1、鑫城商务大厦可行性报告项目名称：鑫城商务大厦 地理位置：鑫城商务大厦位于上风上水的“国际丝网之都”安平县政府所在地安平镇。安平县地处北京、天津、石家庄三角中心，位于环京津、环渤海经济圈和“大京九”经济开发带内，物流、人流、信息流十分畅通。安平县北距首都机场238公里，天津港口248公里，西距石家庄机场90公里，南距石黄高速公路25公里，东距京九铁路10公里，保衡线、正饶线两条省级公路贯穿全境，全县交通四通八达，极为便利。 基本情况：安平县隶属河北省衡水市，辖3镇5乡，230个行政村，人口32万。全县总面积505平方公里，是国家命名和中外闻名的“中国丝网之乡”、“中国丝网产业基地”和“国家生猪活
2、体储备基地”。改革开放以来，勤劳淳朴的安平人民依托传统特色产业，坚持开放兴县，以开放促发展，取得了令人瞩目的成绩。连续几年被河北省委、省政府评为工作实绩突出县，被河北省誉为对外开放的先进典型，是全省25个县域经济示范县之一。市场环境：安平县发展潜力很大，可供开发合作的领域十分广阔，概括地说，有五大优势：一是区位优势。安平县地处北京、天津、石家庄三角中心，位于环京津、环渤海经济圈和“大京九”经济开发带内，物流、人流、信息流十分畅通。安平县北距首都机场238公里，天津港口248公里，西距石家庄机场90公里，南距石黄高速公路25公里，东距京九铁路10公里，保衡线、正饶线两条省级公路贯穿全境，全县交通
3、四通八达，极为便利。 二是资源优势。安平县位于华北平原中部，地势平坦，土层深厚，四季分明，气候宜人。安平县土地资源丰富，近期可供项目开发建设用地近1000公顷；安平县电力能源充足，电网结构布局合理，供电可靠，正在谋划筹建的总投资3亿元的热电厂将为企业生产提供更加充足的电力保障；安平县劳动力众多，素质高，价格低，是发展劳动密集型产业和出口加工产品的理想之地；安平县水利资源丰富，尤其是浅层淡水较发育，且水质好；安平县是全国首批商品粮基地县，主要农产品为小麦、玉米，本县与周边县粮食年产量可达100多万吨；安平县畜牧业异常发达，尤其是瘦肉型猪产业全国闻名，年出栏商品猪达100万头，是京津市场上的热销品
4、，是全国“两会”和大运会的特供猪肉；安平县林地面积17.7万亩，林木蓄积量达100多万立方米，是河北省林板一体化产业重点实施县。 三是产业优势。安平县有在全国著名的两大产业。 第一是丝网产业。该产业有500多年的历史，发展到今天，是国家“九五”星火区域性支柱产业和省级龙型经济。安平丝网具有生产规模庞大，产品种类齐全，用途十分广泛，生产技术先进，市场占有份额大等特点，有“世界丝网看中国、中国丝网看安平”之称。具体表现为“五个最大”：一是安平县占有世界上最大的丝网市场份额，即产销量和出口量均占中国的80%以上，而且远销美、日、德、意、澳、韩以及中东和香港等130多个国家和地区。二是安平县拥有世界上
5、最大的国际丝网专业批发市场，即 中国安平丝网大世界。该市场总投资2亿元，建筑面积16万平米， 入驻商户980家，2003年市场成交额36亿元，是河北省著名的十大市场之一。三是安平县拥有世界上最大的国际丝网产业基地，即中国安平国际丝网工业园。该园区总投资60亿元，占地4.5平方公里，并在园区内专设了外商投资区，目前已完成了七通一平。四是安平县拥有世界上最大的国际丝网专业营销网络，即遍布国内外的丝网直销点。在国内外各大中小城市设有业务洽谈处和丝网门店6000多家。五是安平县拥有世界上最大的国际丝网专业展会，即每年一届的中国安平国际丝网博览会。该会由河北省人民政府、中国轻工业联合会、中国五金制品协会
6、联合主办，从2001年起已成功举办了三届，累计接待外商680多人次，涉及美国、加拿大、日本、瑞典等35个国家和地区，会上共签订购销意向合同55亿元，签约合作项目70多个。以上“五个最大”的的成功表现，使安平丝网享誉海内外，也使安平丝网的整体品牌走向了世界。安平人民有信心、有决心借助外力逐步把安平建设成为国际丝网制造中心、国际丝网产品技术研发中心、国际丝网质量监控中心、国际丝网信息发布中心和国际丝网人才培训中心。 第二是瘦肉型猪产业。该产业被列入河北省八大龙型经济之一，目前已形成“一龙、十强、百村、万户”的生产格局，即建成年出栏商品猪10万头以上猪场1个，万头以上规模猪场16个，养殖专业村60个
7、，百头以上养猪大户1100多个。瘦肉型猪产业的龙头企业是京安集团，该集团已发展成为中国规模最大的现代化瘦肉型猪产业集团，被国家农业部等八部委命名为“国家级农业产业化重点龙头企业”。已于2002年在上海证券交易所成功上市，运行态势良好。其下属企业斯格种猪场是与比利时合资的，是世界上第七个、也是亚洲唯一的一个斯格核心群种猪场。另外，安平县的鬃尾、烟花、化工、建 材、医疗器械、机械配件等行业也竞相发展。五新化工集团是亚洲地区最大的氯乙酸生 产企业，圣姑烟花集团是中国北方最大的烟花生产出口基地，产品销往美国、德国、加 拿大等十几个国家和地区。这些产业也具有强有力的市场竞争力。 四是政策优势。安平县的招
8、商引资政策稳定优惠，具有四个特点：一是优惠范围广 。涉及税费、土地、电力、子女入学等投资者提出的一切生产生活的各个方面。二是优 惠力度大。如投资1000万元以上的项目，在税收上实行免五年减五年的优惠政策；投资 亿元以上项目，在土地上实行“零地价”的优惠政策。三是机动灵活。坚持只要有 利于双方发展，符合共赢共享原则，只要外商愿意来，什么项目都可以谈，也都可以谈 得成，而且坚持“一厂一策”、“一企一议”机动灵活的政策。四是服务质量优，服务 效能高。安平县投资400多万元建成了安平县政府政务服务中心，出台了外来企业服务 制度，实行项目建设“一站式”办公和“一条龙”式服务，最大限度地简化手续，建 立了
9、产前、产中、产后服务企业的长效机制，搭建起了招商引资的稳固平台和快速通道 。 五是人文优势。安平县于汉高祖时置县，迄今已有2200多年的历史；安平县从汉至 清有20多人曾任宰相一职，崔骃、张协、张载、张亢等古代文学名家数不胜数，东汉时 期彩色壁画是国家级重点保护文物，以及圣姑智斗王莽救刘秀的美丽传说流传至今；安 平县还诞生了当代文坛“荷花淀”派创始人孙犁；安平县台城村党支部是全国第一个农 村党支部，中共安平县委是河北省第一个县委；王玉坤带领三户贫农办合作社的事迹被 伟大领袖毛泽东主席誉为“全国五亿农民的方向”。综上所述，安平历史悠久，人杰地 灵，有着厚重的文化底蕴和传统美德，有着勇做第一、敢为
10、天下先的创新精神。 安平的经济开放而活跃，蕴藏着巨大的商机；安平的政府求真而务实，致力于发展 的共赢共享。项目优势：安平的人均年收入已基本达到小康水平，安平的消费水平较高，接近北京消费水平。由于丝网业和养殖业的迅速发展，拉动了当地经济的发展。常住安平的外商就有40多位，流动的国内外客商更多。然而安平的餐饮、住宿、娱乐、休闲业的发展与经济发展相比严重落后。星级饭店没有，大型会议、婚庆场所没有，致使一些客源外流，严重影响人们的生活水平的提高，制约人们的消费。鑫城商务酒店的建成，将极大的满足当地的消费要求，丰富人们的物质和文化生活。 本项目适合改造成为宾馆酒店，运营应该没有问题。 项目简介：该大厦为
11、四星级饭店，占地面积80余亩，酒店建筑面积约18000平方米，酒店式公寓建筑面积约80000平方米，其它配套设施建筑面积约23000平方米。酒店内配有各种类型客房192套，配套设施齐全，内部规划如下：一、酒店主楼鑫城商务酒店设计新颖，主楼16层，地下一层楼高59.8米，主楼建筑面积1.8万平方米，配套楼3层，建筑面积2.3万平方米。、酒店一层酒店主层：正面一层为酒店大堂，大堂的南侧设有总台、行李房、贵重物品寄存处、礼宾部、北部设有客人休息区、商场、商务中心、大堂酒吧、监控室，大堂副理16小时值班，为贵宾提供良好的接待、咨询、休闲、购物等服务。、酒店二层酒店主楼二层：西侧为大型零点中餐厅，东侧设
12、有中餐厨房、宴会包间，为宾客提供餐饮服务。、酒店三层酒店主楼三层：设有四个豪华宴会厅，三个风格各异的商务标准间，满足宾客的需求。4、酒店四至六层酒店主楼四至六层：分别设有洗浴中心、康体中心、娱乐中心。、酒店七层和十六层酒店七层东部为会议中心，设有不同格调的大中小型会议室六间，西部为办公区域，十六楼为服务辅助设施。、酒店八层至十五层酒店八层至十五层为客房区，共192套客房，设有总统套、豪华套房、豪华客房、标准客房，为宾客提供理想的办公、休息场所。二、酒店停车场、运动场及配套楼酒店主楼的南侧为大型停车场有150个车位，设有详细的停车指示牌，停车场西侧为运动场，包括篮球场、网球场及羽毛球场，酒店配套
13、楼设有医务室、员工宿舍、员工食堂、员工娱乐室、员工浴室、仓库等，是酒店管理人员及员工学习和生活娱乐的主要场所。三、商务广场及群楼、商务广场及北面群楼商务广场用于临时停车使用，群楼分为电信、邮政、人民保险、医疗、超市、剧院、游泳馆、银行、工商、税务等场所。、东、西群楼东、西群楼为邻街门市，供商户租赁销售、经营使用。四、绿化休闲区绿化休闲区位于主楼南侧停车场的西侧，为住户及客户休闲、健身、晨练的好去处。五、酒店式公寓楼规划原则1、环境共生原则为了进一步提高居住办公环境,提出以人为本，以环境为中心的规划理念，强调对自然的保护利用，要求 人工环境与自然的交换保持平衡。2、景观优先原则为提高整个小区及周
14、边环境的生活质量，景观是需要优先考虑的设计因素。对于自然景观进行保护和利用，同时设计出完美的人工景观。六、规划总体布局及景观设计东部商业区与酒店式公寓区组团统一规划为二层沿街商业楼。小区主入口设在南侧。本案根据居设计规范，满足建筑物的日照间距，合理进行单元设计，摒弃以往设计中多采用的大而不当，华而不实的中心绿地的手法，将集中绿地分解为多个小型中心绿地，分散设置在各个组团之间，增加建筑物与绿化之间的亲和力，保证每单元每层均能享受优美的绿化和景观。作为一个健康小区，跳出传统的规划建设思路，将新的生活方式融汇于其中。自然与规整、直线与曲线的辩证统一和合理运用的布局形式，创造出更多的景观特色，更好地体
15、现出“以人为本，人与自然和谐统一”的设计原则。开放式设计的露天运动场不同于传统的中国邻里围合空间，有较强的私密性和领域感，有利于吸引和凝聚人气，成为人们交流活动的重要场所，人们在这里能找到失落已久的邻里之美。小区内大量的绿化是没有车行干扰的，每个驻足其中的人都会享受到自然的芬芳。他们在穿过葱郁的森林之后，展现在眼前的是成片花海的假山，同时四季皆开的花草选择给小区增添了一份欢乐祥和的气氛。运动休闲广场是散步、晨练的好去处，无论老少都会各得其所。小区内设有公共体育设施，儿童乐园，并与景观设计相结合，使之成为公共生活的一部分。 七、酒店式公寓户型设计在户型设计中，我们倔弃了现在常见的一些户型设计手法
16、，倡导健康、自然的生活空间形态，用现在最先进的居住理念来指导设计。明厨、明卫、明厅、明室，充分利用自然的通风、采光及日照。动静分区明确，减少相互之间的干扰，交通流线简洁、流畅，大大地提高了空间的使用效率。八、建筑造型设计该小区在建筑造型上，力求简洁、大方。整个建筑组团明快、干净、整洁，颇具现代建筑风范。九、建筑结构酒店主楼、超市、游泳馆剧场结构采用框架结构，其它为混合结构体系，天然地基基础，抗震设防等级为8度。十、建筑设备酒店主楼、超市、游泳馆剧场采用中央空调方式采暖，其它为集中供暖方式采暖，热源由城市地热管网供给。小区排水，采用独立的雨水收集系统，作为小区绿化用水，生活污水，经化粪池沉淀后排
17、入城市污水管网。十一、其它配套项目按规范要求布置小区的照明，道路和绿地等设施都设计相应的灯具，以保证夜景的效果。经营方案及经济分析：方案（一）：鑫城商务酒店经营收入和效益估算：（一） 客房部共有客房192间：总统套（2套）12800230天3折20%出租率+15%服务费=52992元豪华套（16套）18801630天3折40%入住+15%服务费=124531.2元豪房双人房（16间）12801630天3折60%入住+15%服务费=127180.8元双人房（126间）52812630天5折70%入住+15%服务费=803325.6元大床房（32间）8803230天3.5折75%入住+15%服务费
18、=255024元客房月营业收入合计1363053.6元（二） 娱乐部1、 夜总会：其中大厅1个，KTV包房27间，演出大厅卡座64个，平均收费80元/人。80元/人64=512050%上座率=256030天=76800元KTV包房27间：1500（平均价）27间=4050030天=1215000元70%出租率=850500元大厅收入76800元+KTV收入850500元=927300元夜总会月营业收合计927300元2、 棋牌房：23间400元/平均价（含消费、餐饮）=920030天 =27600080%出租率=220800元娱乐部月营业收入合计：夜总会927300+棋牌220800=1148
19、100元（三） 康乐中心1、 洗浴中心：46间房100人（平均日）200元平均消费（不含基本费用）30天=600000元2、 美容美发：出租收入10000元/月康乐中心月营业收入61万元（四） 中餐部：包房29间、大厅40张台1、包房29间平均消费1500元=435002餐=8700030天=261000070%上座=1827000元2、大厅收入：40张台平均消费100元2餐30天=240000元3、早茶、夜茶、送餐：月收入70000元中餐部月营业收合计：2137000元（五） 西餐厅、大堂吧、咖啡厅出租收入：40000元/月（六） 出租收及其它收入1、 商务中心：6000元/月2、 精品店：
20、20000元/月3、 其它收入：20000元/月全酒店平均每月总收入：627.2万元酒店月总支出测算：1、 人员工资：500人左右，人均工资按1200元/月计算：60万元2、 水电费：50万元/月3、 税收及杂支：35万元/月4、 办公、维修、人员伙食费：20万/月5、 招待费：5万/月6、 洗涤费：6万/月7、 中餐成本：106.8万/月8、 客房成本：18万/月9、 夜总会成本：20万/月10、 宣传费：5万/月酒店每月共支出：325.8万鑫城商务酒店方案（一）年总收入：627.2万元12月=7526.4万元鑫城商务酒店方案（一）年总支出：325.8万元12月=3909.6万元鑫城商务酒店
21、方案（一）年利润：6414万元 3909.6万元=3616.8万元扣除经营中的风险及不利因素，每年利润可在3000万元以上。方案（二）：客房由酒店自己经营，其它项目：中餐（海鲜城）、西餐、洗浴、夜总会、商务中心、美容美发等项目，由合作或出租经营。总收入：402万元/月1、 客房收入：136.4万元/月。2、 中餐厅收入：200万元/月。中餐厅合作经营，请餐饮名店来管理，采取付管理费的方式，定额完成任务，利润分成。管理费：12万元/月。任务：200万元/月。200万元/月任务以上超额部分的5%提成。3、 棋牌部收入:23间400元/平均价（含消费、餐饮）=920030天 =27600080%出租
22、率=22万元/月4、 西餐厅出租：4万元/月。5、 洗浴中心出租：15万元/月。6、 夜总会出租：20万元/月。7、 商务中心出租：6000元/月。8、 精品店出租：2万元/月。9、 其它出租收入：2万元/月。总支出: 281万元1、人员工资：400人左右，人均工资按1200元/月计算：48万元/月。2、水电费：38万元/月（年平均计算）。3、税收及杂支：28万元/月。4、办公维修人员伙食费：15万元/月。5、招待费：5万元/月。6、洗涤费：6万元/月。7、中餐成本：100万元/月。8、中餐上交管理费：12万元/月。9、客房成本：18万元/月。10、棋牌部成本：6万元/月11、宣传费：5万元/
23、月。鑫城商务酒店方案(二)总收入: 402万元/月鑫城商务酒店方案(二)总支出: 281万元/月鑫城商务酒店方案（二）年利润：（402万元12月）（281万元12月）=1452万元扣除不利因素及经营风险年利润可保持在1400万元以上。其它租赁收入：电信、邮政、人民保险、医疗、超市、剧院、游泳馆、银行、工商、税务及商铺等场所租赁收入： 45000平方米0.50元30天12月=810万。（以上根据安平县及周遍综合数据估算，准确率达90%以上）鑫城商务酒店机构设置一、 总经办：二、 人事部：三、 财务部：四、 销售部：五、 前厅部：六、 客房部：七、 餐饮部：八、 棋牌部：九、 保安部：十、 工程部
24、：十一、 IT部：鑫城商务酒店人员编制一、总经办、人事部、后勤部（15人）：总经理1人，总经办主任：1人，人事经理1人，文员4人，司机4人，后勤管理员1人，食堂领班1人，厨师1人，厨工5人；二、财务部（21人）：总监1人，经理1人，会计2人，总出纳1人，出纳1人，查核主管1人，查核2人，仓库主管1人，仓管2人，收银主管1人，前台收银8人；三、销售策划部（8人）：经 理1人，副经理2人（团体、商务），销售人员4人，司机1人四、前厅部（36人）：经理1人，副经理1人，大堂副理3人，预订主管1人，接待领班2人，总机领班1人，礼宾领班1人，PA领班1人，接待员7人，接线员3人，礼宾员7人，预订员1人，
25、保洁员7人；五、客房部（57人）：经理1人，副经理1人，主管1人，领班7人，服务员47人；六、餐饮部（170人）：中餐厅：经理1人，副经理2人，主管4人，部长10人，咨客8人，服务员：50人，洗碗工：8人，酒吧员5人，行政总厨1人，中餐总厨1人，大厨2人，砧板4人，水台4人，头锅2人，二锅2人 三锅2人，四锅2人，打荷4人，烧味大厨1人，上什3人，点心部大厨1人，熟笼3人，煎炸3人，点心部中案板3人，拌馅2人，西餐厅：经理1人，楼面主管：1人，领班2人，咨客2人，服务员15人，酒吧员3人，西厨大厨1人，西厨主厨1人，西厨厨师4人，西厨厨工3人，面包师3人，糕饼师3人，面点师3人。七、棋牌部（1
26、7人）：经理1人，领班2人，服务员10人，收银领班1人，收银员3人；八、IT部（5人）：经理1人，软件工程师1人，系统工程师1人，硬件维护员1人，网络技术员1人；八、工程部（22人）：经理1人，主管1人，领班2人，值班工程师1人，运行、维修人员17人；九、保安部（29人）经理1人，主管2人（教官、消防中心），领班4人，保安员22人（其中桑拿2人，夜总会2人，海鲜城4人）鑫城商务酒店人员工资标准一、总经办、人事部、后勤部总经理：总经办主任：5000元/月人事经理：5000元/月文员：1600元/月司机：1200元/月后勤管理员：1600元/月饭堂领班：1600元/月饭堂厨师：1600元/月厨工：
27、700元/月二、财务部经理：5000元/月会计：3000元/月出纳：1600元/月查核主管：2000元/月查核：1600元/月仓库主管：2000元/月仓管：1200元/月收银主管：2000元/月收银领班：1600元/月收银员：1000元/月、1100元/月、1200元/月三、销售部：销售部经理：5000元/月销售经理：2000元/月销售主任：1600元/月司机：1200元/月四、前厅部：前厅经理：5000元/月副经理：3000元/月大堂副理：2000元/月预订主管：2000元/月接待领班：1600元/月总机领班：1600 元/月礼宾领班：1600元/月保洁领班：1600元/月接待员：1000元
28、/月、1100元/月、1200元/月接线员：800元/月、900元/月、1000元/月礼宾员：1000元/月预订员：1400元/月保洁员：700元/月、800元/月、900元/月五、客房部：经理：5000元/月副经理：3000元/月主管：2000元/月领班：1600元/月服务员：800元/月、900元/月、1000元/月六、餐饮部：（一） 中餐部：经理：5000元/月副经理：3000元/月主管：2000元/月部长：1600元/月咨客：1200元/月收银领班：1600元/月收银员：1000元/月、1100元/月、1200元/月服务员：800元/月、900元/月、1000元/月洗碗工：700元/月
29、、800元/月、900元/月酒吧员：1200元/月行政总厨：中餐总厨：6000元/月大厨：3000元/月砧板：2800元/月水台：1200元/月头锅：2800元/月二锅：2500元/月三锅：2000元/月四锅：1600元/月打荷：1200元/月烧味大厨：3000元/月上什：1200元/月点心部大厨：2500元/月熟笼：1600元/月煎炸：1600元/月点心部中案板：1600元/月拌馅：1200元/月七、棋牌部：经理：3000元/月领班：1600元/月服务员：800元/月、900元/月、1000元/月收银领班：1600元/月收银员：1000元/月、1100元/月、1200元/月八、IT部：经理：5000元/月软件工程师：3000元/月系统工程师：3000元/月硬件维护员：1600元/月网络技术员：1600元/月八、工程部：经理：5000元/月工程师：3000元主管：2000元/月领班；1600元/月运行、维修人员：1000元/月、1100元/月、1200元/月九、保安部：经理：5000元/月主管：2000元/月领班：1600元/月保安员：1000元/月、1100元/月、1200元/月衡水鑫城房地产开发责任有限公司 2004年12月9日 11