1、中中华华企企业业股股份份有有限限公公司司2 20 00 02 2 年年年年度度报报告告2 0 0 3 年 3 月 1 9 日2中华企业股份有限公司2002 年 年 度 报 告第一节 重要提示及目录重要提示：本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司董事长徐林宝先生、总经理朱胜杰先生、财务总监金爱薇女士及财务部经理袁芯声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。目 录第一节 重要提示及目录.2第二节 公司基本情况简介.3第三节 会计数据和业务数据摘要.5第四节 股本变动及股东情况.7第五节 董事、监事
2、、高级管理人员和员工情况.9第六节 公司治理结构.11第七节 股东大会情况简介.15第八节 董事会报告.17第九节 监事会报告.32第十节 重要事项.35第十一节 财务报告.46第十二节 备查文件目录.933第二节 公司基本情况简介一、法定中文名称：中华企业股份有限公司 公司英文名称：CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED 中文名称缩写：中华企业英文名称缩写：CECL.二、公司法定代表人：徐林宝三、公司董事会秘书：印学青 联系地址：上海市华山路 2 号中华企业大厦联系电话：02162170088传 真：02162179197 电子信箱：四、公司注册地址：上海市浦东大道
3、 1700 弄 17 号 公司办公地址：上海市华山路 2 号中华企业大厦（200040）公司国际互联网网址：http：/ 公司电子信箱：五、公司选定的信息披露报纸名称：中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址：http：/ 公司年度报告备置地点：公司董事会办公室六、公司股票上市交易所：上海证券交易所公司股票简称：中华企业公司股票代码：600675七、其他有关资料：1、公司首次注册登记 日期：1993 年 10 月 5 日 地点：上海市浦东大道 1700 弄 17 号2、公司最近一次注册登记 日期：2002 年 7 月 15 日4 地点：上海市浦东大道 1700 弄 17
4、号 2、企业法人营业执照注册号：3100001002555 3、税务登记号码：310047132340963 4、公司聘请的会计师事务所 名称：上海立信长江会计师事务所有限公司办公地址：上海市南京东路 61 号5第三节 会计数据和业务数据摘要一、本年度主要财务指标情况(单位：元)利润总额351,495,860.54净利润161,197,547.46扣除非经常性损益后的净利润117,504,348.31主营业务利润633,381,642.86其他业务利润6,232,111.69营业利润318,121,877.73投资收益15,475,908.75补贴收入12,855,877.00营业外收支净额5
5、,042,197.06经营活动产生的现金流量净额123,049,994.58现金及现金等价物净增加额-51,557,056.86注：扣除的非经常性损益项目和涉及金额非经常性损益项目金额股票股权转让收益28,329,695.89营业外收支净额2,935,456.49税收优惠11,031,938.82资金占用费1,256,434.92股权投资差额一次摊销139,673.03合计43,693,199.15二、截至报告期末公司前三年的主要会计数据和财务指标 (单位：元)2001 年项目2002 年调整后调整前2000 年主营业务收入2,072,065,297.681,595,508,414.361,5
6、95,508,414.36662,151,362.26净利润161,197,547.46161,385,239.70135,224,009.1384,862,794.45每股收益(摊薄)0.230.280.230.15每股收益(加权)0.230.280.230.15扣除非经常性损益后的每股收益（摊薄）0.170.260.280.02扣除非经常性损益后的每股收益（加权）0.170.260.280.02每股经营活动产生的现金流量净额0.181.471.47-0.01净资产收益率(摊薄)11.73%12.22%10.45%7.25%净资产收益率(加权)11.51%12.47%10.93%7.01%扣
7、除非经常性损益后的净资产收益率(加权)8.39%11.79%13.28%1.09%62001-12-31项目2002-12-31调整后调整前2000-12-31股东权益（不含少数股东权益）1,373,926,661.641,320,180,352.211,294,019,121.641,169,965,877.80总资产5,159,178,079.905,194,228,014.965,194,228,014.963,734,994,633.49每股净资产1.972.272.232.01调整后每股净资产1.952.031.991.96三、报告期内股东权益变动情况项 目股本资本公积盈余公积其中：
8、法定公益金未确认的投资损失未分配利润股东权益合计期 初 数581,212,581.00 443,191,099.89 225,766,412.2773,282,297.1046,414,843.29 116,425,102.341,320,180,352.21本期增加116,242,516.0048,463.4579,471,367.7234,348,030.54 172,534,171.13368,296,518.30本期减少 58,151,258.0011,336,623.675,583,427.9132,021,317.92 277,083,645.12314,550,208.87期 末
9、 数697,455,097.00 385,088,305.34 293,901,156.32 102,046,899.7314,393,525.3711,875,628.351,373,926,661.64变动原因实施 2001 年度利 润 分 配 方案。增加是无法支付 的 应 付 帐款；减少是实施 2001 年度利润分配方案增加是本期计提数；减少是合并报表单位减少增加是本期计提数；减少是合并报表单位减少长期投资单位由亏损转为盈利故冲回。增加主要是本年度实现的利润；减少是实施 2001 年度的利 润 分 配 方案、计提 2002年度盈余公积及按 2002 年度利润分配预案计提红利7第四节 股本
10、变动及股东情况一、股份变动情况表（数量单位：股）本次变动前本次变动增减（，）本次变动后配股送股公积金转股增发其他小计一、未上市流通股份1、发起人股份289,851,191028,985,11928,985,1190057,970,238347,821,429其中：国家持有股份289,851,191028,985,11928,985,1190057,970,238347,821,429境内法人持有股份00000000境外法人持有股份00000000其他000000002、募集法人股份25,894,62202,589,4622,589,462005,178,92431,073,5463、内部职工股
11、000000004、优先股或其他00000000未上市流通股份合计315,745,813031,574,58131,574,5810063,149,162378,894,975二、已上市流通股份1、人民币普通股265,466,768026,546,67726,546,6770053,093,354318,560,1222、境内上市的外资股000000003、境外上市的外资股000000004、其他00000000已上市流通股份合计265,466,768026,546,67726,546,6770053,093,354318,560,122三、股份总数581,212,581058,121,258
12、58,121,25800116,242,516697,455,097二、股票发行与上市情况1、到报告期末为止的前三年公司无股票发行情况。2、公司于2002年4月30日召开的2001年度股东大会年会审议通过了公司2001年度利润分配方案：公司以 2001 年末总股本为基数，按 10：1 的比例派送红股，同时按 10：1 的比例用资本公积金转增股本。因此，报告期内公司股份总数由 2001 年末的 581,212,581 股增加至 697,455,097 股，公司股份结构未发生变动。3、公司目前不存在内部职工股。三、股东持股情况介绍1、报告期末公司股东总数为 124,949 名。2、公司主要股东持股
13、情况（2002 年 12 月 31 日）8名次股东名称年末持股数（股）年内股份增减变动情况（+-）持股占总股本比例(%)持有股份的质押或冻结情况股份性质1上海房地（集团）公司347,821,429+57,970,23849.87无国有股2沪通实业6,476,144+1,079,3570.93不详法人股3金泰证券投资基金4,627,352+1,727,8340.66不详流通股4上海海证实业发展有限公司3,926,400+654,4000.56不详流通股5普惠证券投资基金2,546,662+2,546,6620.37不详流通股6上海古北集团工会2,450,250+408,3750.35无法人股7上
14、海市工商界爱国建设公司2,352,240+392,0400.34不详法人股8开元证券投资基金2,128,7922,128,7920.31不详流通股9海通证券有限公司1,718,916+286,4860.25不详法人股10普华证券投资基金1,708,4931,708,4930.24不详流通股注：前十名股东中，普惠证券投资基金和普华证券投资基金属于鹏华基金管理有限公司管理的两家封闭式基金公司，基金管理人均为鹏华基金管理有限公司，重大决策由该公司投资决策委员会决定，两基金分别由不同的基金经理负责各自具体的投资组合操作；其他前十名股东之间不存在关联关系或一致行动人关系。3、公司控股股东情况上海房地（集
15、团）公司系我公司的控股股东。上海房地（集团）公司成立于 1996 年 8 月 27 日，注册资本 89,290 万元，法定代表人：徐林宝，经营范围：经营与管理授权范围内的国有资产，房地产开发经营，物业管理，建筑设计、营造、装饰，建筑总承包，建筑装饰材料生产、营销，房屋设备生产、销售和安装，房地产交易及咨询服务。上海房地（集团）公司经上海市房屋土地管理局（现名为上海市房屋土地资源管理局）和上海市国有资产管理办公室共同授权，统一经营集团范围内国有资产。9第五节 董事、监事、高级管理人员和员工情况一、基本情况姓名性别出生日期职务任职起止日期年初持股数量年末持股数量年内股份增减数股份增减原因徐林宝男1
16、948 年 11 月董事长2001.6-2003.6048,00048,000买入朱胜杰男1955 年 2 月副董事长兼总经理2001.6-2003.624,59048,03723,447买入、送股及公积金转增股本张景载男1955 年 4 月副董事长2001.6-2003.6019,39619,396买入孙 勇男1961 年 10 月董事2000.6-2003.65,4006,4801,080送股及公积金转增股本田汉雄男1950 年 7 月董事2000.6-2003.61,80034,16032,360买入、送股及公积金转增股本邱启荣男1948 年 3 月董事2000.6-2003.617,2
17、8720,7443,457送股及公积金转增股本李军男1971 年 8 月董事2002.4-2003.6012,00012,000买入郑绍濂男1931 年 1 月独立董事2000.6-2003.6000冯国荣男1950 年 6 月独立董事2000.6-2003.6000王铭槐男1949 年 12 月监事长2000.6-2003.67,5009,0001,500送股及公积金转增股本潘顺新男1964 年 9 月监事2000.6-2003.6000李舒菁女1950 年 9 月监事2000.6-2003.635,23842,2867,048送股及公积金转增股本张慧娟女1965 年 11 月副总经理200
18、0.6-2003.66,00023,00017,000买入、送股及公积金转增股滕国纬男1966 年 8 月副总经理2000.6-2003.652,01479,41727,403买入、送股及公积金转增股本李 敏男1956 年 3 月副总经理2000.6-2003.656,01480,71724,703买入、送股及公积金转增股本印学青女1968 年 11 月董事会秘书2000.6-2003.638,27147,9259,654买入、送股及公积金转增股本金爱薇女1949 年 1 月财务总监2001.8-2003.615,71623,7848,068买入、送股及公积金转增股本注：公司董事、监事、高级管
19、理人员在股东单位的任职情况及其任职期间姓名 任职单位及职务 任职期间徐林宝 上海房地（集团）公司董事长 1996年 5月至今王铭槐 上海房地（集团）公司副董事长 1996年 5月至今张景载 上海房地（集团）公司副总经理 2001年 3月至今邱启荣 上海房地（集团）公司财务总监 1999年 2月至今二、年度报酬情况1、董事、监事和高级管理人员报酬的决策程序及报酬确定依据2001 年 8 月 23 日，公司召开第三届董事会第十二次会议，会议审议通过10了关于公司经营者年薪制的实施方案：即按照经营者年薪收入与公司职工分配分离的原则，实行先预支一定比例薪酬，经年终审计考核后，按审计考核结果，分步兑现年
20、薪。上述事项已经公司 2001 年股东大会年会审议通过。2、公司董事、监事和高级管理人员的年度报酬总额为 722.53 万元；金额最高的前三名董事的年度报酬总额为 224.18 万元；金额最高的前三名高级管理人员的年度报酬总额为 187.24 万元；独立董事的年度津贴为 5 万元/人。3、公司董事、监事和高级管理人员年度报酬区间：70 万元78 万元 3 人；50 万元60 万元 6 人；40 万元50 万元 1 人；30 万元40 万元 3 人。监事长王铭槐不在本公司领取年度报酬、津贴，在股东单位上海房地（集团）公司和关联单位上海久实房地产发展公司（上海房地（集团）公司全资子公司）领取年度报
21、酬、津贴。监事潘顺新不在本公司领取年度报酬、津贴，在中房上海房地产（集团）有限公司领取年度报酬、津贴。独立董事冯国荣、郑绍濂除了在本公司领取年度津贴外，不在本公司、股东单位或其他关联单位领取其他津贴或年度报酬。三、报告期内离任的董事、监事、高级管理人员及聘任的高级管理人员情况1、报告期内无董事、监事、高级管理人员离任的情况。2、报告期内无新聘或解聘公司经理、副经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员的情况。四、公司员工的基本情况至 2002 年底，按照合并报表的范围，公司共有员工 556 人，有大专以上学历的 218 人，硕士 25 人；其中：生产人员 145 人，销售人员 77 人，技术人
22、员 170 人，财务人员 69 人，行政人员 98 人；公司离退休职工 161 人均已纳入社会统筹保险范围。11第六节 公司治理结构一、公司治理情况公司严格按照公司法、证券法和中国证监会有关法律、法规的要求，不断完善公司法人治理结构，规范公司运作。根据公司章程，公司先后系统地制定了股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则、总经理工作条例、中华企业股份有限公司对外担保管理制度及中华企业股份有限公司财务制度等一系列内控管理规则和制度，这些规则及制度符合中国证监会和国家经贸委于 2002年 1 月 7 日发布的上市公司治理准则规范文件的要求，有效地规范了公司内部决策程序，降低了公司的经营风险
23、，切实保护了中小股东的合法权益，具体情况如下：1、关于股东与股东大会报告期内，公司十分重视投资者关系管理工作，组织投资者见面会，召开投资者与公司管理层的恳谈会，广泛听取股东对公司发展的中肯建议，初步建立起公司与投资者的信息沟通渠道。公司能够确保所有股东按其持有的股份享受平等的权利，并承担相应的义务。公司能严格按照股东大会规范意见的要求召集、召开股东大会,并采用了现代信息技术提高股东大会的议事效率，股东大会的召集召开程序符合要求，以确保股东正确行使自身的权利。公司关联交易公平合理，并对有关信息进行了充分的信息披露。公司已建立了一系列行之有效的内控制度。2、关于董事与董事会公司严格按公司章程规定的
24、选聘程序选举董事，报告期内公司增补了一名董事；公司董事会人数和人员构成符合法律、法规的要求；公司董事会制定了议事规则，各位董事能以认真负责的态度出席董事会及股东大会，了解并履行董事的权利、义务和责任，积极参加相关的培训。公司已于 2000 年聘请了12两位独立董事，独立董事在履行职责时认真负责、勤勉尽职。3、关于监事与监事会公司监事会的人数和人员构成符合法律、法规的要求，公司监事会制定了监事会议事规则，公司监事能够认真负责地履行自己的职责，本着对股东负责的精神，对公司财务及董事、经理和其他高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，并独立发表意见。4、关于信息披露与透明度公司牢固树立诚信意识，高
25、度重视信息披露质量，专门制定了中华企业股份有限公司信息披露管理制度，指定董事会秘书负责信息披露工作，接待股东来访和咨询；公司能够严格按照法律、法规和公司章程的规定，真实、准确、完整、及时地披露有关信息，确保所有股东有平等的机会获得公司重大信息。公司已经申请了专用域名并改版制作了公司网页，设置了专用电子信箱，以加强公司与股东之间的良好沟通。报告期内，公司还专程邀请专业人士针对性地组织信息披露管理培训，在全公司范围内提高上市公司规范运作意识，进一步提高公司的市场诚信度。5、关于公司财务管理为了加强企业的财务管理，确保公司各层次资产运行的安全性和高效性，根据公司法、证券法、企业会计制度等法律法规，结
26、合本公司管理体系的实际情况，制定了中华企业股份有限公司财务制度，目前正处于学习、培训阶段，将于 2003年 4月起正式施行。6、利益相关者公司能够充分尊重和维护银行和债权人、职工、客户等其他利益相关体的合法权益，在经济交往中做到互惠互利、诚实信用，以推动公司持续、健康地发展。2002 年我公司分别被中国工商银行上海分行、中国建设银行上海分行和中国农业银行上海分行评为优质客户。其中，中国工商银行上海分行已将我公司列为该行总行的优质客户，有关材料正在报批之中。137、绩效评价与激励约束机制公司已初步建立了高级管理人员的激励约束机制，探索通过实施公司经营者年薪制的方法，明确年度经济指标，实施目标管理
27、，并由公司监事会本着对股东负责的精神，对公司财务和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督。比照上市公司治理准则等相关规范性文件，目前公司治理结构中仍然存在差异，公司尚未建立起董事会下设的战略委员会、审计委员会、提名委员会和薪酬与考核委员会。公司将按照上市公司治理准则的有关要求逐步建立和完善上述四个专业委员会，进一步规范公司运作程序，促进公司更健康地发展。二、独立董事履行职责情况公司董事会在中国证监会发布关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见前就已聘任了两名独立董事，两位独立董事中，一位是我国管理学术专家，一位是金融行业专家。为促进公司法人治理结构的进一步完善，中华企业股份有限公司董事会按照
28、上市公司治理准则及上海证券交易所股票上市规则等有关规范性文件的要求对公司章程进行了修改，将独立董事制度写入了公司章程。独立董事任职以来，勤勉尽责，以认真负责的态度积极参与公司的重大经营管理决策活动，在董事会各项议案的表决过程中，观点鲜明，结合实践经验并运用其丰富的专业知识举证分析，坦陈己见，对完善公司决策的科学性有着重要的作用。此外，独立董事还对需要提请公司股东关注的重大事项逐字逐句发表独立意见，切实维护公司及中小股东的利益。三、公司与其控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面分开情况公司与控股股东上海房地（集团）公司在业务、人员、资产、机构、财务上基本做到了“五分开”，具体表现在：1、业
29、务方面：公司独立从事业务，拥有独立的采购和销售系统，具有独立完整的业务及自主经营能力，拥有独立的经营理念、经营渠道，对控股股东14及其关联企业不存在依赖关系。2、人员方面：公司在劳动、人事及工资管理等方面独立；公司高级管理人员专职在本公司工作并在本公司领取薪酬，不在股东单位担任具体管理、执行职务；控股股东推荐董事和经理人员均通过合法程序进行。3、资产方面：公司拥有独立于控股股东的生产经营系统、配套设施、房屋所有权、土地使用权等有形和无形资产。4、机构方面：公司内部管理机构独立，均由公司直接领导，受公司直接控制，直接对公司负责，与控股股东完全分开。公司与控股股东及其关联企业的办公机构和生产经营场
30、所分开，不存在混合经营、办公的情况。5、财务方面：公司设立独立的财会部门，建立了独立的会计核算体系和财务管理制度，公司独立作出财务决策，不存在控股股东干预公司资金使用的情况，公司独立在银行开户，并依法独立纳税。四、报告期内公司对高级管理人员的考评及激励机制的建立、实施情况2001 年 8 月 23 日，公司第三届董事会第十二次会议审议通过了公司经营者年薪制的相关制度及实施方案。年薪由基薪和加薪两部分组成。基薪按照 90的十二分之一按月预发，余额待年终考核审计后结算。完成年度责任书中各项主要和辅助指标的，可得加薪，加薪相当于基薪的一倍以内。未达到各项指标的，不得加薪，并扣减经营者基薪的 10；生
31、产经营出现亏损时，应扣减经营者基薪的 2040。超额完成利润指标时，可提取净利润超额部分的 15作为对经营者的特别奖励。年薪全部列支“管理费用”。2001 年公司实现净利润 135,224,009.13 元（此为调整前数），超额完成了年度责任书中各项主要和辅助指标，根据董事及高级管理人员年度报酬方案，提取净利润超额部分的 15，作为对董事及高级管理人员的特别奖励。上述董事及高级管理人员年度报酬实施方案已经 2002 年 4 月 28 日召开的公司 2001年度股东大会年会审议通过。15第七节 股东大会情况简介报告期内公司召开了一次年度股东大会和一次临时股东大会。一、年度股东大会2002 年 3
32、 月 28 日，公司在上海证券报和中国证券报上刊登关于召开公司 2001 年度股东大会年会的公告；2002 年 4 月 23 日，公司在上海证券报和中国证券报上刊登关于召开公司 2001 年度股东大会年会召开地址的公告。2002 年 4 月 28 日，公司 2001 年股东大会年会在上海云峰剧场召开，出席本次会议的股东及股东授权代理人共 466名，持有股权数为 293,866,670股，大会审议表决并通过了如下决议：1、公司 2001年董事会业务工作报告2、公司 2001年监事会工作报告3、公司 2001年财务决算报告4、公司 2001年利润分配预案5、公司 2001年年度报告及其摘要6、公司
33、董事及高级管理人员年度报酬议案7、续聘公司会计师事务所的议案8、增补李军为公司第三届董事会董事的议案9、公司 2002年独立董事津贴的议案10、公司 2002年投资计划11、公司为上海陆家嘴（集团）有限公司提供银行借款担保的议案12、公司 2002年预计利润分配政策报告1613、关于修改公司章程的议案14、公司与上海外高桥保税区开发股份有限公司互为提供银行借款担保事项的议案本次股东大会决议刊登在 2002 年 4 月 30 日的上海证券报和中国证券报上。会议增补李军为公司第三届董事会董事。二、临时股东大会2002 年 9 月 20 日，公司在上海证券报和中国证券报上刊登关于召开公司 2002年
34、第一次临时股东大会的公告；2002年 10月 17 日，公司在上海证券报和中国证券报上刊登关于召开公司 2002 年第一次临时股东大会召开地址的公告。2002年 10月 22日，公司 2002 年第一次临时股东大会在上海影城召开，出席会议的股东及股东授权代理人共 119 人，持有股权数为348,041,796 股，大会审议表决并通过了关于转让上海中华新苑置业有限公司股权及相关事宜的议案。本次股东大会决议刊登在 2002年 10 月 23 日的上海证券报和中国证券报上。17第八节 董事会报告一、报告期内经营情况（一）主营业务的范围及其经营情况公司主要从事房地产投资及其高科技开发，智能化物业管理和
35、商品房经营租赁等业务。2002年公司紧紧围绕“进入五十强，塑造蓝筹股”的远景目标，积极进取，开拓创新，顺势而为，与时俱进。公司主营业务快速发展，相关业务协同成长，托盘行动成效显著，存量变现硕果喜人，财务结构趋向合理，企业形象显著提升，投资清理有序推进，管理能级逐步提高，各项工作均取得了较好的成绩。报告期内，公司实现主营业务收入 2 0.7 2亿元，主营业务利润 6.3 3亿元，各项指标均超额完成年度计划，其中主营业务收入比上年同期增长 29.8，主营业务利润和去年基本持平，体现了购并重组后的优势。据 2002年 1 月 4 日中国证券报报道，公司因具有较强的代表性被列入道琼斯中国 88 成份股
36、。2002 年上半年，因具备规模（总市值、流通市值）、流动性（成交金额、换手率）、行业代表性三项指标要求，公司入选上证 180 指数股。2002 年 6 月，经财经时报、新地产杂志评选，公司再次入选“2002中国房地产上市公司 10 强”。同年 10 月，公司凭借自身良好的效益、极强的行业代表性被评为“上海市房地产 10大关注品牌企业”。1、报告期内公司主营业务收入、主营业务利润的构成情况业务种类主营业务收入主营业务利润房产销售1,095,687,942.57180,132,620.12土地转让860,880,336.00392,571,181.52房屋出租41,531,149.6323,50
37、1,368.75其他73,965,869.4837,176,472.47小计2,072,065,297.68633,381,642.86182、报告期内占公司主营业务收入或主营业务利润比重较大项目对应的收入、成本、毛利率业务种类主营业务收入主营业务成本毛利率古北新区 15地块231,594,680.00111,512,000.0051.85%古北新区 6地块290,680,000.00119,428,080.0058.91%古北新区 7地块252,200,000.00103,615,000.0058.92%虹桥中华园120,295,870.0082,238,395.8731.64%天山中华园1
38、38,684,979.50104,365,369.9724.75%上海春城一期368,915,436.81260,227,079.1829.46%巴黎 AC楼118,811,729.30104,160,000.0012.33%维也纳广场105,000,000.0092,508,956.8511.90%3、报告期内，公司主营业务或其结构、主营业务盈利能力较前一报告期未发生较大变化。（二）报告期内主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩1、上海古北（集团）有限公司：主要从事房地产开发、经营、投资、兴建等业务，公司注册资本为人民币 20,930 万元，我公司拥有其 87.5%的股权。报告期该公司主要房
39、地产销售项目为古北新区 12 区 6 号、7 号、15 号 地块转让，巴黎花园 A、C 楼、维也纳广场等。2002 年末上海古北（集团）有限公司净资产为 73,910.03 万元，资产总额为 138,602.71 万元，实现净利润为 21,689.39万元。2、上海房地产经营（集团）有限公司：主要从事房地产开发、经营、投资、兴建等业务，公司注册资本为人民币 10,800 万元，我公司拥有其 90%的股权。报告期该公司主要房地产销售项目为上海春城等。2002年末上海房地产经营（集团）有限公司净资产为 22,108.77 万元，资产总额为 135,981.14 万元，实现净利润为 3,405.82
40、 万元。3、上海中企建筑装饰工程有限公司：主要从事建筑装饰、施工、设计、绿化材料、承包境外建筑装饰装修工程及境内国际招标工程及设备材料出口、派遣劳务。报告期，该公司准确把握市场脉搏，寻求市场契机，根据别墅市场的需求和人们环保意识的加强，结合自身优势，专门设立木结构设计室，引进专业人才和市场拓展人员，大力发展木质结构房屋的建造、装饰业务，并与加拿大供应商紧密合作，在不到半年的时间内，已先后承接南京和上海木结构装饰19项目约 4,000 平方米，预计工程量达 1,200 多万，在业务开拓上闯出了一条新路。2002 年末上海中企建筑装饰工程有限公司注册资本为人民币 1,550 万元，资产总额为 12
41、,605 万元，净利润为 373 万元。4、上海中企物业管理有限公司：主要从事物业管理、房地产咨询服务、房屋代理经营、经租、楼宇租赁（受产权人委托）。报告期，该公司在物业项目的拓展上又迈上了一个新的台阶，通过投标方式获得了“上海浦东国际机场磁悬浮车站”物业管理顾问，并已于 8 月成立项目顾问小组进驻车站，指导协助机场方面顺利完成了车站设备的整体调试验收工程。2002 年末上海中企物业管理有限公司注册资本为人民币500万元，资产总额为1,548.37万元，净利润为140.63万元。5、上海房产之窗房地产信息有限公司：主要从事信息采集、加工、发布、经济信息服务、房地产投资咨询等。报告期，公司充分利
42、用自身的房地产门户网站优势，准确捕捉市场亮点，与建行、农行、浦发、光大等多家银行合作，大力开展二手房交易网上贷款业务，2002 年共协助发放贷款近六亿元，成为上海最大的二手房贷款准金融服务企业。同时在全国范围内首创发布二手房指数，成为上海名副其实的二手房交易价格指数权威发布机构，取得了良好的社会效益和经济效益。2002 年末上海房产之窗房地产信息有限公司注册资本为人民币1,500 万元，资产总额为 2,198.81 万元，净利润为-195.66 万元。（三）主要供应商、客户情况公司从事房地产开发主营业务，无主要供应商，公司向前五名客户销售总额为 99,828.64万元，占公司全部销售总额的比例
43、为 48.18%。（四）在经营中出现的问题与困难及解决方案报告期内，在中国经济持续增长的情况下，房地产经济得到了快速增长，上海房地产市场的供求关系已处于基本平衡的状态，房地产市场的竞争比以往更加激烈，市场对房地产产品要求也有较大程度的提高；此外，随着公司房地产项目的陆续开工建设，资金的需求量也将随之不断的加大。针对上述情况，公司将进一步转变经营理念，创新管理思路，积极处理好20项目储备与现金储备之间的关系，保持持续健康发展的能力；公司还将进一步加大管理力度，优化调整财务结构，控制不必要的支出，为项目建设提供有力的财务资金保证，稳健保持公司房地产主营业务的可持续增长。（五）公司曾公开披露过 20
44、02年度经营计划：2002年公司销售收入约 15亿元，销售成本约 10亿元。报告期内公司实际销售收入为 20.72亿元，比 2001 年报预计数增加 38，实际销售成本 13.47 亿元，比预计数增加 35。主要是年内房地产市场形势较好，且我公司的产品定位合理、品位较高，因此实际销售比预计有较大增长。二、公司投资情况（一）募集资金的使用及其项目进度和收益情况：1、公司前次募集资金投资项目未发生变更。2、中华新苑（人和街基地项目）：该项目已按配股说明书投入 12,700 万元资金。为促进中华新苑项目能够在项目所在地顺利实施开工建设，2001 年公司成立了上海中华新苑置业有限公司，该公司主要从事房
45、地产开发、经营、房屋租赁，注册资本为人民币 800 万元，其中，我公司持有其 95的股权，上海房产之窗房地产信息有限公司持有其 5的股权，该公司已成为中华新苑项目运作的实施主体。报告期内，为加快资金周转和资产经营效率，确保该投资项目获得比较合理的收益，我公司向上海宝华置业有限公司转让我公司所持有的上海中华新苑置业有限公司 95%的股权，股权转让金额 45,011,822 元；我公司的控股子公司-上海房产之窗房地产信息有限公司向上海锦和房地产经纪有限公司转让其所持有的上海中华新苑置业有限公司 5%的股权，股权转让金额 2,369,043 元。在此次股权转让的过程中，我公司同时收回股东方借款 17
46、4,713,244.24 元。该事项已经公司第三届董事会第二十次会议及公司 2002 年第一次临时股东大会审议通过。此次股权转让，一方面，使公司获得了一定的项目发展资金，有利于降低公司的借贷总量，控制资产负债率，优化公司的财务结构；另一方面，公司能集中资金实力投入新一轮房地产项目，提高了公司的盈利水平和持续经营能21力。该股权转让手续正在办理过程中，预计在 2003年产生转让收益。（二）非募集资金的投资、进度及收益情况1、东方中华园（民生路羽山路）：总建筑面积 122,656平方米。项目于 2002年 3月开工，共计 8幢高层、4幢多层，目前多层已结构封顶并进入装饰阶段，有 3 幢高层已完成主
47、体结构 2/3。项目自 2002 年 8 月正式对外预售，预售情况良好，至报告期末，已预售面积达 31,890 平方米，回笼资金 17,700 万元。预计项目总投资 53,000万元。2、天山中华园：建筑面积 32,651平方米。项目于 2002年 11 月底全面竣工验收，12月底完成大产证的申领工作。报告期末预售率达 100，回笼资金 14,400万元。项目总投资 11,685万元。3、财富广场（东昌路项目）：可建面积-地上 18,900 平方米，地下 23,000平方米。项目已于 2002 年 7 月全面施工建设，目前桩基施工已基本完成。该项目由公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司
48、投资 50。预计项目总投资 19,224万元。4、张杨滨江园（杨家渡项目）：紧临财富广场,占地面积 16,286 平方米，建筑面积约 2.8 万平方米，项目已于 2002 年底开工建设。该项目由公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司投资 50。预计项目总投资 30,440万元。5、上海春城项目：该项目位于闵行区春申路、莲花路，是市政府重点规划的春申居住示范区工程。由我公司和公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司共同投资建设。春申南块：总建筑面积 169,200 平方米，目前已全面进入收尾阶段，销售率达 80，预计项目总投资 51,555万元；春申北块：总建筑面积 199,000 平
49、方米，可建住宅面积 140,000 平方米。该项目于 2003年初开工建设。预计项目总投资 55,590万元。6、月光流域（虹山半岛西块项目）：项目位于虹梅南路、锦都路，基地总面积 107,800平方米，可建约 4.09 万平方米小别墅，目前 52 幢已结构封顶，5022已实现预售。由公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司投资 46。预计项目总投资 7,670万元。7、虹苑基地：位于古羊路以南，姚虹东路以西，占地面积 51,300 平方米，总建筑面积约 122,000 平方米，其中：40,000 平方米为多层动迁房，已进入配套施工阶段；另一部分为小高层商品房，已基本完成基础设施施工。由公
50、司控股子公司上海古北（集团）有限公司的子公司上海隆升建设发展有限公司投资建设。预计项目总投资 39,000万元。8、淮海中华大厦（原中诚大厦）：位于黄浦区人民路 889 号，东临豫园商业旅游区，西接淮海路高档商务区，北靠人民广场商务区，处于上海市中央商务区（CBD）和中央商业区之中。总建筑面积 39,711 平方米，已完成项目计划变更，规划审批，获得了房地产权证，项目已于 2002 年 10 月复工，后续的工程建设工作及营销策划工作正在正常进行中，计划 2003 年年内完工。公司成立上海南嘉房地产发展有限公司作为该项目的实施主体。预计项目总投资 29,654万元。9、静安中华大厦（原置信广场）