1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/3939 Table_Page 投资策略月报|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 20 年年 12 月行业月报月行业月报 全年平稳收官，销售投资增速稳定全年平稳收官，销售投资增速稳定 核心观点核心观点：政策环境综述：中央坚持房住不炒，南平西安宁波升级四限。政策环境综述：中央坚持房住不炒，南平西安宁波升级四限。中央经济工作会议表示要坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展。央行、银保监会发文建立房地产贷款集中管理制度，限制中资银行房地产贷款占比。地方层面，南平升级限价，西安宁波收紧二套房限贷。成成交市场综述：全年平稳收官，市场成
2、交交市场综述：全年平稳收官，市场成交情绪情绪总体稳定总体稳定。根据统计局数据，20 年全国商品房累计销售金额 17 万亿，同比增长 8.7%，其中面积同比增长 2.6%，均价增长 5.9%，4 月疫情复工以来市场热度持续复苏，全年克服疫情影响量价齐升，规模稳步上涨。推盘方面，20年 26 城商品房同比增长 5.0%，4 月复工以来同比增长 10%，推盘叠加景气度配合实现较好的销售成果，截至 12 月 26 城商品房批售比（推盘/销售，移动平均 3 个月）为 1.18，较历史高点仍有距离。土地市场综述：成交绝对规模维持高位，热度边际下行土地市场综述：成交绝对规模维持高位，热度边际下行。根据中指院
3、数据，20 年全国 300 城全类型用地成交面积同比增长 11%，均价同比增长 6%，综合量价出让金同比增长 18%，增速较 19 年回落 3.4pct，但仍属较高水平。景气度方面，12 月全类型用地供销比（移动平均 6个月）为 1.13，成交溢价率创年内新低，市场整体仍维持较高的成交规模，但对成本控制更为谨慎，景气度略有下行 开发投资市场综述：开竣工规模同比下降，投资维持稳定开发投资市场综述：开竣工规模同比下降，投资维持稳定。根据统计局数据，20 年全国商品房新开工面积同比下降 1.2%，15 年以来首次出现开工规模下滑，竣工面积同比下降 4.9%，表现略低于预期。投资方面，20 年全国房地
4、产开发投资 14.14 万亿元，同比增长 7.0%，其中施工投资同比增长 7.2%，土地投资同比增长 6.7%。三道红线及贷款集中度制度当前对房企资金面影响相对有限，但更长维度来看，面临降档压力的房企未来或对投资、开工有所控制。融资市场综述：房企融资维持通畅，按揭利率首度回升。融资市场综述：房企融资维持通畅，按揭利率首度回升。根据统计局数据，20 年房地产企业到位资金同比增长 8.1%，增速较 19 年扩大1.1pct，房企融资渠道顺畅，三道红线等融资新规对房企融资影响暂时相对有限。购房者资金方面，20 年 1-12 月全国居民中长期贷款净增同比增长 9.2%，占新增人民币贷款比例为 30%，
5、较为充足的信贷额度一定程度上促进市场活跃度提升。购房成本方面，根据融 360 数据，截至 20 年 12 月全国首套房、二套房贷款平均利率分别较 19 年末下降29bp、30bp，21 年 2 月全国首套房、二套房贷款平均利率环比 1 月分别上升 4bp、3bp，自 2019 年 12 月以来首次上行。风险提示风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。行业评级行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2021-02-24 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S026051408000
6、3 SFC CE No.BNN906 021-38003639 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 分析师：分析师：邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产供给侧改革系列报告之四:房地产供给侧改革的三个阶段 2021-02-21 联系人：谢淼 021-38003637 联系人：欧阳喆 021-38003641 -15%-4%7%18%30%41%02/2004/2006/2008/
7、2010/2012/20房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/3939 Table_PageText 投资策略月报|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 评级评级 合理价值合理价值 EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE 收盘价收盘价 报告日期报告日期（元（元/股）股）2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 30.01 2020/11/01 买入 40.42 3.79
8、 4.26 7.92 7.05 4.73 4.35 18.8%17.5%保利地产 600048.SH 人民币 14.65 2020/10/30 买入 20.90 2.42 3.04 6.07 4.81 4.42 2.84 16.5%16.3%招商蛇口 001979.SZ 人民币 12.51 2020/10/20 买入 23.78 2.09 2.28 5.99 5.49 5.90 3.70 14.0%13.2%新城控股 601155.SH 人民币 45.53 2021/02/03 买入 59.13 6.57 8.50 6.95 5.37 3.18 1.16 29.0%26.0%金地集团 6003
9、83.SH 人民币 12.17 2020/10/30 买入 16.83 2.48 2.70 4.92 4.50 8.15 8.57 17.2%15.8%荣盛发展 002146.SZ 人民币 6.55 2020/10/28 买入 13.93 2.20 2.34 2.98 2.80 2.91 1.62 18.9%16.8%金科股份 000656.SZ 人民币 7.22 2020/11/04 买入 12.00 1.31 1.60 5.49 4.52 10.64 10.04 22.0%20.9%中南建设 000961.SZ 人民币 8.26 2021/01/13 买入 11.49 1.91 2.51
10、4.38 3.32 3.60 2.00 26.2%25.7%阳光城 000671.SZ 人民币 6.29 2020/11/04 买入 10.80 1.33 1.66 4.92 3.81 8.44 8.37 17.2%17.7%蓝光发展 600466.SH 人民币 4.48 2020/11/04 买入 8.61 1.16 1.66 3.87 2.70 4.88 3.83 17.8%18.2%华发股份 600325.SH 人民币 6.24 2019/10/29 买入 10.50 1.90 2.41 3.28 2.59 11.91 6.34 21.3%21.2%新湖中宝 600208.SH 人民币
11、3.16 2020/04/27 买入 5.20 0.45 0.55 6.95 5.78 32.67 26.52 9.5%10.3%中国国贸 600007.SH 人民币 11.99 2020/11/01 买入 19.10 0.82 1.09 14.66 10.96 5.62 4.75 9.8%11.6%金融街 000402.SZ 人民币 6.06 2020/11/01 买入 10.31 1.21 1.46 4.99 4.15 14.29 12.36 9.6%10.4%招商积余 001914.SZ 人民币 18.92 2020/11/10 买入 31.20 0.49 0.62 38.43 30.2
12、6 32.35 26.02 6.1%7.2%碧桂园 02007.HK 港币 9.43 2019/09/18 买入 16.03 2.26 2.54 3.54 3.14 2.89 2.54 23.1%20.6%融创中国 01918.HK 港币 31.10 2021/01/13 买入 45.97 7.53 7.69 3.44 3.37 4.83 3.35 29.0%22.9%中国海外发展 00688.HK 港币 19.06 2019/10/15 买入 32.90 5.14 5.53 3.42 3.18 4.31 4.09 14.4%13.5%旭辉控股集团 00884.HK 港币 6.75 2019/
13、08/18 买入 6.16 1.12 1.38 5.24 4.24 2.80 2.20 21.2%20.8%保利物业 06049.HK 港币 53.30 2020/09/07 买入 82.09 1.32 1.81 33.71 24.49 22.85 15.53 12.6%14.8%碧桂园服务 06098.HK 港币 67.00 2020/09/23 买入 58.18 0.82 1.14 72.23 52.34 35.63 25.25 32.1%33.2%永升生活服务 01995.HK 港币 21.85 2020/09/30 买入 18.31 0.24 0.36 76.69 50.78 30.1
14、2 18.85 27.8%32.4%万科企业 02202.HK 港币 30.50 2020/11/01 买入 45.66 3.79 4.26 6.70 5.96 7.49 9.23 18.8%17.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、中国海外发展、旭辉控股集团、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算；（5）保利地产、阳光城、金科股份、蓝光发展已披
15、露业绩快报。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/3939 Table_PageText 投资策略月报|房地产 目录索引目录索引 一、政策环境综述：中央坚持房住不炒，部分热点区域升级四限.6 二、成交市场综述：全年平稳收官，市场成交情绪总体稳定.14（一）总体成交市场分述：成交维持高增速，核心圈表现突出.14（二）推盘情况：12 月推盘去化翘尾，批售比较高点仍有距离.22 三、土地市场综述：成交绝对规模维持高位，热度边际下行.25（一）总体市场综述：全年量价齐升，成交绝对规模高位热度下行.25（二）各类市场分述：一三线城市表现突出，东部核心区年内增速亮眼.27 四、开发投资市场
16、综述：开竣工规模同比下降，投资维持稳定.31 五、融资市场综述：房企融资维持通畅，按揭利率首度回升.34（一）房企到位资金分述：到位资金增速扩大，房企融资维持通畅.34（二）按揭贷利率分述：20 年内按揭利率持续下行，21 年 2 月首度回升.36 六、地产板块投资观点.37 七、风险提示.37 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/3939 Table_PageText 投资策略月报|房地产 图表索引图表索引 图 1：2020 年 12 月重要中央政策一览.12 图 2：2020 年 12 月重要地方政策一览.13 图 3：全国商品房销售金额（亿元）及增速.14 图 4：全国
17、住宅及非住宅销售金额增速.14 图 5：全国住宅及非住宅销售金额（亿元）及增速（%）.14 图 6：各省一二线及三四线商品房销售金额累计增速.15 图 7：全国商品房销售面积（万方）及增速.16 图 8：全国商品房及 49 城新房成交面积增速.16 图 9：14 城二手方成交面积（万方）及增速.17 图 10：全国住宅及非住宅销售面积增速.17 图 11：全国住宅及非住宅销售面积（万方）及增速（%）.17 图 12：全国商品房分线销售面积增速（%）.18 图 13：全国商品房分区域销售面积增速（%）.18 图 14：各省一二线及三四线商品房销售面积累计增速.19 图 15：全国商品房销售均价（
18、元/平）及增速.19 图 16：70 大中城市新房销售均价及百城房价环比.19 图 17：全国商品房销售面积（亿元）及增速.20 图 18：全国商品房及 49 城新房成交面积增速.20 图 19：70 大中城市 2017-2020 年新房房价指数同比变动情况.20 图 20：70 大中城市 2017-2020 年二手房房价指数同比变动情况.21 图 21：26 城商品房推盘面积（万方）及增速.22 图 22：26 城商品房及 29 城住宅批售比.22 图 23：样本城市及分线开盘去化率.22 图 24：样本城市 2018-2020 年开盘去化率.22 图 25：26 城商品房库存面积（万方）及
19、去化周期.23 图 26：全国住宅中期库存（亿平）及去化周期.23 图 27：分线城市去化周期变动趋势.23 图 28：全国住宅及非住宅开工面积/销售面积.23 图 29：300 城全类型土地成交面积（万方）及增速.25 图 30：300 城全类型土地成交均价（元/平）及增速.25 图 31：300 城市土地出让金（亿元）及增速.25 图 32：中指院、财政部、统计局口径土地成交增速.25 图 33：中指院 300 城全类型用地供销比（推出/成交）.26 图 34：中指院 300 城全类型用地溢价率及流拍率.26 图 35：统计局商品房房价与 300 城商住地价涨幅对比.27 图 36：中指院
20、 300 城土地出让金分业态分布.27 图 37：中指院 300 城土地出让金分业态增速.27 图 38：中指院 300 城土地出让金分能级分布.28 图 39：中指院 300 城土地出让金分区域态分布.28 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/3939 Table_PageText 投资策略月报|房地产 图 40：中指院 300 城土地出让金及成交面积增速分省分布.29 图 41：2019-2020 年全国 300 城全类型土地成交溢价率.30 图 42：全国商品房新开工面积（万方）及增速.32 图 43：全国商品房竣工面积（万方）及增速.32 图 44：全国商品房施工面积
21、（亿平米）及增速.32 图 45：全国商品房累计停工面积及当期净停工面积.32 图 46：全国商品房投资规模（亿元）及增速.33 图 47：全国商品房住宅、非住宅投资规模增速.33 图 48：全国商品房投资规模增速贡献拆分.33 图 49：全国商品房施工投资增速拆分.33 图 50：全国房地产企业到位资金规模（亿元）及增速.34 图 51：销售金额、投资规模、到位资金增速.34 图 52：房地产开发企业资金来源分类占比.35 图 53：各来源房企到位资金规模增速.35 图 54：人民币贷款、居民中长期贷款（亿元）及增速.36 图 55：全国商品房销售面积（亿元）及增速.36 图 56：全国商品
22、房及 49 城新房成交面积增速.36 表 1：2016-2020 年中央经济工作会议.6 表 2：2018-2020 年中共中央政治局会议.7 表 3：12 月房地产相关融资信贷政策.8 表 4：12 月四限调控收紧政策.9 表 5：12 月落户政策.11 表 6：全国及分类分区分线城市房地产销售情况.15 表 7：跟踪城市房地产成交面积信息表.23 表 8：中指院 300 城土地出让金分业态情况汇总表.28 表 9：2020 年 12 月部分重点城市土地市场表现.30 表 10：全国房地产投资规模（亿元）及各维度拆分.33 表 11：房地产开发企业到位资金（亿元）及拆分情况.35 识别风险，
23、发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/3939 Table_PageText 投资策略月报|房地产 一、一、政策环境综述：中央坚持房住不炒，部分热点区政策环境综述：中央坚持房住不炒，部分热点区域升级四限域升级四限 12月16日至18日中央经济工作会议指出，积极的财政政策要提质增效、更可持续，稳健的货币政策要灵活适度。房地产政策方面，会议要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展；高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，土地供应要向租赁住房建设倾斜，对租金水平进行合理调控；实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。2016年中央经济工作
24、会议首次提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。地产行业的调控方式发生了较大的变化，行业从“全国性整体调节”转变为“因城施策、房住不炒”，并强调要构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。此外，2017年指出要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。2018年表示要坚持完善住房市场体系和住房保障体系，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。2019年提出要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展
25、租赁住房，推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设、雄安新区建设，提高中心城市和城市群综合承载能力。表表1：2016-2020年中央经济工作会议年中央经济工作会议 时间时间 财政政策财政政策 货币政策货币政策 房地产政策房地产政策 2016 1.继续实施积极有效的财政实施积极有效的财政政策政策；2.稳妥推进财税和金融体制改革，抓紧提出健全地方税体系方案。继续实施稳健中性的货币政策实施稳健中性的货币政策，维护流动性基本稳定，把防控金融风险放到更加重要的位置，确保不发生系统性金融风险。1.坚持“房子是用来住的、不是用来炒的房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快研究建立符合国情、适
26、应市场规律的基础性制度和长效机制长效机制；2.坚持分类调控，因城因地施策因城因地施策，把去库存和促进人口城镇化结合起来，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，根据人口流动情况分配建设用地指标；3.加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。2017 实施好积极的财政政策实施好积极的财政政策，调整优化财政支出结构，压缩一般性支出，切实加强地方政府债务管理。稳健的货币政策保持中性稳健的货币政策保持中性，保持货币信贷和社会融资规模合理增长，重点防控金融风险。1.加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度；2.发展住房租赁市场特别是
27、长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展；3.完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。2018 积极的财政政策要加力提积极的财政政策要加力提效效，实施更大规模减税降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模。稳健的货币政策要松紧适度稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题。1.构建房地产市场健康发展长效机制长效机制，完善住房市场体系和住房保障体系；2.坚持房子是用来住、不是用来炒的定位坚持房子是用来住、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。识别风
28、险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/3939 Table_PageText 投资策略月报|房地产 2019 积极的财政政策要大力提质积极的财政政策要大力提质增效增效，更加注重结构调整，坚决压缩一般性支出，做好重点领域保障，支持基层保工资、保运转、保基本民生。稳健的货币政策要灵活适度稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，降低社会融资成本。1.坚持房子是用来住的、不是用来炒的房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展；2.要加大城市困
29、难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。3.推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设、雄推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设、雄安安新区建设新区建设，提高中心城市和城市群综合承载能力。2020 积极的财政政策要提质增积极的财政政策要提质增效、更可持续效、更可持续，保持适度支出强度，抓实化解地方政府隐性债务风险工作，党政机关要坚持过紧日子。稳健的货币政策要灵活精准、合理适稳健的货币政策要灵活精准、合理适度度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。1.坚持房子是用来住的、不
30、是用来炒的房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展；2.高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策加快完善长租房政策，土地供应要向租赁住房建设倾斜，对租金水平进行合理调控；3.实施城市更新行动实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。数据来源：中国政府网，广发证券发展研究中心 12月11日，中共中央政治局召开会议分析研究2021年经济工作，要求要扭住供给侧结构性改革，同时注重需求侧改革，打通堵点，补齐短板，贯通生产、分配、流通、消费各环节，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡，促进房地产市场平稳健康发展。2018年以来中共中央政治局会议多次
31、提及房地产发展。18年4月指出要推动楼市健康发展，7月提出要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。19年4月表示要坚持“房住不炒”定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，7月明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。20年4月、7月继续坚持“房住不炒”的定位，促进房地产市场平稳健康发展。表表2：2018-2020年中共中央政治局会议年中共中央政治局会议 时间时间 政策内容政策内容 2018/4/23 更加积极主动的改革开放，要推动股市、楼市等健康发展。楼市等健康发展。2018/7/31 下决心解决好房地产市场问
32、题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。2018/10/31 无表述 2018/12/13 无表述 2019/4/17 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。2019/7/30 继续坚持“房住不炒”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2019/10/24 无表述 2019/12/6 无
33、表述 2020/4/17 要坚持“房住不炒房住不炒”的定位，促进房地产市场平稳健康发展。2020/7/30 研究第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议，要坚持“房住不炒房住不炒”的定位，促进房地产市场平稳健康发展。2020/10/17 审议成渝地区双城经济圈建设规划纲要，使成渝地区成渝地区成为具有全国影响力的重要经济、科技创新中心，打造带动全国高质量发展的重要增长极和新的动力源。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/3939 Table_PageText 投资策略月报|房地产 2020/12/11 分析研究 2021 年经济工作，要扭住供给侧结构性改革供给侧结构性改革，同时注
34、重需求侧改革需求侧改革，促进房地产市场平稳健康发展促进房地产市场平稳健康发展。数据来源：中国政府网，广发证券发展研究中心 房地产相关融资信贷方面，央行、银保监会发文建立房地产贷款集中管理制度，防范潜在的系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。12月31日，央行、银保监会发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，对中资银行考核2大指标：房地产贷款占比，个人住房贷款占比，从大型银行到村镇银行设立5档上限，超出上限2pct以内的2年内达标，超出上限2pct以上的4年内达标，银行须按季度汇报执行情况，其中，对房地产贷款占比和个人住房贷款占比，各中资银行的上限为：大型银行40%、32.
35、5%，中型银行27.5%、20%，小型银行和非县域农合机构22.5%、17.5%，县域农合机构17.5%、12.5%，村镇银行12.5%、7.5%（后3档可在上限增减2.5pct因地制宜确定）。此外，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，后续住房租赁金融业务有关意见出台后，对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。1月6日，2021年中国人民银行工作会议指出，要持续防范化解金融风险，深化金融市场和金融机构改革，落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。1月12日，央行上海总部2021年货币信贷工作会议提出
36、，要稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求，合理控制房地产贷款规模。融资新规方面，据财联社报道，近日央行、住建部与重点房企座谈融资新规，包括部分去年未参与融资新规试点的房企，“三条红线”试点有望扩围。此外，央行等六部门放宽对部分资本项目人民币收入使用限制，但除房企外不得用于建设、购买非自用房地产。北京市银行业协会个人住房贷款业务自律公约提出，统一房贷政策尺度，房贷记录不区分本市、非本市，实质性审核首付款来源，严禁“首付贷”、融资等，银行不得支付房企、中介变相佣金招揽客户。中国注册会计师协会发布关于做好上市公司2020年年报审计工作的通知，将上市房企列为审计风险较高的公司，年报审计时应重点关注：资产
37、负债率等再融资指标；为达到再融资相关指标是否在某些重要会计判断和会计估计上存在倾向；为解决资金问题而进行的合作开发、售后回购、售后回租、明股实债等特殊交易的会计处理是否适当。表表3：12月月房地产相关融资信贷政策房地产相关融资信贷政策 时间时间 部门部门 政策内容政策内容 12/31 央行 银保监会 对中资银行建立房地产贷款集中度管理制度建立房地产贷款集中度管理制度，考核 2 大指标：房地产贷款占比，个人住房贷款占比房地产贷款占比，个人住房贷款占比，从大型银行到村镇银行设立 5 档上限，超出上限 2pct 以内的 2 年内达标，超出上限 2pct 以上的 4 年内达标，银行须按季度汇报执行情况
38、；2.对房地产贷款占比和个人住房贷款占比，各中资银行的上限为：大型银行大型银行 40%、32.5%，中型银行，中型银行27.5%、20%，小型银行和非县域农合机构，小型银行和非县域农合机构 22.5%、17.5%，县域农合机构，县域农合机构 17.5%、12.5%，村镇银行，村镇银行 12.5%、7.5%（后 3 档可在上限增减 2.5pct 因地制宜确定）。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/3939 Table_PageText 投资策略月报|房地产 12/31 北京 1.统一房贷政策尺度，房贷记录不区分本市、非本市房贷记录不区分本市、非本市；2.实质性审核首付款来源，严
39、禁“首付贷”、融资严禁“首付贷”、融资等；3.银行不得支付房企、中介变相佣金招揽客户。1/4 央行等六部门 放宽对部分资本项目人民币收入使用限制放宽对部分资本项目人民币收入使用限制，但除房企外不得用于建设、购买非自用房地产。1/5 财联社 央行、住建部与重点房企座谈融资新规，包括部分去年未参与融资新规试点的房企，“三条红线三条红线”试点有望扩围试点有望扩围。1/6 央行 落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。1/11 中注协 将上市房企列为审计风险较高的公司上市房企列为审计风险较高的公司，关注：1.资产负债率等再融资指标资产负债率
40、等再融资指标；2.为达到再融资相关指标是否在某些重要会计判断和会计估计上存在倾向；3.为解决资金问题为解决资金问题而进行的合作开发、售后回购、售后回租、明股实债等特殊交易的会计处理是否适当。1/12 央行上海总部 稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求实施好房地产贷款集中度管理要求，合理控制房地产贷款规模控制房地产贷款规模。数据来源：中国政府网，央行，银保监会，财联社，中注协，广发证券发展研究中心 地方层面，各地实施因城施策，西安市、宁波市、南平市四限收紧。西安市调整二套房首付比例，已拥有90平及以下、90-144平、超过144平家庭，二套房144平及以下的首付分别不低于40%、50%、60%（原
41、均为40%），二套房144平以上首付分别不低于50%、60%、70%（原均为50%），对结清贷款再次申请公积金购买住房的，144平及以下首付不低于50%（原40%），144平以上首付55%（原45%），对未实施限购政策的高陵、鄠邑等区县及西咸新区部分区域，要保障自住需求，抑制投资投机行为。宁波市对父母投靠成年子女落户未满2年、离异单身未满2年，按非本市户籍限购（在限购区域无房且3年内连续缴纳2年社保限购1套），市六区有1套住房且贷款未结清、已结清的家庭，二次贷款首付比例提高至60%、40%（原分别40%、30%）。南平市发布进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知，要求房价上涨过快区域要采取限涨
42、幅、控房价的调控措施，坚决遏制房价上涨态势，延平区、建阳区新房备案价不得超过上月周边均价的1.5%，分期项目不得超过本盘上月均价的1%，备案价申请上涨的预售许可间隔期不少于2个月，房价变化较大的项目要约谈，无正当理由的暂停网签备案并责令限期整改；去化周期低于12个月的要增加宅地供应，楼面地价上涨过快的要采取“限地价、竞配建（或自持）”或“限房价、竞地价”等方式出让土地；严格按照“三道红线”要求监管地产项目融资。此外，合肥市房管中心表示，夫妻离异不满2年仍按原家庭认定住房套数（本地户籍家庭限购2套，外地限购1套），封堵“假离婚”炒房漏洞。表表4：12月四限调控收紧政策月四限调控收紧政策 时间时间
43、 部门部门 政策内容政策内容 12/1 西安 1.调整二套房首付比例，已拥有 90 平及以下、90-144 平、超过 144 平家庭，二套房二套房 144 平及以下的首付分别不低于平及以下的首付分别不低于 40%、50%、60%（原均为（原均为 40%），二套房），二套房 144 平以上首付分别不低于平以上首付分别不低于 50%、60%、70%（原均为（原均为 50%）；2.对结清贷款再次申请公积金购买住房公积金购买住房的，144 平及以下首付不低于 50%（原 40%），144 平以上首付 55%（原 45%）；3.未实施限购政策的高陵、鄠邑等区县及西咸新区部分区域，要保障自住需求，抑制投资
44、投机行为。12/11 宁波 1.父母投靠成年子女落户未满 2 年、离异单身未满 2 年，按非本市户籍限购按非本市户籍限购（在限购区域无房且 3 年内连续缴纳 2 年社保限购 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/3939 Table_PageText 投资策略月报|房地产 1 套）；2.市六区有 1 套住房且贷款未结清、已结清的家庭，二次贷款首付比例提高至二次贷款首付比例提高至 60%、40%（原：（原：40%、30%）。1/5 合肥 夫妻离异不满 2 年仍按原家庭认定住房套数（本地户籍家庭限购 2 套，外地限购 1 套）。1/6 南平 1.房价上涨过快区域要采取限涨幅、控房
45、价的调控措施，坚决遏制房价上涨态势，延平区、建阳区新房备案价不得超过上月周延平区、建阳区新房备案价不得超过上月周边均价的边均价的 1.5%，分期项目不得超过本盘上月均价的，分期项目不得超过本盘上月均价的 1%，备案价申请上涨的预售许可间隔期不少于，备案价申请上涨的预售许可间隔期不少于 2 个月个月，房价变化较大的项目要约谈，无正当理由的暂停网签备案并责令限期整改；2.去化周期低于 12 个月的要增加宅地供应，楼面地价上涨过快的要采取“限地价、竞配建（或自持）”或“限房价、竞地价”等方式出让土地；3.严格按照“三道红线”要求监管地产项目融资。数据来源：各地方政府网站，广发证券发展研究中心 落户政
46、策方面，多地放松落户限制。上海市、青岛市、广州市等多地放松人才落户。上海市临港新片区在现行缩短居住户年限（5年）的基础上，引进人才4年内累计36个月缴纳平均工资基数社保，居转户时不受职称或资格等级限制，张江科学城居转户缩短为5年（原7年），在科学城工作不少于3年，其中重点产业人才缩短为3年（在科学城工作时间不低于2年）。青岛市中心城区博士（原50岁以下）、50岁以下硕士（不变）、45岁以下本科（不变）、40岁以下大专或职校可落户，城区人才落户取消社保年限（原专科社保1年），一般落户实施稳定就业且稳定住所可落户，研究全面放开胶州、平度、莱西落户限制。广州市放宽“双一流”高校本科学历人才入户社保年
47、限，参保（原：6个月）即可落户。福州市、无锡市、山东省等多地全面取消落户限制。福州市实现落户“零门槛”，不设学历、年龄、就业创业限制，外省市人员均可申请落户。无锡市全面取消江阴、宜兴落户限制，全面取消职校以上毕业生落户限制，合法稳定住所（含租赁）或合法稳定就业并参加社保可落户，取消原购房落户的房屋面积限制和社保年限要求，参保2年可租赁落户（原需申领居住证满5年），在长三角城市群实行户籍准入年限互认。山东省全面放开城镇落户限制，实行经常居住地登记户口制度，取消其他限制，维护进城落户农村人口的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。苏州市修订积分落户政策、雄安新区试行居住证和积分落户制度。苏州市
48、修订积分落户政策，要求优先解决好在城镇就业、居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口，以及新生代农民工的落户问题，积分落户放开租赁住房落户，苏州与南京积分落户实现居住证年限和社保年限积累互认，探索苏锡常户籍准入年限同城化积累互认。雄安新区自2021年起试行居住证和积分落户制度，居住半年以上并具备稳定住所和就业的外地户籍和北京非首都功能疏解转移人口可申请居住证，持有居住证并连续缴纳3年社保可申请积分落户（北京非首都功能疏解人口在京社保年限可累计）。此外，广州市南沙区政府发文，符合重点税源企业、招商类企业等11类情况之一的南沙区用人单位大专以上员工缴纳6个月社保可落户。乐清市市外户口人员社保、居住年限
49、达1年可租赁落户（原3年），外来务工人员缴纳社保1年可落户（原3年），大专以上可先落户后择业。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/3939 Table_PageText 投资策略月报|房地产 表表5：12月月落户政策落户政策 时间时间 部门部门 政策内容政策内容 12/1 上海 1.临港新片区在现行缩短居住户年限（5 年）的基础上，引进人才 4 年内累计年内累计 36 个月缴纳平均工资基数社保，居转户时不受职个月缴纳平均工资基数社保，居转户时不受职称或资格等级限制称或资格等级限制；2.张江科学城居转户缩短为张江科学城居转户缩短为 5 年（原年（原 7 年），在科学城工作不少
50、于年），在科学城工作不少于 3 年年，其中重点产业人才缩短为 3 年（在科学城工作时间不低于 2 年）。12/4 广州市 南沙区 符合重点税源企业、招商类企业等 11 类情况之一的南沙区用人单位大专以上员工缴纳缴纳 6 个月社保可落户个月社保可落户。12/8 乐清 1.市外户口人员社保、居住年限达 1 年可租赁落户（原 3 年）；2.外来务工人员缴纳社保 1 年可落户（原 3 年）；3.大专以上可先落户后择业。12/15 福州 全面放开落户限制全面放开落户限制，实现落户“零门槛”。12/15 无锡 1.全面取消江阴、宜兴落户限制，全面取消职校以上毕业生落户限制，合法稳定住所（含租赁）或合法稳定