1、中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 1 中粮地产（集团）股份有限公司 COFCO PROPERTY（GROUP）CO.,LTD.2012017 7 年年度报告 二一八年三月中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 2 致股东 有人说，2017 年可能是中国房地产行业的“小年”，在“房住不炒”的总基调下，政策端“限”字当头，限购限贷不放松，限售限价常态化，限商限签新出台，甚至早在年初就有分析师断言，2017 年的中国房地产势必进入下行周期，销售、回款、规模、利润等各项指标均将全面下滑。在这一年，如何进行存量破局与增量布局，如何活下去并且活得好，成为每个房企必须思考和面对
2、的问题。2017 年无疑又是中国的“大年”，历史新起点，气象再更新。党的十九大胜利召开，庄严宣告中国特色社会主义进入新时代。中国共产党带领中国人民用中国道路、中国理论、中国制度取得了举世瞩目的发展成就，“中国之治”再次向世界展现了强大的生命力，实现中华民族伟大复兴的“中国梦”召唤着每个国人奋进向前。“明者因时而变，知者随事而制”,就在这“大小之交”的“两重天”里，2017 年的房地产人交上了“困与破”，“降温中进取”的答卷:一方面，积极响应中央稳房价战略，有序布排，重点城市成交规模明显缩减，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落；另一方面，科学布局,产品为先，品牌房企土储面积持续攀升，商品房销售额首
3、次突破 13 万亿元，龙头房企的销售额从 3000 亿迈进 5000 亿也仅仅用了这一年的时间。“幸福都是奋斗出来的”,而“奋斗本身就是一种幸福。”对于中粮地产而言，过去的一年无疑是幸福的一年。在公司上下的通力奋斗下，中粮地产净利润再创新高，全年实现净利润 17.35 亿，同比增长 30.10%，归母净利润 9.45 亿,同比增 31.27%,盈利能力持续提升；同时，全年实现签约金额 261.59 亿，同比增 31.04%，为公司持续健康发展提供有力保障。在这一年，我们以谦卑之心怀忧患之思。面对激烈的行业竞争与巨变，我们寻求转型，探索以更优的业态组合与资产抵御行业风险，以期获得更好的回报。20
4、17 年，中粮地产在大 股东中粮集团“强地产”战略的指引下，打造专业化地产平台，启动对商业地产及城市综合体业务为核心的大悦城地产控股公司的重大资产重组，以期打造综合型、全业态的房地产专业化公司，争取在行业竞争中更主动、更灵活、更具话语权。中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 3 在这一年，我们以方寸之心蓄进取之志。面对强者恒强的行业格局，我们积极拓展，以更明确的区域战略与土地策略加速扩张，谋求长远发展。凭借对土地价值的深入研究与行业区域形势的研判，中粮地产积极进取，以环北京、环上海、环深圳的核心城市群为基础的“核心城市-中心城市-卫星城市”“3+X”区域布局得到很好的执行。公司全
5、年新增土地储备超过 300 万平米，同时首进重庆、厦门、佛山、绍兴等城市，进一步拓展了区域纵深，为后续发展积蓄了充足势能。在这一年，我们以匠人之心守创新之魂。面对瞬息万变的行业形势，我们开拓思路，主动拥抱行业变革。在业态模式上，我们在祥云小镇模式的基础上，继续探索“云小镇”模式，容健康、生态、旅游、居住等概念为一体；同时，结合自身物业及现有资产特点，在合适的产品中打造“双创”基地，为大众创业万众创新提供平台；在产品设计上，继续研究构建养老型社区，提供更丰富的养老服务；在模式探索上，以北京海淀永丰项目为试点，顺应“租售并举”发展潮流，积极探索长租公寓发展模式。如果 2017 年注定是变革之年，那
6、 2018 年必将是我们全面破局之年。面对这前所未有的新时代，面对短期内房地产调控的巨大压力,面对行业转型、优质房企竞争异常激烈的挑战,我们从未像今天这样战战兢兢、如履薄冰，但也依然踌躇满志、信心满满：我们的信心来源于对形势的判断，中国的城镇化发展水平与美国等发达国家还有很大差距，人口城镇化以及“二胎”政策释放的人口红利依然是支持房地产发展的长期因素；我们的信心来源于对国家政策的信心，十九大报告中再次明确指出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的长效机制，这将给予优质房企更为平稳健康的发展环境；我们的信心来源于自身的奋斗，明确的发展战略，合理的业态布局，优质的资产组合，灵活的产品策略，我
7、们在提升规模的同时，对产品同样精益求精，为消费者提供高质量的居住环境和满意的生活空间，是我们的“初心”，全心全意使客户、股东、员工价值最大化是我们的“使命”。当然，更重要的，我们的信心还来源于各位股东的支持，为股东创造价值是我们永恒的追求，股东的信任是我们不竭的动力源泉。愿我们的努力不负您的支持，奋斗路上，愿我们并肩作战、一路同行。中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 4 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 重重 要要 提提 示示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度
8、报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。全体全体董事均出席董事会审议年度报告。没有董事声明对本年度报告内容的真实性、准确董事均出席董事会审议年度报告。没有董事声明对本年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。性、完整性无法保证或存在异议。公司经董事会审议通过的公司经董事会审议通过的 20172017 年度利润分配及资本公积金转增股本预案：本公司拟以年度利润分配及资本公积金转增股本预案：本公司拟以20172017 年年 1212 月月 3131 日总股本日总
9、股本 1,813,731,5961,813,731,596 股为基数，向在本公司确定的股权登记日登记在册股为基数，向在本公司确定的股权登记日登记在册的全体股东每的全体股东每 1010 股派现金红利股派现金红利 0.550.55 元（含税），剩余未分配利润结转以后年度分配，本公元（含税），剩余未分配利润结转以后年度分配，本公司司 20172017 年度不进行资本公积金转增股本。上述利润分配预案尚待年度股东大会审议通过。年度不进行资本公积金转增股本。上述利润分配预案尚待年度股东大会审议通过。瑞华会计师事务所瑞华会计师事务所(特殊普通合伙特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留审计意见为本公司出具了标
10、准无保留审计意见的审计报告。公的审计报告。公司法定代表人周政、司法定代表人周政、主管会计工作负责人及主管会计工作负责人及会计机构负责人张建国会计机构负责人张建国声明声明：保证本年度报告中：保证本年度报告中财务报告真实、准确、完整。财务报告真实、准确、完整。本年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，本年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。敬请投资者注意投资风险。中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 5 目目 录录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.4 第二节第二节 公
11、司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.15 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.17 第五节第五节 重要事项重要事项.49 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.77 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.83 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.84 第九节第九节 公司治理公司治理.95 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.103 第十一节第十一节 财务报告财务报告.111 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.112 中粮地产（集团）股份有
12、限公司 2017 年年度报告 6 释释 义义 释义项释义项 指指 释义内容释义内容 国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局 深交所 指 深圳证券交易所 中粮集团 指 中粮集团有限公司 公司、我司、本公司、中粮地产 指 中粮地产（集团）股份有限公司 北京公司 指 中粮地产（北京）有限公司 深圳公司 指 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 成都公司 指 中粮地产成都有限公司 上海公司 指 中粮地产（上海）有限公司 南京公司 指 中粮地产南京有限公司 长沙公司 指 长沙中粮地产投资有限公司 上海南桥半岛、悦鹏半岛
13、 指 上海市奉贤区南桥新城项目 上海新场项目 指 上海市浦东新区新场旅游综合服务区 A10-01 地块 上海顾村项目 指 上海市宝山区顾村镇 N12-1101 单元 06-01 地块 沈阳中粮隆玺 指 原沈阳隆玺壹号项目 北京中粮瑞府 指 北京市朝阳区孙河乡西甸村 HIJ 地块 北京祥云小镇 指 北京祥云国际项目中的街区式商业部分 北京京西祥云 指 原北京稻田项目，北京市房山区长阳镇 02 街区 02-2-02、02-2-06 地块 北京阎村项目 指 北京市房山区阎村镇 04 街区 04-0005 等地块 北京中粮天恒天悦壹号 指 原北京南苑项目北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村 1404-65
14、7、659、1401-607北京海淀永丰项目 指 原北京永丰项目，北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0093、0097、0099、0108 地块二类居住及零售商业用地(挂牌编号：京土整储挂（海）2016020 号)北京孙河 N 地块项目 指 北京孙河西甸村 2902-86 地块 北京南苑槐新自住房地块 指 原北京南苑改造二期项目，北京南苑乡槐新改造二期 NY-016 等地块 成都中粮锦云 指 成都市成华区崔家店路 52 号地块 成都香颂丽都 指 成都市硕泰丽都项目 成都中粮鸿云 指 成都市锦江区攀成钢 2 号地块项目 成都中粮祥云里 指 原成都金牛项目，
15、成都市金牛区西华街道地块 南京中粮祥云 指 南京市江宁高新园鹏山路以南、知行路两侧地块 南京中粮鸿云坊 指 南京市麒麟生态科技创新园上坊地块 深圳中粮商务公园 指 原深圳市宝安 67 区中粮产业园项目 深圳 69 区创芯公园 指 原深圳市中粮 69 区工业园城市更新项目 深圳云景国际 指 光明新区公明创维城市更新项目 深圳祥云国际 指 深圳市龙岗区龙城街道办事处爱联社区 A1 区地块项目 深圳中粮天悦壹号（原名中粮紫指 深圳市宝安 22 区城市更新项目 深圳中粮凤凰里 指 深圳市宝安区福永鹏丽地块项目 中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 7 苏州中粮祥云国际 指 苏州市相城区元
16、和街道澄和路两侧、朝阳河南地块 苏州科技城项目 指 苏州市高新区苏地 2016WG82 号地块 苏州太仓项目 指 苏州市太仓市 WG2017-12-4 地块 天津北辰高峰路项目 指 天津市津北辰高（挂）2017-008 号地块 杭州良渚祥云项目 指 原杭州良渚项目，杭州市余政储出201649 号地块 佛山禅城华祥路 03 项目、04 项目 指 佛山市禅城区华祥路南侧、规划十六路西侧 TD2017(CC)XG0003 地块、佛山市禅城区华祥路南侧、规划十六路东侧 TD2017(CC)XG0004 地块 厦门环东海新城 07 地块 指 厦门市翔安区 13-06 片区环东海域新城内垵大道与西炉中路交
17、叉口西南侧（A 地块）成都成华珑悦锦云 指 成都市成华区龙潭街道办事处同仁社区 3 组、院山社区 5 组地块 重庆鸿云 指 重庆市九龙坡区大杨石组团 Q 分区 F3-2-4/02、F3-2-3/02、F3-2-2/02 号地块 沈阳中粮保利堂悦 指 沈阳市大东区 A01-06 号职业技术学院地块 苏州相城区元和街道项目 指 苏州市相城区元和街道御窑路西、黄蠡路两侧地块 绍兴市柯桥城区 R-15 地块 指 绍兴市柯桥城区华舍街道地块 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 报告期、本报告期 指 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日 中粮地产（集团）股份有
18、限公司 2017 年年度报告 8 重大风险提示重大风险提示 本公司在本报告的“经营情况讨论与分析”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对策略，敬请投资者关注相关内容。中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 9 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称股票简称 中粮地产 股票代码股票代码 000031 变更后的股票简称（如有）变更后的股票简称（如有）无 股票上市证券交易所股票上市证券交易所 深圳证券交易所深圳证券交易所 公司的中文名称公司的中文名称 中粮地产（集团）股份有限公司 公司的中文简称公司的中文简称 中粮地产 公司
19、的外文名称（如有）公司的外文名称（如有）COFCO PROPERTY(GROUP)CO.,LTD.公司的外文名称缩写（如有）公司的外文名称缩写（如有）COFCO PROPERTY 公司的法定代表人公司的法定代表人 周政 注册地址注册地址 深圳市宝安区新安街道 3 区龙井二路 3 号中粮地产集团中心第 1 层 101 室 注册地址的邮政编码注册地址的邮政编码 518101 办公地址办公地址 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层 办公地址的邮政编码办公地址的邮政编码 518048 公司网址公司网址 http:www.cofco- 电子信箱电子信箱 cofco- 二、联系人和联系
20、方式二、联系人和联系方式 董事会秘书董事会秘书 证券事务代表证券事务代表 姓名姓名 宋冰心 范步登 联系地址联系地址 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层 电话电话 86-755-23999288 86-755-23999288 传真传真 86-755-23999009 86-755-23999009 电子信箱电子信箱 cofco- cofco- 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名公司选定的信息披露媒体的名称称 中国证券报、证券时报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会
21、指登载年度报告的中国证监会指 中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 10 定网站的网址定网站的网址 公司年度报告备置地点公司年度报告备置地点 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码组织机构代码 914403001922471899 公司上市以来主营业务的变化公司上市以来主营业务的变化情况（如有）情况（如有）无变更 历次控股股东的变更情况（如历次控股股东的变更情况（如有）有）2004 年 12 月 31 日，公司原控股股东深圳市宝安区投资管理公司与中粮集团有限公司签订股权转让协议书，将其所持有的本公司 278,062
22、,500股国家股转让予中粮集团。转让完成后，中粮集团成为本公司控股股东。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙)会计师事务所办公地址会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 5-11 层 签字会计师姓名签字会计师姓名 雷波涛、马海霞 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 追溯调整或重述
23、原因：会计政策变更 会计差错更正 同一控制下企业合并 其他原因 20172017 年年 20162016 年年 本年比上本年比上年增减年增减 20152015 年年 调整前调整前 调整后调整后 调整后调整后 调整前调整前 调整后调整后 营业收入（元）营业收入（元）14,042,355,929.03 18,025,191,494.99 18,025,191,494.99-22.10%13,724,543,853.12 13,724,543,853.12 归属于上市公司股东的归属于上市公司股东的945,331,099.59 720,153,948.48 720,153,948.48 31.27%6
24、49,424,310.54 649,424,310.54 中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 11 净利润（元）净利润（元）归属于上市公司股东的归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净扣除非经常性损益的净利润（元）利润（元）843,078,929.33 504,465,280.75 504,465,280.75 67.12%32,010,178.04 32,010,178.04 经营活动产生的现金流经营活动产生的现金流量净额（元）量净额（元）1,717,795,388.77 6,837,598,651.59 5,913,897,935.25-70.95%-1,540,483,3
25、07.40-1,171,563,913.04 基本每股收益（元基本每股收益（元/股）股）0.52 0.40 0.40 30.00%0.36 0.36 稀释每股收益（元稀释每股收益（元/股）股）0.52 0.40 0.40 30.00%0.36 0.36 加权平均净资产收益率加权平均净资产收益率 15.44%11.61%11.61%增加 3.83个百分点 10.45%10.45%20172017 年末年末 20162016 年末年末 本年末比本年末比上年末增上年末增减减 20152015 年末年末 调整前调整前 调整后调整后 调整后调整后 调整前调整前 调整后调整后 总资产（元）总资产（元）75
26、,751,475,786.87 61,276,950,060.49 61,276,950,060.49 23.62%57,022,544,630.90 57,022,544,630.90 归属于上市公司股东的归属于上市公司股东的净资产（元）净资产（元）6,630,485,613.97 5,892,127,740.67 5,892,127,740.67 12.53%6,127,897,350.83 6,127,897,350.83 注：会计数据重述原因：根据中国证券监督管理委员会会计部要求，企业与关联方之间的资金拆借，通常情况下，如果双方明确约定了资金的使用期限和利息，双方应相应作为投资活动和筹
27、资活动产生的现金流量；如果关联方不收取利息且未约定资金的使用期限，企业应综合双方是否有业务合作、现金的收取和支付是否存在真实的交易等因素，分析判断交易实质上是投资还是融资行为，以对相关现金流量进行正确分类列报。因此，公司按照上述要求将关联企业之间的资金拆借从经营性活动重分类为投资活动和筹资活动，并重述 2016 年及 2015 年会计数据。截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）截止披露前一交易日的公司总股本（股）1,813,731,596 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）股）0.52 是否存在公司债 是 否 公司是否存
28、在最近两年连续亏损的情形 是 否 不适用 中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 12 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境
29、外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度第一季度 第二季度第二季度 第三季度第三季度 第四季度第四季度 营业收入营业收入 1,719,083,494.15 2,868,762,868.64 3,911,331,654.94 5,543,177,911.30 归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净利润 142,744,056.43 12,556,811.40 370,625,897.42 419,404
30、,334.34 归属于上市公司股东的扣除非归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润经常性损益的净利润 107,263,820.22-69,388,782.89 208,188,950.55 597,014,941.44 经营活动产生的现金流量净额经营活动产生的现金流量净额-4,120,675,858.53-1,209,960,321.14 1,808,845,229.90 5,239,586,338.54 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 主要为本年公司根据中国证券监督管理委员会会计部要求，企业与关联方之间的资金拆借，通常情况下，如
31、果双方明确约定了资金的使用期限和利息，双方应相应作为投资活动和筹资活动产生的现金流量；如果关联方不收取利息且未约定资金的使用期限，企业应综合双方是否有业务合作、现金的收取和支付是否存在真实的交易等因素，分析判断交易实质上是投资还是融资行为，以对相关现金流量进行正确分类列报。因此，公司按照上述要求将关联企业之间的资金拆借从经营性活动重分类为投资活动和筹资活动，并重述 2017 年季度会计数中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 13 据。九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目项目 20172017 年金额年金额 20162016 年金额年金
32、额 20152015 年金额年金额 说明说明 非流动资产处置损益（包括已计提非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）资产减值准备的冲销部分）144,621,903.67 9,507,997.02 -8,398,499.05 主要为金帝项目剥离非主营业务，出售部分存货、固定资产、无形资产等 越权审批或无正式批准文件的税收越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免返还、减免 计入当期损益的政府补助（与企业计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）定额或定量享受的政府补助除外）2,743,174.04 3,50
33、5,605.33 9,515,000.00 计入当期损益的对非金融企业收取计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费的资金占用费 114,887,219.31 23,535,744.61 企业取得子公司、联营企业及合营企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益价值产生的收益 非货币性资产交换损益非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备而计提的各项资产减
34、值准备 债务重组损益债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益期初至合并日的当期净损益 89,440,768.60 与公司正常经营业务无关的或有事与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允资产
35、、交易性金融负债产生的公允 787,848,316.19 中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 14 价值变动损益，以及处置交易性金价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值单独进行减值测试的应收款项减值准备转回准备转回 8,040,258.28 13,936,405.30 18,844.90 对外委托贷款取得的损益对外委托贷款取得的损益 40,161,909.25 采用公允价值模式进行后续计量的采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生
36、的投资性房地产公允价值变动产生的损益损益 根据税收、会计等法律、法规的要根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响期损益的影响 受托经营取得的托管费收入受托经营取得的托管费收入 1,000,000.00 500,000.00 2,750,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入除上述各项之外的其他营业外收入和支出和支出 593,784.02 8,013,245.54 21,597,015.34 其他符合非经常性损益定义的损益其他符合非经常性损益定义的损益项目项目 减：所得税影响额减：所得税影响额 38,636,334.61 41,
37、179,389.26 208,655,218.47 少数股东权益影响额（税后）少数股东权益影响额（税后）16,110,615.14 23,085,093.36 10,797,071.02 合计合计 102,252,170.26 215,688,667.73 617,414,132.50-对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目。项 目 涉及金额 原因 对外委托贷款取得的损益及子公司收取股东或公司收取参股子公司往来款资金占用费 55
38、3,566,078.36 公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是子公司收取股东或公司收取参股公司往来款的资金占用费，对外委托贷款取得的损益是公司通过金融机构对外贷款取得的损益，公司以前年度认定这两项业务具有特殊性和偶发性，将其界定为非经常性损益项目，公司现在判断这两项业务与公司正常生产经营业务直接相关，且在未来期间持续发生，不再具有特殊性和偶发性的特点，本年不再界定为非经常性损益项目。中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 15 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司从事的主要业务包括：房地产开发、经营、
39、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态以住宅为主，公司立足环北京、环上海、环深圳三大核心城市群，重点关注以长江中游城市群、成渝城市群、一带一路沿线为主的中心城市及高潜力城市，主要产品为壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列等住宅产品。经过多年发展，依托中粮集团的品牌优势、资源优势，以及自身的优良品质和完善服务，公司积累了良好的市场知名度和品牌美誉度。2017 年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”这一思想指引下，房地产行业调控力度持续加大，限购限贷限售叠加，土地市场政策收紧，市场外部压力持续加大。面对市场的激烈竞争，公司明确“优化系统，提质增效，创新变革，强化执行”的年度经营方针，扎实推进各
40、项业务。全年实现签约金额 261.59 亿元，营业收入 140.42 亿元，利润总额 23.95 亿元，净利润实现 17.35 亿元。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产主要资产 重大变化说明重大变化说明 预付款项预付款项 本年末 164,903,015.80 元，较年初增加 129.50%，主要是本年在建开发项目预付工程款增加 应收利息应收利息 本年末 3,041,701.17 元，较年初减少 96.50%，主要是本年收回参股子公司委托贷款利息 其他应收款其他应收款 本年末 18,098,774,000.10 元，较年初增
41、加 167.83%，主要是本年增加参股子公司往来款及拍地保证金 其他流动资产其他流动资产 本年末 1,856,214,918.77 元，较年初增加 59.60%，主要为本年预交增值税、企业所得税、土地增值税等增加 长期股权投资长期股权投资 本年末 3,363,881,512.70 元，较年初增加 64.46%，主要为本年新增参股子公司投资额增加 长期待摊费用长期待摊费用 本年末 22,111,371.05 元，较年初增加 63.30%，主要为本年新增北京瑞府项目变电站投资建设成本 中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 16 递延所得税资产递延所得税资产 本年末 1,068,552
42、,465.05 元，较年初增加 54.68%，主要为土地增值税、资产减值准备等可抵扣暂时性差异增加 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司坚持战略引领，以品牌住宅为核心业务，持续打造竞争优势，整合创新能力、多元化的土地获取能力，以及良好的品牌美誉度和影响力是公司的核心竞争力所在。1 1、整合创新能力、整合创新能力 随着中国宏观经济增速进入换挡期、经济结构进入优化期，增长动力进入转换期，房地产行业转型升级、服务于人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发商向城市运营商、服务商延伸，从传统的住宅开发向长租公寓、产业
43、地产、养老地产等新产品、新业态探索。行业的发展对房企的整合创新能力提出了新的、更高的要求。公司在巩固现有业务的基础上，结合绿色、科技、环保、健康等新理念、新技术，不断提升产品力。同时考虑国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等，积极探索产业地产、长租公寓等新业务。2 2、多元化的土地获、多元化的土地获取能力取能力 公司充分挖掘区域价值、地块价值，广开合作渠道，实现“快拿地、巧拿地、拿好地”。一方面，公开市场与非公开市场并重，加大合作力度，增加项目获取的成功率；另一方面，充分盘活内外部资源，更新存量土地，争取投资回报最大化。在资源有限的条件下，最大化的获取土地储备，为公司未来发展奠定基础。3
44、3、良好的品牌美誉度和影响力、良好的品牌美誉度和影响力 公司依托中粮集团良好的品牌形象和声誉，对消费者、合作伙伴、供应商、政府机构等均有较强的吸引力。公司不断提升工程质量，传递“健康、安全、智能、绿色”的品牌理念，持续提升产品力，塑造良好的品牌美誉度，实现较好的产品溢价能力。中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 17 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述（一）（一）报告期市场环境分析报告期市场环境分析1 2017 年，在多重政策压力下，房地产市场仍然延续上年增长惯性，再创历史新高。2017年全国商品房销售面积首破 16 亿平方米，达 169,408
45、 万平方米，比上年增长 7.7%；商品房销售额也首次突破 13 万亿元，达 133,701 亿元，增长 13.7%。在商品房销售创新高的背后，是全国百强房企凭借品牌、城市布局以及投资能力优势，销售业绩取得大幅增长。公司已进入的重点城市房地产市场情况基本稳定，2017 年重点城市房地产市场成交及库存去化情况如下：城市城市 20172017 年年商品房商品房总成交面积总成交面积 （万平方米）（万平方米）同比增减同比增减 20172017 年年商品商品房房成交均价成交均价 （元（元/平米）平米）同比增减同比增减 截至截至 20172017 年年 1212 月月 3131日商品日商品住宅住宅可售面积可
46、售面积 （万平方米）（万平方米）较上月末较上月末环环比增减比增减 北京北京 979.72 3.28%31,018.71 7.97%646.59 0.41%上海上海 1,843.05-16.05%24,423.16-2.79%487.15-26.31%深圳深圳 412.88-0.90%54,423.74 9.48%338.59 7.55%天津天津 1,400.58-36.92%15,583.76 16.26%1,167.79 2.62%苏州苏州 747.96-11.86%19,515.47 11.08%454.45-1.51%沈阳沈阳 1,940.60 7.31 7,737.00 10.64%2
47、,152.53-18.79%杭州杭州 640.48-21.62%28,617.00 22.07%115.79-45.50%南京南京2 2 856.9-39.14%25,201.00 23.67%297.64-2.20%2017 年以来，房地产行业进入新一轮调控周期，力度持续加大。市场预期在一定程度上转变，投机需求受到明显抑制。十九大再次强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”主基调，长效机制加快建设，市场价格整体趋稳。从各级城市来看，一线城市价格涨幅低位运行；热点二线城市限售不断升级，市场明显降温，部分价格水平偏低、政策相对温和的二线城市价格涨幅明显；三、四线城市受棚改货币化政策带动，涨幅最为
48、突出。1 本部分内容所涉及数据来自国家统计局和中指数据库。2 南京的商品房成交均价和同比增减数据采用商品住宅数据。中粮地产（集团）股份有限公司 2017 年年度报告 18 (二二)报告期公司经营回顾报告期公司经营回顾 1 1、管理回顾、管理回顾 2017 年，中粮地产以“优化系统、提质增效、创新变革、强化执行”十六字经营方针为指导，提升系统力与专业力，加快规模发展，降本增效，公司业绩在 2017 年实现了新的突破。（一一）狠抓狠抓营销营销，20172017 再创佳绩再创佳绩 2017 年，公司狠抓“快定位、快设计、快报建、快开工、快开盘、快回款、快结算”，提升开盘去化率。同时，积极推动商办整售
49、，整体盈利水平有较明显提升。公司重点关注两年以上库龄的项目，通过降低长期库存占比，逐步实现了库存结构的优化；同时新开盘项目保去化率，明确将新开盘项目去化率纳入业绩考核。（二二）规模发展，规模发展，土地储备取得突破土地储备取得突破 2017 年，公司全面加大土地储备获取力度，面对新形势下土地资源稀缺性及土拍市场政策收紧的局面，公司创新思考，充分挖掘区域价值、地块价值，加快高举高打“拿好地”，采取并购方式“巧拿地”，广开合作渠道“多拿地”，快速增加土地储备；同时借助产业地产“大规模拿地”，积极探索存量用地更新“低成本拿地”，稳步获取土地资源。全年新增23 个项目，计容建筑面积合计 349.58 万
50、平方米。有效拓展了全国城市布局向纵深发展，全年新开拓城市达到 4 个。（三（三）纲目并举，进一步纲目并举，进一步优化管理体系优化管理体系 2017 年，公司在管理体系的标准化、信息化、合规划、一体化上取得了新的进步。具体措施如下：一是管理的标准化建设进一步加强。出台了全面风险管理办法、项目闭环管理制度、营销管控指引、销售型物业客户服务手册等一系列管理办法，进一步提升了经营管理标准化水平和运营管理效率；二是 ERP 体系正式上线。全面覆盖房地产开发阶段核心业务功能，实现房地产项目开发全周期业务、财务一体化线上管理，推动公司管理方式和工作方式的根本性变革；三是风险管控得到进一步加强。从公司治理、全