1、 请参阅最后一页的重要声明 证券证券研究报告研究报告行业深度报告行业深度报告 20202020 年年 1 1 月房企销售融资点评：月房企销售融资点评：百强房企百强房企销售回落销售回落，海外，海外债发行规模创新高债发行规模创新高 销售篇销售篇 春节错位叠加肺炎疫情，百强房企春节错位叠加肺炎疫情，百强房企 1 月销售增速回落月销售增速回落。春节错位叠加肺炎疫情，多地在本月下文要求暂停售楼活动，春节期间购房者出门意愿下降，返乡置业也受到较大程度影响，百强房企 1月销售金额同比出现下滑。根据克而瑞公布的百强房企销售榜单，1 月百强房企全口径销售金额同比减少 12.7%，增速较去年下降 10.1pct。
2、1 月销售回落也体现在各梯队房企表现上。部分房企销售亮眼，规模央企优势延续部分房企销售亮眼，规模央企优势延续。单月增速来看，榜单Top30 房企中，时代中国、龙光、万科、金科、金地、佳兆业、荣盛保持两位数增长，招商蛇口、金茂和碧桂园实现个位数增长，其余均出现不同程度负增长。规模央企除华润排名较去年同期有所下滑但仍保持 Top10 外，中海、招蛇、金茂均有不同程度上升。融资篇融资篇 1 月房地产股权融资同比有所增加月房地产股权融资同比有所增加。大悦城成功实施定增，合计募集资金 24.26 亿元，环比略有下降。1 月月房企房企债券债券融资融资环比增幅较大环比增幅较大，海外债占比超七成海外债占比超七
3、成。房企债券融资总额为 1223 亿元，同比减少 16.59%，其中，境内发债 357亿元，同比减少 63.40%，占比 29%；境外发债 866 亿元，同比增长 76.60%，占比 71%。房地产信托融资房地产信托融资持续趋冷持续趋冷。根据用益信托网数据，1 月房地产信托成立 183 款产品，募资规模为 319.16 亿元，同比下降 61.56%。投资建议投资建议 对于地产板块而言，我们认为疫情不改变房地产板块的长期逻辑和趋势，当前板块估值处于历史底部，同时疫情对于宏观经济的影响，可能会带动后续流动性的边际宽松，而疫情对于房地产市场需求的短期压制也会在更长时间内得到平滑。我们认为尽管开我们认
4、为尽管开发销售受到影响，但龙头房企的潜力值得肯定，包括其回款能力发销售受到影响，但龙头房企的潜力值得肯定，包括其回款能力和融资能力，我们推荐万科和融资能力，我们推荐万科 A、保利地产、金地集团、阳光城。、保利地产、金地集团、阳光城。相对而言，物业管理行业受到疫情冲击小，其业绩确定性和行业相对而言，物业管理行业受到疫情冲击小，其业绩确定性和行业成长性值得肯定，我们推荐碧桂园服务、招商积余、永升生活服成长性值得肯定，我们推荐碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新大正务、新大正。维持维持 买入买入 竺劲竺劲 18621097792 执业证书编号：S1440519120002 研究助理研究助理：尹欢科
5、尹欢科 18616396058 研究助理研究助理：黄啸天：黄啸天 13262559719 发布日期：2020 年 02 月 05 日 市场市场表现表现 相关研究报告相关研究报告 -3%7%17%27%37%2019/2/112019/3/112019/4/112019/5/112019/6/112019/7/112019/8/112019/9/112019/10/112019/11/112019/12/112020/1/11房地产开发沪深300房地产房地产 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录目录 1.销售篇销售篇.1 1.1 春节错位叠加肺炎疫情，百强房企春节错位叠
6、加肺炎疫情，百强房企 1 月销售增速回落月销售增速回落.1 1.2 销售梯队门槛降低销售梯队门槛降低.2 1.3 部分房企销售亮眼，规模央企优势延续部分房企销售亮眼，规模央企优势延续.3 1.4 1 月截至月截至 23 日日重点城市成交增速整体回升重点城市成交增速整体回升.5 2.融资篇融资篇.7 2.1 股权融资：多家内房股完成配股股权融资：多家内房股完成配股.7 2.2 债券融资：整体规模收缩，海外债提升显著债券融资：整体规模收缩，海外债提升显著.8 2.3 信托融资：监管趋严，房地产信托融资持续收缩信托融资：监管趋严，房地产信托融资持续收缩.14 3.投资建议：投资建议：疫情或将短期影响
7、资产价格，但不改长期基本面趋势疫情或将短期影响资产价格，但不改长期基本面趋势.16 图表目录图表目录 图表 1：全国商品房、Top100 房企累计销售金额及同比.1 图表 2：Top100 房企月度销售金额及同环比.1 图表 3：各梯队房企累计销售金额及同比.1 图表 4：各梯队房企月度销售金额及同比.1 图表 5：各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛.2 图表 6：各梯队房企权益销售金额累计入榜门槛.2 图表 7：各梯队房企累计权益销售金额集中度.2 图表 8：Top100 房企操盘金额、权益金额比例.2 图表 9：月度销售规模超过 100 亿的企业数量.3 图表 10：月度销售规模超过 4
8、00 亿的企业.3 图表 11：主流上市房企单月和累计全口径销售金额及增速.3 图表 12：Top30 房企月度销售金额同比增速.4 图表 13：2020 年 1 月新增货值 Top10 房企.4 图表 14：一手房成交同比增速（房管局口径）.5 图表 15：二手房成交同比增速（房管局口径）.5 图表 16：多地暂停或建议暂停开放售楼处.5 图表 17：房地产企业增发股数.7 图表 18：房地产企业股权再融资规模.7 图表 19：2019 以来房地产企业股权再融资明细.7 图表 20：2020 年 1 月全国性房地产融资政策.9 图表 21：债券融资产品发行地域结构.10 图表 22：债券融资
9、产品发行利率.10 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 图表 23：境内债券融资产品发行规模.10 图表 24：境内债券融资产品发行品种结构.10 图表 25：公司债发行数量及发行规模.11 图表 26：公司债发行期限及发行利率.11 图表 27：上市房企公司债发行数量及发行规模.11 图表 28：非上市房企公司债发行数量及发行规模.11 图表 29：中票发行数量及发行规模.12 图表 30：中票发行期限及发行利率.12 图表 31：上市房企中票发行数量及发行规模.12 图表 32：非上市房企中票发行数量及发行规模.12 图表 33：短融发行数量及发行规模.13 图表 3
10、4：短融发行期限及发行利率.13 图表 35：上市房企短融发行数量及发行规模.13 图表 36：非上市房企短融发行数量及发行规模.13 图表 37：海外债发行数量及发行规模.14 图表 38：海外债发行期限及发行利率.14 图表 39：房地产信托成立数量及规模.15 图表 40：房地产信托资金运用方式结构.15 图表 41：房地产信托平均年限.15 图表 42：房地产信托平均收益率.15 图表 43：房地产信托资金余额及占比.15 图表 44：新增房地产信托资金及占比.15 图表 45：主流房企融资成本.错误错误!未定义书签。未定义书签。1 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要
11、声明 1.销售篇销售篇 1.1 春节错位叠加肺炎疫情，春节错位叠加肺炎疫情，百强房企百强房企 1 月销售月销售增速回落增速回落 由于今年春节较去年提前 11 天叠加全国范围疫情因素，多地在本月下文要求暂停售楼活动，春节期间购房者出门意愿下降，返乡置业也受到较大程度影响，百强房企 1 月销售金额同比出现下滑。根据克而瑞公布的百强房企销售榜单，2020 年 1 月份百强房企实现全口径销售金额 5771 亿元，同比减少 12.7%，增速较去年同期下降 10.1pct。从单月环比来看，百强房企 1 月销售金额环比 12 月减少 56.6%，去年末集中推盘后出现明显回落。图表图表1：全国商品房、全国商品
12、房、Top100 房企累计销售金额及同比房企累计销售金额及同比 图表图表2：Top100 房企月度销售金额及同环比房企月度销售金额及同环比 资料来源：CRIC，中信建投证券研究发展部 资料来源：CRIC，中信建投证券研究发展部 1 月销售回落也体现在各梯队房企表现上，但龙头房企销售韧性较好，Top3 房企单月业绩不降反升。具体而言，2020 年 1 月 Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、Top51-100 房企全口径销售金额增速分别为 5%、-26%、-14%、-9%、-22%，Top1-3 梯队表现最好，Top4-10 梯队业绩回落明显。与去年同期增速比较来看
13、，各梯队房企全口径销售金额增速分别变化+32.7pct、-29.6pct、-16.4pct、-15pct、-41.6pct，Top1-3 梯队增速逆势扩大，好于去年同期，而 Top51-100 梯队房企增速下滑幅度较为明显。图表图表3：各梯队房企累计销售金额及同比各梯队房企累计销售金额及同比 图表图表4：各梯队房企月度销售金额及同比各梯队房企月度销售金额及同比 资料来源：CRIC，中信建投证券研究发展部 资料来源：CRIC，中信建投证券研究发展部-20%-10%0%10%20%30%40%50%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,
14、000180,00018/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220/01全国商品房销售金额（亿元）Top 100房企累计销售金额（亿元）全国同比Top 100同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00018/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118
15、/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220/01月度销售金额（亿元）同比环比-40%-20%0%20%40%60%80%020,00040,00060,00080,000100,000120,00018/0118/0318/0518/0718/0918/1119/0119/0319/0519/0719/0919/1120/01Top 1-3Top 4-10Top 11-20Top 21-50Top 51-100Top 1-3同比Top 4-10同比Top 11-20同比Top 21-50同比Top 51-1
16、00同比-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00018/0118/0318/0518/0718/0918/1119/0119/0319/0519/0719/0919/1120/01Top 1-3Top 4-10Top 11-20Top 21-50Top 51-100Top 1-3同比Top 4-10同比Top 11-20同比Top 21-50同比Top 51-100同比 2 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 1.2 销售销售梯队梯队门槛门槛降低降低 不同梯队房企全口径销售门槛
17、在本月均有所降低，但降幅分化明显，权益口径来看，Top20 梯队竞争仍然激烈。从全口径金额入榜门槛来看，Top10、Top20、Top50 和 Top100 销售门槛分别同比下降 5.7%、8.2%、11.1%、21.1%、21.1%，Top3、Top10 销售门槛下降幅度较小，而 50 名之后的梯队降幅显著。从权益金额口径来看，Top3和 Top20 梯队门槛同比分别提升 1.1%和 1.3%，其余梯队门槛较去年同期均有所降低，其中 Top10 门槛下降明显，降幅为 26.6%。图表图表5：各梯队房企各梯队房企全口径全口径销售金额累计入榜门槛销售金额累计入榜门槛 图表图表6：各梯队房企权益销
18、售金额累计入榜门槛各梯队房企权益销售金额累计入榜门槛 资料来源：CRIC，中信建投证券研究发展部 资料来源：CRIC，中信建投证券研究发展部 房企集中度方面，2019 年 Top100 房企权益销售金额集中度为 53%，与 2018 年基本持平，但在结构上存在分化。其中，Top1-3 梯队房企由于规模增速放缓，集中度略降（yoy-0.2%），但仍维持在 10%附近；Top4-10 和Top11-20 房企集中度在本年进一步提升 0.5pct 和 0.4pct，但 Top20 之后以及 Top50 之后的房企销售集中度分别下降 0.3pct 和 0.7pct，百强房企销售结构方面头部效应愈发明显
19、。图表图表7：各梯队房企累计权益销售金额集中度各梯队房企累计权益销售金额集中度 图表图表8：Top100 房企操盘金额、权益金额比例房企操盘金额、权益金额比例 资料来源：CRIC，中信建投证券研究发展部 资料来源：CRIC，中信建投证券研究发展部 操盘与合作方面，今年 1 月 Top100 房企操盘金额/全口径金额为 88.4%，环比略有下降但仍高于去年整体水平，整体销售项目操盘比例维持在较高水平；权益金额/全口径金额为 73.9%，环比略降 0.5pct，合作趋势未改。-5.7%-8.2%-11.1%-21.1%-21.1%-25%-20%-15%-10%-5%0%0501001502002
20、50300350400450500Top 3Top 10Top 20Top 50Top 1002019年1月2020年1月同比1.1%-26.6%1.3%-16.3%-20.4%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%050100150200250300350Top 3Top 10Top 20Top 50Top 1002019年1月2020年1月同比9.4%10.1%6.6%11.2%8.8%9.8%11.5%8.1%14.0%10.3%9.6%12.0%8.5%13.7%9.6%0%2%4%6%8%10%12%14%16%Top 1-3Top 4-10Top 11-20Top
21、21-50Top 51-100201720182019年87.6%87.5%88.2%87.2%88.0%82.8%85.7%86.3%86.5%86.4%85.5%95.7%88.4%77.0%76.9%72.2%74.4%74.4%71.0%73.6%72.8%73.2%73.1%72.3%74.4%73.9%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%19/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220/01操盘金额/全口径金额权益金额/全口径金额 3
22、 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 1.3 部分部分房企销售亮眼房企销售亮眼，规模央企，规模央企优势优势延续延续 企业层面，单月销售金额来看，1 月共有 14 家房企月度销售额突破 100 亿元，较去年同期减少 4 家。其中，万科单月销售规模同比增长 17.8%，达 567 亿元，位列第一。同期，万科、碧桂园、恒大三家龙头房企月度销售规模超越 400 亿元，中海、保利、融创 3 家房企销售接近或超越 200 亿元。单月增速来看，榜单 Top30 房企中，时代中国、龙光、万科、金科、金地、佳兆业、荣盛保持两位数增长，招商蛇口、金茂和碧桂园实现个位数增长，其余房企均出现不同
23、程度负增长。图表图表9：月度销售规模超过月度销售规模超过 100 亿的企业数量亿的企业数量 图表图表10：月度销售规模超过月度销售规模超过 400 亿的企业亿的企业 资料来源：CRIC，中信建投证券研究发展部 资料来源：CRIC，中信建投证券研究发展部 我们跟踪的大部分主流上市房企 1 月销售也经受春错位以及疫情因素的影响而出现不同程度下滑，但仍有部分房企表现较为优异。销售增速方面，大悦城、龙光地产、荣盛发展 1 月销售分别实现 50%、49%、30%的较快增速；排名方面，龙光地产、中国金茂、金地集团克而瑞榜单排名分别较 2019 年全年上升 11 位、7 位、7位。图表图表11：主流上市房企
24、单月和累计全口径销售金额及增速主流上市房企单月和累计全口径销售金额及增速 公司名称公司名称 20202020 年年 1 1 月销月销售金额（亿元）售金额（亿元）20202020 年累计销年累计销售金额（亿元）售金额（亿元）单月同比单月同比 累计同比累计同比 20192019 年全年销售年全年销售金额增速金额增速 CRIC1CRIC1 月销月销售榜单排名售榜单排名 CRICCRIC 销售榜销售榜单排名变化单排名变化 碧桂园 465 465 1%1%6%2-1 万科 567 567 16%16%4%1+1 中国恒大 410 410 -5%-5%10%3 0 融创中国 185 185 -23%-23
25、%21%5-1 保利地产 181 181 -46%-46%16%6-1 绿地控股 85 85 -47%-47%0%18-12 中国海外发展 210 210 -20%-20%23%4+3 新城控股 113 113 3%3%25%9-1 龙湖集团 101 101 -32%-32%21%14-3 华润置地 110 110 -33%-33%15%10 0 世茂房地产 102 102 -11%-11%48%12-3 招商蛇口 121 121 3%3%29%8+4 华夏幸福 86 86 -21%-21%-10%17+3 17 10 22 21 24 35 20 20 24 24 26 45 18 8 27
26、 25 28 43 22 22 33 32 33 48 14 0510152025303540455018/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220/01567 465 410 0100200300400500600万科地产碧桂园中国恒大 4 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 公司名称公司名称 20202020 年年 1 1 月销月销售金额（亿元）售金额（亿元）2020202
27、0 年累计销年累计销售金额（亿元）售金额（亿元）单月同比单月同比 累计同比累计同比 20192019 年全年销售年全年销售金额增速金额增速 CRIC1CRIC1 月销月销售榜单排名售榜单排名 CRICCRIC 销售榜销售榜单排名变化单排名变化 阳光城 102 102 -14%-14%30%13 0 金地集团 122 122 15%15%30%7+7 旭辉控股集团 98 98 9%9%38%15 0 中南建设 60 60 -31%-31%35%27-11 泰禾集团 46 46 -37%-37%-38%37+5 金科股份 87 87 17%17%40%16+1 中国金茂 105 105 2%2%2
28、6%11+7 蓝光发展 55 55 -20%-20%4%30+3 荣盛发展 61 61 30%30%13%26+4 龙光地产 65 65 49%49%8%24+11 滨江集团 62 62 -12%-12%32%25+6 大悦城 21 21 50%50%13%64-8 TOP5 1838 1838 -6%-6%10%-TOP10 2486 2486 -11%-11%12%-TOP20 3406 3406 -12%-12%15%-资料来源：CRIC，公司公告，中信建投证券研究发展部 注：2019年基数数据为公司公告数据，如无公告则采用CRIC数据；2020年数据采用CRIC数据。从房企单月新增货值
29、来看，2020 年 1 月年共有阳光城、融创、保利 3 家企业新增货值突破 200 亿元，中海、绿地、中信泰富、中梁控股、中国铁建、华润置地、万科、宝龙紧随其后，新增货值超 100 亿元，位列新增货值 Top10。拿地金额/销售金额方面，百强房企 1 月整体拿地销售比为 27%，拿地力度继续延续 2017 年以来的回落趋势。图表图表12：Top30 房企月度销售金额同比增速房企月度销售金额同比增速 图表图表13：2020 年年 1 月月新增货值新增货值 Top10 房企房企 资料来源：CRIC，中信建投证券研究发展部 注：根据CRIC榜单数据计算。资料来源：CRIC，中信建投证券研究发展部 此
30、外，规模央企自去年以来销售表现一直十分抢眼，今年 1 月表现也不俗。招商蛇口、金茂 1 月全口径销售维持正增长，保持了较好的弹性，均明显优于 Top20 梯队本月的整体业绩（yoy-11.7%）。从全口径销售排名看，中海 1 月业绩超越融创，较去年同期晋升 1 位，位列业内第四；金茂以 105 亿的销售业绩位列第 11 名，较去年同期提升 7 名；招蛇也由去年同期的第 11 名跻身本月销售 Top10，位列第 8 名；华润较去年同期位次略下60%18%18%17%16%14%12%2%2%1%0%10%20%30%40%50%60%70%时代中国龙光集团万科地产金科集团金地集团佳兆业荣盛发展招
31、商蛇口中国金茂碧桂园258 232 203 177 161 155 144 124 111 111 050100150200250300阳光城融创中国保利发展中海地产绿地控股中信泰富中梁控股中国铁建华润置地万科地产 5 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 降 2 位，但仍稳居业内 Top10。1.4 1 月月截至截至 23 日日重点城市成交增速整体回升重点城市成交增速整体回升 市场数据层面，我们跟踪的 47 个重点城市成交数据（由于大部分城市数据目前只更新到 23 日，故 1 月统计截止 23 日数据），1 月一手房总体成交面积同比增长 35.7%，较上月提升 29.1
32、个百分点，其中，一、二、三线城市均回升，一线（4 城）和二线（16 城）销售同比分别增长 16.9%和 60.1%，三线（27 城）同比增长 15.5%。二手房方面，我们所跟踪的 16 个城市同比增长 30.8%，增幅较 12 月回落 12.5 个百分点，但存量市场成交短期回暖趋势不改。预计 2 月疫情带来的不利影响较大，重点城市楼市成交将趋于回落。一线城市中，北京一手成交面积同比大幅增长 81.9%，上海同比回落 1.3%，广州由于去年同期较高基数，1月成交面积减少 5.0%，但较 12 月增速改善 40.0 个百分点；深圳在“豪宅税”取消后市场明显回暖，11 月和 12月成交面积分别同比增
33、长 69%和 44%，1 月同比增幅仍维持在 30.4%。二线城市中，厦门、杭州、南京、宁波、武汉一手房成交面积增幅均在 30%以上，济南、青岛、苏州则有同比 20%以内的增幅，福州、长春则出现负增长，分别回落 33.1%和回落 39.0%。图表图表14：一手房成交同比增速（房管局口径）一手房成交同比增速（房管局口径）图表图表15：二手房成交同比增速（房管局口径）二手房成交同比增速（房管局口径）资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 图表图表16：多地多地暂停暂停或建议暂停或建议暂停开放售楼处开放售楼处 事件 区域 涉及地区 20 省（直辖市）发
34、文要求房地产行业配合做好疫情防控工作 20 省（直辖市）北京、上海、重庆、海南、河南、山东、陕西、云南、广东、广西、黑龙江、湖南、江西、山西、贵州、四川、辽宁、福建、吉林、甘肃 近 70 城倡议/规定 关闭售楼处 长三角 合肥、淮北、苏州、昆山、张家港、吴江、南京、义乌、杭州、德清、台州 粤港澳 广州、湛江、江门、东莞 环渤海 大连、济南、聊城、烟台、滨州、滕州、威海、石家庄 海西区域 莆田、福州、长乐、梅州、赣州、上饶 北部湾 柳州、梧州、贵港、玉林、钦州、北海、南宁、海口、三亚 中西部 武汉、荆州、襄阳、鄂州、宜昌、襄樊、许昌、信阳、郑州、九江、南昌、井冈山、太原、大同、西安、成都、绵阳、
35、南充、自贡、攀枝花、德阳、雅安、乐山、西双版纳、昆明、贵阳、长沙 东北地区 沈阳、哈尔滨、七台河-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%18/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220/01总体一线城市二线城市三线城市-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%18/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/091
36、8/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220/01 6 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 典型房企 47 城 主动暂停售楼处 长三角 蚌阜、金华、嘉兴、海盐、温州、丽水、瑞安、临海、临安、余姚、温岭、上虞、嵊州、千岛湖、宁波 粤港澳 广州、清远、珠海、中山、江门、佛山、增城、英德、顺德 环渤海 香河、张家口、济南、青岛、天津 海西区域 宁德、厦门、龙岩、晋江、汕头 中西部 鹤壁、开封、平顶山、南阳、景德镇、吉安、银川、西宁、德阳、新津、雅安、乌鲁木齐、永川 资料来
37、源：亿翰智库，中信建投证券研究发展部 7 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 2.融资篇融资篇 2.1 股权融资股权融资：多家内房股完成配股多家内房股完成配股 2016 年以来，房地产调控收紧，股权融资、债券融资、海外债和信托等房地产融资渠道均受到一定程度的限制，尤其是 2016 年“930 新政”出台后，股权融资渠道受到严格管控，上市房企过去几年的再融资窗口逐渐 关闭，再融资规模明显回落。2017 年 A 股房地产股权融资规模降至 347 亿，2018 年大幅降至 110 亿，持续低迷，2019 年合计募集资金 275 亿元，同比增长 118.60%，略有回升，但与新政
38、出台前仍有较大差距。在开发类企业股权融资受到严格管控的同时，2019 年物业公司仍掀起了一波赴港上市的小高潮。通过将物业分拆上市，房企旗下物业板块能够减少对于集团的资金依赖，同时实现独立运作，减轻母公司财务压力。2019年 A 股和港股市场合计股权募资金额约为 740 亿元，其中港股市场占比较大，募资规模为 465 亿。2020 年 1 月，大悦城成功实施定增募集资金，新城发展、世茂房地产、融创中国配股完成。其中大悦城以6.73元/股的价格通过向太平人寿保险等两名发行对象非公开发行股份360,443,001股，募集配套资金24.26亿元；新城发展实际配售 3.11 亿股，发行价为 8.78HK
39、D，募资约 27.11 亿元 HKD；世茂房地产配售 1.58 亿股，发行价 29.58HKD，募资约 46.38 亿元 HKD；融创中国配售 1.8692 亿股，发行价 42.8HKD，募资约 79.58 亿元 HKD。图表图表17：房地产企业增发股数房地产企业增发股数 图表图表18：房地产企业股权再融资规模房地产企业股权再融资规模 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 图表图表19：2019 年以来年以来 A 股上市房企股上市房企股权再融资明细股权再融资明细 序号序号 公司简称公司简称 增发进度增发进度 增发价格（元）增发价格（元）增发数量
40、（亿股）增发数量（亿股）增发募集资金（亿元）增发募集资金（亿元）1 上海临港 实施完成 23.9800 1.9878 47.6665 2 招商积余 实施完成 7.6000 3.9338 29.8972 3 ST 爱旭 实施完成 3.8800 13.8351 53.6800 4 大悦城 实施完成 6.8400 21.1214 144.4703 5 新华联 证监会核准 4.9288 6 合肥城建 证监会核准 7.1400 1.8014 7 万泽股份 股东大会通过 1.4500 8 京汉股份 股东大会通过 1.5668 9 泰禾集团 股东大会通过 5.8140 10 荣盛发展 股东大会通过 7.62
41、05 8 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 序号序号 公司简称公司简称 增发进度增发进度 增发价格（元）增发价格（元）增发数量（亿股）增发数量（亿股）增发募集资金（亿元）增发募集资金（亿元）11 绿地控股 股东大会通过 12 天地源 股东大会通过 3.7961 13 中洲控股 发审委通过 2.5205 14 泛海控股 发审委通过 13.3558 15 新城控股 发审委通过 5.6380 16 世联行 董事会预案 2.9400 17 哈高科 董事会预案 4.8000 22.1008 18 长春经开 董事会预案 5.8400 资料来源：Wind、中信建投证券研究发展部 2.
42、2 债券融资债券融资：整体规模收缩，海外债提升显著整体规模收缩，海外债提升显著 2.2.1 1 月房地产行业融资政策：央行释放流动性对冲疫情影响 2020 年以来整体市场流动性偏宽松，一方面，开年临近春节，央行采取降准等措施释放资金，另一方面，受到新型肺炎疫情的持续扩散影响，央行结合降息与投放货币以确保流动性充裕，在降成本中长期目标及经济下行压力下，流动性将有可能进一步宽松。但在防范金融风险的政策背景下，房地产行业融资渠道受政策限制，融资持续收紧，资金流入地产业可能性较低，预计一季度将维持“房住不炒”基调不变。流动性方面，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，1 月 6 日中国人民银行下调
43、金融机构存款准备金率 0.5 个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司），释放长期资金 8000 多亿元。银行体系流动性总量处于较高水平。2 月 3 日，为维护疫情防控特殊时期银行体系流动性合理充裕和货币市场平稳运行，中国人民银行将开展 1.2 万亿元公开市场逆回购操作投放资金，确保流动性充足供应，银行体系整体流动性比去年同期多 9000 亿元。此次央行超预期投放流动性导致公开市场操作中标利率下降，同时整体市场利率均有下行趋势，央行按惯例于月中进行的中期借贷便利操作中标利率也有望下降，进而 2 月 20 日公布的 LPR 下降可期。房地产融资方面，在经历了前期的严查、重罚后，银保监会
44、开年再提“防止资金违规流入房地产市场”政策要求。1 月 4 日，银保监会发布关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见，严控信贷资金入市仍将成为未来监管关注重点。1 月 16 日，央行金融市场司司长邹澜在新闻发布会上表示，要严控房地产在信贷资源中的占比，引导商业银行切实转变经营思想，把经营重点放在实体经济和小微企业领域。1 月 17 日，国务院发布深化改革创新加快推动高质量发展的指导意见指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实职住平衡要求，严禁大规模无序房地产开发，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房行为。在融资渠道方面，1 月 5 日，央行明确 2020 年 7 大工作重点。值得关注的
45、是，“坚决打赢防范化解重大金融风险攻坚战”这项任务紧跟在首要任务“保持稳健的货币政策灵活适度”之后。而在这项重点工作中，央行也首次在工作会议中提出了“加快建立房地产金融长效管理机制”。在该机制下，发行房地产信托投资基金（REITs）将成为房地产证券化和房地产企业融资的重要方式。我们认为，融资政策相对偏紧不必过分悲观，新路径也可 9 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 能带来新的曙光。图表图表20：2020 年年 1 月月全国性房地产全国性房地产融资融资政策政策 时间时间 内容内容 1 月 4 日 银保监会发布关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见，严控信贷资金入市仍将
46、成为未来监管关注重点。1 月 5 日 央行明确 2020 年 7 大工作重点。值得关注的是，“坚决打赢防范化解重大金融风险攻坚战”这项任务紧跟在首要任务“保持稳健的货币政策灵活适度”之后。而在这项重点工作中，央行也首次在工作会议中提出了“加快建立房地产金融长效管理机制”。1 月 6 日 为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司），释放长期资金 8000 多亿元。银行体系流动性总量处于较高水平。1 月 16 日 央行金融市场司司长邹澜在新闻发布会上表示，要严控房地产在信贷资源中的占比，引导商业银行切
47、实转变经营思想，把经营重点放在实体经济和小微企业领域。1 月 17 日 国务院发布 深化改革创新加快推动高质量发展的指导意见 指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实职住平衡要求，严禁大规模无序房地产开发，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房行为。支持有条件的新区创新生态环境管理制度，推动开展气候投融资工作，提高生态环境质量。资料来源：各政府官网，中信建投证券研究发展部整理 10 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 2.2.2 1 月债券融资概况：整体规模收缩，境内外成本差距扩大 从发行总额来看，2020 年 1 月，房企融资总额为 1223 亿元，同比减少 16.
48、59%，其中，境内发债 357 亿元，同比减少 63.40%，占比 29%；境外发债 866 亿元，同比增长 76.60%，占比 71%。从发债利率来看，2020 年 1 月，境内公司债、中票、短融发行利率分别为 5.85%、4.18%、3.71%；2018 年下半年以来，房企海外发债成本水涨船高，2020 年 1 月海外债发行利率为 8.15%，融资成本远高于境内发债，且与境内融资成本差距不断扩大。从境内发债品种来看，2020年1月，公司债、中票、短融、资产支持证券发行规模占比分别为38.35%、14.08%、28.76%、12.81%，资产支持证券发行量大幅减少，公司债占比大幅提升，短融比
49、例上升，中票比例略有下降。图表图表21：债券债券融资产品发行地域结构融资产品发行地域结构 图表图表22：债券债券融资产品发行利率融资产品发行利率 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 图表图表23：境内境内债券债券融资产品发行规模融资产品发行规模 图表图表24：境内境内债券债券融资产品发行品种结构融资产品发行品种结构 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 11 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 2.2.3 公司债：规模成本双双下行 2020 年 1 月，房企共发行 13
50、只公司债，发行规模为 128 亿元，较去年同期减少 68.19%，环比增加 192.24%。其中，上市房企发行规模为 28 亿元，同比减少 83.67%；非上市房企发行规模为 100 亿元，同比减少 56.92%。1月，公司债发行期限为 4.4 年，发行利率为 5.85%，与去年 12 月相比利率略有下行。图表图表25：公司债发行数量及发行规模公司债发行数量及发行规模 图表图表26：公司债发行期限及发行利率公司债发行期限及发行利率 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 图表图表27：上市房企公司债发行数量及发行规模上市房企公司债发行数量及发行规