1、 1 公司代码：600621 公司简称：华鑫股份 上海华鑫上海华鑫股份有限公司股份有限公司 2012014 4 年年度报告年年度报告 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、未出席董事情况未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事 徐民伟 因工作原因 严俊亮 三、
2、三、众华会计师事务所（特殊普通合伙）众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人陈靖陈靖、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人陈靖陈靖 及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）田明田明声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以 2014 年末总股本 524,082,351 股（每股面值 1 元）为基数，向全
3、体股东按每 10 股派送现金红利 0.9 元（含税），共计派送现金红利 47,167,411.59 元（占合并报表中归属于上市公司股东的净利润的 30.48%），尚余 257,489,980.89 元未分配利润留待以后年度分配。六、六、前瞻性陈述的风险声前瞻性陈述的风险声 本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否
4、 2 目录目录 第一节 释义及重大风险提示.3 第二节 公司简介.3 第三节 会计数据和财务指标摘要.5 第四节 董事会报告.7 第五节 重要事项.17 第六节 股份变动及股东情况.24 第七节 优先股相关情况.26 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.27 第九节 公司治理.32 第十节 内部控制.35 第十一节 财务报告.36 第十二节 备查文件目录.126 3 第一节第一节 释义释义及重大风险提示及重大风险提示 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司/华鑫股份 指 上海华鑫股份有限公司 仪电集团/仪电控股 指 上海仪电（集团）有
5、限公司（原上海仪电控股(集团)公司）华鑫置业 指 华鑫置业（集团）有限公司 金领之都/金领之都A区/金桥园区 指 上海市浦东新区金海路 1000 号、新金桥路 1888 号房地产 金领之都 B 区 指 上海市浦东新区唐陆路 502 号和唐陆路 568 弄 1-19 号房地产 金领之都 C 区/朕天园 指 上海市浦东新区宣桥镇汇技路 988 号 1 幢、5-24 幢、26-34 幢和汇技路 209 号 1 幢、2 幢房地产 松江园区 指 上海市松江区广富林路 5155 号、文俊路 182 号房地产 择鑫置业 指 上海择鑫置业有限公司 若兰投资 指 上海若兰投资有限公司 青剑湖置业 指 苏州工业园
6、区青剑湖置业有限公司 君地鸿赞 指 苏州君地鸿赞置业有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 二、二、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请阅读第四节“董事会报告”中“董事会关于公司未来发展的讨论与分析”之有关内容。第二节第二节 公司简介公司简介 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海华鑫股份有限公司 公司的中文简称 华鑫股份 公司的外文名称 SHANGHAI CHINAFORTUNE CO.,LTD 公司的外文名称缩写 SHCF 公司的法定代表人 陈靖 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务
7、代表 姓名 胡之奎 张建涛 联系地址 上海市福州路666号26楼 上海市福州路666号26楼 电话 021-63226000-501 021-63226000-203 传真 021-63502688 021-63502688 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市浦东新区金海路1000号 公司注册地址的邮政编码 201206 公司办公地址 上海市福州路666号26楼 4 公司办公地址的邮政编码 200001 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置
8、地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 华鑫股份 600621 上海金陵 六、六、公司报告期内注册变更情况公司报告期内注册变更情况（一）（一）基本情况基本情况 注册登记日期 2014 年 9 月 10 日 注册登记地点 上海市工商行政管理局 企业法人营业执照注册号 310000000013508 税务登记号码 31011513220382X 组织机构代码 13220382X （二）（二）公司首次注册情况的相关查询索引公司首次注册情况的相关查询索引 详见公司 2009 年及 201
9、3 年年度报告之公司简介有关内容。（三）（三）公司上市以来，主营业务的变化情况公司上市以来，主营业务的变化情况 1992 年-2007 年，公司主营业务以机电产品、电工仪器仪表、印刷电路板表面装联等制造业为主。2007 年-2008 年，公司主营业务以机电产品、电工仪器仪表、印刷电路板表面装联等制造业，及房地产开发经营、自有房屋租赁为主。2009 年起，公司主营业务逐步转入以园区房地产为主的开发经营、自有房屋租赁为主。（四）（四）公司上市以来公司上市以来,历次控股股东的变更情况历次控股股东的变更情况 2011 年 12 月 26 日，公司收到华鑫置业转来的中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
10、 过户登记确认书。仪电控股将所持有的公司全部股份 139,517,522 股无偿划转至华鑫置业的过户手续已于 12 月 22 日完成。本次股份过户完成后，公司股本仍为 524,082,351 股，其中华鑫置业持有 139,517,522 股，占公司总股本的 26.62%，为公司的第一大股东，仪电控股不再持有公司股份。七、七、其他有关资料其他有关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市中山南路 100 号金外滩国际广场 6 层 签字会计师姓名 沈蓉，陈珩 5 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、一、报告期末公司近三年主
11、要会计数据和财务指标报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2014年 2013年 本期比上年同期增减(%)2012年 营业收入 597,387,036.46 1,116,827,780.65-46.51 945,337,697.75 归属于上市公司股东的净利润 154,744,885.52 296,024,307.22-47.73 183,042,841.66 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 149,038,981.91 298,137,264.08-50.01 182,435,530.27 经营活动产生的
12、现金流量净额-17,037,340.98 445,352,358.60 不适用-83,908,545.53 2014年末 2013年末 本期末比上年同期末增减（%）2012年末 归属于上市公司股东的净资产 1,753,233,247.18 1,672,872,304.29 4.80 1,434,126,417.20 总资产 3,657,677,766.91 3,376,603,937.54 8.32 2,819,535,152.77 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2014年 2013年 本期比上年同期增减(%)2012年 基本每股收益（元股）0.2953 0.5648-47.
13、72 0.3493 稀释每股收益（元股）0.2953 0.5648-47.72 0.3493 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.2844 0.5689-50.01 0.3481 加权平均净资产收益率（%）9.03 19.06 -10.03 13.38 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）8.70 19.19 减少10.49个百分点 13.34 二、二、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2014 年金额 附注（如适用）2013 年金额 2012 年金额 非流动资产处置损益 4,082,296.62 -263,
14、173.15 1,291,587.62 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府6,713,269.00 11,738,849.00 4,428,762.48 6 补助除外 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 755,600.00 57,866.67 259,138.87 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的
15、各项资产减值准备 债务重组损益 -57,253.08 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等-19,157,998.00 公司转让上海金陵雷戈勃劳伊特电机有限公司股权，计提职工解除劳动合同补偿金。-19,052,867.97-13,928,122.40 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测
16、试的应收款项减值准备转回 3,026,375.51 7,170,209.59 5,832,575.08 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 7 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 8,291,818.76 -459.00 176,334.06 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额 -15,532.30-37,844.87 所得税影响额 1,994,541.72 -1,747,849.70 2,642,133.63 合计 5
17、,705,903.61 -2,112,956.86 607,311.39 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 报告期内，公司紧紧围绕“立足业内，发挥传统优势；拓展市场，探索合作创新；练好内功，提升能力水平；推进整合，加快转型发展”的整体经营方针，有序地推进各项工作的进展，实现营业收入 5.97 亿元，净利润 1.54 亿元，每股收益 0.2953 元。在在房地产市场营销工作方面房地产市场营销工作方面：公司坚持“以销售带动租赁、以租赁促进销售”的原则，稳健公司房地产业务。报告期内，公司实现房地产销售收入
18、 3.05 亿元，出售单价较以往同类型产品提升 20%以上；实现租金、物业及相关收入 0.93 亿元。地处上海市中心福州路 666 号华鑫海欣大厦（原金陵海欣大厦，公司持有该大厦产权人上海金欣联合发展有限公司 50%股权）平均出租率达 98.39%。公司在营销方式上进行了创新：从全员营销向全辐射营销转化，在各职能端口新增信息的发布口，举办针对特定对象的专项营销活动；实施组合营销，充分利用公司产品类型多样的优势，提高销售量；拓展模式创新，在销售方面提供菜单式交易模式，在租赁方面提供菜单式装修，让客户有更多选择，获得更高满意度；深化服务营销，尝试对于不同类型的客户提供不同内容的群服务。在在房地产市
19、场拓展工作方面房地产市场拓展工作方面：1、报告期内，根据公司投资管理规定授权，公司与若兰投资共同投资设立了择鑫置业，择鑫置业注册资本 6,000 万元，其中公司出资 4,080 万元，占 68%；若兰投资出资 1,920 万元，占 32%。公司投资择鑫置业，意在通过择鑫置业受让若兰投资持有的南汇朕天园房地产以用于经营，并将其命名为金领之都 C 区，该项目建筑面积约 12.06 万平方米。2、报告期内，根据公司投资管理规定授权，公司受让了青剑湖置业 51%股权。青剑湖置业原注册资本 10,000 万元，其中君地鸿赞出资 9,000 万元，占 90%，苏州橘颂投资有限公司出资 1,000 万元，占
20、 10%。截至基准日 2014 年 6 月 30 日，青剑湖置业净资产评估值为15,714.3 万元(51%股权对应值为 8,014.29 万元)。公司以 7,594.6 万元受让君地鸿赞所持青剑湖置业 51%的股权。受让后，青剑湖置业股权结构为：公司占 51%，君地鸿赞占 39%，苏州橘颂投资有限公司占 10%。青剑湖置业主要资产为位于苏州工业园区唯亭镇双湖板块的“苏地 2011-B-073”地块土地使用权，该项目占地面积 3.18 万平方米，建筑面积 10.4 万平方米，用地性质为商业金融业，计划于 2015 年内开工。3、报告期内，公司通过参与司法拍卖的方式，以 5,270 万元回购金领
21、之都 A 区 19 号楼，该房地产建筑面积为 3,815 平方米（2010 年，公司将其以 5,629 万元出售给爱德华重工有限公司）。在在工程项目建设工作方面工程项目建设工作方面：报告期内，建筑面积达 7.6 万平方米的金领之都 A 区一区二期项目完成了主体结构封顶，本项目取得了拆房工程优秀管理奖，并通过了上海市文明工地的评选；完成了公司松江园区土地环评调查评估工作，为松江园区的下一步开发建设奠定了基础。在在物业管理工作方面物业管理工作方面：报告期内，公司加入上海市物业管理行业协会；金领之都 B 区获得上海市优秀楼盘称号。在在非主业调整工作方面非主业调整工作方面：8 报告期内，公司继续推进非
22、主业的调整工作，通过公开挂牌方式，以 2,755.2 万元将上海金陵智能电表有限公司 41%股权转让给关联人上海仪电资产经营管理（集团）有限公司；以 1,251.76万元将上海金陵雷戈勃劳伊特电机有限公司 50%的股权转让给苏州戈德威机电科技有限公司。至此，公司已全面退出制造业。(一一)主营业务分析主营业务分析 1 1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 597,387,036.46 1,116,827,780.65-46.51 营业成本 305,366,545.57 546,468
23、,381.53-44.12 销售费用 10,364,031.09 9,991,573.91 3.73 管理费用 51,509,305.99 61,736,911.90-16.57 财务费用 28,417,223.40 42,014,234.20-32.36 经营活动产生的现金流量净额-17,037,340.98 445,352,358.60 不适用 投资活动产生的现金流量净额-30,080,075.06-43,472,714.05 30.81 筹资活动产生的现金流量净额-94,209,257.76 191,189,768.92 不适用 2 2 收入收入(1)(1)驱动业务收入变化的因素分析驱动
24、业务收入变化的因素分析 报告期内，公司实现主营业务收入 5.63 亿元，其中房地产业务实现销售面积 1.63 万平方米，销售收入 3.05 亿元，同比减少 75%和 58%，出售单价较以往同类型产品提升 20%以上。同时，公司按照既定的发展战略继续收缩非房地产业务。电子产品的加工制造收入为 0.21 亿元，同比下降81%；出租汽车服务收入为 0.45 亿元，较去年同期增长 5%。3 3 成本成本 报告期内，公司主营业务成本 2.76 亿元，其中房地产业务成本 2.16 亿元，电子产品的加工制造成本 0.29 亿元，出租汽车服务业成本 0.31 亿元。房地产业务成本比去年同期减少 43%，电子产
25、品的加工制造成本同比下降 73%，出租汽车服务业成本与去年同期持平。各项业务的成本变动幅度与收入变动幅度基本相匹配。4 4 费用费用 报告期内，公司销售费用 1,036.40 万元，同比增加 4%；管理费用 5,150.93 万元，同比下降17%，是因为主动控制了各项费用支出；财务费用 2,841.72 万元，同比下降 32%，是因为结构性存款利息收入增加；所得税费用 3,056.80 万元，同比下降 46%，是因为本年度公司应纳税所得额减少所致。5 5 现金流现金流 报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为-1,703.73 万元，较去年明显下降，是因为公司加大项目收储的资金投入；投资活动
26、产生的现金流量净额为-3,008.01 万元，稍好于去年，主要投资7,594.6万元收购青剑湖置业51%股权；筹资活动产生的现金流量净额为-9,420.93万元，较去年同期下降明显，是因为本年度借款净增加额少于去年。6 6 其他其他 发展战略和经营计划进展说明发展战略和经营计划进展说明 公司在 2013 年度报告中披露的发展战略和经营计划，在 2014 年度中均得到有效地执行，达到了预期的目标。9 (二二)行业、产品或地区经营情况分析行业、产品或地区经营情况分析 1 1、主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品情况情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本
27、 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）工业 21,061,562.99 29,363,470.48-39.42-81.21-73.08 减少 42.11个百分点 运输 45,000,481.90 30,901,079.79 31.33 4.15 0.75 增加 2.32个百分点 房地产 496,908,505.80 215,814,383.33 56.57-46.61-42.66 减少 2.99个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）工业 21,06
28、1,562.99 29,363,470.48-39.42-81.21-73.08 减少 42.11个百分点 运输 45,000,481.90 30,901,079.79 31.33 4.15 0.75 增加 2.32个百分点 房地产 496,908,505.80 215,814,383.33 56.57-46.61-42.66 减少 2.99个百分点 2 2、主营业务分地区情况主营业务分地区情况 单位：元 币种：人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）上海 562,970,550.69-48.16 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 1 1 资产负债情况分析表资产负债情况分析
29、表 单位：万元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 应收账款 4,733.27 1.29 34,044.25 10.08 -86.10 存货 134,912.46 36.88 73,301.02 22.71 84.05 可供出售金融资产 2,019.34 0.55 226.42 0.07 791.85 投资性房地产 44,853.70 12.26 33,569.72 9.94 33.61 短期借款 27,000 7.38 51,000 15.10 -47.06 应付账款 6,941.48 1
30、.9 19,282.62 5.71-64 预收款项 12,725.78 3.48 5,592.90 1.66 127.53 10 应付职工薪酬 26.58 0.01 2,120.15 0.63-98.75 应交税费 7,918.27 2.16 11,814.5 3.50 -32.98 其他应付款 30,118.04 8.23 13,780.67 4.08 118.55 长期借款 48,000 13.12 65,999 19.55 -27.27 其他综合收益 1,426.07 0.39 -44.94 其他情况说明 应收账款原值期末余额比期初余额减少 296,136,147.49 元，减少比例为
31、83.94%，减少原因主要为本年将水礼置业（上海）有限公司等主要客户期初应收账款 31,893.42 万元收回。存货原值期末余额比期初余额增加 601,862,499.79 元，增加比例为 80.54%，增加原因主要为本期子公司择鑫置业以 494,423,130.00 元购入朕天园。可供出售金融资产期末余额比期初余额增加 17,929,164.00 元，增加比例 791.85%，增加原因主要为本年公司持有的*ST 中毅股票股改完成，期末按公允价值计量，公允价值变动增加17,929,164.00 元。投资性房地产期末余额比期初余额增加 125,693,943.26 元，增加比例为 29.89%，
32、增加原因主要系本年公司将开发产品金桥一期一区房产 149,595,402.28 元用于出租转入投资性房地产 短期借款期末余额比期初余额减少 240,000,000.00 元，减少比例为 47.06%，减少原因为公司本期归还北京银行等流动资金贷款 240,000,000.00 元。应付账款期末余额比期初余额减少 123,411,331.15 元，减少比例为 64.00%，减少原因主要系公司本年支付上年暂估的金桥工程款 14,468.76 万元；子公司上海普林电子有限公司本期清偿 应付账款 2,888.33 万元；子公司择鑫置业购入朕天园暂估款 4,720.77 万元。预收账款期末余额比期初余额增
33、加 71,328,820.76 元，增加比例为 127.53%，增加原因主要为与陆家嘴街道办事处签订购房协议，预收房款 70,569,200.00 元。应付职工薪酬期末余额比期初余额减少 20,935,703.45 元，减少比例为 98.75%，减少原因主要为子公司上海普林电子有限公司本期支付上年计提的职工辞退福利款 1,500.00 万元。应交税费期末余额比期初余额减少 38,962,259.66 元，减少比例为 32.98%，减少原因主要为本期公司营收下降，导致应计企业所得税减少 34,176,586.20 元。其他应付款期末余额比期初余额增加 163,373,692.23 元，增加比例为
34、 118.55%，增加原因主要为子公司择鑫置业收到股东若兰投资资金往来 139,000,000.00 元，挂账其他应付款。长期借款期末余额比期初余额减少 179,990,000.00 元，减少比例为 27.27%，减少原因主要为公司将长期借款中 479,970,000.00 元将于下年到期，本期计入一年内到期的非流动负债，同时借入长期借款 299,980,000.00 元，另外归还厦门国际银行上海分行借款 200,000,000.00 元。其他综合收益期末余额比期初余额增加 14,710,057.04 元。增加原因主要系本年公司持有的*ST 中毅股票按公允价值计量增值所致。(四四)核心竞争力分
35、析核心竞争力分析 公司成功开发了市中心甲级写字楼华鑫海欣大厦（原金陵海欣大厦）及金桥开发区商务园区金领之都，积累了丰富的建设和招商经验；公司重视专注于为客户提供优质的工作空间和服务，赢得了较高的商业信誉，拥有稳定的客户资源；公司有较强的市场把握能力，项目评估、销售策划能紧扣市场脉搏。(五五)投资状况分析投资状况分析 1 1、对外股权投资总体分析对外股权投资总体分析(1)(1)持有其他上市公司股权情况持有其他上市公司股权情况 单位：元 证券 代码 证券 简称 最初投资成本 占该公司股权比例期末账面值 报告期损益 报告期所有者权益变会计核算科目 股份 来源 11 （%）动 600610*ST 中毅
36、 1,411,476.00 19,340,640.00 0 0 可供出售金融资产 外购 合计 1,411,476.00/19,340,640.00 0 0/(2)(2)持有非上市金融企业股权情况持有非上市金融企业股权情况 所持对象名称 最初投资金额（元）持有数量（股）占该公司股权比例（%）期末账面价值（元）报告期损益（元）报告期所有者权益变动（元）会计核算科目 股份 来源 华鑫证券 80,000,000.00 128,000,000 8 210,776,913.85 9,543,278.23 长期股权投资 初始投资 上海银行 635,900.00 928,414 635,900.00 204,
37、251.08 可供出售金融资产 外购 合计 80,635,900.00 128,928,414/211,412,813.85 9,747,529.31 /2 2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况 其他投资理财及衍生品投资情况其他投资理财及衍生品投资情况 投资类型 资金来源 签约方 投资份额 投资期限 产品类型 预计收益 投资盈亏 是否涉诉 其他投资理财 自有资金 华鑫证券有限责任公司 5，700.63万份 无固定管理期限 集合资产管理 7.5%不适用 否 3 3、主要子公司、参股公司分析主要子公司、参股公司分析 单位：万元 公司名称 主要产品或服务
38、持股比例 注册资本 总资产 净资产 净利润 上海金陵投资有限公司 物业服务 100%3,520 36,901 33,487 1,325 上海金陵出租汽车服务有限公司 汽车出租营运 100%3,080 10,177 7,042 371 上海普林电路板有限公司 电子产品 100%4,223 6,491 6,529-54 12 上海普林电子有限公司 电子产品 75%USD350 776-9,836 1,263 上海金陵置业有限公司 房地产开发 100%1,980 31,913 7,411 2,696 上海择励实业有限公司 资产管理等 100%1,000 16,857 14,498 7,360 上海择
39、鑫置业有限公司 房地产经营 68%6,000 50,354 5,642-358 苏州工业园区青剑湖置业有限公司 房地产经营 51%10,000 24,802 14,871-26 上海金欣联合发展有限公司 房地产开发 50%11,660 25,826 17,004 2,655 上海力敦行房地产经纪有限公司 房地产经纪 50%500 1,362 908 158 上海鑫敦实业有限公司 建筑装修装饰工程 50%100 985 944 844 华鑫证券有限责任公司 证券经纪 8%160,000 1,080,772 288,795 12,692 业绩变动 30%以上：公司名称 2014 年净利润（万元）2
40、013 年净利润（万元）同比 原因 上海金陵投资有限公司 1,325 4,081 减少 68%房屋租赁业务等调整所致。上海普林电路板有限公司-54 388 不适用 转回对普林电子的坏账准备所致。上海普林电子有限公司 1,263-3,121 不适用 转回坏账损失等。上海力敦行房地产经纪有限公司 158 1,096 减少 86%业务结构等调整所致。上海鑫敦实业有限公司 844 1 增加84400%业务结构等调整所致。华鑫证券有限责任公司 12,692 9,684 增加 31%经营业绩增长。4 4、非募集资金项目情况非募集资金项目情况 适用 不适用 单位:万元 币种:人民币 项目名称 项目金额 项目
41、进度 本年度投入金额 累计实际投入金额 项目收益情况 松江园区支付工程建设款 104 26,705-472 金桥园区支付工程建设款 21,758 130,409 9,660 合计 /21,862 157,114/非募集资金项目情况说明 (六六)其他其他 根据上交所 上市公司日常信息披露工作备忘录第十二号上市公司分行业经营性信息披露的规定，公司披露房地产经营性信息如下：1 1、房地产储备情况房地产储备情况 公司持有土地使用权总面积 49 万平方米，持有房产总面积 40.86 万平方米，其中可用于租售的房产面积 33.38 万平方米。公司拟发展作销售的房产约占 60%，拟发展作出租的房产约占 40
42、%。公司控股子公司青剑湖置业持有的苏地 2011-B-73 号地块系合作开发项目，涉及的土地使用权面积为 3.2 万平方米，计划于 2015 年内开工。13 2 2、房地产出租情况、房地产出租情况 报告期内，公司出租房产面积 12.81 万平方米，出租率 96.96%，租金收入 0.93 亿元，平均租金 1.68 元/平方米/天，其中：金桥地区可出租面积 7.94 万平方米，出租率 94.70%，平均租金 2.22 元/平方米/天；松江园区可出租面积 0.97 万平方米，出租率 100%，平均租金 0.53 元/平方米/天；上海市中心地区可出租面积 3.89 万平方米，出租率 100%，平均租
43、金 0.93 元/平方米/天；公司上述用于出租的房地产均为工业用地。除上海市中心部分地区租赁期限为 20 年外，其余房产出租期限均不超过 3 年。3 3、房地产销售情况、房地产销售情况 报告期内，公司在建的楼面面积 7.62 万平方米，可供出售楼面面积 20.57 万平方米，已售1.63 万平方米，平均售价 18,707 元/平方米，均为工业房产。4 4、财务融资情况、财务融资情况 报告期内公司主要融资途径为银行贷款及信托融资，期末银行贷款余额 83,000 万元，信托融资余额 39,997 万元，对外担保总额 38,500 万元，利息资本化率 4%，利息资本化金额 277.79 万元，银行贷
44、款平均利息成本 6.13%，信托融资成本 6.15%，最高项目融资成本 6.4845%，重新装修房地产开支 60.56 万元。5 5、20152015 年新年新开工计划开工计划 (1)金领之都 A 区一区二期项目，继报告期内完成主体机构封顶后，计划于 2015 年底竣工；(2)松江园区项目，计划于 2015 年办理立项、报建、设计方案审批等相关工作；(3)苏州青剑湖项目，计划于 2015 年上半年取得规划许可证、规划批准书，并于 2015 年底完成桩基工程、围护及降水工程施工。二、二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析董事会关于公司未来发展的讨论与分析(一一)行业竞争格局和发展趋势行业竞争格局
45、和发展趋势 1、全国房地产行业竞争格局及发展趋势分析 国家统计局数据显示，2014 年全国房地产开发投资 9.5 万亿元，同比增长 10.5%，其中房地产办公楼投资0.56亿元，同比增长21.3%；房地产商业营业用房投资1.43万亿元，同比增长20.1%。2014 年全国商品房销售面积 12.06 亿平方米，同比下降 7.6%；商品房销售额 7.63 万亿元，同比下降 6.3%；办公楼销售面积 0.25 万亿平方米，同比下降 13.4%；商业营业用房销售面积 0.91亿平方米。同比增长 7.2%。从数据上看，2014 年房地产行业的景气度进入历史低谷，行业的主要指标房地产开发投资增速明显下降，
46、商品房销售出现负增长。2015 年受供需结构发生的重大变化，行业发展仍将处于低谷徘徊。2、上海房地产市场有关情况 2014 年上海土地出让金总额 1,767 亿元，同比下降 21.9%，仍处历史高位；成交住宅用地 696万平方米，同比下降 23.83%，楼面均价 10,347.88 元/平方米，同比增加 55.75%；商品房新增供应 2,972 万平方米，同比上升 11.53%；商品房成交 2,117 万平方米，同比下降 13.25%；商业供应面积 289 万平方米，同比上升 27.97%，成交面积 146 万平方米，同比下降 27.79%；办公供应面积279 万平方米，同比下降 14.66%
47、，成交面积 179 万平方米，同比下降 29.02%，成交均价 25,868.55元/平方米，同比上升 15.12%。2014 年，公司金领之都所处的上海金桥区域市场处于去库存化状态，新增与存量园区及办公达到近 90 万平方米的空置面积，包括华虹的锦绣江南、万国企业中心、达之路产业园，腾飞的金桥瑞邑，爱玩广场曹路宝龙广场，春宇 21OFFICE,禹州国际，OFFIC EPAKII 等多个项目，区域市场竞争激烈。3、公司的优势与困难 公司的优势与机会主要有以下几个方面：(1)公司在房地产综合运营方面积累了丰富的经验；(2)公司金领之都 A 区项目已归入上海自贸区板块，有利于公司经济效益的提升；(
48、3)上海轨道 12 号线将于 2015 年底全线通车，以及 9 号线延伸段已开工建设，有助于公司金领之都 A 区项目价值的提升；14 (4)公司金领之都项目已发展至 C 区，具备一定规模及品牌知名度；(5)公司已全面退出制造业，松江园区具备开发条件；(6)公司控股股东加大对公司的支持力度，并已作出承诺；(7)客户与渠道网络不断完善，有利于客户资源积累；(8)公司通过品牌建设和传播，在行业内与不少开发商、基金建立了战略合作伙伴关系，增强了市场竞争力和抵御市场风险的能力。公司的不足和困难主要有以下几个方面：(1)房地产政策和税制改革具有不确定性；(2)公司受规模限制，单一主体竞标市场化土地项目竞争
49、力不强；(3)国内经济增长素的的持续下滑导致工业地产市场需求相对疲弱；(4)公司金领之都周边竞争项目众多，2015 年将是面临去库存化难度较高的一年。(二二)公司发展战略公司发展战略 1、充分利用公司及系统内现有资源、积极盘活公司及系统内资产，实现现有资源价值最大化，确保公司持续稳定发展；2、根据公司自身情况，确定重点拓展区域，与区域所在地政府、一级土地开发商合作，锁定目标项目，重点推进；3、继续通过控股、相对控股、参股等方式合作进行项目开发；4、坚持扎根上海精耕细作的同时，选择长三角 1-2 小时经济圈的有关城市，探索跨区域项目拓展，结合公司自身发展短中长期目标，从项目规模、去化速度、开发模
50、式等多角度考量，与上海项目形成互补；5、在坚持商务不动产为主的前提下，探索智慧园区、高档办公、公寓式办公、主题地产、住宅、商业等多类型项目拓展，增强公司抗风险能力和可持续发展能力。(三三)经营计划经营计划 2015 年是公司完成战略调整后转型发展的关键之年，公司将坚持改革创新，加快转型发展步伐，积极探索新模式、新业务、新机制。1、做好原有资源开发，着力打造松江园区 公司松江园区坐落在有“上海之根”美名的广富林路上，随着公司松江园区内原制造业企业已完成调整工作，园区已具备开发条件，2015 年公司拟落实松江园区开发的有关工作。2、探索智慧园区、产业社区，打响“金领之都”品牌 报告期内，公司成立了