1、 写字楼租金指数运行分析/1 写字楼租金变动情况/2 租金涨跌幅较大的商圈/3 写字楼租金运行趋势研判/4 重点城市写字楼租金指数分析/6 北京/6 上海/9 广州/13 杭州/17 主要研究成员：莫天全 黄瑜 白彦军 周巍 杜咏咏 李璠璠 魏云静 姚卓 陈文静 程威 李雪娇 方肖 龙昊辰 曹晶晶 李云鹤 高梦琴 胡国华 付源 吴建钦 祝梓杰 辛芸娜 王新华 战雪 王雅涵 仵世友 张瑞 尹建英 葛海峰 赵丽一 高静 张曼 张志杰 吴珊 李建桥 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉蘭 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 钱慧群 王玲 袁彬彬 黄艳 王永斌 高院生 童晓玲
2、 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 方颃 刘莉芬 01 03 研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 1 2019 年年上半年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2019年年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金1整体水平稳中微升，平均租金为整体水平稳中微升，平均租金为 5.0元元/平米 天，环比上涨平米 天，环比上涨 0.01%。从商圈来看，租金环比上涨的商圈占
3、从商圈来看，租金环比上涨的商圈占 60.0%，租金环比下跌的商圈占，租金环比下跌的商圈占 38.8%，1.2%的商圈租金与上期持平。的商圈租金与上期持平。从市场表现来看，从市场表现来看，2019 年一季度，我国第三产业实现增加值年一季度，我国第三产业实现增加值 122317 亿元，同比增长亿元，同比增长 7.0%，增幅较上期收，增幅较上期收窄窄 0.4 个百分点。整体来看，服务业发展速度出现放缓迹象，在一定程度上使写字楼市场需求有所减弱。具个百分点。整体来看，服务业发展速度出现放缓迹象，在一定程度上使写字楼市场需求有所减弱。具体来体来看，受经济增速放缓及中美贸易争端影响，一线城市写字楼市场需求
4、减少，租金有所下降；而部分重点看，受经济增速放缓及中美贸易争端影响，一线城市写字楼市场需求减少，租金有所下降；而部分重点二线城市由于人才落户政策及产业优惠政策，城市吸引力大幅提升，写字楼市场发展尤为迅速。二线城市由于人才落户政策及产业优惠政策，城市吸引力大幅提升，写字楼市场发展尤为迅速。1 写字楼租金：指写字楼有效净租金，即减掉赠送、优惠、免租期折算后的实际租金。写字楼租金指数运行分析 2 2019 年年上半年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 根据全国根据全国 15 个重点城市主要商圈典型甲级写字楼个重点城市主要商圈典型甲级写字楼2租赁样本数据，租赁样本数据，2019
5、 年二季度，全国重点城市主要年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中有升，平均租金为商圈写字楼租金整体水平稳中有升，平均租金为 5.0 元元/平米天，环比上涨平米天，环比上涨 0.01%。从城市等级看从城市等级看 2019 年二季度，一线城市中，41.7%的商圈写字楼租金环比上涨，58.3%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市 36 个主要商圈中，北京上地、深圳宝安中心区、北京丽泽等 15 个商圈写字楼租金环比上涨；深圳后海、上海陆家嘴等 21 个商圈租金环比下跌。2019 年二季度，二线城市中，75.0%的商圈写字楼租金环比上涨，22.7%的商圈租金环比下跌，2.3%的商
6、圈租金与上期持平。11 个城市 44 个主要商圈中，武汉、重庆、成都、苏州、长沙、南昌主要商圈写字楼租金均环比上涨，其他城市商圈写字楼租金均涨跌互现。其中重庆解放碑商圈租金涨幅较高，达 3.19%，居于二线城市首位。2 典型甲级写字楼：主要为大型甲级写字楼，即选取的写字楼建筑面积至少在 3 万 m2以上，根据城市商业地产成熟度不同可适当放宽面积规模。一线 二线 写字楼租金变动情况 3 2019 年年上半年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 2019 年二季度，在写字楼租金环比上涨的商圈中，重庆解放碑、北京上地等 10 个商圈租金环比涨幅较大，其中重庆解放碑商圈写字楼租金
7、涨幅最大，环比上涨 3.19%至 2.4 元/平米天；其次为北京上地商圈，环比上涨 2.86%至 5.6 元/平米天；南昌红谷滩中心区、武汉中北路等 6 个商圈租金环比涨幅在 2.0%（含）-2.5%之间；北京丽泽商圈和武汉武昌中心商圈租金均环比上涨 1.99%。在写字楼租金环比下跌的商圈中，深圳后海商圈跌幅最大，环比下跌 2.01%至 6.8 元/平米天；其次为上海陆家嘴商圈和深圳福田中心区商圈，环比分别下跌 1.62%和 1.56%；天津华苑和天津友谊路等 7 个商圈写字楼租金环比跌幅均在 1.0%-1.5%之间。受第三产业中金融、信息服务、科技服务等优势产业增长较快影响，以该类产业为主的
8、商圈写字楼租金明显上涨；同时，在汇率下调、关税增加的双重压力下，部分进出口贸易企业经营状况下滑，办公需求（续租和扩租）有减弱迹象，从而导致以该类行业聚集的商圈写字楼租金有所下调。图：图：2019 年二季度写字楼租金涨跌幅较大的商圈年二季度写字楼租金涨跌幅较大的商圈 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F-5%0%5%10%15%20%-15-551525重庆解放碑商圈北京上地商圈南昌红谷滩中心区商圈武汉中北路商圈长沙五一广场商圈成都春熙路商圈深圳宝安中心区商圈杭州钱江世纪城商圈北京丽泽商圈武汉武昌中心商圈青岛中央商务区商圈北京金融街商圈广州环市东商圈杭州武林商圈北京望京商圈天津友谊路商圈天津
9、华苑商圈深圳福田中心区商圈上海陆家嘴商圈深圳后海商圈元/平方米天平均租金（左）环比涨幅（右）环比跌幅（右）租金涨跌幅较大的商圈 4 2019 年年上半年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 新开工方面，2019 年 1-5 月，15 个重点城市写字楼新开工面积 1210.80 万平方米，同比下降，降幅为 16.57%，其中一线城市写字楼新开工面积 391.53 万平方米，同比下降 12.26%；二线城市新开工面积 819.27 万平方米，同比下降 18.63%。土地供应方面，2019 年 1-6 月，15 个重点城市商办用地成交规划建筑面积超 2000 万平方米，同比下降
10、 28.09%。总体来看，一、二线城市写字楼长期供应均呈缩减趋势。供应供应 方面方面 租金运行趋势研判 据据写字楼租金指数显示，写字楼租金指数显示，2019 年二季度，全国重点城市主要商圈年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微升，平均租金为写字楼租金整体水平稳中微升，平均租金为 5.0 元元/平米天，环比上平米天，环比上涨涨 0.01%。从市场表现来看，从市场表现来看，随着中国经济的平稳发展，第三产业逐步成为经济增长的主动力，而第三产业中优势行业企业的快速发展，为未来写字楼市场需求提供了强劲支撑。具体来看，金融、房地产和 TMT 行业仍是写字楼市场的主要需求，带动整体租金平稳微
11、升。其中，一线城市受中美贸易争端等宏观环境影响，写字楼市场租金有所下降；二线城市在各类人才政策、产业优惠政策的推动下，城市吸引力增强，吸引大量企业落户与投资，带动其写字楼市场租金稳中趋升。5 2019 年年上半年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 2019 年一季度，我国 GDP 总量为 213433 亿元，较上年同期增长 6.4%，增速与上季度持平。其中，第三产业实现增加值 122317 亿元，较上年同期增长7.0%。具体来看，金融业和房地产业增加值分别为19205 亿元和 14897 亿元，仅次于批发零售业；信息传输、软件和信息技术服务业较上年同期增长 21.2%至
12、9191 亿元，增幅居于各行业首位。整体来看，写字楼市场需求仍呈增长态势，随着产业升级、科技创新等政策的推动，金融、房地产、TMT 仍为三大需求主力，支撑写字楼市场稳步健康发展。随着减税降费措施的实施，制造业等行业税率由随着减税降费措施的实施，制造业等行业税率由 16%降至降至 13%；交通运输业、建筑业等行业税率由；交通运输业、建筑业等行业税率由10%降至降至 9%，这将大大减轻行业负担，降低企业运营成本，增加实体经济发展和扩展空间，支撑未来写，这将大大减轻行业负担，降低企业运营成本，增加实体经济发展和扩展空间，支撑未来写字楼市场需求。但受全国经济增速放缓影响，企业扩张速度减缓，预计后期写字
13、楼租赁需求或将趋弱，租字楼市场需求。但受全国经济增速放缓影响，企业扩张速度减缓，预计后期写字楼租赁需求或将趋弱，租金面临下行压力。在此背景下，写字楼运营企业需积极调整服务策略，通过提高软硬件水平、优化写字楼金面临下行压力。在此背景下，写字楼运营企业需积极调整服务策略，通过提高软硬件水平、优化写字楼环境、提供增值服务或适当采取租金优惠措施等吸引租户，以期提高出租率来确保收益；而租户则将有更环境、提供增值服务或适当采取租金优惠措施等吸引租户，以期提高出租率来确保收益；而租户则将有更多元的选择并拥有更强的议价能力，有换租或升级需求的企业则可以适时作出选择。多元的选择并拥有更强的议价能力，有换租或升级
14、需求的企业则可以适时作出选择。需求需求 方面方面 展望未来展望未来 6 2019 年年上半年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 2019 年一季度，北京经济运行总体平稳。根据北京市统计局数据，2019 年一季度北京实现地区生产总值 7409.6 亿元，同比增长 6.4%，其中第三产业实现增加值 6110.0 亿元，同比增长 6.3%，较去年同期收窄1.1 个百分点，但其优势行业仍发挥重要带动作用，使得服务业继续保持平稳增长。在此影响下，2019 年二季度北京主要商圈写字楼租金整体平稳。北京写字楼 半数以上商圈写字楼租金环比下跌 金融、信息服务和科技服务仍为市场需求主力
15、市场市场综述综述 7 2019 年年上半年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 从租金环比变化幅度来看从租金环比变化幅度来看 2019 年二季度，北京重点监测的 9 个主要商圈中，半数以上商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，租金下跌的商圈中，望京、金融街环比分别下跌 1.21%、1.02%，其中金融街商圈由于租金较高，部分企业为降低成本搬迁至非核心商圈；亚运村、中关村等 5 个商圈租金跌幅均在 0.1%-0.9%之间。租金上涨的商圈中，随着科技型、技术型企业的兴起和发展，释放出大量的写字楼租赁需求，从而带动该类行业聚集的上地商圈写字楼租金环比大幅上涨，涨幅为 2.86%；丽
16、泽商圈则由于丽泽金融商务区规划利好和承接部分金融街的外溢需求，其写字楼租金环比上涨 1.99%。图：图：2019 年二季度北京主要商圈写字楼租金及环比涨跌年二季度北京主要商圈写字楼租金及环比涨跌 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F-2%0%2%4%05101520金融街商圈CBD商圈燕莎商圈中关村商圈亚运村商圈望京商圈丽泽商圈上地商圈科技园区商圈元/平米天平均租金（左）环比涨跌（右）写字楼租金 半数以上商圈写字楼租金环比下跌 8 2019 年年上半年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 供应方面：供应方面：商办用地新增供应同比大幅下降商办用地新增供应同比大幅下降 新
17、开工方面，2019 年 1-5 月，北京写字楼新开工面积 65.98 万平方米，较去年同期上升56.28%。土地供应方面，2019 年 1-6 月，北京新增商办用地成交面积为 17.81 万平方米，同比大幅下降 78.72%，降幅较去年同期扩大 44.56 个百分点，其中主城六区占比达 54.18%。总体来看，北京商办用地供应虽有减少，但仍集中在主城区，预计随着非首都功能的疏解，未来写字楼市场供应将逐渐向辅城区转移。需求方面：需求方面：金融、信息服务和科技服务仍为写字楼市场需求主力金融、信息服务和科技服务仍为写字楼市场需求主力 根据北京市统计局数据，2019 年一季度北京实现地区生产总值 74
18、09.6 亿元，同比增长6.4%。从产业看，第三产业实现增加值 6110.0 亿元，同比增长 6.3%，其中，金融业实现增加值 1333.9 亿元，增长 7.7%；信息传输、软件和信息技术服务业实现增加值 971.0 亿元，增长 14.0%；科学研究和技术服务业实现增加值 858.7 亿元，增长 6.0%。金融、信息服务、科技服务等优势行业对全市经济增长的贡献率合计达到 60.9%，这些行业的较快发展，为写字楼市场需求平稳增长提供了有力支撑。总体来看，在经济平稳运行背景下，北京主要商圈写字楼市场租赁需求总体稳定。总 结 随着北京非首都随着北京非首都功能疏解工作的持续进行，未来北京四环内将不再有
19、新的商办类用地，核心区域写字功能疏解工作的持续进行，未来北京四环内将不再有新的商办类用地，核心区域写字楼资源愈加稀缺，这将为非核心区域（新兴商圈）写字楼市场提供较大的发展空间。同时，非核心区域基楼资源愈加稀缺，这将为非核心区域（新兴商圈）写字楼市场提供较大的发展空间。同时，非核心区域基础设施逐步完善升级，以通州商务区、丽泽金融商务区和望京中央商务区为代表的新兴商圈逐步建成，其础设施逐步完善升级，以通州商务区、丽泽金融商务区和望京中央商务区为代表的新兴商圈逐步建成，其写字楼市场发展迅速。在此背景下，预计未来北京写字楼市场需求将逐步由核心区域向非核心区域转移，写字楼市场发展迅速。在此背景下，预计未
20、来北京写字楼市场需求将逐步由核心区域向非核心区域转移，并带动非核心区域写字楼租金稳中趋升。基于此，核心区域写字楼供应紧张状况也将在一定程度上得到缓并带动非核心区域写字楼租金稳中趋升。基于此，核心区域写字楼供应紧张状况也将在一定程度上得到缓解，同时减轻其租金上涨压力。解，同时减轻其租金上涨压力。9 2019 年年上半年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 2019 年二季度，上海经济总体保持平稳，但由于外部环境趋紧、不确定因素显现，面临下行压力；写字楼市场需求减弱，主要商圈写字楼租金普遍下跌。根据上海市统计局数据，2019 年一季度上海实现地区生产总值8308.3 亿元，同
21、比增长 5.7%，增幅较 2018 年一季度收窄 1.1 个百分点，经济增速有所放缓；其中第三产业实现增加值 6012.9 亿元，同比增长8.8%。1-5 月，全市实现外贸进出口总额 13157.9 亿元，同比下降 1.6%；其中实现出口总额 5153.6 亿元，同比下降 1.1%，出口贸易处于下行通道。市场市场综述综述 上海写字楼 主要商圈写字楼租金环比超半数下降 科创产业的发展助力写字楼市场需求增加 10 2019 年年上半年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 从租金环比变化幅度来看从租金环比变化幅度来看 2019 年二季度，上海监测的 13 个主要商圈中，5 个商
22、圈写字楼租金环比上涨；其中虹桥商圈涨幅最高，为 1.47%；南京东路商圈、淮海中路商圈等 4 个商圈租金涨幅均在 1.0%左右。租金环比下跌的 8个商圈中，陆家嘴商圈跌幅最大，为 1.62%；南京西路、漕河泾等 4个商圈写字楼租金跌幅均在 0.5%-1.0%之间；中山公园商圈、静安寺商圈和北外滩商圈跌幅均在 0.5%以内。受上海经济增速放缓影响，其核心商圈写字楼租赁需求有所下降，部分运营企业为去化空置面积，采用延长免租期等方式吸引新客户，对续约客户则采用不涨租等方式挽留，因此核心商圈租金整体有所下跌。图：图：2019 年二季度上海主要商圈写字楼租金及环比涨跌年二季度上海主要商圈写字楼租金及环比
23、涨跌 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F-2%-1%0%1%2%0246810陆家嘴商圈南京西路商圈静安寺商圈徐家汇商圈中山公园商圈人民广场商圈虹桥商圈淮海中路商圈北外滩商圈南京东路商圈漕河泾商圈张江商圈五角场商圈元/平米天平均租金（左）环比涨跌（右）写字楼租金 主要商圈写字楼租金超半数下降 11 2019 年年上半年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 供应方面：供应方面：商办用地新增供应同比下降商办用地新增供应同比下降 从写字楼供应来看，从写字楼供应来看，新开工方面，2019 年 1-5 月，上海写字楼新开工面积为 127.80 万平方米，同比上升 24.76%
24、。土地供应方面，2019 年 1-6 月，上海新增商办用地成交面积为49.73 万平方米，同比下降 80.08%；其中，中心城区3成交面积为 17.96 万平方米，同比下降89.35%；中心城区成交面积占比为 36.12%，较去年同期收窄 31.46 个百分点。从土地成交分布来看，商办用地成交呈向外扩散趋势，未来上海写字楼租赁市场也将由中心城区向四周扩散。需求方面：需求方面：优势产业快速发展助力写字楼市场需求增加优势产业快速发展助力写字楼市场需求增加 根据上海市统计局数据，2019 年一季度上海第三产业实现增加值 6012.9 亿元，同比增长 8.8%，增幅较去年同期扩大 1.8 个百分点，第
25、三产业发展态势良好，特别是反映城市能级和功能提升的金融业、信息服务业、商务服务业、科研服务业等优势产业领先增长。其中金融业保持较快增速，同比增长 13.3%。规模以上服务业中，软件和信息技术服务业、租赁业和交通运输、仓储和邮政业营业收入和营业利润均有较大增长，为上海写字楼市场发展提供有力支撑。从商圈层级来看，上海核心商圈大多以金融服务业企业为主，租赁需求保持平稳；非核心商圈多以非生产性贸易行业和制造业企业为主。受中美贸易争端影响，2019 年 1-5 月上海进出口总额同比下降 1.6%；其中进口总额同比下降 2.0%，出口总额同比下降 1.1%。出口贸易的下行，使得出口贸易类企业对写字楼的租赁
26、需求有所减弱，包括续租和扩租的需求。整体来看，在国内外经济形势的双重作用下，2019 年二季度上海写字楼市场租赁需求有所减弱。整体来看，随着全球政治经济形势的日益明朗和上海自贸新片区的确立，以金融业、高科技产业等为代表的优势产业将继续保持较快增长。在产业快速发展的推动下，预计未来上海写字楼市场需求将有所增加。3 中心城区：涵盖黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦和浦东新区。12 2019 年年上半年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 总 结 2019 年一季度上海经济增速出现放缓迹象，经济面临下行压力。受此影响，一些负担能力有限的企年一季度上海经济增速出现放缓迹象，
27、经济面临下行压力。受此影响，一些负担能力有限的企业向非核心商圈写字楼迁址可能性加大，核心商圈写字楼空置率或有所上升，租金水平预计有所下调；而业向非核心商圈写字楼迁址可能性加大，核心商圈写字楼空置率或有所上升，租金水平预计有所下调；而非核心商圈写字楼市场将迎新的需求增长点，但因其市场整体仍处供过于求状态，故未来其租金水平预计非核心商圈写字楼市场将迎新的需求增长点，但因其市场整体仍处供过于求状态，故未来其租金水平预计整体平稳。整体平稳。上交所科创板将于上交所科创板将于 7 月月 22 日开板，其重点鼓励的五个领域主要为新一代信息技术、高端装备制造和日开板，其重点鼓励的五个领域主要为新一代信息技术、
28、高端装备制造和新材料、新能源及节能环保、生物医药和技术服务领域。随着科创板的推出，新材料、新能源及节能环保、生物医药和技术服务领域。随着科创板的推出，业业内首个企业科创板上市内首个企业科创板上市投行服务方案 也随投行服务方案 也随之发布，在助力科创企业从初创到成熟的之发布，在助力科创企业从初创到成熟的同时，也将促进这五个领域同时，也将促进这五个领域相关相关产业的发展。产业的发展。预计未来，科创产业的发展将为上海写字楼市场带来新的需求增长点，相关商圈写字楼租金或将缓步上调。预计未来，科创产业的发展将为上海写字楼市场带来新的需求增长点，相关商圈写字楼租金或将缓步上调。13 2019 年年上半年上半
29、年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 2019 年二季度，广州经济运行平稳，主要指标增长稳定，以战略性新兴产业为引领的新动能持续加快成长，带动产业发展升级；写字楼市场需求稳中向好，多数商圈租金上涨。根据广州市统计局数据，2019 年一季度广州实现地区生产总值5507.7 亿元，同比增长 7.5%，经济平稳向好发展；其中，第二产业实现增加值 1480.0 亿元，同比增长 5.1%；第三产业实现增加值 3982.5 亿元，同比增长 8.7%。1-5 月，全市实现进出口总额 3740.1 亿元，同比下降 0.1%；其中出口总额为 1915.2 亿元，同比下降 11.9%，出口贸易处
30、于下行通道。广州写字楼 主要商圈写字楼租金环比超六成上涨 战略性新兴产业为写字楼市场带来新动力 市场综述市场综述 14 2019 年年上半年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 从租金环比变化幅度来看从租金环比变化幅度来看 2019 年二季度，广州监测的 6 个主要写字楼商圈中，4 个商圈租金环比上涨，其中珠江新城商圈作为广州未来的中央商务区，因其在区位、配套等方面的绝对优势，吸引了服务、咨询、金融和银行等行业企业的关注，但因该商圈新增供应有限，入驻门槛提高，租金涨幅相对较高，环比上涨 1.37%；琶洲商圈和天河北商圈涨幅接近，均在0.9%左右；北京路商圈写字楼租金涨幅较
31、低，在 0.5%以内。环市东商圈和体育中心商圈租金环比下跌，跌幅在 0.5-1.5%之间。图：图：2019 年二季度广州主要商圈写字楼租金及环比涨跌年二季度广州主要商圈写字楼租金及环比涨跌 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F-2%-1%0%1%2%0123456珠江新城商圈天河北商圈体育中心商圈琶洲商圈环市东商圈北京路商圈元/平米天平均租金（左）环比涨跌（右）写字楼租金 主要商圈写字楼租金环比四涨两跌 15 2019 年年上半年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 供应方面：供应方面：商办用地新增供应同比上升商办用地新增供应同比上升 从写字楼供应来看，从写字楼供应来
32、看，新开工方面，2019 年 1-5 月，广州写字楼新开工面积为 85.58 万平方米，同比大幅上升 65.47%。土地供应方面，2019 年 1-6 月，广州新增商办用地成交面积为 146.81 万平方米，同比上升 22.12%；其中主城五区4成交面积占比仅为 8.10%，较去年同期收窄 42.70 个百分点。总体来看，广州商办用地新增供应有所增加，且主要集中在外围城区，主城区供应大幅减少。需求方面：需求方面：战略性新兴产业为写字楼市场带来新动力战略性新兴产业为写字楼市场带来新动力 根据广州市统计局数据，2019 年一季度广州第二产业实现增加值 1480.0 亿元，同比增长 5.1%。其中，
33、规模以上高新技术产品产值占规模以上工业总产值比重同比扩大 1.0 个百分点，显示器件制造、生物药品制造、智能消费设备制造等高新技术产业产值快速增长。以信息技术、人工智能、生物制药等战略性新兴产业为引领的新动能带动产业发展升级，将为写字楼市场带来庞大的办公需求。2019 年一季度，第三产业实现增加值 3982.5 亿元，同比增长 8.7%，增速较 2018 年四季度扩大 2.1 个百分点。1-2 月，全市规模以上服务业中占比近四成的交通运输、仓储和邮政业实现营业收入增长 15.7%，信息传输、软件和信息技术服务业营业收入增长22.9%。服务业的较快增长为写字楼市场提供了强有力的需求支撑。1-5
34、月，广州实现商品进出口总值 3740.1 亿元，同比下降 0.1%；其中出口总额为 1915.2亿元，同比下降 11.9%，出口贸易处于下行通道，出口贸易类企业写字楼租赁需求将有所减弱。整体来看，2019 年上半年广州经济平稳健康发展，信息传输、软件和信息技术服务业的快速发展为广州写字楼市场提供有力支撑，而战略性新兴产业将为广州写字楼市场提供新的动力，未来广州写字楼市场需求将继续稳中向好。4 主城五区：涵盖荔湾区、越区秀、海珠区、天河区以及白云区。16 2019 年年上半年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 总 结 2019 年，粤港澳大湾区正式步入实施阶段，广州定位于
35、国家中心城市、综合性门户城市，力争打造更年，粤港澳大湾区正式步入实施阶段，广州定位于国家中心城市、综合性门户城市，力争打造更具竞争力的国际大都市，这将吸引国内外投资者对广州写字楼市场的持续关注。从产业角度讲，广州的制具竞争力的国际大都市，这将吸引国内外投资者对广州写字楼市场的持续关注。从产业角度讲，广州的制造业、流通业、信息技术服务业均较为发达，该类行业企业将为广州写字楼市场提供稳定需求。造业、流通业、信息技术服务业均较为发达，该类行业企业将为广州写字楼市场提供稳定需求。展望未来，在粤港澳大湾区发展前景的推动下，广州战略性新兴产业展望未来，在粤港澳大湾区发展前景的推动下，广州战略性新兴产业将快
36、速发展，为广州写字楼市场将快速发展，为广州写字楼市场发展提供发展提供新的动力。而随着广深港澳科创走廊的加速建设、“科创新的动力。而随着广深港澳科创走廊的加速建设、“科创 12 条”新政的推进实施，粤港澳大湾条”新政的推进实施，粤港澳大湾区创新活力被不断激发，强力吸引着科技创新型企业不断入驻广州，这将推动未区创新活力被不断激发，强力吸引着科技创新型企业不断入驻广州，这将推动未来广州写来广州写字楼市场进一步字楼市场进一步发展壮大。其中以信息技术服务业为主的核心商圈，因发展壮大。其中以信息技术服务业为主的核心商圈，因其其写字楼租赁需求较为稳定，租金整体将保持平稳写字楼租赁需求较为稳定，租金整体将保持
37、平稳；而新兴商圈，因而新兴商圈，因其其租金相对较低，将吸引部分新租户，也将成为广州写字楼市场新的增长点。租金相对较低，将吸引部分新租户，也将成为广州写字楼市场新的增长点。17 2019 年年上半年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 2019 年二季度，杭州经济运行良好，支持经济健康发展的因素不断累积，如数字经济引领重点产业较快发展，经济增长长期向好。据杭州市统计局数据，2019 年一季度杭州实现地区生产总值 3230.0 亿元，同比增长 7.5%，较上年同期提高 0.1 个百分点；其中，第三产业实现增加值2078.0 亿元，同比增长 9.2%；数字经济核心产业实现增加值
38、 809 亿元，同比增长 16.0%，重点产业发展较快。写字楼市场需求回暖，主要商圈租金整体有所上涨。杭州写字楼 主要商圈写字楼租金环比超六成上涨 信息产业集群助力写字楼市场向好发展 市场市场综述综述 18 2019 年年上半年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 从租金环比变化幅度来看从租金环比变化幅度来看 2019 年二季度，杭州监测的 6 个主要商圈中，4 个商圈写字楼租金环比上涨；随着以“金融、总部、科技”为主导和以“体育、会展、音乐”为特色的产业集群的发展，钱江世纪城成为杭州城市新中心和新金融中心，部分大型企业、外资企业由传统的武林商圈迁址至此，使得钱江世纪城商
39、圈写字楼租金涨幅较高，达 2.0%；黄龙商圈作为杭州的财富心脏，集地段、人气、配套和品质等优势于一体，成为杭州城内的高端商务办公区，深受境外企业和国内大公司的青睐，其租金涨幅亦在 2.0%左右；西溪商圈涨幅在 1.0%左右；申花商圈涨幅相对较低，在 0.5%以内。武林商圈和钱江新城商圈写字楼租金环比下跌，跌幅在 0.4%-1.5%之间。图：图：2019 年二季度杭州主要商圈写字楼租金及环比涨跌年二季度杭州主要商圈写字楼租金及环比涨跌 数据来源：CREIS 中指数据、F、3F-2%-1%0%1%2%3%0123456武林商圈黄龙商圈钱江新城商圈西溪商圈申花商圈钱江世纪城商圈元/平米天平均租金（左
40、）环比涨跌（右）写字楼租金 主要商圈写字楼租金环比四涨两跌 19 2019 年年上半年上半年中国中国写字楼写字楼租金指数研究报告租金指数研究报告 供应方面：供应方面：商办用地新增供应同比上升商办用地新增供应同比上升 从写字楼供应来看，从写字楼供应来看，新开工方面，2019 年 1-5 月，杭州写字楼新开工面积为 40.23 万平方米，同比下降 46.93%。土地供应方面，2019 年 1-6 月，杭州新增商办用地成交面积为 357.22万平方米，同比上升 82.72%；其中主城六区商办用地成交面积达 139.61 万平方米，同比上升 4.85%。从土地成交分布来看，主城六区占比为 39.08%
41、，较去年同期收窄 29.03 个百分点；非主城区占比较去年同期进一步扩大。总体来看，杭州商办用地新增供应有所增加，且外扩趋势明显。需求方面：需求方面：信息产业集群快速发展助力写字楼市场需求向好信息产业集群快速发展助力写字楼市场需求向好 根据杭州市统计局数据，2019 年一季度杭州第三产业实现增加值 2078.0 亿元，同比增长 9.2%，增速较上年同期扩大 0.6 个百分点；其中金融业增加值同比增长 9.2%，增速较上年同期扩大4.5个百分点；信息传输、软件和信息技术服务业增加值同比增长16.5%。金融业、信息服务业的稳步发展成为杭州写字楼需求的核心驱动力，而信息产业集群的快速发展助力杭州写字楼市场需求向好。2019 年一季度，杭州数字经济核心产业实现增加值 809 亿元，占地区生产总值的 25.1%，增长 16.0%，快于地区生产总值 8.5 个百分点。数字经济产业的快速增长，为杭州写字楼市场提供新的需求增长点。整体来看，二季度杭州写字楼市场需求稳中向好，未来写字楼市场需求将主要集中在金融、信息技术服务、数字经济等领域的企业；银行、保险等传统金融业需求亦较为充足，但因集中整治违法违规 P2P 平台，部分互联网金融企业对写字楼租赁需求有所下降。扫码关注：金融干货精选获取更多干货资料