1、2018年深圳房地产市场解读2019.1 宏观经济背景分析 政策环境分析 土地市场表现 商品住宅市场表现 商业市场表现 办公市场表现 2019年市场预判目录Content宏观经济背景分析1Part2018年经济增长下滑，政策发力下压力仍存；整体投资面临下行压力，国内消费增速持续走低；全球经济放缓，我国外贸态势总体平稳，稳中有进；深圳经济稳定增长，产业结构优化调整；新房销售面积增速回落，去库存效果显著，行业集中度持续提升。【宏观经济】经济增长下滑，政策发力下压力仍存 2018年前三季度，我国GDP增速为6.7%，经济运行总体平稳但下行压力开始显现。前三季度，由于新产业新业态新商业模式发展迅速，服
2、务业主导作用进一步增强，累计同比贡献率为60.8%，工业在向中高端迈进的进程中，对经济增长贡献率有所下降，经济结构持续优化。由于国内持续实施经济转型发展战略，未来经济运行态势亦难在短时间内出现大幅转变，2019年仍然面临经济下行压力。5.006.007.008.009.0010.0011.0012.002010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092010以来中国GDP同比增速变化趋势（%）
3、GDP:不变价:累计同比6.7数据来源：wind0.0020.0040.0060.0080.000.002.004.006.002010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092010年以来三大产业GDP累计同比贡献率变化趋势（%）GDP累计同比贡献率:第一产业GDP累计同比贡献率:第二产业GDP累计同比贡献率:第三产业60.835.5【宏观经济】整体投资面临下行压力，国内消费增速持续走低20
4、18年，固定资产投资增速于三季度降至低位，各月增速均小于2017年，整体投资面临下行压力，主要源于房地产调控力度持续缩紧，各月下降幅度大于2017年，经济韧性减弱。2018年1-11月，社会消费品零售总额345093.4亿元，同比增长9.1%，较2017年同期增速下降1.2个百分点，社会消费增速持续走低。0.005.0010.0015.0020.0025.002013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-06
5、2018-102013年以来固定资产投资完成额累计同比变化趋势（%）固定资产投资完成额:累计同比0.002.004.006.008.0010.0012.0014.000.0050,000.00100,000.00150,000.00200,000.00250,000.00300,000.00350,000.00400,000.002013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072013年以来我国社消品总额及同比（亿元，%）社会消费品零售总额:累计值
6、社会消费品零售总额:累计同比（右）5.99.1【宏观经济】全球经济增速放缓，我国外贸态势总体平稳，稳中有进2018年发达经济体制造业PMI整体呈现下降趋势，全球经济增速放缓，对我国外贸造成一定的不利影响。虽然全球经济放缓，但2018年我国外贸态势总体平稳，稳中有进，尤其是在2月份时出口增速曾冲高至43.5%，1月份时进口增速曾冲高至37.6%，但受基数的超季节性走高，11月份进出口增速大幅下降。预计2019年进口增速较18年出现一定幅度的回落，货物贸易顺差2019年可能有所收窄但幅度不大。40.0050.0060.002014-012014-052014-092015-012015-05201
7、5-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092014年以来发达经济体制造业PMI变化趋势(%)美国:供应管理协会(ISM):制造业PMI欧元区:制造业PMI英国:制造业PMI日本:制造业PMI54.151.454.252.6-40.00-20.000.0020.0040.002014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092014年以来中国进口和
8、出口金额同比增速变化趋势（%）出口金额:当月同比进口金额:当月同比5.43.0【宏观经济】CPI震荡走势，PPI同比回落，预计持续走低-5.005.0015.002010-012010-082011-032011-102012-052012-122013-072014-022014-092015-042015-112016-062017-012017-082018-032018-102010年以来CPI食品价格和非食品价格变化趋势（%）CPI:食品:累计同比CPI:非食品:累计同比2018年全年CPI同比上涨2.1%，符合预期中的增长中枢，四个季度分别对应“高低高低”的振荡走势；2018年全年
9、PPI同比上涨3.5%，主要是生产资料价格明显回落制约。2019年，由于基本面依然维持偏弱格局，核心CPI偏低的状况难有较大改观，PPI增速大概率仍将继续走低，年中增速或回落至0左右。1.72.2-10.000.0010.002010-012010-082011-032011-102012-052012-122013-072014-022014-092015-042015-112016-062017-012017-082018-032018-102010年以来PPI同比变化趋势（%）PPI:全部工业品:累计同比3.8【宏观经济】信贷质量稳定，金融监管强化，汇率格局稳定2018年1-11月新增人
10、民币贷款15.1万亿元，11月末M2余额181.32万亿元，同比增长8%，信贷质量基本稳定；2018年金融监管强化，预计2019年货币政策的调整空间将有所扩大，逆周期调节功能将得到强化。2018年，人民币总体上处于贬值状态，全年人民币兑美元汇率的波动幅度超过11%。2019年人民币的贬值压力或有所缓解。外汇储备连续2个月上升，给未来央行货币政策边际宽松创造了操作空间，长期来看，人民币汇率大概率维稳。0.005.0010.0015.000.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.0035,000.002016-012016-042
11、016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102016年以来新增人民币贷款与M2余额同比增速变化趋势（亿元，%）金融机构:新增人民币贷款:当月值M2:同比（右）5.80006.00006.20006.40006.60006.80007.00007.20002017年以来美元兑人民币中间价变化趋势中间价:美元兑人民币8.06.8632【深圳经济】经济保持稳定增长，持续领涨一线城市2018年前三季度，深圳GDP为17530.69亿元（含深汕特别合作区），比上年同期增长8.1%，全市经济运行稳定增长。对比前三
12、季度一线城市GDP，深圳市GDP排名第三，但同比增速最快，经济增速持续领涨一线城市。23656.721511.117530.716708.36.66.78.16.301234567890500010000150002000025000上海北京深圳广州GDP（亿）同比（%）2018年前三季度一线城市GDP8.60%8.80%8.80%8.80%8.10%8.00%8.10%6.90%6.90%6.90%6.90%6.80%6.80%6.70%5.50%6.00%6.50%7.00%7.50%8.00%8.50%9.00%2017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q220
13、18Q32017年以来深圳与全国GDP增速对比深圳GDP增速全国GDP增速【深圳经济】产业结构优化调整，重视先进制造业，新经济动能强深圳第三产业的比重逐年增加，产业结构不断优化调整，2018年前三季度第三产业占比达到59%。近年重视先进制造业和高技术制造业，前三季度全市规模以上工业增加值增长8.3%，先进制造业和高技术制造业分别增长11.1%和11.7%。46%44%43%43%41%39%41%41%54%56%57%57%59%61%59%59%00.20.40.60.811.22011-2018年深圳产业结构变化趋势（%）第一产业第二产业第三产业8.1%8.9%9.9%8.7%7.4%6
14、.9%7.5%8.3%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月2018年以来工业增加值累计增速工业增加值累计增速-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.000.005.0010.0015.0020.002009-022009-092010-042010-112011-062012-012012-082013-032013-102014-052014-122015-072016-022016-092017-042017-112018-062009年以来
15、商品房销售面积累计值及同比变化趋势（亿，%）商品房销售面积:累计值商品房销售面积:累计同比（右）【行业经济】全国销售面积增速回落，新开工面积增速前低后高2018年前11个月，全国商品房销售面积148604万，同比增长1.4%，销售增速回落。2018年前11个月，全国房屋新开工面积188895万，增长16.8%，增速比前10月提高0.5个百分点。今年房屋新开工面积增速前低后高，与商品房销售面积整体呈相反趋势。-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.000.005.0010.0015.0020.0025.002009-022009-092010-042010-11201
16、1-062012-012012-082013-032013-102014-052014-122015-072016-022016-092017-042017-112018-062009年以来房屋新开工面积累计值及同比变化趋势（亿，%）房屋新开工面积:累计值房屋新开工面积:累计同比【行业经济】投资增速冲高回落，待售面积同比下降，去库存成果显著2018年前11月，全国房地产开发投资110083亿元，同比名义增长9.66%；2018年房地产投资增速冲高回落，全年有望比去年小幅增长。2018年11月全国商品房待售面积5.26亿平方米，同比下降11.7%；其中住宅待售面积2.55亿平方米，同比下降17.
17、3%，全国商品房库存持续下降。0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.000.0020,000.0040,000.0060,000.0080,000.00100,000.00120,000.002009-022009-102010-062011-022011-102012-062013-022013-102014-062015-022015-102016-062017-022017-102018-062009年以来房地产开发投资完成额累计值及同比变化趋势（亿元，%）商房地产开发投资完成额:累计值房地产开发投资完成额:累计同比数据来源：wind
18、-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.000.0010,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.0060,000.0070,000.0080,000.002014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102014年以来商品房待售面积及同比变化趋势商品房待售面积:累计值商品房待售面积:住宅:累计值商品房待售面积:累计同比商品房待售面积:住宅:累计同比【行业经
19、济】阵营分化格局持续，强者恒强态势愈加明显2018年中国房地产销售额百亿企业排行榜发布，共有156家房企业绩过百亿，较2017年增加12家，销售额共计11.4万亿亿元，市场份额超75%，行业集中度加速提升；其中5000亿以上、1000-5000亿、500-1000亿、300-500亿、100-300亿，对应的企业数量分别为3家、28家、30家、27家、68家，百亿企业阵营间分化日益加剧，大中型房企更追求有质量的规模增长，销售规模更上台阶，而小型房企的竞争优势逐渐减弱。排名企业简称销售额（亿元）面积（万）1碧桂园714675372万科地产606739923中国恒大582455114融创中国460
20、030265保利地产406627256绿地386035917中海295216078新城220417919华润2106120610龙湖200712462018年中国房地产销售额百亿企业TOP10144156百亿房企2017年2018年3132427773283027685000亿以上 1000-5000亿 500-1000亿300-500亿100-300亿2017年2018年2017年-2018年百亿房企数量变化2017年-2018年百亿房企各阵营数量宏观环境小结中国经济增速下滑，政策发力下压力仍存2018年前三季度，我国GDP增速为6.7%，经济运行总体平稳但下行压力开始显现。服务业主导作用进
21、一步增强，累计同比贡献率为60.8%，工业在向中高端迈进的进程中，对经济增长贡献率有所下降，经济结构持续优化。国内消费增速持续走低，伴随全球经济增速放缓，我国外贸态势总体平稳2018年1-11月，社会消费品零售总额同比增长9.1%，社会消费增速持续走低；发达经济体制造业PMI整体呈现下降趋势，全球经济放缓，对我国外贸造成一定的不利影响。深圳经济面持续向好，产业结构优化调整2018年前三季度，深圳GDP同比增长8.1%，经济保持稳定增长，增速持续领涨一线城市；第三产业比重逐年增加，产业结构不断优化调整；新兴产业保持良好增长势头，成为经济增长的重要支撑。新房价格受限，全国销售面积增速回落，去库存效
22、果显著，行业集中度持续提升2018在严格的限购、限贷、限售等政策下，销售面积增速回落，待售面积同比下降，全国商品房库存持续下降；销售百亿房企市场份额超75%，行业集中度持续提升。政策环境分析22018年以建立房地产长效机制为主线，在短期调控强压之下，市场得到有效控制；棚改货币化逐渐取消，促进房地产健康发展；降低企业个人经济负担，发布金融普惠政策，刺激国内消费增长。Part【全国政策】以长效机制为主线，加强地方问责，注重管理市场预期全国两会加快住房制度改革，加强金融监管，建设多层次供应体系政治局会议加强整治市场的秩序，坚决遏制房价上涨关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 2018年，国
23、家政策出台以加快推进构建平稳健康发展的长效机制为主线，加快不动产等级数据整合，加强网签数据真实可靠性，中央加强地方问责制度，落实地方调控主体责任，坚决问责，国家注重管理市场预期，稳定宏观经济，给市场信心。政治局会议推动楼市健康发展保持稳健中性货币政策关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知政治局会议经济运行稳中有变，经济下行压力有所加大，要增强预见性，及时采取政策2018年3月不动产登记资料查询暂行办法2018年5月2018年6月关于做好农村房地一体不动产等级工作的通知2018年7月2018年10月中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报关于加
24、快推动不动产登记存量数据整合汇交工作2017年5月国务院常务会议提出在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，确保完成当年再开工改造600万套的棚改任务。并确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。2017年8月住建部会同发改委、财政部等六部委联合印发关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知，提出商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式 为解决住宅库存积压，改善城市面貌以及群众居住环境，国家提出棚户区改造，实行棚户区区改造货币化安置政策。三四线城市在货币化安置政策刺激下，房价居高不下，
25、由此国家开始针对性地进行楼市调控，提出因地制宜推进棚改货币化安置，对于商品库房不足的县市尽快取消货币化安置优惠政策。住建部表示，要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。2018年7月12号2018年10月8号国务院常务会议明确指出，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。【全国政策】棚改货币化安置政策由宽松到逐渐取消，促进房地产健康发展【全国政策】新个税改革，降低个人经济负担，刺激国内
26、消费需求 2018年8月31日,十三届人大第五次会议通过了新修改的中华人民共和国个人所得税法。除在5000元的基本减除费用和“三险一金”专项扣除外，还可以依条件享受6项专项附加扣除。在当前扩大内需的背景之下，降个税可以减轻纳税个人经济负担，直接增加居民可支配收入，进而拉动消费需求。子女教育篇 纳税人的子女接受学前教育和学历教育的相关支出，按照每个子女每月1000元的标准定额扣除。继续教育篇 纳税人在中国境内接受学历(学位)教育期间按照每月400元定额扣除。大病医疗篇 纳税人在一个纳税年度内发生的自负医药费用超过1.5万元部分，可在每年6万元限额内据实扣除纳税人本人或配偶发生的首套住房贷款利息支
27、出，可按每月1000元标准定额扣除住房贷款利息篇纳税人本人及配偶在纳税人的主要工作城市没有住房，可根据承租住房所在城市的不同，按每月800元到1200元定额扣除。住房租金篇纳税人赡养60岁（含）以上父母的，按照一定标准定额扣除。纳税人为独生子女的每月扣除额度2000元赡养老人篇 央行实施了普惠金融定向降准，当时释放长期流动性约4500亿元2018年1月25日 下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。本次降准释放资金约7000亿元。2018年7月5日 下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村
28、商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点 上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）。本次降准，除去9000亿元置换部分，释放增量资金约4000亿元2018年4月25日 下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4,500亿元中期借贷便利(MLF)，这部分MLF当日不再续做。除去此部分，降准还可再释放增量资金约7,500亿元2018年10月15日【全国政策】2018年中国央行4次降准，增强金融服务实体经济能力2018年，中国央
29、行共实施了4次降准操作，释放流动性规模上升，降准的主要目的有两方面：一是，优化流动性结构，增强金融服务实体经济能力；二是，可以增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源，促进提高经济创新活力和韧性，增强内生经济增长动力，推动实体经济健康发展。【全国政策】国家税务总局进一步扩大小型微利企业所得税优惠政策2018年4月25日 国务院常务会议决定，将享受减半征收企业所得税优惠政策的小型微利企业年应纳税所得额上限从50万元提高到100万元。2018年7月11日 财政部、税务总局联合发布了关于进一步扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通知（财税201877号），规定自2018年1月1日至2
30、020年12月31日，将小型微利企业的年应纳税所得额上限由50万元提高到100万元，对年应纳税所得额低于100万元（含100万元，下同）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。3 自2018年1月1日至2020年12月31日，继续对月销售额2万元(含本数)至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的纳税人，包括一般纳税人和小规模纳税人，只要月销售额不超过标准即可免征。2018年政府工作报告提出，要进一步减轻企业税负，促进实体经济转型升级，着力激发市场活力和社会创造力。为进一步增强小型微利企业发展动力。兰州调整限购，
31、加码限售长春加码限售，实施价格管控芜湖实施价格管控维持稳定约28个城市/地区限售政策：海南、深圳、成都、重庆、西安、大连、宁波、沈阳、哈尔滨、长春、丹东、青岛、太原、兰州、昆明、长沙、贵阳、淄博约15个城市/地区限购政策：海南、深圳、成都、长沙、西安、杭州、大连、沈阳、青岛、太原、兰州、九江限购/限售集中加码再加强限购限售约6个城市/地区限售政策：上海、深圳、福清、宁德、云南普洱、沧州河间约12个城市/地区限购政策：上海、深圳、南京、沈阳、昆明、宁德、扬州、湖北利川、沧州河间、云南普洱、惠州、惠东县约6个城市/地区住房保障政策：北京、黑龙江、浙江、海南、杭州、武汉、福州、深圳、海口、广州约12
32、个城市/地区人才政策：背景、广东、该男、江苏、广州、柳州、苏州、佛山、江门、济南、青岛部分重点城市/地区更灵活调整地方政策：广州、深圳、合肥部分城市灵活调整地方措施【地方政策】2018年前三季度各地调控政策持续加码，第四季度有所放松前三季度多个地方政府持续加码调控，不完全统计，3-6月约43个城市/地区加码限购限售政策，6-9月约18个城市/地区加码限购限售政策。“政策顶点”出现在8至9月份；4季度后，随着全国楼市出现显著降温，部分城市出台更灵活措施对原政策进行修正，稳定市场预期。第一季度第二季度第三季度第四季度兰州（2018.1.5）部分区域取消限购取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房
33、限制政策.城关区、七里河区、安宁区范围内非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多购买两套，无需提供社保证明和纳税证明。衡阳（已撤销）（2018.12.27）取消限价市城区新建商品房明码标价管理。非中山籍首套半年社保，2套2年社保，限购2套开发企业要合理制定销售价格,并申报。珠海（2018.12.27）放宽限购针对斗门、金湾区域的非珠海户籍人才购房，原需缴5年社保改为1-12个月不等。菏泽（2018.12.19）取消限售商品住房限售措施取消，鼓励房产交易。降低商品房预售资金监管标准，减少当下开发商的资金压力。广州（2018.12.19）放宽商服转让2017年3月30日土地出让成交的房地产项目
34、，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。杭州（2018.12.21）放宽限购自去年开始针对因工作调动而造成社保补缴的，累计不超过三个月，则视为符合购房资格。2018年年末政策放松城市盘点【地方政策】稳定经济增长，部分地区年末调控政策放松昆明市发布关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知，提出将调整新建商品住宅限售政策至3年，同时将调整住房公积金政策，推出限价房。2018/3/12018/4/17沈阳市发布关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知，调整了购买商品住房和二手住房的限售范围，同时对3个区域实行限购政策。2018/4/22海南省发布中共海南
35、省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知，对商品住宅实施全域限购。已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购房，须提供至少一名成员在海南累计60个月及以上个税或社保缴纳证明。2018/5/15成都市发布进一步完善房地产市场调控政策的通知，将限购对象调整为家庭。并且针对购房人如何取得拟购房所在区购房资格所需条件进行加码。2018/7/1昆明市发布昆明市人民政府办公厅关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知，暂停向在通知中所规定的8个区域内已拥有1套及以上住房的非本省户籍人士销售新建商品住房2018/7/2上海市发布关于规范企业购买商品住房的暂行规定，提出自2018年7月3日起，
36、须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币等条件，且商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。2018/7/31深圳市发布深圳市人民政府办公厅转发市规土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知，暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房；各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途；居民家庭新购买商品住房自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让，商务公寓5年内禁止转让。2018/8/13南京市发布关于调整我市企事业单位住房限购政策的通知，在全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。限制购房对象为所有企事
37、业单位以及其他机构，涵盖南京市和外地企事业单位以及其他机构。【地方政策】房地产调控政策强压之下，市场迅速降温2018年，各地发布调控政策约450次，成为楼市调控最为频繁的一年。热点城市调控政策不断加码，部分三四线城市相继出台调控政策。调控手段依旧以限购、限售、限价为主，房地产市场迅速降温。2018.01.27长春市发布长春市人民政府办公厅关于保持房地产市场平稳健康发展的通知，严防高价地扰乱市场预期，全面推进新建商品房销售价格申报制度，严格执行“一房一价”。2018.08.28南昌市发布关于进一步加强城区新建全装修住宅销售管理的通知，对今后出让用地上新建全装修普通住宅、非普通住宅的装修价格分别实
38、行最高限价。在买卖合同中，将毛坯价格与装修价格分开，在新建全装修住宅交付时，交房装修标准与样板房装修标准一致。2018.08.17海口市发布关于加强商品房销售价格备案管理的通知，所有具备预售（现售）条件及有未售房源的商品房项目，房地产开发企业须在2018年9月28日前主动核实成本，调整价格，并重新申请价格备案。2018.09.12哈尔滨市发布哈尔滨市人民政府关于稳定商品房价格的意见，建立商品房销售价格调控联席会议制度，严格商品房销售价格申报制度，楼盘申报销售平均价格不能高于同期、同地段、同质楼盘销售平均价格。长春三亚2018.02.27三亚市发布关于加强商品房销售价格备案管理的通知，商品住房销
39、售价格备案总体均价和单套价格不能超过该区域2017年2月份同类型商品住房网签均价和单套最高价。之前备案价格超过以上标准的，须重新申请价格备案。长春2018.07.30长春市发布关于商品房销售价格有关问题的通知，所有在售的商品房（含现房）须申报销售价格后方可销售，否则不予网签。并且销售价格高于申报价格的房屋不予网签。海口南昌哈尔滨【地方政策】限价成为主要调控手段多地相继出台限价政策，各地级市及县市严格执行“一房一价”，通过对开发商申报的备案价格及销售价格进行严格把控，制定最高限价，限制装修价等多重限价手段，防止开发商对外销售价格溢价过度。3月28日，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土
40、委联合发布通知，该通知要求：商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。该政策实施全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性。同时，完善二手房市场监测管理，有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。“三价合一”前后二手房交易税费变化类型年限面积成交价房管计税评估价三价合一前税费三价合一后税费税费增额普通住宅满5唯一80500万350万3.5万5万1.5万满2不
41、满580500万350万7万10万3万不满280500万350万25.33万36.19万10.86万非普通住宅满5唯一120900万630万32.08万50.33万18.25万满2不满5120900万630万41.22万63.33万22.11万不满2120900万630万51.6万73.71万22.11万注：案例原登记价200万，买家首套住房，表格中税费仅包括增值税、个税和契税。【深圳政策】深圳“三价合一”实行，二手房购房成本增加增加建设用地,实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡盘活存量用地,加大棚户区改造力度利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建保障性住房盘活
42、各类存量用房，推进社会存量住房租购实施公共设施综合开发,建设保障性住房。开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略六大渠道保证以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓以市、区政府为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房支持各类金融机构，采取直接投资、融资等方式，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住
43、房支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。八大供应主体市场商品住房40%人才住房20%安居型商品房20%公共租赁住房20%硬性供应指标市场商品住房占住房供应总量的40%左右人才住房建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。安居型商品房建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。公共租赁住房建筑面积以3060平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右四 大 硬 性 供 应 指 标【深圳政策】深圳启动第二次住房制度改革6月5日，深圳住建委召开了关于深化住房制度改
44、革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）新闻通报会。意见稿明确表示到2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。20182020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。123暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。通知发布之日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续;通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易。各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改
45、变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10 年转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的，不在禁止转让之列。通知发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起 5 年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的，不在禁止转让之列。居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起 3 年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房，不在禁止转让之列。对购房人离婚 2 年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商
46、业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于 70%执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于 30%执行；若能提供离婚前家庭仅有 1 套住房证明的按贷款首付款比例不低于 50%执行。4通知包含企业限购、商务公寓限售、商品住宅限售、抑制离婚炒房四个方面：【深圳政策】730新政发布 限售规定正式落地为贯彻落实党的十九大精神，坚持“房住不炒”定位，规范房地产市场秩序，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展。7月30日，深圳市规划国土委发布了关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知。政策环境小结 以建立长效调控机制为主线，注重管理市场预期，加强各地政策调控20
47、18年国家政策出台以加快推进构建平稳健康发展的长效机制为主线，落实地方调控主体责任，注重管理市场预期；热点城市调控政策不断加码，部分三四线城市相继出台调控政策，调控手段依旧以限购、限售、限价为主，房地产市场迅速降温。对企业/个人减负，促进实体经济转型升级，增强金融服务实体经济能力2018年出台新个税，扩大小微企业优惠，减轻个人以及企业税负，促进实体经济转型升级；优化流动性结构，增强金融服务实体经济能，增加企业的资金来源，促进提高经济创新活力和韧性，推动实体经济健康发展。深圳调控持续加码，优化住房结构，促进房地产市场健康发展2018年深圳推出“三价合一”政策完善二手房市场监测管理，出台“730”
48、政策，加码房地产市场调控，促进房地产市场健康发展，启动二次房改，优化深圳住房结构。土地市场表现32018年深圳土地招拍挂共成交61宗土地，其中住宅用地出让数为10宗；全市新增城市更新计划100项；南山区为招拍挂用地主力成交区，以17宗领先全市。Part全国土地市场：全国土拍遇冷，流拍规模创历史新高受全国调控政策的持续加码影响，2018年土地流拍不断出现，相对于2017年土地流拍率明显上升，流拍宗数和流拍土地面积均创历史新高，且2018年一二线城市土地流拍率略高于三四线城市。2012201320142015一线城市二线城市 三四线城市一线城市 二线城市三四线城市一线城市二线城市三四线城市一线城市
49、二线城市三四线城市流拍土地数量（宗）213093237217153132241695218200流拍土地面积（万）340347937886225241517156285315784524911526流拍率8.90%4.74%0.96%2.33%3.21%0.43%5.39%4.51%0.61%2.20%4.64%0.69%201620172018一线城市二线城市三四线城市一线城市二线城市三四线城市一线城市二线城市三四线城市流拍土地数量（宗）082442514395814279964流拍土地面积（万）09262210301445680813932628898流拍率0.00%2.05%1.98%1
50、.96%3.34%4.21%5.53%5.59%3.85%65337740642352411061257760641034587406231368313122990500010000150002012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年2012-2018年城市住宅土地流拍宗数及土地面积走势流拍土地数量（宗）流拍土地面积（万）土地市场综述：增量土地供应紧张，城市更新仍为土地供应主力2018年招拍挂供应土地面积共143.02万，对应建筑面积665.71万，同比下降5.45%。2018年深圳全市城市更新相关政策标准逐步统一，全年共公示100宗城市更新地块，拟拆除