿元，利润总额9.60亿元，归属于母公司股东的净利润8.06亿元，加权平均净资产收益率为15.24%；截至2017年12月31日，公司总资产131.40亿元、归属于上市公司股东的净资产55.68亿元，资产负债率为56.56%，处于安全可控范围内。主要工作情况如下
22、：1、科学谋划，与时俱进，明确战略发展方向 2017年3月，公司顺利完成董监高换届工作，新一届领导班子科学研判形势，认真分析公司的优势与不足，以“做强、做优、做大”为目标，结合国企改革方向和行业最新发展趋势，制定了振业集团改革发展方案，明确了“坚持房地产主业不动摇，坚持国企特色不动摇；以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼；辅以长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升四大保障体系”的“2124”战略，为公司的二次腾飞描绘了宏伟蓝图。2、价值导向，重点突破，经营工作稳中有升 营销工作方面，面对空前严厉的房地产调控形势，公司管理层多次深入一线开展调研，科学研判政策走向，积极调整营销
23、策略，确定了价值营销的工作思路，全年累计实现合同销售面积19.50万平方米，合同销售金额19.50亿元（不含地铁合作项目）；资产经营方面，通过引入深圳国招平台公开招租，全年实现资产经营收入10,396万元，较上年增长11.20%，并筹备成立了住房租赁公司，布局住房租赁业务；项目建设方面，全年新开工项目面积15.84万平米，竣工25.11万平米，在建项目面积92.98万平米，项目进度一级节点达成率较上年提升11个百分点，项目质量第三方实测实量合格率稳中有升，安全管理平稳有序。3、拓宽渠道，全力出击，积极争取项目资源 面对项目获取方式多元化的趋势，公司在传统“招拍挂”方式基础上，积极探索政企合作、
24、国企合作、股权合作、城市更新、代建、资产并购等各种模式，竭尽全力寻找优质项目和延伸产业链，深度跟进合作项目、招拍挂项目近百项，除成功竞得南宁吴圩镇地块外，公司还与西安灞桥区政府、灞河新区管委会就洪庆新城军民融合产业园配套提升改造项目签订了战略合作协议，与美国华平、科特勒咨询、中核华泰建设、深圳建总院、北京银行等产业链上下游知名公司建立起战略合作关系，完善了公司的立体开发体系，拓宽了项目获取思路和渠道。4、创新机制，完善制度，全面提升管理水平 一是大刀阔斧推进招标模式改革。实施“阳光招采”，引入第三方招标代理机构，利用“振业阳光招采”微信公众号和自主研发的电子招标平台，全面实现招标信息公开化、招
25、标过程信息化，持续完善评标规则，广泛开展大数据运用，实现“优中选低”，显著降低开发成本。二是结合监管政策调整和公司实际修订公司章程系列文件，夯实法人治理基础，提高了公司规范运作水平，公司信息披露连续五年获得深交所A级评级。三是建立了能高能低的薪酬机制，制定实施董事会特别奖励基金管理办法，积极探索项目风险抵押金、项目跟投机制和超额收益分享机制，激发员工干事创业的积极性和主动性。四是出台改革创新容错制度，鼓励员工在企业发展过程中大胆工作、放手创新，为突破公司发展瓶颈创造了良好环境。5、投身公益，精准扶贫，积极履行社会责任 公司安排工作队常驻龙川县四都镇新四村开展“精准扶贫、精准脱贫”工作，累计投入
26、帮扶资金237万元，稳步推进村内道路桥梁、文体广场、公共文化服务中心、卫生站等公共基础设施建设。同时，快速推进产业扶贫，建设了农业科技示范园，带领当地村民开展豪猪家禽养殖和百香果种植，发展精准户社员181名，并完成了深圳宝安（龙川）产业转移园50万元的参股投资，建设了新四村电子商务服务站，组织了六期农业技术培训，培训人数230人次。公司扶贫深圳市振业（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 10 工作在龙川县扶贫考核中得分99.9分，位列全县第5名，赢得了当地群众的口碑，在社会上树立了负责任、有担当的良好企业形象。（二）报告期内，公司房地产开发与销售工作进展顺利，具体项目进展情况如下表：项目
27、名称 占地面积（万）规划建筑面积（万）可售面积（万）项目现状 开工时间 竣工时间 商业 住宅 总计 锦荟 PARK 2、3、9、10 栋 11.12 8.93 8.54 8.54 竣工在售 2015.07 2016.12 48 栋及 B 地块 9.34 9.09 9.09 竣工在售 2015.07 2017.08 集中商业以及 1 栋B、C、D、E 座 14.82 4.66 4.91 9.57 在建 2015.07 2018.05 1 栋 A 座：商务公寓 4.1 4.1 在建 2015.08 2018.09 振业时代花园（原深汕振业荣耀华府）8.67 27.33 0.45 20.93 21.
28、38 在建 2017.06 2019.10 惠阳振业城二期 Q 组团 3.40 12.25 0.21 8.98 9.19 在建在售 2015.07 2018.07 剩余组团 15.14 53.41 前期筹备 惠阳振业城 F1 组团 5.80 前期筹备 惠阳象岭村项目 7.71 前期筹备 东莞松湖雅苑 5.85 10.97 0.40 8.13 8.53 竣工在售 2014.09 2016.10 广州天颂花园 2.85 16.68 0.35 10.6 10.95 在建 2016.03 2018.10 西安振业泊墅二期 A 组团 8.95 22.11 1.85 10.82 12.67 竣工在售 20
29、13.03 2014.09 B 组团 19.53 0.28 17.69 17.97 竣工在售 2014.03 2015.11 西安振业泊岸 7.06 19.32 0.99 12.85 13.84 部分竣工 2016.04 2017.09（11#-15#洋房）2018.06（5#-10#洋房）2019.12（1#-3#高层）长沙振业城二期 西组团 11.24 16.19 0.61 11.37 11.98 竣工在售 2015.03 2016.11 东组团 6.43 0.34 6.08 6.42 在建、在售 2015.11 2018.04 别 墅 2.80 2.4 2.4 前期筹备 长沙振业城三期
30、A 组团 7.05 9.93 0.67 6.88 7.55 在建 2017.07 2019.10 B 组团 11.16 前期筹备 2018.07 2020.08 C 组团 5.05 前期筹备 2018.07 2020.08 长沙振业城四期及剩余组团 9.23 28.32 前期筹备 广西振业尚府 1.26 9.46 0.75 6.17 6.92 竣工在售 2014.11 2016.10 广西振业邕江雅苑 1.34 5.56 0.20 3.79 3.99 在建、在售 2016.08 2018.01 广西振业吴圩项目（暂用名）3.76 前期筹备 深圳市振业（集团）股份有限公司 2017 年年度报告
31、11 注：1、2017 年 12 月 28 日，下属子公司广西振业房地产开发有限公司以竞拍方式竞得南宁市 GC2017-108 地块土地使用权，占地面积 37,639.18 平方米，成交总价 9,597.99 万元。2、本公司与深圳市地铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业（项目推广名：锦荟 Park）位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区。根据约定，项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续，本公司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式：本公司向深圳地铁支付 86,636.84 万元，获得住宅、商务公寓和配套物业 70%的投资、开发、收益权，而商业物业
32、及车位由深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有（详情参见公司于 2013 年 11 月 28 日在中国证券报、上海证券报、证券时报和巨潮资讯网的公开披露公告）。报告期内，该项目实现合同销售面积 10,003.68 平方米，合同销售金额 3.78 亿元，其中 48 栋于 2017 年12 月 28 日入伙，我公司已确定相应投资收益。二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 具体情况详见“第四节 经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2017 年 2016 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比
33、重 营业收入合计 2,959,450,243.71 100%3,358,826,445.85 100%-11.89%分行业 房地产 2,959,450,243.71 100.00%3,358,826,445.85 100.00%-11.89%分产品 房产销售 2,873,911,654.26 97.11%3,275,496,052.82 97.52%-12.26%房产租赁 85,538,589.45 2.89%83,330,393.03 2.48%2.65%分地区 天津市 1,547,003,502.98 52.27%375,303,584.41 11.17%312.20%陕西省 647,48
34、9,677.75 21.88%540,269,572.57 16.09%19.85%广东省 388,958,384.90 13.14%1,331,991,522.43 39.66%-70.80%湖南省 246,407,638.78 8.33%700,704,305.01 20.86%-64.83%广西自治区 129,591,039.30 4.38%410,557,461.43 12.22%-68.44%（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 否 天津启春里 4.1
35、2 13.06 1.04 8.47 9.50 竣工在售 2014.12 2016.12 天津铂雅轩 2.86 9.71 7.01 7.01 部分竣工 2015.08 2017.10 深圳市振业（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 12 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求。单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛 利率比上 年同期增减 分行业 房地产 2,959,450,243.71 2,080,065,386.56 29.71%-11.89%-12.62%0.58%分产品 房产销售 2,873
36、,911,654.26 2,017,240,178.60 29.81%-12.26%-13.12%0.70%房产租赁 85,538,589.45 62,825,207.96 26.55%2.65%7.09%-3.05%分地区 广东省 388,958,384.90 233,259,564.87 40.03%-70.80%-75.27%10.85%陕西省 647,489,677.75 408,498,711.59 36.91%19.85%20.34%-0.26%天津市 1,547,003,502.98 1,223,846,385.33 20.89%312.20%305.69%1.27%公司主营业务
37、数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物收入大于劳务）公司实物收入大于劳务 是 否 行业分类 项目 单位 2017 年 2016 年 同比增减 房地产 营业收入 元 2,959,450,243.71 3,358,826,445.85-11.89%存货 元 6,980,027,894.39 7,700,201,149.60-9.35%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本
38、构成）营业成本构成 行业和产品分类 单位：元 行业分类 2017 年 2016 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产 2,080,065,386.56 100.00%2,380,532,052.71 100.00%-12.62%单位：元 产品分类 2017 年 2016 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房产销售 2,017,240,178.60 96.98%2,321,866,703.79 97.54%-13.12%房产租赁 62,825,207.96 3.02%58,665,348.92 2.46%7.09%深圳市振业（集团）股份有限公司
39、 2017 年年度报告 13 （6）报告期内合并范围是否发生变动）报告期内合并范围是否发生变动 是 否 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）40,929,311.30 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.38%前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00 公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例 1 深圳市午越物业管理有限公司 9,
40、830,217.21 0.33%2 自然人 9,760,448.00 0.33%3 自然人 8,328,408.00 0.28%4 广西岭南兄弟健康产业投资有限公司 6,586,705.71 0.22%5 自然人 6,423,532.38 0.22%合计-40,929,311.30 1.38%主要客户其他情况说明 适用 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）318,961,084.75 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 24.59%前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00 公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元）占年度采购总额比
41、例 1 中国建筑第二工程局有限公司 126,639,000.00 9.76%2 中建远南集团有限公司 70,450,000.00 5.43%3 广西建工集团第二建筑工程有限责任公司 49,546,084.75 3.82%4 深圳市第一建筑工程有限公司 39,046,000.00 3.01%5 陕西建工集团总公司 33,280,000.00 2.57%合计-318,961,084.75 24.59%主要供应商其他情况说明 适用 不适用 深圳市振业（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 14 3、费用、费用 单位：元 2017 年 2016 年 同比增减 重大变动说明 销售费用 48,966,
42、215.86 70,816,700.94-30.85%主要系本年大部分为尾盘项目，广告推广费、代理费减少所致 管理费用 107,270,399.26 68,807,168.84 55.90%主要系本年职工薪酬水平提高所致 财务费用 112,874,725.71 152,816,927.68-26.14%主要系本年利息支出减少所致 4、研发投入、研发投入 适用 不适用 5、现金流、现金流 单位：元 项目 2017 年 2016 年 同比增减 经营活动现金流入小计 2,840,526,966.24 4,298,637,648.83-33.92%经营活动现金流出小计 2,133,645,658.60
43、 2,590,211,925.73-17.63%经营活动产生的现金流量净额 706,881,307.64 1,708,425,723.10-58.62%投资活动现金流入小计 633,110,465.28 749,602,177.57-15.54%投资活动现金流出小计 131,792,257.24 143,761,160.66-8.33%投资活动产生的现金流量净额 501,318,208.04 605,841,016.91-17.25%筹资活动现金流入小计 477,298,905.60 1,324,558,450.02-63.97%筹资活动现金流出小计 1,447,021,923.17 2,66
44、8,058,096.29-45.76%筹资活动产生的现金流量净额-969,723,017.57 -1,343,499,646.27 27.82%现金及现金等价物净增加额 238,194,092.06 971,040,520.41-75.47%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 适用 不适用 1、经营活动现金流入 2017 年比上年减少 33.92%，主要原因系本年销售回款减少所致。2、经营活动产生的现金流量净额 2017 年比上年减少 58.62%，主要原因系本年销售回款减少、清缴项目土地增值税所致。3、筹资活动现金流入 2017 年比上年减少 63.97%，主要原因系本年借款数额减少
45、所致。4、筹资活动现金流出 2017 年比上年减少 45.76%，主要原因系本年偿还借款数额减少所致。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 主要原因系报告期实现的净利润受投资收益影响较大。深圳市振业（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 15 三、非主营业务分析三、非主营业务分析 适用 不适用 四、资产及负债状况四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况、资产构成重大变动情况 单位：元 2017 年末 2016 年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 货币资金 3,024,127,979.43 23.01%2
46、,908,094,489.68 22.08%0.93%不适用 应收账款 9,953,141.49 0.08%7,467,388.01 0.06%0.02%不适用 存货 6,980,027,894.39 53.12%7,700,201,149.60 58.47%-5.35%不适用 投资性房地产 1,166,421,484.36 8.88%1,180,301,220.23 8.96%-0.08%不适用 固定资产 2,928,689.07 0.02%2,841,290.68 0.02%0.00%不适用 长期借款 1,074,283,801.15 8.18%1,986,163,688.27 15.08
47、%-6.90%不适用 其他非流动资产 1,068,242,270.23 8.13%629,953,960.49 4.78%3.35%不适用 预收账款 1,422,419,881.78 10.83%1,692,606,313.50 12.85%-2.02%不适用 应付债券 0 0.00%1,497,774,352.61 11.37%-11.37%不适用 2、以公允价值计量的资产和负债、以公允价值计量的资产和负债 适用 不适用 3、截至报告期末资产权利受限情况、截至报告期末资产权利受限情况 具体情况详见公司 2017 年度财务报表附注“六、合并财务报表项目注释”之“42、所有权或使用权受限制的资产
48、”的内容。五、投资状况五、投资状况 1、总体情况、总体情况 适用 不适用 报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度 1,482,751,910.58 1,949,356,598.45-23.94%深圳市振业（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 16 2、报告期内获取的重大的股权投资情况、报告期内获取的重大的股权投资情况 适用 不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 适用 不适用 单位：元 项目名称 投资方式 是否为固定资产投资 投资项目涉及行业 本报告期投入金额 截至报告期末累计实际投入金额 资金来源 项目进度 截止报告期末累计实
49、现的收益 星海名城七期 直接 否 房地产 38,302,707.80 726,250,817.16 自筹+借款 竣工 1,231,609,483.14 振业城二-三期 直接 否 房地产 1,856,863.00 611,553,421.25 自筹+借款 竣工 1,137,215,516.00 振业城四-五期 直接 否 房地产 480,119.00 1,004,079,936.48 自筹+借款 竣工 2,249,417,014.48 振业城六-七期 直接 否 房地产 16,877,683.19 567,767,681.02 自筹+借款 竣工 1,085,407,553.56 振业峦山谷花园一期
50、直接 否 房地产 3,430,582.04 2,161,398,917.58 自筹+借款 竣工 2,218,356,728.00 振业峦山谷花园二期 直接 否 房地产 25,724,915.22 2,107,784,656.58 自筹+借款 竣工 3,446,760,062.14 东莞松湖雅苑项目 直接 否 房地产 24,785,999.58 653,713,280.64 自筹+借款 竣工 791,216,673.35 广州广钢新城项目 直接 否 房地产 171,859,439.32 2,459,109,135.50 自筹+借款 在建 0 惠阳振业城一期 直接 否 房地产 4,845,323.