1、1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。政治局会议重申房住不炒、因城施策仍是导向政治局会议重申房住不炒、因城施策仍是导向 市场跟踪市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率 7.30，较上周收缩 10.91%，从申万一级其他行业表现来看，房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位臵。周收益率-0.20%，较上周收益率提升 1.55pct，上周家用电器、通信、采掘等板块领涨，地产板块领跌。当前股票组合招商蛇口、金地集团、中南建设。一手房成交一手房成交环环升升 18.3618.36%：全国 41 城一手房成交面积
2、487.69 万方，同比下降 5.15%，环比上升18.36%，累计同比下降17.26%；其中一线4城成交面积68.63万方，同比上升63.62%，环比上升 26.32%，累计同比上升 39.40%；二线 19 城成交面积 305.87万方，同比下降 5.69%，环比上升23.16%，累计同比下降20.52%；三线18城成交面积113.19万方，同比下降23.46%，环比上升 3.51%，累计同比下降 26.44%。二手房成交二手房成交环环升升 4 45.455.45%：全国 15 城二手房成交面积194.78 万方，同比上升 34.25%，环比上升45.45%，累计同比上升6.43%；其中，
3、一线2城成交面积46.10万方，同比上升24.92%，环比上升 39.25%，累计同比下降 2.08%；二线 9 城成交面积142.11 万方，同比上升 51.11%，环比上升 48.88%，累计同比上升 17.51%；三线 4 城成交面积 6.57 万方，同比下降 53.54%，环比上升 22.66%，累计同比下降 50.45%。可售库存环可售库存环升升1 1.39.39%，去化周期，去化周期增加增加0 0.36.36周：周：1 1）全国15城可售库存套数同比上升27.27%，环比上升 1.39%；其中一线4 城同比上升 37.21%，环比上升 1.66%；二线 8 城同比上升26.72%，
4、环比上升 1.29%；三线 3 城同比下降4.78%，环比上升 0.52%。2 2）全国 15 城可售库存去化周期 33.06 周，较上周增加0.36 周；其中一线4 城去化周期 40.60 周，较上周增加 0.80 周；二线 8 城去化周期 32.07 周，较上周增加0.22 周；三线 3 城去化周期 18.75周，较上周减少 0.06 周。土地土地成交成交量跌价升量跌价升：1 1）100 大中城市供应规划建筑面积 2609.42 万平米，累计同比-10.77%，相对过去四周变化幅度为+13.10%；100 大中城市挂牌均价 2665 元/平米，同比+74.98%，环比+8.33%；2 2）
5、100 大中城市成交总建面 1554.77 万平米，累计同比-13.01%，相对过去四周变化幅度为-3.53%；100 大中城市成交总价 443.27 亿元，累计同比-11.25%，相对过去四周变化幅度为-21.26%；100 大中城市成交楼面价 2851 元/平米，同比+23.42%，环比+18.20%；3 3）100 大中城市土地溢价率 17.30%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为 0%、13.25%、29.72%。政策方面政策方面：中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作；听取 2018 年脱贫攻坚成效考核等情况汇报，对打好脱贫攻坚战提出要求；审议中国共产党宣
6、传工作条例；会议认为要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。投资建议投资建议：关于政治局会议的相关点评，目前市场上的解读分歧较大。仅从地产板块的投资出发，我们认为本次政治局会议虽重提“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，但整体上，并没有更多新的说法，我们倾向于认为，今年基本可以确定房地产行业的调控方向确定性较强，因城施策导向，热的降降温，冷的松松劲；这个过程仍会是我们在年度策略中提到的“适度纠偏、适度调整”的过程，与以往过度矫正的政策方向有明显区分。基于这一判断，在今年地产股投资机会的博弈中，政策的压制性相对过往周期中应该是相对更
7、低的一年。如果以往博弈周期，对于政策不确定性因素给予板块估值一定的折价，那么，当市场对于今年地产政策解读达成一致看法时，行业估值是否应该给予一定的提升以体现确定性？当然，我们不否认近期市场对于板块政策看法未达一致时，整个板块调整相对明显，但我们认为调整空间有限，我们仍看好今年地产股机会。标的上：1）建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科万科 A A、招商蛇口、保利地产、招商蛇口、保利地产等；2）关注险资积极入股的企业，如华夏幸福、金地集团华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展荣盛发展等；3）成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现，建议关注新城新城控股、中南建设、旭辉
8、控股（控股、中南建设、旭辉控股（H H 股）、融创中股）、融创中国（国（H H 股）股）等；4）园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，这一类企业可关注如张江高科张江高科等；另外，物业服务类企业在未来具备一定的发展空间，可关注中航善达、中航善达、碧桂园服务（碧桂园服务（H H 股）股）等。风险提示：政策风险提示：政策因素因素、经营风险、经营风险、市场成交不及预期市场成交不及预期、销售不及预期、销售不及预期 Tabl e_Ti t l e 2019 年年 04 月月 22 日日 房地产房地产 Tabl e_BaseI nf o 行业动态分析行业动态分析 证券研究报告 投资
9、评级投资评级 同步大市同步大市-A Tabl e_Fi rst St oc k 首选股票首选股票 目标价目标价 评级评级 001979 招商蛇口 31.05 买入-A 000961 中南建设 8.80 增持-A Tabl e_C hart 行业表现行业表现 资料来源：Wind资讯%1M 3M 12M 相对收益相对收益-3.45-10.56-4.83 绝对收益绝对收益 3.94 18.79 4.73 黄守宏黄守宏 分析师SAC 执业证书编号：S1450511020024 021-35082092 张春娥张春娥 报告联系人 相关报告 1-3 月统计局数据：销售韧性好于预期、投资增速创新高 2019
10、-04-18 周报：城市成交分化持续、一线一手持续回升 2019-04-01 周报：三线成交持续低迷、土地成交量升价跌 2019-03-17 专题 2：地产债的历史、现状与展望 2019-03-10 周报：一线成交持续回升、融资边际改善 2019-03-04-30%-24%-18%-12%-6%0%6%2018-042018-082018-12房地产 沪深300 2 0 4 5 5 1 5 0/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 5:2 4行业动态分析/房地产 2 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见
11、报告尾页。内容目录内容目录 1.市场跟踪市场跟踪.3 1.1.近期观点.3 1.2.行业动态.4 1.3.个股动态.5 2.住房成交与可售（统计区间：住房成交与可售（统计区间：19.04.12-19.04.18）.6 2.1.一手房成交.6 2.2.二手房成交.6 2.3.可售库存.7 3.土地供应与成交（统计区间土地供应与成交（统计区间 19.04.08-19.04.14）.8 4.投资建议投资建议.9 5.风险提示风险提示.10 图表目录图表目录 图 1：申万一级房地产行业-周换手率.5 图 2：申万一级行业周换手率.5 图 3：申万一级行业-周收益率.5 图 4：申万一级行业风险溢价.5
12、 图 5：周涨幅前十与跌幅前十个股情况.5 图 6：一手房成交套数（按城市能级分类）.6 图 7：一手房成交套数同环比、累计同比.6 图 8：一手房成交面积（按城市能级分类）.6 图 9：一手房成交面积同环比、累计同比.6 图 10：二手房成交套数.7 图 11：二手房成交套数同环比、累计同比.7 图 12：二手房成交面积.7 图 13：二手房成交面积同环比、累计同比.7 图 14：可售库存.8 图 15：可售库存同环比.8 图 16：去化周期.8 图 17：供应规划建筑面积.9 图 18：挂牌均价.9 图 19：成交总建面.9 图 20：成交总价.9 图 21：成交楼面价.9 图 22：土地
13、溢价率.9 2 0 4 5 5 1 5 0/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 5:2 4行业动态分析/房地产 3 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。1.市场跟踪市场跟踪 1.1.近期观点近期观点【1-3 月统计局数据点评】2019 年 4 月 17 日，统计局公布房地产 1-3 月投资与销售数据。1-3 月份，全国房地产开发投资 23803 亿元，同比增长 11.8%，增速比 1-2 月份提高 0.2 个百分点；房地产开发企业土地购臵面积 2543 万平方米，同比下降 33.1%，降幅比
14、 1-2 月份收窄 1 个百分点；土地成交价款 1194 亿元，同比下降 27%，降幅扩大 13.9 个百分点；商品房销售面积 29829 万平方米，同比下降 0.9%，降幅比 1-2 月份收窄 2.7 个百分点；房地产开发企业到位资金 38948亿元，同比增长 5.9%，增速比 1-2 月份提高 3.8 个百分点。销售：累计增速下降销售：累计增速下降 0.9%，单月增速增长，单月增速增长 1.8%2019 年 1-3 月份，全国商品房销售面积 29829 万方，同比下降 0.9%，降幅比 1-2 月份收窄2.7 个百分点；单月销售面积 15727 万方，同比增长 1.8%，较 2 月增速提升
15、 5.4pct。分类别看，住宅销售面积 25954 万方，同比下降 0.6%，较 1-2 月份增速提升 2.6pct，但住宅面积占全国商品房销售面积比重 87%，较 1-2 月份比重收窄 0.35%；办公楼销售面积 671 万方，同比下降 11%，较 1-2 月份增速提升 4.7pct；商业营业用房销售面积 1881 万方，同比下降 6.9%，较 1-2 月份增速提升 6.6pct。分区域看，东部、中部、西部、东北区域累计增速分别为-6.8%、+2.8%、+4.3%、+0.3%，分别较 1-2 月份提升 2.9pct、3.4pct、2.1pct、5.1pct；单月增速分别为-4.2%、+5.8
16、%、+6.4%、+4.2%，较 2 月增速分别提升 5.5pct、6.4pct、4.2pct、8.9pct，东北区域增速改善最为明显，其次为中部区域。以高频数据跟踪看，一线城市 1-3 月累计同比增速 35.28%、二线城市 1-3 月累计同比增速 15.97%、三四线城市 1-3月累计同比增速-28.75%，一二线持续回暖明显。3 月销售表现与市场调研所得反馈（如去化率较 1-2 月再次提升、主流房企销售表现较好等）相印证，但城市或区域的分化在数据上尚未有明显体现。1-3 月增速超预期，区域表现上，东北区域为增速改善最大的区域，这一结果也好于预期。整体上，我们仍认为 2019 年来的政策调控
17、是一个适度调整、适度纠偏的过程，因城施策的导向将延续，城市周期轮动效应或更为明显。城市能级上一二线结构性回暖，但大概率表现为量增价稳的趋势；较弱的三四线及以下城市后期压力或逐步显现。投资增速创新高，累计增速增长投资增速创新高，累计增速增长 11.8%1-3 月份全国房地产开发投资 23803 亿元，同比增长 11.8%，增速比 1-2 月份提高 0.2 个百分点；单月增速为 12.0%，较 2 月增速提升 0.4pct。分类别看，住宅投资 17256 亿元，累计同比增长 17.4%，较 1-2 月份收缩 0.6pct；办公楼累计增速-2.6%，较 1-2 月份收缩 5.1%；商业营业用房累计增
18、速-9.9%，较 1-2 月份收缩 0.9pct。分区域看，东部、中部、西部、东北地区 1-3 月开发投资分别为 13540 亿元、4816 亿元、4901 亿元、547 亿元，累计增速分别为+10.3%、+8.4%、+18.9%、+21.8%，分别较 1-2 月收缩 0.6pct、收缩 0.4pct、提升 2.1pct、提升 10.7pct；单月增速分别为+9.6%、+8.0%、21.0%、26.3%，分别较 1-2 月收缩 1.3pct、收缩 0.8pct、提升 4.1pct、提升 15.2pct；以东北区域、西部区域投资增速表现最佳，东部及中部区域投资增速均有收缩。根据 wind 土地购
19、臵费披露数据，1-2 月份土地购臵费 2911.12 亿元，同比增长 34.5%，较18 年末增速收缩 22.5pct；建安投资为 9179 亿元，同比增长 5.91%，较 18 年末增速提升9.09pct；彼时施工面积为 674946 万方，按此计算建安投资力度基本持平于 18 年水平。因此，我们假设 1-3 月份建安投资力度仍持平 18 年同期水平，则得土地购臵费增速 22.92%，较 1-2 月份增速收缩幅度约 11.58pct；考虑土地成交价款继 18 年下半年开始显著回落，我2 0 4 5 5 1 5 0/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 5:2 4行业动态分析
20、/房地产 4 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。们仍认为 19 年土地购臵费增速或是回落的态势，土地购臵费对投资的贡献逐步减弱，而施工的回暖将推动建安投资的回升。【4 月政治局会议观点】中共中央政治局 4 月 19 日召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作；听取 2018年脱贫攻坚成效考核等情况汇报，对打好脱贫攻坚战提出要求；审议中国共产党宣传工作条例。会议指出一季度经济运行总体平稳、好于预期，开局良好。在充分肯定成绩的同时，要清醒看到，经济运行仍然存在不少困难和问题，外部经济环境总体趋紧，国内经济
21、存在下行压力，这其中既有周期性因素，但更多是结构性、体制性的既有周期性因素，但更多是结构性、体制性的，必须保持定力、增强耐力，勇于攻坚克难。对于前期所讲的六稳，本次会议强调做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定各项工作。会议提到“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。关于政治局会议的相关点评，目前市场上的解读分歧较大。仅从地产板块的投资出发，我们认为本次政治局会议虽重提“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，但整体上，并没有更多新的说法，我们倾向于认为，今年基本可以确定房地产行业的调控方向确定性较强，因城施策导向，热
22、的降降温，冷的松松劲；这个过程仍会是我们在年度策略中提到的“适度纠偏、适度调整”的过程，与以往过度矫正的政策方向有明显区分。基于这一判断，在今年地产股投资机会的博弈中，政策的压制性相对过往周期中应该是相对更低的一年。如果以往博弈周期，对于政策不确定性因素给予板块估值一定的折价，那么，当市场对于今年地产政策解读达成一致看法时，行业估值是否应该给予一定的提升，以体现确定性？当然，我们不否认近期市场对于板块政策看法未达一致时，整个板块调整相对明显，但我们认为调整空间但我们认为调整空间有限有限，我们仍看好今年地产股机会。除了上述政策相对确定性的判断外，我们仍看好今年地产股机会。除了上述政策相对确定性的
23、判断外，本身行业集中度提升与地产企业间分化加剧，在行业框型区间震荡的判断下，集中度及分化进一步提升龙头企业的估值溢价力，同时给予弹性房企可遐想的发展空间，对于这两类房企的投资机会，我们仍坚定看好。最后，房地产在过去二十多年的发展中，细分领域较少，基本以传统地产开发业务为主，但未来行业细分领域将逐步分化出来，细分龙头也将逐步诞生，譬如物业，譬如REITS，细分行业的诞生，我们认为，在未来也有助于进一步推升行业整体估值的上移。1.2.行业动态行业动态 申万一级房地产行业周换手率 7.30，较上周收缩 10.91%，从申万一级其他行业表现来看，房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位臵。周收
24、益率-0.20%，较上周收益率提升 1.55pct，上周家用电器、通信、采掘等板块领涨，地产板块领跌。当前股票组合当前股票组合招商招商蛇口、蛇口、金地集团、金地集团、中南建设中南建设。政策政策上，4 月 18 日，广州市人民政府办公厅广州市人民政府办公厅发布 广州市深入推进城市更新工作实施细则 。细则中，新增规定的内容为：村民改造意愿强烈且符合全面改造条件的旧村，已完成微改造的，也可申请全面改造。呼和浩特市人民政府办公室呼和浩特市人民政府办公室印发呼和浩特市大学毕业生安居工程(试点)实施办法，提出部分本科及以上学历应往届生可以半价卖房。4 月 19 日，中共中央中共中央政治局召开会议政治局召开
25、会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作；听取 2018 年脱贫攻坚成效考核等情况汇报，对打好脱贫攻坚战提出要求；审议中国共产党宣传工作条例；会议认为要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。2 0 4 5 5 1 5 0/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 5:2 4行业动态分析/房地产 5 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。图图 1：申万一级房地产行业申万一级房地产行业-周换手率周换手率 图图 2：申万一级行业周换手率申万一级
26、行业周换手率 资料来源：wind、安信证券研究中心 资料来源：wind、安信证券研究中心 图图 3：申万一级行业：申万一级行业-周收益率周收益率 图图 4：申万一级行业风险溢价：申万一级行业风险溢价 资料来源：wind、安信证券研究中心 资料来源：wind、安信证券研究中心 1.3.个股动态个股动态 本周涨幅前十与跌幅前十个股如下：图图 5：周涨幅前十与跌幅前十个股情况周涨幅前十与跌幅前十个股情况 资料来源：wind、安信证券研究中心 2 0 4 5 5 1 5 0/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 5:2 4行业动态分析/房地产 6 本报告版权属于安信证券股份有限公司。
27、本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。2.住房成交与可售住房成交与可售（统计区间：（统计区间：19.04.12-19.04.18）2.1.一手房成交一手房成交 全国全国 41 城一手房成交套数城一手房成交套数 4.20 万套，同比上升 31.09%，环比上升 19.70%，累计同比上升9.69%；其中，一线 4 城成交套数 0.65 万套，同比上升 61.19%，环比上升 27.68%，累计同比上升 40.57%；二线 19 城成交套数 2.62 万套，同比上升 63.78%，环比上升 24.55%，累计同比上升 27.49%；三线 18 城成交套
28、数 0.93 万套，同比下降 22.49%，环比上升 3.81%，累计同比下降 26.13%。全国全国 41 城一手房城一手房成交面积成交面积 487.69 万方，同比下降 5.15%，环比上升 18.36%，累计同比下降 17.26%；其中一线 4 城成交面积 68.63 万方，同比上升 63.62%，环比上升 26.32%，累计同比上升 39.40%；二线 19 城成交面积 305.87 万方，同比下降 5.69%，环比上升 23.16%，累计同比下降20.52%；三线18城成交面积113.19万方，同比下降23.46%，环比上升3.51%，累计同比下降 26.44%。图图 6：一手房成交
29、套数（按城市能级分类）：一手房成交套数（按城市能级分类）图图 7：一手房成交套数同环比、累计同比：一手房成交套数同环比、累计同比 资料来源：wind、安信证券研究中心 资料来源：wind、安信证券研究中心 图图 8：一手房成交面积（按城市能级分类）：一手房成交面积（按城市能级分类）图图 9：一手房成交面积同环比、累计同比：一手房成交面积同环比、累计同比 资料来源：wind、安信证券研究中心 资料来源：wind、安信证券研究中心 2.2.二手房成交二手房成交 全国全国 15 城二手房成交套数城二手房成交套数 2.00 万套，同比上升 35.75%，环比上升 44.74%，累计同比上升8.86%；
30、其中，一线 2 城成交套数 0.37 万套，同比上升 34.86%，环比上升 37.08%，累计2 0 4 5 5 1 5 0/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 5:2 4行业动态分析/房地产 7 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。同比上升 9.12%；二线 9 城成交套数 1.56 万套，同比上升 47.55%，环比上升 47.71%，累计同比上升 15.62%；三线 4 城成交套数 0.07 万套，同比下降 50.46%，环比上升 25.27%，累计同比下降 48.23%。全国全国
31、15 城二手房城二手房成交面积成交面积 194.78 万方，同比上升 34.25%，环比上升 45.45%，累计同比上升 6.43%；其中，一线 2 城成交面积 46.10 万方，同比上升 24.92%，环比上升 39.25%，累计同比下降 2.08%；二线 9 城成交面积 142.11 万方，同比上升51.11%，环比上升 48.88%，累计同比上升 17.51%；三线 4 城成交面积 6.57 万方，同比下降 53.54%，环比上升 22.66%，累计同比下降 50.45%。图图 10：二手房成交套数：二手房成交套数 图图 11：二手房成交套数同环比、累计同比：二手房成交套数同环比、累计同
32、比 资料来源：wind、安信证券研究中心 资料来源：wind、安信证券研究中心 图图 12：二手房成交面积：二手房成交面积 图图 13：二手房成交面积同环比、累计同比：二手房成交面积同环比、累计同比 资料来源：wind、安信证券研究中心 资料来源：wind、安信证券研究中心 2.3.可售库存可售库存 全国全国 15城可售库存城可售库存套数套数同比上升27.27%，环比上升1.39%；其中一线4城同比上升37.21%，环比上升 1.66%；二线 8 城同比上升 26.72%，环比上升 1.29%；三线 3 城同比下降 4.78%，环比上升 0.52%。全国全国 15 城可售库存去化周期城可售库存
33、去化周期 33.06 周，较上周增加 0.36 周；其中一线 4 城去化周期 40.60周，较上周增加 0.80 周；二线 8 城去化周期 32.07 周，较上周增加 0.22 周；三线 3 城去化周期 18.75 周，较上周减少 0.06 周。2 0 4 5 5 1 5 0/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 5:2 4行业动态分析/房地产 8 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。图图 14：可售库存：可售库存 图图 15：可售库存同环比：可售库存同环比 资料来源：wind、安信证券研究中
34、心 资料来源：wind、安信证券研究中心 图图 16：去化周期去化周期 资料来源：wind、安信证券研究中心 3.土地供应与成交土地供应与成交（统计区间（统计区间 19.04.08-19.04.14）供应量供应量价价齐齐升升：100 大中城市供应规划建筑面积大中城市供应规划建筑面积 2609.42 万平米，累计同比万平米，累计同比-10.77%，相对，相对过去四周过去四周变化幅度变化幅度为为+13.10%，其中一、二、三线累计同比增速分别为+4.00%、-5.18%、-16.29%；相对过去四周变化幅度分别为+156.55%、-17.59%、+39.06%。100 大中城市挂大中城市挂牌均价牌
35、均价 2665 元元/平米，同比平米，同比+74.98%，环比，环比+8.33%；其中一线城市挂牌均价 2695 元/平米，同比-64.37%，环比-50.45%；二线城市挂牌均价 3323 元/平米，同比+94.56%，环比+9.38%；三线城市挂牌均价 2184 元/平米，同比+55.22%，环比+27.87%。成交量成交量跌跌价价升升：100 大中城市成交总建面大中城市成交总建面 1554.77 万平米，累计同比万平米，累计同比-13.01%，相对过去四，相对过去四周变化幅度为周变化幅度为-3.53%；其中一、二、三线城市累计同比变化分别为+30.29%、-14.00%、-16.60%；
36、相对过去四周变化幅度分别为-73.19%、+27.25%、-21.75%。100 大中城市大中城市成交成交总价总价 443.27 亿元，累计同比亿元，累计同比-11.25%，相对过去四周变化幅度为，相对过去四周变化幅度为-21.26%；其中一、二、三线城市累计同比增速分别为+11.13%、-14.26%、-15.63%；100 大中城市大中城市成交楼面价成交楼面价 2851元元/平米，同比平米，同比+23.42%，环比，环比+18.20%；其中一、二、三线城市成交楼面价同比分别为-6.42%、-3.25%、+35.22%；环比分别为-30.93%、+11.84%、+23.66%。2 0 4 5
37、 5 1 5 0/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 5:2 4行业动态分析/房地产 9 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。土地溢价率：土地溢价率：100 大中城市土地溢价率 17.30%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为0%、13.25%、29.72%。图图 17：供应规划建筑面积供应规划建筑面积 图图 18：挂牌均价挂牌均价 资料来源：wind、安信证券研究中心 资料来源：wind、安信证券研究中心 图图 19：成交：成交总建面总建面 图图 20：成交总：成交总价价 资料来源：wi
38、nd、安信证券研究中心 资料来源：wind、安信证券研究中心 图图 21：成交楼面价：成交楼面价 图图 22：土地溢价率：土地溢价率 资料来源：wind、安信证券研究中心 资料来源：wind、安信证券研究中心 4.投资建议投资建议 当前地产行业类似于 11 年末 12 年初，相似的小周期、相似的土地购臵费增速发力、相似的2 0 4 5 5 1 5 0/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 5:2 4行业动态分析/房地产 10 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。融资环境紧张、相似的土地市场逐步
39、转冷、相似的政策底；但不一样的是，我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程，博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断，因城施策的导向或将持续，从而使得城市间的轮动效应更为明显；城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面，进而影响企业经营与业绩等。1）行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科 A、招商蛇口、保利地产等；2）关注险资积极入股的企业，如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等；3）成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现，建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股（H 股）、融创中国（H 股）等
40、；4）在行业由增量进入存量时代，园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，这一类企业可关注如张江高科等；另外，物业服务类企业在未来具备一定的发展空间，可关注南都物业、碧桂园服务（H 股）等。5.风险提示风险提示 政策因素、市场不及预期、销售不及预期、企业经营风险 2 0 4 5 5 1 5 0/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 5:2 4行业动态分析/房地产 11 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。行业行业评级体系评级体系 收益评级：收益评级：领先大市 未来 6 个
41、月的投资收益率领先沪深 300 指数 10%以上；同步大市 未来 6 个月的投资收益率与沪深 300 指数的变动幅度相差-10%至 10%；落后大市 未来 6 个月的投资收益率落后沪深 300 指数 10%以上；风险评级：风险评级：A 正常风险，未来 6 个月投资收益率的波动小于等于沪深 300 指数波动；B 较高风险，未来 6 个月投资收益率的波动大于沪深 300 指数波动；分析师声明分析师声明 黄守宏声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声
42、明。本公司具备证券投资咨询业务资格的说明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。免责声明免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报
43、告而视其为本公司的当然客户。本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客
44、户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本
45、报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“安信证券股份有限公司研究中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。2 0 4 5 5 1 5 0/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 5:2 4行业动态分析/房地产 12 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。Tabl e_Addres
46、s 安信证券研究中心安信证券研究中心 深圳市深圳市 地地 址：址：深圳市福田区深南大道深圳市福田区深南大道 2008 号中国凤凰大厦号中国凤凰大厦 1 栋栋 7 层层 邮邮 编：编：518026 上海市上海市 地地 址：址：上海市虹口区东大名路上海市虹口区东大名路638号国投大厦号国投大厦3层层 邮邮 编：编：200080 北京市北京市 地地 址：址：北京市西城区阜成门北大街北京市西城区阜成门北大街 2 号楼国投金融大厦号楼国投金融大厦 15 层层 邮邮 编：编：100034 Tabl e_Sal es 销售联系人销售联系人 上海联系人 朱贤 021-35082852 孟硕丰 021-3508
47、2788 李栋 021-35082821 侯海霞 021-35082870 潘艳 021-35082957 刘恭懿 021-35082961 孟昊琳 021-35082963 苏梦 孙红 18221132911 北京联系人 温鹏 010-83321350 姜东亚 010-83321351 张莹 010-83321366 李倩 010-83321355 姜雪 010-59113596 王帅 010-83321351 夏坤 15210845461 深圳联系人 胡珍 0755-82528441 范洪群 0755-23991945 杨晔 0755-23919631 巢莫雯 0755-23947871 王红彦 0755-82714067 黎欢 0755-23984253 2 0 4 5 5 1 5 0/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 2 2 1 5:2 4扫码关注：金融干货精选获取更多干货资料