1、证券研究报告行业研究房地产 房地产行业 2019 年 1 季报综述 1/20 东吴证券研究所东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产板块房地产板块 2019 一季报综述：政策稳中向一季报综述：政策稳中向好，土地热度回升，板块业绩增长稳健好，土地热度回升，板块业绩增长稳健 增持（维持）投资要点投资要点 政策层面：政策层面：长效机制待确立、强调因城施策。长效机制待确立、强调因城施策。回顾近十年的中共中央政治局会议，房地产关键词在持续发展和变迁中。2012-2013 年，会议中提到最多的是“调控”；2014 年，“城镇化”；2015-2016 年，“去
2、库存”；2017 年至今，则是“长效机制”。4 月的政治局会议中在长效机制上加上了“调控”二字，同时提出“一城一策、因城施策、城市政府主体责任”。地方政策层面，2018 年 10 月以来，部分城市在调控上出现放松的迹象，但我们认为这不代表中央整体对房地产态度的转向，我们判断2019-2020 年房地产调控政策都将保持稳定连续。土地市场土地市场：市场热度恢复，溢价率上性，流拍率维持低位。：市场热度恢复，溢价率上性，流拍率维持低位。2019 年 1-4月，全国 300 城市土地供应小幅下降，成交量同比下降 8%，二三线城市仍是主要增长动力。土地成交楼面价出现小幅回升，年初以来溢价率触底反弹，流拍率
3、出现不同程度的回落，土地市场热度逐渐恢复。4 月，苏州园区宅地 5 天两度创新高，楼板价破 3 万元/平方米；无锡、杭州、常州、武汉、南京等地均拍出高溢价地王。开发商拿地意愿更为积极，拿地竞争更为激烈，溢价率持续回升，多个项目楼面价均创下历史新高。房地产板块房地产板块 1 季报回顾：季报回顾：（1）受结算周期影响，重点公司业绩增速放缓明显，基本与去年同期持平。15 个重点公司及板块 129 个公司归母净利润分别增长 0.4%、16%。考虑到 1 季度结算规模占比较少，15 个重点公司 1 季度累计业绩规模仅占 2018 年全年业绩的 14%，预计全年业绩增速仍要依赖于房地产企业后续竣工结算规模
4、。（2）板块盈利能力持续改善中。2019 年 1 季度 15 个重点公司销售毛利率 35.7%，同比提升1.7 个百分点；板块 129 个公司销售毛利率 37.0%，同比提升 1.1 个百分点；重点公司及板块毛利率均有所提升。（3）费用端，重点公司及板块三费趋势均有提升，重点公司三费费率 13.7%，但远低于板块平均水平，考虑到结算口径存在当期收入和费用不匹配的问题，因此我们认为三项费用率的增长无需过分担忧。（4）重点公司 ROE 居于高位主要依赖于高周转率和经营杠杆使用较好，重点公司资产负债率达 82.8%，同比提升 0.7 个百分点，自 2014 年以来呈现不断上升态势；同期板块 129
5、个公司资产负债率从 2014 年的 65.7%下降至 64.7%，即使考虑重点公司预收账款规模增速更快，剔除预收后的资产负债率依然远高于行业平均水平，龙头公司更依赖于使用经营杠杆和财务杠杆提升自身的盈利水平。投资建议：投资建议：预计 2019 房地产行业销售规模将保持稳态，龙头房企竞争优势进一步凸显，强者恒强，龙头房企市占率和规模提升仍将延续。2019年 5 月房地产行业持续推荐保利地产、万科 A、荣盛发展、中南建设、绿地控股、新城控股、金地集团、招商蛇口、蓝光发展；内房股重点推荐旭辉控股集团、金地商置、中国金茂、合景泰富集团、龙光地产、融信中国。风险提示：风险提示：行业销售波动；政策调整导致
6、经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期。行业走势行业走势 相关研究相关研究 1、房地产行业、房地产行业 行业点评：新行业点评：新型城镇化政策大超预期，户籍制型城镇化政策大超预期，户籍制度改革力度持续加大度改革力度持续加大2019-04-09 2、房地产行业、房地产行业 行业点评：销行业点评：销售、新开工增速回落，投资增速售、新开工增速回落，投资增速超预期超预期2019-03-15 3、房地产行业点评：融资逐渐、房地产行业点评：融资逐渐宽松，成长型公司受益明显宽松，成长型公司受益明显2019-03-04 2019 年年 05 月月 06 日日 证券分析师证券分析师 齐东齐东 执
7、业证号：S0600517110004 021-60199775 研究助理研究助理 陈鹏陈鹏 -43%-34%-26%-17%-9%0%9%17%2018-052018-092019-01房地产 沪深300 2/20 东吴证券研究所东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部请务必阅读正文之后的免责声明部分分 行业专题报告 内容目录内容目录 1.政策跟踪：长效机制待确立、强调因城施策政策跟踪：长效机制待确立、强调因城施策.4 1.1.中央调控：长效机制待确立，强化因城施策定位.4 1.2.地方政府：调控达到历史最严，10 月后小幅转向.5 2.土地市场：年初以来土地市场：年初以来土地市场回暖，
8、溢价率有所回升，流拍率维持低位土地市场回暖，溢价率有所回升，流拍率维持低位.8 2.1.供需情况：供应小幅下滑，推动成交下行.8 2.2.受制土地成交规模影响，出让金同比减少 3%，成交楼面价触底回升.9 2.3.溢价率有所回升，流拍率持续低位.10 2.4.财政部口径全国土地出让金情况.12 3.房地产板块房地产板块 2019 年年 1 季报综述季报综述.14 4.投资建议投资建议.19 5.风险提示风险提示.19 3/20 东吴证券研究所东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部请务必阅读正文之后的免责声明部分分 行业专题报告 图表目录图表目录 图 1：全国 300 城全类型土地供应建
9、筑面积（万平米）.8 图 2：全国 300 城住宅类用地供应建筑面积（万平米）.8 图 3：全国 300 城全类型土地成交建筑面积（万平米）.8 图 4：全国 300 城住宅类用地成交建筑面积（万平米）.8 图 5：全国 300 城全类型土地楼面均价（元/平米）.10 图 6：全国 300 城住宅类用地楼面均价（元/平米）.10 图 7：全国 300 城全类型土地溢价率情况.10 图 8：全国 300 城住宅类用地溢价率情况.10 图 9：全国 300 城全类型累计流拍面积（万平米）及流拍率.11 图 10：全国 300 城住宅用地累计流拍面积（万平米）及流拍率.11 图 11：国有土地使用权
10、出让收入及同比增速.13 图 12：房地产板块 15 个重点公司营业收入及增速（亿元、%）（合计值）.14 图 13：房地产板块 129 个公司营业收入及增速（亿元、%）（合计值）.14 图 14：房地产板块 15 个重点公司归母净利润及增速（亿元、%）（合计值）.15 图 15：房地产板块 129 个公司归母净利润及增速（亿元、%）（合计值）.15 图 16：房地产板块 15 个重点公司三费趋势（算术平均）.15 图 17：房地产板块 129 个公司三费趋势（算术平均）.15 图 18：房地产板块 15 个重点公司毛利率（算术平均）.16 图 19：房地产板块 129 个公司毛利率（算术平均
11、）.16 图 20：房地产板块 15 个重点公司净利率（算术平均）.16 图 21：房地产板块 129 个公司净利率（算术平均）.16 图 22：房地产板块 15 个重点公司 ROE（平均）.17 图 23：房地产板块 129 个公司 ROE（平均）（算术平均）.17 图 24：房地产板块 15 个重点公司资产负债率（算术平均）.17 图 25：房地产板块 129 个公司资产负债率（算术平均）.17 图 26：房地产板块 15 个重点公司剔除预收后的资产负债率（算术平均）.18 图 27：房地产板块 129 个公司剔除预收后的资产负债率（算术平均）.18 图 28：房地产板块 15 个重点公司
12、预收账款及增速.18 图 29：房地产板块 129 个公司预收账款及增速.18 表 1：中共中央政治局会议关于房地产行业表述.4 表 2：3 轮房地产小周期目标及效果差异对比.5 表 3：2017 年以来限购、限售政策出台城市情况.5 表 4：2018 年 10 月以来部分城市限价放松.6 表 5：部分城市政策有所放松（不包括人才新政）.7 表 6：2019 年 1-4 月全国 300 城土地推出及成交建筑面积.9 表 7：2019 年 1-4 月全国 300 城土地成交出让金及楼面均价.10 表 8：全国 300 城全类型土地成交平均溢价率.11 表 9：全国 300 城全类型土地流拍率.1
13、2 表 10：部分城市 4 月土地成交楼王项目情况.12 4/20 东吴证券研究所东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部请务必阅读正文之后的免责声明部分分 行业专题报告 1.政策跟踪：长效机制待确立、强调因城施策政策跟踪：长效机制待确立、强调因城施策 1.1.中央调控：长效机制待确立，强化因中央调控：长效机制待确立，强化因城施策定位城施策定位 2017 年 10 月，在中国共产党十九大上，习近平主席指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。2018 年 7 月 31 日，中共中央政治局召开会议，强调“下决心解好
14、房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。回顾近十年的中共中央政治局会议，对于房地产着墨颇多，但是关键词是在发展和回顾近十年的中共中央政治局会议，对于房地产着墨颇多，但是关键词是在发展和变迁的。变迁的。2012-2013 年，会议中提到最多的是年，会议中提到最多的是“调控调控”；2014 年，年，“城镇化城镇化”；2015-2016年，年，“去库存去库存”；2017 年至今，则是年至今，则是“长效机制长效机制”。表表 1：中共中央政治局会议关于房地产行业表述：中共中央政治局会议关于房地产行业表述 会议
15、时间会议时间 关键词关键词 内容内容 十 八十 八届 中届 中共 中共 中央 政央 政治 局治 局会议会议 2012/12/4 调控 加强房地产市场调控加强房地产市场调控和住房保障工作 2013/7/30 城镇化、促进 积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展促进房地产市场平稳健康发展 2013/12/3 调控 做好住房保障和房地产市场调控调控工作 2014/4/26 棚改 更好运用开发性金融支持棚户区改造棚户区改造 2014/6/30 城镇化 要坚持以人为本，着力促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化，稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖 2014/7
16、/29 城镇化 落实国家新型城镇化新型城镇化规划 2014/12/5 城镇化 推进“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带建设，积极稳妥推进城镇化 2015/4/30 长效机制 要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制长效机制 2015/12/14 城镇化、去库存 要化解房地产库存化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场稳定房地产市场 2016/4/29 去库存、调控 要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消有序消化房地产库存化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策实
17、行差别化的调控政策 2016/7/26 去库存 全面落实“去产能、去库存去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务 去库存去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来。2016/10/28 抑制资产泡沫 注重抑制资产泡沫抑制资产泡沫和防范经济金融风险。2016/12/9 长效机制 加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制长效机制 2017/4/25 长效机制 要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制长效机制 2017/7/24 长效机制 要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制长效机制 十 九十 九届 中届 中2017/12/8
18、 长效机制 加快住房制度改革和长效机制长效机制建设 2018/4/23 健康发展 要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。5/20 东吴证券研究所东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部请务必阅读正文之后的免责声明部分分 行业专题报告 共 中共 中央 政央 政治 局治 局会议会议 2018/7/31 坚决遏制房价上涨、长效机制 下决心解好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制长效机制 2019/4/19 长效调控机制 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的
19、定位，落实好一城一策、因城施一城一策、因城施策、城市政府主体责任策、城市政府主体责任的长效调控机制。数据来源：共产党员网 http:/ 伴随着宏观经济逐渐企稳，我们认为未来从中期看，房地产长效调控机制将持续。最近一次政治局会议中在长效机制上加上了“调控”二字，同时提出“一城一策、因城施策、城市政府主体责任”。这根过往的整体性调控思路出现很大差异，其内在原因是不同能级城市其房地产周期发生了较大差距。1.2.地方政府：地方政府：调控达到历史最严调控达到历史最严，10 月后小幅转向月后小幅转向 我们回顾了2008-2010年、2011-2013年以及2014年至今这三轮房地产行业小周期，调控政策的触
20、发点都是房价的快速上涨。本轮调控，其力度和覆盖面已显著超越前两轮本轮调控，其力度和覆盖面已显著超越前两轮小周期调控力度。小周期调控力度。调控力度持续加大：2017 年全国有 67 个地级市及县市出台或升级限购政策，有 60多个地级市及县市出台或升级限售政策；2018 年以来地方房地产政策调控持续强化与扩围，全年有约 30 个城市新增限售或者限售政策升级，有约 22 个城市新增限购或者限购政策升级。表表 2：3 轮房地产小周期目标及效果差异对比轮房地产小周期目标及效果差异对比 周期周期 政策目标政策目标 政策差别政策差别 2009-2011 年 新国十条：认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采
21、取坚决措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。周期较短，调控以一二线城市为主，主要目的为防止短期内房价过快上涨。2011-2013 年 新国五条：保持房价基本稳定，要坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。2014 年至今 坚决遏制房价上涨，房住不炒。调控力度更大，政策求稳，长期调控不放松，持续性更强，调控房价同时注重长效机制建设。数据来源：各政府网站，东吴证券研究所整理 表表 3：2017 年以来限购、限售政策出台城市情况年以来限购、限售政策出台城市情况 6/20 东吴证券研究所东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部请务必阅读正文之后
22、的免责声明部分分 行业专题报告 时间时间 限售新增或升级限售新增或升级 限购新增或升级限购新增或升级 2017 北京、广州、重庆、杭州、南京、成都、厦门、福州、泉州、西安、长沙、宁波、福州、沈阳、青岛、南昌、郑州、太原、石家庄、长春、南宁、昆明、贵阳、北海、东莞、保定、承德、张家口、威海、东莞、菏泽、聊城、滨州、德州、常州、扬州、台州、嘉兴、绍兴、珠海、惠州、桂林、柳州、岳阳、鄂州、襄阳（约 60 个地级市及县市）北京、广州、天津、杭州、南京、成都、厦门、西安、长沙、宁波、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、南昌、郑州、石家庄、兰州、北海、东莞、佛山、海南及下辖大部分市县、环北京及环雄安大部分市县（
23、超过 65 个地级市及县市+海南、河北）2018 海南、成都、重庆、西安、大连、宁波、沈阳、哈尔滨、长春、丹东、青岛、太原、兰州、昆明、长沙、贵阳、淄博、三明、宜昌、德州齐河县、济南济阳县、阜阳阜南县、西双版纳景洪市、临沂沂水县、深圳、宁德、普洱等（约30 个地级市及县市+海南全省）海南、成都、长沙、西安、杭州、大连、沈阳、青岛、太原、兰州、九江、德州齐河县、昆明、福州五城区、沧州河间市、普洱、上海、深圳、宁德等（约 22 个城市+海南）数据来源：各政府网站，东吴证券研究所整理 2018 年 10 月以来，我们看到部分城市在调控上出现了一些放松的迹象，但我们认为这不代表中央整体对房地产态度的转
24、向。我们判断 2019-2020 年房地产调控政策都将保持稳定连续。表表 4：2018 年年 10 月以来部分城市限价放松月以来部分城市限价放松 时间时间 城市城市 事件事件 2018 年 10 月 北京 北京 4 个楼盘预售价格放松，金茂府、昆仑域、玺萌一号院和泰禾西府大院相继获得预售资格，其中两个项目预售单价超过 9.5 万元，两个超过 11 万元。2018 年 10 月 广州 增城区、南沙区、花都区对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备，打击“双合同”。2018 年 10 月 东莞 发布关于调整我市普通住房价格标准的通知，对东莞市 2018 年普通住房价格
25、标准进行第二次调整。2018 年 12 月 衡阳 关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知 将于 2019 年 1 月 1 日起暂停执行，即取消新建商品房限价政策。但 1 天后撤销政策。2018 年 12 月 广州 住宅限价政策松动，一刀切限价政策改为根据周边楼盘价格浮动调整限价，因此部分楼盘限价可能出现提高。2019 年 1 月 北京 挂牌两宗朝阳区孙河乡宅地，明确出让条件，出让宗地全部用于建设普通商品住房,商品 7/20 东吴证券研究所东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部请务必阅读正文之后的免责声明部分分 行业专题报告 住房不设定住宅销售限价。数据来源：各政府网站，东吴证券研究所
26、整理 表表 5：部分城市政策有所放松（不包括人才新政）部分城市政策有所放松（不包括人才新政）时间时间 城市城市 主要事件主要事件 2019 年 2 月 厦门 厦门 9 家银行贷款结清可按照首套利率执行，包括工农中建交五大行。2019 年 2 月 合肥 合肥首套房贷款或有一次贷款记录已结清的，在买第二套房时，房贷利率将按照首套房执行。2019 年 2 月 佛山 佛山新受理的非限购区房产，最高贷款成数开放为 10 成，需要求客户同时符合：名下没有贷款记录，查册没有房产。2019 年 3 月 东莞 东莞二手房交易个税可选择差额 20%或全额 2%征收。此前东莞必须严格按差额 20%来征收。2019
27、年 3 月 郑州 夫妻双方均在省直中心连续正常缴存住房公积金 6 个月以上，郑州市区内购买首套住房，最高贷款额度由原来的 60 万元调整为 80 万元，其他情况贷款额度由原来的 40 万元调整为 60 万元。2019 年 4 月 佛山 佛山将调整住房公积金最高贷款额，累计缴存住房公积金满三年的最高可贷 50 万元/人；同时调整对普通住宅不超过建筑面积 144 平方米的认定方式；职工只能申请两次住房公积金贷款。数据来源：各政府网站，东吴证券研究所整理 近期房地产市场出现的变化和调整，正是这一轮始于 2016 年的调控政策取得的积极效果。但也要清醒认识到，支撑市场趋于冷静的情绪基础仍不完全牢固，稳
28、定市场预期的效应正在不断强化。我们判断我们判断 2019-2020 年房地产调控政策都将保持稳定年房地产调控政策都将保持稳定。8/20 东吴证券研究所东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部请务必阅读正文之后的免责声明部分分 行业专题报告 2.土地市场：年初土地市场：年初以来土地市场回暖以来土地市场回暖，溢价率有所回升溢价率有所回升，流拍率流拍率维持低位维持低位 2019 年 1-4 月，全国 300 城市土地供应小幅下降，成交量同比持续下降，二三线城市仍是主要增长动力；土地成交楼面价出现小幅回升，年初以来溢价率触底反弹，流拍率维持低位，土地市场热度逐渐恢复。2.1.供需供需情况：情况：
29、供应小幅下滑，推动成交下行供应小幅下滑，推动成交下行 2019 年 1-4 月，全国 300 个城市共推出土地建筑面积 63768 万平方米，同比减少3%，其中一、二、三线城市占比分别为 4%、41%、55%，同比分别增长 21%、2%、-8%；住宅类用地推出建面达 29329 万平方米，同比与去年同期持平，一、二、三线城市占比分别为 3%、45%、52%，同比分别增长 4%、10%、-8%。在土地供应面积有所下滑态势下，土地成交规模同比降 8%。2019 年 1-4 月，全国300 个城市共成交土地建筑面积 52429 万平方米，同比减少 8%，其中一、二、三线城市占比分别为 4%、44%、
30、52%，同比分别增长 18%、1%、-15%；住宅类用地成交建面达 23786 万平方米，同比减少 6%，一、二、三线城市占比分别为 3%、49%、48%，同比分别增长 7%、9%、-18%。二三线城市仍是拉动土地出让的重点推手。图图 1：全国全国 300 城全类型土地供应建筑面积城全类型土地供应建筑面积（万平米）（万平米）图图 2：全国全国 300 城城住宅类住宅类用地供应建筑面积用地供应建筑面积（万平米）（万平米）数据来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 数据来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 图图 3：全国全国 300 城全类型土地成交建筑面积城全类型土地成交建筑面积（万（万平米）平米
31、）图图 4：全国全国 300 城城住宅类住宅类用地成交建筑面积用地成交建筑面积（万平米）（万平米）-50%0%50%100%010000200003000040000全国300城推出建面 单月同比-50%0%50%100%150%05000100001500020000全国300城推出建面 单月同比 9/20 东吴证券研究所东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部请务必阅读正文之后的免责声明部分分 行业专题报告 数据来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 数据来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 表表 6：2019 年年 1-4 月月全国全国 300 城土地推出及成交建筑面积城土地推出及成
32、交建筑面积 全国全国 一线城市一线城市 二线城市二线城市 三线城市三线城市 全类型推出建面（万平米）63768 2428 26324 35016 同比-3%21%2%-8%占比 100%4%41%55%住宅用地推出建面（万平米）29329 827 13180 15321 同比 0%4%10%-8%占比 100%3%45%52%全类型成交建面（万平米）52429 2218 22959 27252 同比-8%18%1%-15%占比 100%4%44%52%全类型批售比 122%109%115%128%住宅用地成交建面（万平米）23786 767 11583 11436 同比-6%7%9%-18%占
33、比 100%3%49%48%住宅用地批售比 123%108%114%134%数据来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 2.2.受制土地成交规模影响，受制土地成交规模影响，出让金出让金同比减少同比减少 3%，成交楼面价触底回升成交楼面价触底回升 2019 年 1-4 月，全国 300 个城市土地出让金总额为 12228 亿元，同比减少 3%；其中一、二、三线城市土地出让金分别为 1405、7282、3542 亿元，同比分别增长-3%、9%、-20%。住宅用地出让金总额为 10427 亿元，同比增长 4%，其中一、二、三线城市土地出让金分别为 1164、6407、2856 亿元，同比分别增长 26
34、%、16%、-20%。楼面均价触底回升，一二线城市住宅成交楼面价增长靓眼。2019 年 1-4 月，全国300 个城市成交楼面均价为 2332 元/平方米，同比增长 6%；其中一、二、三线城市土地楼面均价分别为 6333、3172、1300 元/平米，同比分别增长-18%、8%、-5%。住宅用地-50%0%50%100%150%0500010000150002000025000300002016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/072017/102018/012018/042018/072018/102019/012019/04全国300城成
35、交建面 同比-50%0%50%100%020004000600080001000012000140002016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/072017/102018/012018/042018/072018/102019/012019/04全国300城成交建面 同比 10/20 东吴证券研究所东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部请务必阅读正文之后的免责声明部分分 行业专题报告 成交楼面均价为 4384 元/平方米，同比增长 11%；其中一、二、三线城市土地成交楼面均价分别为 15188、5531、2497 元/平米，同比分别增
36、长 17%、6%、-2%。图图 5：全国全国 300 城全类型土地城全类型土地楼面均价（元楼面均价（元/平米平米）图图 6：全国全国 300 城城住宅类住宅类用地用地楼面均价（元楼面均价（元/平米平米）数据来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 数据来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 表表 7：2019 年年 1-4 月月全国全国 300 城土地城土地成交成交出让金及楼面均价出让金及楼面均价 全国全国 一线城市一线城市 二线城市二线城市 三线城市三线城市 全类型成交出让金（亿元）12228 1405 7282 3542 同比-3%-3%9%-20%全类型楼面均价（元/平米）2332 6333
37、3172 1300 同比 6%-18%8%-5%住宅用地成交出让金（亿元）10427 1164 6407 2856 同比 4%26%16%-20%住宅用地楼面均价（元/平米）4384 15188 5531 2497 同比 11%17%6%-2%数据来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 2.3.溢价率有所回升，流拍率持续低位溢价率有所回升，流拍率持续低位 2019 年 1-4 月，全国 300 个城市平均土地溢价率 16%，较 2018 年全年均值提升 2个百分点；其中住宅类用地平均溢价率 18%，较 2018 年全年均值提升 2 个百分点。年初以来，各线城市土拍市场竞争激烈，溢价率有所回升，其
38、中一、二线城市平均溢价率分别为 8%、17%，较 2018 年全年均值分别增长 2 个百分点、5 个百分点。土地市场成交热度持续回暖，全年流拍率低位徘徊。2019 年 1-4 月，全国 300 个城市土地流拍率 3%，较 2018 年末下降 6 个百分点；一、二、三线城市流拍率分别为 0%、4%、2%，较 2018 年末分别下降 3 个百分点、3 个百分点、8 个百分点。图图 7：全国全国 300 城全类型土地城全类型土地溢价率情况溢价率情况 图图 8：全国全国 300 城城住宅类住宅类用地用地溢价率情况溢价率情况-40%-20%0%20%40%60%050010001500200025003
39、0002016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/072017/102018/012018/042018/072018/102019/012019/04全国300城成交累计楼面均价 累计同比-40%-20%0%20%40%60%0100020003000400050002016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/072017/102018/012018/042018/072018/102019/012019/04全国300城成交累计楼面均价 累计同比 11/20 东吴证券研究所东吴证券研究所 请
40、务必阅读正文之后的免责声明部请务必阅读正文之后的免责声明部分分 行业专题报告 数据来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 数据来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 图图 9：全国全国 300 城全类型累计流拍面积城全类型累计流拍面积（万平米）及（万平米）及流拍率流拍率 图图 10：全国全国 300 城城住宅用地住宅用地累计流拍面积累计流拍面积（万平米）及（万平米）及流拍率流拍率 数据来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 数据来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 表表 8：全国全国 300 城全类型土地成交平均溢价率城全类型土地成交平均溢价率 全国全国 一线城市一线城市 二线城市二线城市 三线城市
41、三线城市 2016 年 44%45%52%24%2017 年 32%16%30%43%2018 年 14%6%12%18%2019M1-4 16%8%17%16%数据来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 0%20%40%60%80%2016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/4全国300城全类型溢价率 0%20%40%60%80%100%2016/12016/32016/52016/72016/92016/112017/12017/32017/52017/72017/
42、92017/112018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/3全国300城住宅用地溢价率 0%2%4%6%8%10%05000100001500020000250002016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/4全国300城累计流拍 累计流拍率 0%2%4%6%8%10%0200040006000800010000120002016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/
43、072017/102018/012018/042018/072018/102019/012019/04全国300城累计流拍 累计流拍率 12/20 东吴证券研究所东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部请务必阅读正文之后的免责声明部分分 行业专题报告 表表 9：全国全国 300 城全类型土地流拍率城全类型土地流拍率 全国全国 一线城市一线城市 二线城市二线城市 三线城市三线城市 2016 年 2%2%4%1%2017 年 4%1%4%3%2018 年 9%3%7%10%2019M1-4 3%0%4%2%数据来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 4 月部分城市土拍市场表现火热，苏州园区宅地
44、 5 天两度创新高，楼板价破 3 万元/平方米；无锡、杭州、常州、武汉、南京等地均拍出高溢价地王。开发商拿地意愿更为积极，拿地竞争更为激烈，溢价率持续回升，多个项目楼面价均创下历史新高。表表 10：部分城市：部分城市 4 月土地成交楼王项目情况月土地成交楼王项目情况 地块编号地块编号 时间时间 城市城市 规划建面规划建面（万平米）（万平米）成交总价成交总价（亿元）（亿元）成交楼面价成交楼面价（元（元/平米）平米）溢价率溢价率 锡国土（经）2019-1 2019/4/4 无锡 13.5 24.3 18022 28.2%杭政储出201912 号 2019/4/16 杭州 11.5 52.0 453
45、25 30.0%JZX20190601 2019/4/18 常州 5.4 8.4 15665 86.3%P（2019）039 号 2019/4/23 武汉 48.4 70.0 14478 0.0%苏地 2019-WG-7 号 2019/4/24 苏州 19.1 50.2 26288 31.4%苏园土挂(2019)02 号地块 2019/4/29 苏州 11.8 35.6 30287 37.7%NO.2019G08 2019/4/30 南京 4.9 15.6 31980 41.8%数据来源：Wind 资讯，东吴证券研究所整理 2.4.财政部口径全国土地出让金情况财政部口径全国土地出让金情况 20
46、18 年，根据财政部数据，地方政府性基金本级收入 71371.85 亿元，增长 23.8%，其中，国有土地使用权出让收入 65095.85 亿元，增长 25%。2019 年计划数为：全国地方政府性基金本级收入 73754.56 亿元，增长 3.3%，其中，国有土地使用权出让收入国有土地使用权出让收入67077.39 亿元，增长亿元，增长 3%。13/20 东吴证券研究所东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部请务必阅读正文之后的免责声明部分分 行业专题报告 图图 11：国有土地使用权出让收入国有土地使用权出让收入（亿元）（亿元）及同比增速及同比增速 数据来源：财政部，Wind 资讯，东吴
47、证券研究所 从2019Q1的高频数据看，地方政府性基金预算本级收入13297亿元，同比下降7.1%，其中国有土地使用权出让收入下降 9.5%。由此推算，要完成全年 3%增长的目标，未来土地出让规模要加速。-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%8000180002800038000480005800068000地方本级政府性基金收入:国有土地使用权出让收入:累计值 同比增速 14/20 东吴证券研究所东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部请务必阅读正文之后的免责声明部分分 行业专题报告 3.房地产板块房地产板块 2019 年年 1 季报综述季报
48、综述 由于结算周期的影响，房地产行业 1 季度结算规模占全年比例相对较低，我们主要分析了 2019 年申万房地产板块所有 129 只 A 股上市公司 1 季报情况，及板块 15 个重点公司 1 季报情况（15 个重点公司分别为万科 A、招商蛇口、保利地产、金地集团、新城控股、华侨城 A、阳光城、荣盛发展、金科股份、蓝光发展、首开股份、华发股份、华夏幸福、中南建设、绿地控股）。整体看，我们发现：受结算周期影响，重点公司业绩增速放缓明显，基本与去年同期持平受结算周期影响，重点公司业绩增速放缓明显，基本与去年同期持平。重点公司及板块 129 个公司营收增速均有所提升，2019 年 1 季度 15 个
49、重点公司营收增速达 23%，与板块 129 个公司营收增速持平；从业绩增速看，15 个重点公司及板块 129 个公司归母净利润分别增长 0.4%、16%，重点公司受结算周期影响业绩增速有所放缓，招商蛇口、新城控股、华发股份业绩增速均出现下滑。1 季度结算规模占比较少，15 个重点公司 1季度累计业绩规模仅占 2018 年全年业绩的 14%，全年业绩增速仍要依赖于房地产企业后续竣工结算规模。图图 12：房地产板块房地产板块 15 个重点公司营业收入及增速（亿个重点公司营业收入及增速（亿元、元、%）（合计值）（合计值）图图 13：房地产板块房地产板块 129 个公司营业收入及增速（亿个公司营业收入
50、及增速（亿元、元、%）（合计值）（合计值）数据来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 数据来源：Wind 资讯，东吴证券研究所 0%10%20%30%40%50%60%70%020004000600080001000012000140001600020142015201620172018 2019Q115个重点公司营业收入 同比增速 0%10%20%30%40%50%050001000015000200002500020142015201620172018 2019Q1板块129个公司营业收入 同比增速 15/20 东吴证券研究所东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部请务必阅读正文之后的