1、请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧全球视野 本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告深度报告深度报告房地产房地产 房地产行业专题房地产行业专题 超配超配（维持评级）2019 年年 09 月月 18 日日 一年该行业与一年该行业与上证综指上证综指走势比较走势比较 行业专题行业专题 2019 年中国房地产投资形势观察年中国房地产投资形势观察 投资居高难下，调控底气十足投资居高难下，调控底气十足2019 年 1-4 月，房地产投资累计同比增速 11.9%，创下了 2014 年 11 月以来的新高，1-8 月的投资累计同比增速亦处于 2015 年以来的高位。
2、投资增速好于过去四年，为房地产从严调控增加了底气。值得注意的是：在经济面临下行压力导致其他领域投资机会减少并叠加货币持续宽松的大背景下，资金涌入了房地产政策宽松但经济欠发达的西部，带动了西部房地产投资的高增长，1-8 月西部的房地产投资增速达到了 16%，显著高于全国水平，更高于经济较发达的东部及中部。土地购置费、新开工、施工是房地产投资的三大构成要素：1-7 月土地购置费累计同比增速仍高达 22%，好于 2015 年 5 月-2017 年 11 月期间任何一个月的水平；1-8 月新开工累计同比增速为 8.9%，远高于调控由紧转松的 2014 年、2012 年及 2009 年上半年，而在调控由
3、紧转松的这三段时间窗口，新开工累计同比增速均为负值；1-7 月，施工面积累计同比增速创下了 2015 年以来的新高，1-8 月的增速则是 2015 年以来的次高点。但观察土地购置面积和土地成交价款的累计同比增速，可以看到这两个指标均处于 2015 年以来的底部，且均为负值，表明在当前时点房企拿地的意愿较低，将对 2020 年的土地购置费、新开工及施工三大指标的增速产生负面影响，因此，2020 年的房地产投资增速将不容乐观。百城地价上行，供求增速平稳百城地价上行，供求增速平稳至 8 月份，100 大中城市地价大多同比上涨，二、三线地价涨幅反而比一线大，究其原因：我们认为是货币持续宽松，而宏观经济
4、仍未有明显起色导致其他领域的投资机会未能增多，资金仍选择了进入二、三线城市高价拿地，二线城市调控没有一线严、住房供需矛盾比一线小、比三线大，因此地价涨幅最高，达到了36.8%，三、四线虽然住房供需矛盾不突出，但政策宽松，在货币持续宽松的大背景下，地价仍创下了 32.5%的涨幅。观察供应和成交面积，百城增速虽然整体平稳，但一、二线与三、四线呈相反趋势：一、二线显著增长，三、四线则下降。与全国土地成交趋势一致，前与全国土地成交趋势一致，前 50 强房企拿地整体偏谨慎强房企拿地整体偏谨慎全国土地成交面积及价款的增速如前述，均为负值，观察前 50 强房企 2019 年以来的拿地面积及金额，1-8 月的
5、增速分别为-26.5%及-16.7%，且大部分 50 强房企的拿地增速为负值。预计全年房地产投资有望达到预计全年房地产投资有望达到 9.5%的增长的增长2019 年行业融资形势虽不利于房地产投资，但销售形势则对投资较有利：房企拿地资金一部分来源于融资，2019 年行业融资形势自 4 月份开始收紧，目前仍呈不断趋紧态势；房企拿地往往秉承“以销定产”原则，目前行业销售额增速仍呈现出较强的韧性，1-8 月达到了 6.7%，预计 2019 年将创下中国房地产销售史少见的“五连增”。我们预计全年房地产投资增速有望达到 9.5%，这个增速远超我们 2018 年底的预测，也远超市场绝大多数研究机构 2018
6、 年底的预测。风险风险若宏观经济大幅下滑而房地产政策又迟迟不转暖，从而导致 2019 年房地产投资累计同比增速在四季度断崖式下跌。相关研究报告：相关研究报告：房地产行业专题研究：2019 年中国房地产融资形势观察 2019-08-12 证券分析师：区瑞明证券分析师：区瑞明 电话：0755-82130678 E-MAIL： 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 独立性声明：独立性声明：作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.60.81.01.21.4S/1
7、8N/18J/19M/19M/19J/19上证综指房地产2 2 5 4 0 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 1 8 0 9:5 0 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 2 投资摘要投资摘要 关键结论关键结论 前 8 个月房地产投资居高难下，预计全年房地产投资仍有望维持 9.5%的增速，远超 2018 年底市场大多数研究机构的预期，为房地产从严调控增加了底气。纵观历史，房地产投资累计同比增速在个位数、新开工负增长时，房地产政策才会趋暖。根据全国土地成交的趋势，预计 2020 年的房地产投资增速才会面临压力。核心假设或逻辑核心假设
8、或逻辑 一、2019 年 1-8 月的房地产投资累计同比增速仍处于 2015 年以来的高位；二、土地购置费、新开工、施工是房地产投资的三大构成要素，2019 年以来均处在较好的水平；但观察土地购置面积和土地成交价款的累计同比增速，可以判断在当前时点房企拿地的意愿较低，这将对 2020 年的房地产投资增速产生负面影响；三、至 8 月份，100 大中城市地价大多同比上涨，二、三线地价涨幅反而比一线大，究其原因，我们认为是货币持续宽松所致；四、前 50 强房企拿地整体偏谨慎，与全国土地成交趋势一致；五、2019 年行业融资形势虽不利于房地产投资，但销售形势则对投资较有利。与市场预期不同之处与市场预期
9、不同之处 我们预计 2019 年房地产投资有望达到 9.5%的增长，比市场早前预期的要乐观。行业行业投资投资增速持续向上增速持续向上的的催化剂催化剂 货币宽松频度进一步加大、频率进一步加快，抑或：维持当前偏宽松的货币政策，同时放松房地产调控。核心假设或逻辑的主要风险核心假设或逻辑的主要风险 若宏观经济大幅下滑而房地产政策又迟迟不转暖，从而导致 2019 年房地产投资累计同比增速在四季度断崖式下跌。2 2 5 4 0 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 1 8 0 9:5 0 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 3 内容目录内容目录
10、 投资居高难下，调控底气十足投资居高难下，调控底气十足.6 百城地价上行，供求增速平稳百城地价上行，供求增速平稳.11 与全国土地成交趋势一致，前与全国土地成交趋势一致，前 50 强房企拿地整体偏谨慎强房企拿地整体偏谨慎.18 预计全年房地产投资有望达到预计全年房地产投资有望达到 9.5%的增长的增长.20 风险风险.26 国信证券投资国信证券投资评级评级.27 分析师承诺分析师承诺.27 风险提示风险提示.27 证券投资咨询业务的说明证券投资咨询业务的说明.27 2 2 5 4 0 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 1 8 0 9:5 0 请务必阅读正文之后的免责条款部
11、分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 4 图图表目录表目录 图图 1：房地产投资累计同比增速：房地产投资累计同比增速.6 图图 2：东部地区东部地区房地产投资累计同比增速房地产投资累计同比增速.6 图图 3：中部地区中部地区房地产投资累计同比增速房地产投资累计同比增速.6 图图 4：西部地区西部地区房地产投资累计同比增速房地产投资累计同比增速.7 图图 5：东北地区东北地区房地产投资累计同比增速房地产投资累计同比增速.7 图图 6：土地购置费累计同比增速：土地购置费累计同比增速.7 图图 7：房地产新开工面积累计同比增速：房地产新开工面积累计同比增速.8 图图 8：东部地区东部地区
12、房地产新开工面积累计同比增速房地产新开工面积累计同比增速.8 图图 9：中部地区中部地区房地产新开工面积累计同比增速房地产新开工面积累计同比增速.8 图图 10：西部地区西部地区房地产新开工面积累计同比增速房地产新开工面积累计同比增速.9 图图 11：东北地区东北地区房地产新开工面积累计同比增速房地产新开工面积累计同比增速.9 图图 12：房地产施工面积累计同比增速：房地产施工面积累计同比增速.9 图图 13：东部地区施工面积累计同比增速：东部地区施工面积累计同比增速.10 图图 14：中部地区施工面积累计同比增速：中部地区施工面积累计同比增速.10 图图 15：西部地区施工面积累计同比增速：
13、西部地区施工面积累计同比增速.10 图图 16：东北地区施工面积累计同比增速：东北地区施工面积累计同比增速.10 图图 17：土地购置面积累计同比增速：土地购置面积累计同比增速.11 图图 18：土地成交价款累计同比增速：土地成交价款累计同比增速.11 图图 19：全国：全国 100 大中城市当月供应规划建筑面积大中城市当月供应规划建筑面积.11 图图 20：一线城市当月供应规划建筑面积：一线城市当月供应规划建筑面积.11 图图 21：二线城市当月供应规划建筑面积：二线城市当月供应规划建筑面积.12 图图 22：三、四线城市当月供应规划建筑面积：三、四线城市当月供应规划建筑面积.12 图图 2
14、3：全国：全国 100 大中城市当月成交规划建筑面积大中城市当月成交规划建筑面积.12 图图 24：一线城市当月成交规划建筑面积：一线城市当月成交规划建筑面积.12 图图 25：二线城市当月成交规划建筑面积：二线城市当月成交规划建筑面积.12 图图 26：三、四线城市当月成交规划建筑面积：三、四线城市当月成交规划建筑面积.12 图图 27：北京当月成交规划建筑面积：北京当月成交规划建筑面积.13 图图 28：上海当月成交规划建筑面积：上海当月成交规划建筑面积.13 图图 29：广州当月成交规划建筑面积：广州当月成交规划建筑面积.13 图图 30：深圳当月成交规划建筑面积：深圳当月成交规划建筑面
15、积.13 图图 31：重庆当月成交规划建筑面积：重庆当月成交规划建筑面积.13 图图 32：武汉当月成交规划建筑面积：武汉当月成交规划建筑面积.13 图图 33：长沙当月成交规划建筑面积：长沙当月成交规划建筑面积.14 图图 34：南京当月成交规划建筑面积：南京当月成交规划建筑面积.14 图图 35：全国：全国 100 大中城市当月成交楼面均价大中城市当月成交楼面均价.14 图图 36：一线城市当月成交楼面均价：一线城市当月成交楼面均价.14 图图 37：二线城市当月成交楼面均价：二线城市当月成交楼面均价.15 图图 38：三、四线城市当月成交楼面均价：三、四线城市当月成交楼面均价.15 图图
16、 39：北京当月成交楼面均价：北京当月成交楼面均价.15 图图 40：上海当月成交楼面均价：上海当月成交楼面均价.15 图图 41：广州当月成交楼面均价：广州当月成交楼面均价.15 图图 42：深圳当月成交楼面均价：深圳当月成交楼面均价.15 图图 43：长沙当月成交楼面均价：长沙当月成交楼面均价.16 图图 44：成都当月：成都当月成交楼面均价成交楼面均价.16 图图 45：大连当月成交楼面均价：大连当月成交楼面均价.16 图图 46：福州当月成交楼面均价：福州当月成交楼面均价.16 图图 47：哈尔滨当月成交楼面均价：哈尔滨当月成交楼面均价.16 图图 48：杭州当月成交楼面均价：杭州当月
17、成交楼面均价.16 图图 49：合肥当月成交楼面均价：合肥当月成交楼面均价.17 图图 50：济南当月成交楼面均价：济南当月成交楼面均价.17 图图 51：南京：南京当月成交楼面均价当月成交楼面均价.17 图图 52：石家庄当月成交楼面均价：石家庄当月成交楼面均价.17 图图 53：武汉当月成交楼面均价：武汉当月成交楼面均价.17 图图 54：西安当月成交楼面均价：西安当月成交楼面均价.17 图图 55：全国：全国 100 大中城市当月土地成交溢价率大中城市当月土地成交溢价率.18 图图 56：一线城市当月土地成交溢价率：一线城市当月土地成交溢价率.18 2 2 5 4 0 1 1 2/4 3
18、 3 4 8/2 0 1 9 0 9 1 8 0 9:5 0 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 5 图图 57：二线城市当月土地成交溢价率：二线城市当月土地成交溢价率.18 图图 58：三、四线城市当月土地成交溢价率：三、四线城市当月土地成交溢价率.18 图图 59：销售：销售 TOP50 房企房企 2019 年年 1-8 月新增货值月新增货值.19 图图 60：销售：销售 TOP50 房企房企 2019 年年 1-8 月新增建面月新增建面.19 图图 61：销售：销售 TOP50 房企房企 2019 年单月新增货值年单月新增货值.19 图图 62
19、：销售：销售 TOP50 房企房企 2019 年单月新增建面年单月新增建面.19 图图 63：房地产开发资金累计同比增速：房地产开发资金累计同比增速.23 图图 64：商品房销售额累计同比增速：商品房销售额累计同比增速.23 图图 65：东部地区房地产销售额累计同比增速：东部地区房地产销售额累计同比增速.24 图图 66：中部地区房地产销售额累计同比增速：中部地区房地产销售额累计同比增速.24 图图 67：西部地区房地产销售额累计同比增速：西部地区房地产销售额累计同比增速.24 图图 68：东北地区房地产销售额累计同比增速：东北地区房地产销售额累计同比增速.24 图图 69：商品房销售额面积计
20、同比增速：商品房销售额面积计同比增速.24 图图 70：东部地区东部地区房地产销售面积累计同比增速房地产销售面积累计同比增速.25 图图 71：中部地区中部地区房地产销售面积累计同比增速房地产销售面积累计同比增速.25 图图 72：西部地区西部地区房地产销售面积累计同比增速房地产销售面积累计同比增速.25 图图 73：东北地区东北地区房地产销售面积累计同比增速房地产销售面积累计同比增速.25 图图 74：预计全年房地产投资增速有望达到：预计全年房地产投资增速有望达到 9.5%.25 表表 1：销售：销售 TOP50 房企房企 2019 年年 1-8 月新增土地集中度对比月新增土地集中度对比.1
21、8 表表 2：2019 年年 1-8 月销售月销售 TOP30 房企拿地情况房企拿地情况.19 表表 3：主流房企拿地策略一览：主流房企拿地策略一览.20 表表 4：2018 年底市场对年底市场对 2019 年房地产投资增速的预测一览年房地产投资增速的预测一览.26 2 2 5 4 0 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 1 8 0 9:5 0 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 6 投资居高难下，调控底气十足投资居高难下，调控底气十足 2019 年 1-4 月，房地产投资累计同比增速 11.9%，创下了 2014 年 11 月以
22、来的新高，1-8 月的投资累计同比增速亦处于 2015 年以来的高位。投资增速好于过去四年，为房地产从严调控增加了底气。图图 1：房地产投资累计同比增速：房地产投资累计同比增速 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 2019 年 1-8 月，东部地区房地产投资累计同比增速 8.8%，较全国整体增速低1.7 个百分点；中部地区房地产投资累计同比增速 9.8%，较全国整体增速低 0.7个百分点；西部地区房地产投资累计同比增速 16%，较全国整体增速高 5.5 个百分点；东北地区房地产投资累计同比增速 9.7%，较全国整体增速低 0.8 个百分点。在经济面临下行压力导致其他领域投资机会减少并叠
23、加货币持续宽松的大背景下，资金涌入了房地产政策宽松但经济欠发达的西部，带动了西部房地产投资的高增长，1-8 月西部的房地产投资增速显著高于全国水平，更高于经济较发达的东部及中部。图图 2：东部地区东部地区房地产投资累计同比增速房地产投资累计同比增速 图图 3：中部地区中部地区房地产投资累计同比增速房地产投资累计同比增速 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 024681012142014/112015/12015/32015/52015/72015/92015/112016/12016/32016/52016/72016/92016/11201
24、7/12017/32017/52017/72017/92017/112018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/7房地产投资累计同比增速（%）024681012142016/42016/62016/82016/102016/122017/22017/42017/62017/82017/102017/122018/22018/42018/62018/82018/102018/122019/22019/42019/62019/8东部地区房地产投资累计同比增速（%）0246810121416182016/42016/6201
25、6/82016/102016/122017/22017/42017/62017/82017/102017/122018/22018/42018/62018/82018/102018/122019/22019/42019/62019/8中部地区房地产投资累计同比增速（%）2 2 5 4 0 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 1 8 0 9:5 0 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 7 图图 4：西部地区西部地区房地产投资累计同比增速房地产投资累计同比增速 图图 5：东北地区东北地区房地产投资累计同比增速房地产投资累计同比增速 资
26、料来源:wind、国信证券经济研究所整理 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 土地购置费、新开工、施工是房地产投资的三大构成要素，下面我们对这些指标逐一进行观察与分析。土地购置费土地购置费指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用。土地购置费包括：1)通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等；2)通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金；3)通过“招、拍、挂”方式取得土地使用权所支付的资金。以划拨和“招拍挂”方式取得土地所支付的资金在房地产项目竣工后计入新增固定资产，以出让方式取得土地所有权所支付的出让金不计入新增固定
27、资产。土地购置费按当期实际发生额计入投资。土地购置费为分期付款的，应分期计入房地产开发投资。2019 年 1-7 月土地购置费累计同比增速 22%，好于 2015 年 5 月至 2017 年 11月期间任何一个月的水平。图图 6：土地购置费累计同比增速：土地购置费累计同比增速 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 2019 年 1-8 月，房地产新开工面积累计同比增速 8.9%，远高于调控由紧转松的 2014 年、2012 年及 2009 年上半年，而在调控由紧转松的这三段时间窗口，新开工累计同比增速均为负值。024681012141618202016/42016/62016/82016
28、/102016/122017/22017/42017/62017/82017/102017/122018/22018/42018/62018/82018/102018/122019/22019/42019/62019/8西部地区房地产投资累计同比增速（%）-20-15-10-50510152025东北地区房地产投资累计同比增速（%）-10010203040506070802015/32015/52015/72015/92015/112016/12016/32016/52016/72016/92016/112017/12017/32017/52017/72017/92017/112018/120
29、18/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/7土地购置费累计同比增速（%）2 2 5 4 0 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 1 8 0 9:5 0 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 8 图图 7：房地产新开工面积累计同比增速：房地产新开工面积累计同比增速 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 分区域来看，2019 年 1-7 月，东部地区房地产新开工面积累计同比增速 3.4%，较全国整体增速低 6.1 个百分点；中部地区房地产新开工面积累计同比增速6.6%，
30、较全国整体增速低 2.9 个百分点；西部地区房地产新开工面积累计同比增速 23.7%，较全国整体增速高 14.2 个百分点；东北地区房地产新开工面积累计同比增速 13.5%，较全国整体增速高 4 个百分点。与房地产投资累计同比增速相似，在经济面临下行压力导致其他领域投资机会减少并叠加货币持续宽松的大背景下，资金涌入了房地产政策宽松但经济欠发达的西部、东北部，带动了西部、东北部新开工的高增长，1-7 月西部的新开工增速显著高于全国水平，更高于经济较发达的东部及中部。图图 8：东部地区东部地区房地产新开工面积累计同比增速房地产新开工面积累计同比增速 图图 9：中部地区中部地区房地产新开工面积累计同
31、比增速房地产新开工面积累计同比增速 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 -40-200204060802009/22009/62009/102010/22010/62010/102011/22011/62011/102012/22012/62012/102013/22013/62013/102014/22014/62014/102015/22015/62015/102016/22016/62016/102017/22017/62017/102018/22018/62018/102019/22019/6新开工面积累计同比增速（%）-10-505
32、10152025302016/042016/062016/082016/102016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/022019/042019/06东部地区新开工面积累计同比增速（%）-5051015202530352016/042016/062016/082016/102016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018
33、/122019/022019/042019/06中部地区新开工面积累计同比增速（%）2 2 5 4 0 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 1 8 0 9:5 0 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 9 图图 10：西部地区西部地区房地产新开工面积累计同比增速房地产新开工面积累计同比增速 图图 11：东北地区东北地区房地产新开工面积累计同比增速房地产新开工面积累计同比增速 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 2019 年 1-7 月，施工面积累计同比增速为 9.0%，创下了 20
34、15 年以来的新高，而 1-8 月的增速为 8.8%，是 2015 年以来的次高点。图图 12：房地产施工面积累计同比增速：房地产施工面积累计同比增速 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 2019 年 1-7 月，东部地区房地产施工面积累计同比增速 8.4%，较全国整体增速低 0.6 个百分点；中部地区房地产施工面积累计同比增速 8.8%，较全国整体增速低 0.2 个百分点；西部地区房地产施工面积累计同比增速 12%，较全国整体增速高 33 个百分点；东北地区房地产施工面积累计同比增速 1.8%，较全国整体增速低 6.1 个百分点。在经济面临下行压力导致其他领域投资机会减少并叠加货币持
35、续宽松的大背景下，资金涌入了房地产政策宽松但经济欠发达的西部、东北部，西部地区、东北地区施工面积累计同比增速均较 2018 年末大幅上升，分别提高 7.8、4.4 个百分点，而东部地区、中部地区施工面积累计同比增速较 2018 年末分别提高2.7、1.3 个百分点。-5051015202530352016/042016/062016/082016/102016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/022019/042019/06西部地区新开工面积累计
36、同比增速（%）-80-60-40-200204060东北地区新开工面积累计同比增速（%）0246810121416182014/22014/52014/82014/112015/22015/52015/82015/112016/22016/52016/82016/112017/22017/52017/82017/112018/22018/52018/82018/112019/22019/52019/8房屋施工面积累计同比增速（%）2 2 5 4 0 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 1 8 0 9:5 0 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智
37、慧 Page 10 图图 13：东部地区施工面积累计同比增速：东部地区施工面积累计同比增速 图图 14：中部地区施工面积累计同比增速：中部地区施工面积累计同比增速 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 图图 15：西部地区施工面积累计同比增速：西部地区施工面积累计同比增速 图图 16：东北地区施工面积累计同比增速：东北地区施工面积累计同比增速 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 由于土地购置费分期计入房地产开发投资，无法完全反映当期土地购置的水平，我们另外观察分析购置土地面积购置土地面积和 土
38、地成交价款土地成交价款两个指标。本年土地购置面积本年土地购置面积指在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。本年土地成交价款本年土地成交价款指进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。2019 年 1-8 月，土地购置面积累计同比增速-25.6%，土地成交价款累计同比增速-22%，两项指标均处于自 2015 年以来的底部，且均为负值，表明在当前时点房企拿地的意愿较低，将对 2020 年的土地购置费、新开工及施工三大指标的增速产生负面影响，因此，2020 年的房地产投资增速将不容
39、乐观。0123456789102016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/022019/042019/06东部地区施工面积累计同比增速（%）0123456789102016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/022019/042019/06中部地区施工面积累计同比增速（%）-4-202468101214
40、2016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/022019/042019/06西部地区施工面积累计同比增速（%）-6-5-4-3-2-10123东北地区施工面积累计同比增速（%）2 2 5 4 0 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 1 8 0 9:5 0 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 11 图图 17：土地购置面积累计同比增速：土地购置面积累计同比增速 图图 18：土地成交价款累
41、计同比增速：土地成交价款累计同比增速 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 百城地价上行，供求增速平稳百城地价上行，供求增速平稳 观察供应和成交面积，百城增速虽然整体平稳，但一、二线与三、四线呈相反趋势：一、二线显著增长，三、四线则下降。2019 年 1-8 月，全国 100 大中城市住宅类用地供应总规划建筑面积 44269 万平方米，较去年同期增长 2.5%，其中：一线城市供应总规划建筑面积 1856 万平方米，较去年同期增长 50.1%；二线城市供应总规划建筑面积 21546 万平方米，较去年同期增长 14.4%；三、四线城市供应总规划建筑
42、面积 20867 万平方米，较去年同期下降 9.8%。图图 19：全国：全国 100 大中城市当月供应规划建筑面积大中城市当月供应规划建筑面积 图图 20：一线城市当月供应规划建筑面积：一线城市当月供应规划建筑面积 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 -50-40-30-20-1001020302014/22014/62014/102015/22015/62015/102016/22016/62016/102017/22017/62017/102018/22018/62018/102019/22019/6土地购置面积累计同比增速（%）-50-
43、40-30-20-1001020304050602014/22014/62014/102015/22015/62015/102016/22016/62016/102017/22017/62017/102018/22018/62018/102019/22019/6土地成交价款累计同比增速（%）0200040006000800010000120002014/12014/52014/92015/12015/52015/92016/12016/52016/92017/12017/52017/92018/12018/52018/92019/12019/5全国100大中城市当月供应规划建筑面积（万平方米）
44、01002003004005006007002014/12014/52014/92015/12015/52015/92016/12016/52016/92017/12017/52017/92018/12018/52018/92019/12019/5一线城市当月供应规划建筑面积（万平方米）2 2 5 4 0 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 1 8 0 9:5 0 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 12 图图 21：二线城市当月供应规划建筑面积：二线城市当月供应规划建筑面积 图图 22：三、四线城市当月供应规划建筑面积：三、四线
45、城市当月供应规划建筑面积 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 2019 年 1-8 月，全国 100 大中城市住宅类用地成交总规划建筑面积 36427 万平方米，较去年同期增长 1.4%，其中：一线城市成交总规划建筑面积 1778 万平方米，较去年同期增长 27.2%；二线城市成交总规划建筑面积 18349 万平方米，较去年同期增长 17.1%；三、四线城市成交总规划建筑面积 16300 万平方米，较去年同期下降 13.5%。图图 23：全国：全国 100 大中城市当月成交规划建筑面积大中城市当月成交规划建筑面积 图图 24：一线城市当月成交
46、规划建筑面积：一线城市当月成交规划建筑面积 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 图图 25：二线城市当月成交规划建筑面积：二线城市当月成交规划建筑面积 图图 26：三、四线城市当月成交规划建筑面积：三、四线城市当月成交规划建筑面积 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 010002000300040005000600070002014/12014/52014/92015/12015/52015/92016/12016/52016/92017/12017/52017/92018/12018/52
47、018/92019/12019/5二线城市当月供应规划建筑面积（万平方米）010002000300040005000600070002014/12014/52014/92015/12015/52015/92016/12016/52016/92017/12017/52017/92018/12018/52018/92019/12019/5三、四线城市当月供应规划建筑面积（万平方米）0100020003000400050006000700080009000100002014/12014/52014/92015/12015/52015/92016/12016/52016/92017/12017/520
48、17/92018/12018/52018/92019/12019/5全国100大中城市当月成交规划建筑面积（万平方米）01002003004005006007002014/12014/52014/92015/12015/52015/92016/12016/52016/92017/12017/52017/92018/12018/52018/92019/12019/5一线城市当月成交规划建筑面积（万平方米）01000200030004000500060002014/12014/52014/92015/12015/52015/92016/12016/52016/92017/12017/52017/9
49、2018/12018/52018/92019/12019/5二线城市当月成交规划建筑面积（万平方米）05001000150020002500300035004000450050002014/12014/52014/92015/12015/52015/92016/12016/52016/92017/12017/52017/92018/12018/52018/92019/12019/5三、四线城市当月成交规划建筑面积（万平方米）2 2 5 4 0 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 1 8 0 9:5 0 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 P
50、age 13 图图 27：北京当月成交规划建筑面积：北京当月成交规划建筑面积 图图 28：上海当月成交规划建筑面积：上海当月成交规划建筑面积 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 图图 29：广州当月成交规划建筑面积：广州当月成交规划建筑面积 图图 30：深圳当月成交规划建筑面积：深圳当月成交规划建筑面积 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 图图 31：重庆当月成交规划建筑面积：重庆当月成交规划建筑面积 图图 32：武汉当月成交规划建筑面积：武汉当月成交规划建筑面积 资料来源:wind、国信证