1、1 1策略研究 策略研究 证券研究报告 权威报告解读 2019 年 04 月 10 日 地产债还有那些有超额利差机会？产业债行业比较体系专题之十 相关研究 证券分析师 孟祥娟 A0230511090004 研究支持 文晨昕 A0230118060001 联系人 文晨昕(8621)23297299 本期投资提示：挖掘具有超额利差的地产民企投资机会 地产债利差走势回顾：18 年上半年再融资及违约担忧下地产超额利差大幅上行，18 年 7月底政策转向宽信用后，AAA 民企地产债利差开始收窄，19 年 3 月新一轮 AA+民企地产债利差开始收窄。18 年中以来地产民企超额利差的下行受到多方面因素的影响，
2、包括地产基本面结构性好转及市场寻求超额利差的动力驱动：1）政策转向宽信用；2）市场流动性宽松、房贷利率从 11 月开始向下；3）地产政策强调因城施策、一城一策，无再收紧；19 年一线城市开始放量。4）在利率债、城投债及高等级产业债行情阶段性结束后，市场被动向民企主体寻求高收益；5）所有发债民企主体中地产具有相对优势，如以大规模房企为主，具有土地等存货优势。一二线景气预计好于三四线。此轮调控在一二线逐步扩散，过去 2 年一二线明显承压，而三四线受益于棚改发力需求上行。18 年底政策继续因城施策，19 年一线销售已经全面放量，而三四线前期“透支”后压力开始显现。对于一二线布局为主的地产企业来说，一
3、方面区域景气上行带来销售流入增加，另一方面开发投资压力明显小于三四线广泛布局的企业，主要是因为三四线建设投资金额占比更高。因而对于过去三年大量在三四线布局，特别是中西部三四线扩张比较激进的、杠杆上行较多的、短期偿债压力较大的建议谨慎。在中西部三四线布局较多的主体有：碧桂园、荣盛发展、建业住宅，富力地产、华夏幸福、阳光城、恒大、绿地等，福星股份、中冶置业、中梁地产集团、鲁商置业、隆基泰和、卧龙地产等小主体土储项目也偏弱。地产债未到全面下沉时，分化仍在进行。19 年中低等级到期量依然高企，18 年中小房企因现金流断裂、销售差、转型失败、内部治理问题等出现违约，对中低等级小房企、特别是三四线布局、偿
4、债压力较大、土储质量较弱的建议谨慎。精选大中民企地产债主体。地产债投资从经营与融资两个大的维度出发，关注土地储备、经营效率、债务结构、偿债能力及再融资能力相关指标。大中主体中万科、保利集团、保利发展、保利南方集团、万达商业、华润置地、龙湖、招商蛇口、中海地产、华侨城、金地集团、远洋地产各方面指标均处于行业前 3/4，基本面最好。世茂房地产、中交置业、金茂投资、世茂建设、首创置业、奥园、深圳龙光控股、上海宝龙实业基本面也都比较好，建议关注相关主体投资机会。按照 3 月底的超额利差来看，存续债券超额利差平均高于150BPS 主体中建议投资者可以关注恒大地产、华夏幸福、禹洲鸿图，对融创地产、金科股份
5、、金辉股份、上海宝龙实业及厦门中骏中性判断，其他谨慎。风险提示：数据统计口径差异会影响投资结论，地产调控超预期请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 2 0 2 6 3 4 1 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 0 1 6:0 22 2 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 18 页 简单金融 成就梦想 1.AAA 民企地产债 8 月后利差收窄.4 2.基本面关注一二线布局为主大中主体房企.6 2.1 一二线景气预计好于三四线.6 2.2 地产主体布局情况一览.7 3挖掘具有超额利差的民企地产债.13 3.1 地产债未到全面下沉时，分化仍在
6、进行.13 3.2 精选大中民企地产债主体.14 目录 2 0 2 6 3 4 1 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 0 1 6:0 23 3 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 18 页 简单金融 成就梦想 图表目录 图 1：19 年以来地产债超额利差微降.4 图 2：18 年 8 月以来超大型地产民企超额利差明显下行.4 图 3：AAA 主体超额利差在 11 月后开始收窄.4 图 4：19 年 3 月一线城市全面放量.7 图 5：19 年地产债中低等级到期量微升至 1294 亿元.13 图 6：地产筛债指标.14 表 1：8 月以来利差收
7、窄主要集中在大中型地产民企.5 表 2：支持民企融资政策.5 表 3：发债主体近三年拿地情况及最新土地储备情况.8 表 4：大中房企基本面一览.16 2 0 2 6 3 4 1 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 0 1 6:0 24 4 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 4 页 共 18 页 简单金融 成就梦想 1.AAA 民企地产债 8 月后利差收窄 18 年上半年再融资及违约担忧下地产超额利差大幅上行，18 年 7 月底政策转向宽信用后，AAA 民企地产债利差开始收窄，19 年 3 月新一轮 AA+民企地产债利差开始收窄。18 年上半年随着民企违约
8、大量爆发，市场恐慌情绪加重，而地产债在 15、16 年大量发行，18 年开始大量回售到期及到期，由于对再融资的问题担忧特别是民企再融资问题的担忧，地产民企超额利差整体大幅上行行业整体利差从年初 107BPS上行至 7 月的 160BPS 以上。地产债整体超额利差在 18 年四季度继续高位震荡，19年才明显拐头向下。分结构来看，地产央企及国企变动不大，基本在 40BPS 及 80BPS徘徊；民企在 7 月政策转向宽信用后开始分化，AAA 特大型（按照 18 年中资产规模统计在 3000 亿以上的）民企地产债超额利差在政策转向宽信用出现明显下行。3000 亿以上特大房企超额利差从 8 月初的 16
9、0BPS 下降至 100BPS；3000 亿以上特大房企超额利差从 8 月初的 160BPS 下降至 100BPS，其中特大民企从 240BPS下降至 143BPS。规模 2000 亿一下的民营房企超额利差依然在 250BPS 左右震荡；规模2000-3000亿的民营持续微升至19年2月底的216BPS，3月下降至176BPS。3 月主要是融创、融信、富力、中骏、时代及滨江等 AA+民企地产主体利差下行。18 年中以来地产民企超额利差的下行受到多方面因素的影响，包括地产基本面结构性好转及市场寻求超额利差的动力驱动：1）政策转向宽信用；2）市场流动性宽松、房贷利率从 11 月开始向下；3）地产政
10、策强调因城施策、一城一策，无再收紧；19 年一线城市开始放量。4）在利率债、城投债及高等级产业债行情阶段性结束后，市场被动向民企主体寻求高收益；5）所有发债民企主体中地产具有相对优势，如以大规模房企为主，具有土地等存货优势。图 1：19 年以来地产债超额利差微降 资料来源：wind，申万宏源研究 图 2：18 年 8 月以来超大型地产民企超额利差明显下行 图 3：AAA 主体超额利差在 11 月后开始收窄 50.00 70.00 90.00 110.00 130.00 150.00 170.002016-01-012016-07-012017-01-012017-07-012018-01-01
11、2018-07-012019-01-01地产超额利差（算数平均）2 0 2 6 3 4 1 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 0 1 6:0 25 5 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 5 页 共 18 页 简单金融 成就梦想 资料来源：wind，申万宏源研究 注：总资产规模采用 18 年中报数据 资料来源：wind，申万宏源研究 表 1：8 月以来利差收窄主要集中在大中型地产民企 主体简称 18 年 7 月超额利差 19 年 3 月超额利差 变动BPS 债券数量 平均剩余期限（年）企业属性 发行人最新评级 资产规模（亿元）18 年中 华夏幸福 456
12、.05 261.44-194.61 17 3.83 民企 AAA 3,871 万达商业 279.69 92.53-187.16 17 1.60 民企 AAA 6,339 恒大集团 317.15 199.97-117.17 3 1.60 民企 AAA 15,600 国贸地产 112.20 30.60-81.60 2 2.99 国企 AA 283 信达地产 118.07 40.14-77.93 5 1.64 央企 AA+737 渝开发 114.55 41.93-72.62 2 1.53 国企 AA 63 中华企业 77.98 5.43-72.54 4 0.55 国企 AA+535 绿地集团 279
13、.70 209.88-69.82 6 1.61 国企 AA+9,050 深基地 B 90.13 23.63-66.49 3 0.38 央企 AA+189 卓越商业 259.23 194.28-64.95 1 3.56 外企 AA+1,286 广州天建 221.65 160.54-61.11 2 5.00 外企 AA 399 凤凰股份 93.19 33.86-59.33 1 0.46 国企 AA 93 复地 200.24 143.10-57.15 4 2.03 中外合资 AA 906 融信集团 395.31 343.05-52.26 2 1.78 民企 AA+1,796 资料来源：wind，申万
14、宏源研究 表 2：支持民企融资政策 日期 主要政策 2018-06-20 国务院常务会称将运用定向降准等货币政策工具，增强小微企业信贷供给。2018-06-24 央行宣布定向降准，释放的资金主要用于“债转股”项目和小微企业融资 2018-08-04 国务院金融稳定发展委员会第二次会议，强调增强金融服务实体经济的能力，继续改善中小微企业和民企融资。2018-09-19 李克强在 2018 年天津夏季达沃斯论坛提出支持民营经济发展。2018-10-22 国常会决定设立民营企业债券融资支持工具，以市场化方式帮助缓解企业融资难。-50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 30
15、0.000-10001000-20002000-30003000 50 70 90 110 130 150 170 190 210 230 2502018-07-022018-08-022018-09-022018-10-022018-11-022018-12-022019-01-022019-02-022019-03-02AAAA+AAA2 0 2 6 3 4 1 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 0 1 6:0 26 6 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 6 页 共 18 页 简单金融 成就梦想 2018-10-22 央行宣布再增加再贷款和再贴现额
16、度 1500 亿元，作为民营企业债券融资支持工具的部分初始资金 2018-10-22 券商引导设立 1000 亿资管计划，专项用于帮助有发展前景的上市公司纾解股权质押困难 2018-10-26 证监会：支持各类符合条件的机构发行专项公司债，募集资金专门用于纾解民营融资困境和股权质押风险。2018-11-08 中国银保监会主席郭树清接受专访时表示，初步考虑对民营企业的贷款要实现“一二五”的目标，即在新增的公司类贷款中，大型银行对民营企业的贷款不低于 1/3，中小型银行不低于 2/3，争取三年以后，银行业对民营企业的贷款占新增公司类贷款的比例不低于 50%。2018-11-11 11 月 9 日国
17、务院常务会议，聚焦缓解民营企业特别是小微企业融资难融资贵。资料来源：申万宏源研究 2.基本面关注一二线布局为主大中主体房企 房地产行业特点：1）资金密集；2）建设周期长，回款滞后；3）依赖区域景气。房地产是资金密集型行业，且项目建设周期长，存在明显的现金流出（拿地施工）与现金流入（销售回款）时间差。房地产开发投资资金中 47%左右来自销售回款（定金、按揭及预收账款等）、34%左右来自自筹资金（含债券融资等）、15%左右来自国内贷款。所以长期来看，房企的运营和偿债核心能力都来自于销售回款和融资能力，且缺一不可。销售回款的滞后决定了持续融资的重要性，而融资能力实际上又依赖于企业自身的销售回款能力。
18、因而地产债投资，除了财务数据的挖掘，企业土地储备的情况及体量对于长期偿债能力的研究也至关重要。从地产销售基本面来看，要特别警惕三四线前期透支后销售下行的压力，19 年至今一线城市已经全面放量，后续一二线基本面好于三四线；因而对于一二线布局为主的地产企业来说，一方面区域景气上行带来销售流入增加，另一方面开发投资压力明显小于三四线广泛布局的企业，主要是因为一二线投资中土地款占大头，而三四线建设投资金额占比更高。因而对于过去三年大量在三四线布局，特别是中西部三四线扩张比较激进的、杠杆上行较多的、短期偿债压力较大的建议谨慎。2.1 一二线景气预计好于三四线 此轮调控在一二线逐步扩散，过去 2 年一二线
19、明显承压，而三四线受益于棚改发力需求上行。此轮地产调控始于 16 年初沪深等地限购升级，16 年国庆 21 个一二线城市密集调控正式拉开序幕，随着市场热度逐渐外溢至周边三四线城市，调控也逐渐下沉，如惠州、扬州、江阴、泉州、徐州等地在 17 年也进入调控行列。进入 18年，调控依旧不放松，“五一”前后，住建部就房地产调控问题密集约谈了 12 个城市。此次调控呈现“房住不炒+因城施策”的特点，从一二线逐步扩散。因而政策效果来看，一线及部分二线较发达城市明显承压，一线城市房价环比从 17 年 6 月转负，今年十一以来二线城市降价销售也明显增加；一线销售面积当月同比从 17 年开始持续为负，二线城市销
20、售面积当月同比从 18 年 7 月开始持续为负。而受益于 16年以来棚改货币化推动库存去化、销售上行的三四线城市，今年上半年无论在销售方2 0 2 6 3 4 1 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 0 1 6:0 27 7 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 7 页 共 18 页 简单金融 成就梦想 面，企业拿地开发投资方面都比较强劲，到 18 年 10 月土地成交才明显降温，三线城市 11 月销售面积当月同比转负。但二手房价继续微升。政策继续因城施策，19 年一线销售已经全面放量，而三四线前期“透支”后压力开始显现。截至 3 月 29 日，一线城市中，
21、北京，上海，广州，深圳分别累计同比上行 134%、24%、12%、21%。二线发达降幅收至-30%，杭州、南京、青岛分别同比下降 44%、12%及 28%。二线其他城市销售面积继续增长，同比上升 15%，其中仅东莞同比下行 9%。三线、四线城市分别同比下行-14%、10%。展望后市，三四线城市面临供需关系扭转（需求因棚改货币化减少下降，供给因尽量拿地多后续增加），在我国人口增速放缓，进入存量时代的大背景下，未来一二线城市地产的景气会更好。短期内继续关注地方地产调控政策的边际放松对销售的影响，但整体预计弹性小于以往放松的情况。图 4：19 年 3 月一线城市全面放量 资料来源：wind，申万宏源
22、研究 2.2 地产主体布局情况一览 大多数发债主体一二线土储占比超过 50%，碧桂园、华夏幸福、荣盛发展、雅居乐等一二线占比低于 30%。我们根据发债主体定期报告及评级报告等摘选出各个发债主体最新土储区域分布情况，按照中指分主体分城市近三年拿地数据统计拿地均价（元/平）、一二线面积占比、规划建筑面积汇总（）。（一线城市包括北京、上海、深圳、广州；二线城市统计口径包括成都市杭州市、重庆市、武汉市、苏州市、西安市、天津市、南京市、郑州市、长沙市、沈阳市、青岛市、宁波市、无锡市、昆明市、大连市、厦门市、合肥市、福州市、哈尔滨市、长春市、石家庄市、南宁市、贵阳市、南昌市、太原市）。其中近三年一二线拿地
23、建面占比低于 30%的大中主体（按照 18 年中资产规模超过 1000 亿的统计）有碧桂园、华夏幸福、荣盛发展、雅居乐、新湖中宝、奥园及深圳龙光控股。相关主体三四线具体分布来看，碧桂园近三年拿地楼面均价为 2864 元/平，三四线占比 79%，三四线储备主要集中在广东（20%）、-60.0%-40.0%-20.0%0.0%2 0.0%4 0.0%6 0.0%8 0.0%1 0 0.0%2 0 1 5-0 82 0 1 5-1 12 0 1 6-0 22 0 1 6-0 52 0 1 6-0 82 0 1 6-1 12 0 1 7-0 22 0 1 7-0 52 0 1 7-0 82 0 1 7
24、-1 12 0 1 8-0 22 0 1 8-0 52 0 1 8-0 82 0 1 8-1 12 0 1 9-0 2一线城市二线发达二线其他三线城市2 0 2 6 3 4 1 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 0 1 6:0 28 8 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 8 页 共 18 页 简单金融 成就梦想 安徽（13%）、浙江（8%）、江苏（5%）（按照近三年三四线土地建面合计为分母，后同）；华夏幸福近三年拿地均价 2268 元/平米，三四线占比 83%，主要分布在河北（62%）、浙江（18%）及安徽（12%）。荣盛发展近三年拿地均价 2377
25、元/平米，三四线占比 79%，主要分布在河北（42%）、山东（11%）、安徽（10%）及河南（12%）。雅居乐近三年拿地均价 4650 元/平米，三四线占比 75%，主要分布在广东（22%）、福建（17%）、江苏（12%）、广西（11%）、陕西（10%）。新湖中宝近三年拿地均价为 3585 元/平米，三四线占比 89%，主要集中在浙江（100%）。奥园近三年拿地均价 3086 元/平，三四线占比 72%，主要集中在广东（50%）、湖北（21%）、广西（14%）及江苏（9%）。深圳龙光控股近三年拿地均价 6355 元/平米，三四线占比 73%，主要分布在广东（90%）及广西（7%）。其他较小的地
26、产主体来看，三四线占比超过 70%的还有隆基泰和、建业住宅、鲁商置业、中弘股份、格力地产、香江控股及卧龙地产。隆基泰和三四线储备集中在保定；建业住宅主要集中在河南省（95%）；鲁商置业都在山东省，菏泽、临沂、烟台居多；中弘主要在湖州及济南；格力地产主要集中在珠海；香江主要在肇庆；卧龙主要在绍兴。整体来看，在中西部三四线布局较多的包括碧桂园、荣盛发展、建业住宅，富力地产、华夏幸福、阳光城、恒大、绿地等，福星股份、中冶置业、中梁地产集团、鲁商置业、隆基泰和、卧龙地产等小主体土储项目也偏弱。表 3：发债主体近三年拿地情况及最新土地储备情况 简称 近三年拿地均价（元/平）一二线面积占比 规划建筑面积（
27、）最新土储区域分布 更新时间 恒大集团 2,519 43%10,437 截止 2017 年末，公司土地储备建筑面积为 26878.9 万平方米，华中（36%）、华南（33%）、华北（21%）、华东（10%)。2017Q4 碧桂园 2,864 21%17,003 万科 5,926 63%11,250 截止 2018 年末，公司储备总建筑面积约 5936.2432 万平方米，南方地区（18%）、上海地区（17%）、北方地区（31%）、中西部地区（34%）。2018Q4 绿地集团 2,603 42%8,343 截止 2017 年末，公司土地储备 3713.29 万平方米，一线城市（4%)、二线城市（
28、40%）、三四线城市（50%）、海外（6%)。2017Q4 保利发展 6,533 55%6,872 截止 2017 年末，公司在建总建筑面积约 867 万平方米（应占权益面积约580 万平方米），待建的规划总建筑面积约 1,157 万平方米（应占权益面积约 731 万平方米）。长三角及珠三角（24%），西南地区（51%）、其他地区（24%），香港及（1%）。2017Q4 融创地产 2,385 71%9,779 截止 2017 年末，公司在建总建筑面积约 13749 万平方米，北京地区（18%)、华北地区（18%)、上海地区（11%）、西南地区（24%)。2017Q4 万达商业 1,665 46
29、%2,722 华润置地 6,257 64%3,910 截止 2018 年 6 月末，公司拥有的土地储备建筑面积为 5,215 万平方米，华北大区（20%）、华东大区（20%）、华南大区（25%）、华西大区（16%）、东北大区（9%）、华中大区（10%）。2018Q2 龙湖 8,290 85%3,128 截止 2018 年 6 月末，环渤海地区（35.5%）、华中地区（7.3%）、西部地区（30.4%）、长三角（19.6%）、华南地区（7.2%)。2018Q2 2 0 2 6 3 4 1 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 0 1 6:0 29 9 策略研究 请务必仔细阅读正文之
30、后的各项信息披露与声明 第 9 页 共 18 页 简单金融 成就梦想 招商蛇口 9,461 69%2,714 华夏幸福 2,268 17%1,656 截止 2018 年 6 月末，公司储备开发用地规划计容建筑面积约为 887.63 万平方米，固安地区（19.2%）、霸州地区（18.9%）、永清地区（10.8%）、怀来地区（10.2%）、香河地区（9.9%）。2018Q2 中海地产 8,040 73%3,600 截止 2018 年 9 月末，公司拥有土地储备规划建筑面积 3710 万平方米，位于北上广深等 34 个城市，一线城市（13%）、二线城市（57%）、三线城市（29%）。2018Q3 富
31、力地产 3,123 41%2,098 截止 2018 年 6 月末，公司权益土地储备建筑面积为 6746.4 万平方米，分布于 89 个城市及地区，华南（22%）、中南（10%）、华东（11%）、华北（25%）、西北（17%）、海南（5%）、海外（10%）。2018Q2 世茂房地产 9,724 64%1,317 中交置业 6,588 82%328 土地储备计容建筑面积：昆明（35.76%），佛山（33.67%），北京（26.44%），宁波（4.14%）2018Q1 阳光集团 战略城市、长三角、大福建为主要 华侨城 6,645 68%2,009 金地集团 9,236 76%1,809 截止 20
32、18 年 6 月末，公司已进入了全国 50 个城市，总土地储备约 4100万平方米，权益土地储备约 2200 万平方米。一线城市（26%）、二线城市（54%）、三四线城市（20%）。2018Q2 新城控股 3,701 32%4,990 截止 2018 年 6 月末，本集团的总土地储备合计约为 86,435,965 平方米，共覆盖合计73个城市，土地储备的平均收购成本约为每平方米人民币2,805元。苏州（8.13%）、常州（6.78%）、青岛（5.08%）、成都（4%）、徐州（2.67%）。2018Q2 阳光城 4,210 50%2,583 截止 2018 年末，公司储备建筑面积约 4417.7
33、7 万平方米，大福建（20%）、长三角（20%）、珠三角（12%）、京津冀（4%）、内地（45%）。2018Q4 绿城集团 10,227 58%1,241 截止 2018 年 3 月末，公司土地储备建筑面积约为 1620.26 万平方米，浙江地区（34%）、环渤海地区（23%）、江苏及上海（7%)、其他地区（27%）2018Q1 泰禾集团 5,203 56%1,481 珠三角（16%）、长三角（14.2%）。2018Q2 葛洲坝集团 20,811 100%155 远洋集团(中国)12,541 91%504 截止 2018 年 9 月末，公司按建筑面积计算土地储备 3536 万平方米，主要分布于
34、天津、北京、武汉、中山。2018Q3 荣盛发展 2,377 21%2,922 土地储备规模占比：京津冀环渤海 61.21%，泛长三角 20.96%，其他 17.82%2018Q1 泛海控股 11,303 100%65 未开发土地为武汉（74.78 万平方米），北京（14.69 万平方米），沈阳（9.56万平方米），美国索诺马（145.67）、纽约（0.14）、夏威夷（17.63）、夏威夷西区（206.63）2018Q2 金茂投资 土地储备：南京（27.34%），青岛（23.06%），北京（20.9%），上海（2.96%），杭州（2.67%）等 2017Q4 雅居乐集团 4,650 25%1,7
35、54 金科股份 4,547 72%2,152 旭辉集团 7,771 63%2,636 一线城市 71.61 万平方米（7.03%），二线城市 859.22 万平方米（84.39%），三线及以下 87.31 万平方米（8.57%）2017Q4 融信集团 13,213 69%575 2018 年上半年通过一级市场招拍挂及收并购在杭州、嘉兴、成都、郑州等地共获得 14 块地块，总建筑面积约 248.67 万平方米，权益约 112.25 万平方米，土地成本总计 107.21 亿元 2018Q2 世茂建设 土地储备建筑面积：长三角（18.96%），福建（16.48%），华北（16.02%），西南（12.
36、87%）2015Q4 2 0 2 6 3 4 1 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 0 1 6:0 21010 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 10 页 共 18 页 简单金融 成就梦想 首创置业 19,001 95%387 截止 2018 年末，公司储备总建筑面积约 1255 万平方米，京津冀为主。2018Q4 合生创展集团 4,765 41%18 合景泰富集团 7,663 41%1,627 华发股份 8,721 65%488 截止 2018 年 6 月末，公司拥有的土地储备建筑面积为 1,044.17 万平方米，同比增长 38.27%；在建面积
37、796.78 万平方米，同比增长 28.79%。2018Q2 珠江投资 3,091 100%85 储备用地主要分布于北京、广州、成都、天津和上海，以北京为主（占46.30%），储备建筑面积中一线城市占 75.23%，二线城市（天津、成都、西安、苏州）占 18.17%2017Q4 广州城建 广州区域、长三角区域、环渤海区域、珠三角区域（不含广州）、中部地区及其他区域建筑面积占比分别为 35.57%、30.02%、10.85%、10.63%、7.74%和 5.18%，2017Q4 美的置业 4,164 37%1,776 权益计容面积占比：一线（0.82%），二线（32.63%），三线（38.38%
38、），四线（28.07%）2018Q1 金融街 8,410 75%689 截止 2017 年末，公司储备总建筑面积约 1642.4471 万平方米，主要集中于北京、上海、广州、天津等。2017Q4 新湖中宝 3,585 11%80 截止 2018 年 6 月末，公司储备建筑面积 2450 万平方米，主要分布于江浙地区。2018Q2 信达投资 截至 2018 年 9 月 30 日，公司储备项目规划计容建筑面积 302.66 万平方米，湛江（27%)、合肥（22%）、芜湖（12%）、广州（10%）。2018Q3 奥园 3,086 27%463 土地储备大部分位于广东省各市区、广西省南宁市、浙江省宁波
39、市、安徽省蚌埠市等二、三线城市 2017Q4 卓越商业 8,064 57%508 土地储备：深圳（78.61%），其余分布于杭州、东莞 2017Q2 深圳龙光控股 6,355 27%862 截止 2018 年 6 月末，公司土地储备规划建筑面积 3930.64 万平方米，粤港澳大湾区（50%）2018Q2 电建地产 13,307 92%511 截止 2018 年 3 月末，公司土地储备面积 457.03 万平方米，重庆（23.48%）、武汉（19.16%）、成都（14.2%）、北京（7.51%）、佛山（7.01%）。2018Q1 宝龙地产 4,690 48%726 时代控股 9,252 33%
40、395 截止 2018 年 6 月末，公司土地储备权益建筑面积合计 401.53 万平方米，清远（68.58%）、佛山（9.81%）、长沙（8.19%）、广州（7.66%）。2018Q2 金辉股份 6,521 82%820 禹洲地产 5,354 86%1,198 上海宝龙实业 一线城市上海的剩余土地储备权益建筑面积 24.29 万平方米，占比 3.42%；公司在二线城市杭州、南京、宁波、苏州、天津剩余土地储备权益建筑面积合计 187.44 万平方米，占比 26.41%；公司在三四线城市海口、烟台、徐州、常州、温州等剩余土地储备权益建筑面积合计 497.87 万平方米，占比70.17%2018Q
41、3 世茂股份 截止 2018 年 6 月末，公司储备建筑面积 5,162 万平方米，土地储备分布于全国 84 个城市，213 个项目。2018Q2 保利置业(上海)融侨集团 8,708 88%404 复地 10,144 69%170 截止 2017 年末，公司储备建筑面积 1303.04 万平方米，成都（23.96%）、武汉（15.82%）、重庆（9.66%）、上海（8.24%）、杭州（7.36%）、北2017Q4 2 0 2 6 3 4 1 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 0 1 6:0 21111 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 11 页 共
42、18 页 简单金融 成就梦想 京（6.86%）。北辰实业 7,848 88%497 中天金融 3,401 80%95 规划建筑面积：贵阳（81.43%），泸州（17.14%），遵义（1.43%）2018Q1 海伦堡地产 2,918 62%176 都城伟业 已确权待开发建筑面积：北京（17.56%），海南（34.77%），杭州（14.65%），四川（10.63%）2018Q2 滨江集团 14,510 59%641 未开发的土地规划建筑面积合计 307.97 万平方米，主要分布在杭州、上海和深圳等地 2018Q3 大华集团 7,788 75%187 信达地产 19,627 99%139 截至 20
43、18 年 9 月 30 日，公司储备项目规划计容建筑面积 302.66 万平方米，湛江（27%)、合肥（22%）、芜湖（12%）、广州（10%）。2018Q3 新希望地产 7,205 92%748 华南工业 南昌 28.62%、郑州 61.38%2018Q1 中冶置业 14,942 67%187 俊发集团 1,753 100%491 隆基泰和 4,883 11%174 中骏 7,455 63%503 联发集团 5,828 51%549 规划建筑面积鄂州（8.65%），九江（12.52%），南昌（17.63%），南宁（6.67%），莆田（4.39%），厦门（8.28%），苏州（4.87%），武汉
44、（29.72%），重庆（18.71%）2018Q3 建业住宅集团(中国)1,376 15%1,140 花样年集团 3,417 100%106 鑫苑中国 2,248 94%209 中华企业 禹洲鸿图 规划建筑面积：泉州（28.23%），武汉（30.33%），合肥（18.11%），杭州（7.6%），厦门（6.70%），天津（4.83%）2017Q4 三盛宏业 2,512 47%94 福星股份 3,617 57%56 迪马股份 5,185 93%762 鲁商置业 1,920 4%194 江西正荣 7,174 76%692 中弘股份 2,616 17%87 当代节能置业 3,676 38%642 银亿
45、股份 5,302 57%31 中粮置业 上实发展 24,465 100%9 计容建筑面积：上海朱家角（66.49%），苏州吴中（33.51%）2017Q4 华远地产 4,454 71%287 公司现有开发项目布局北京、天津、长沙、西安、广州、重庆、佛山等重点城市，不断深化以北京为核心，辐射京津冀、西部、华中、华南四大区域的城市战略布局。2018Q2 中交地产 9,021 100%101 滇中发展集团 2 0 2 6 3 4 1 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 4 1 0 1 6:0 21212 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 12 页 共 18 页 简单金
46、融 成就梦想 世博土控 天房发展 22,182 100%126 苏州 59.82%、天津 40.19%2017Q4 景瑞地产 8,901 100%165 新建元 南通 81.43%、苏州 18.57%2018Q1 上海中星 上海 26.41%、镇江 29.11%、扬州 44.48%2017Q4 朗诗 6,113 62%87 京投发展 7,932 46%28 以北京为中心 格力地产 12,448 16%32 在珠海市西区、上海市浦东新区、淞江地区和重庆市两江新区拥有土地储备，珠海土地储备较多 2018Q1 国贸地产 合肥 31.48%、杭州 6.54%、厦门 34.8%、漳州 27.15%201
47、8Q1 特房集团 规划建筑面积：天津（21.86%)，漳州（67.70%），泉州（10.44%）2017Q3 路劲隽御 10,993 59%321 南国置业 天地源 4,514 65%72 冠城大通 5,667 100%89 珠海格力房产 珠海 100%2018Q1 美好置业 2,924 80%120 荣安地产 6,371 70%221 香江控股 1,702 13%71 浦东金桥 464 100%24 集中于上海金桥经济技术开发区 2017Q4 光大嘉宝 上海 100%2018Q1 高速地产集团 合肥 49.89%、滁州 47.05%、六安 1.59%、黄山 1.47%2018Q1 中航善达
48、贵阳中航城和衡阳地块 2017Q4 南山控股 深圳 16.43%、长沙 62.11%、合肥 4.39%、武汉 7.14%、苏州 9.9%2018Q3 珠江实业 8,878 100%70 长沙 45.98%、海口 54.02%2017Q3 清能集团 规划建筑面积：湖北武汉（71.74%），安徽合肥（13.91%），广东珠海（4.66%），湖北宜昌（4.18%），海南五指山（2.71%）2017Q4 中国武夷 6,263 81%23 北京 57.57%、福建 42.43%2017Q4 深振业 498 0%22 光谷联合 新黄浦 5,401 100%14 南浔 100%2018Q3 金茂集团 13,
49、865 89%1,259 中国国贸 华东 85.4%、华南 14.6%2017Q4 天保基建 15,389 100%34 土地储备位于天津滨海新区和空港经济区 2017Q4 世博发展集团 广宇集团 4,928 53%113 凤凰股份 6,260 0%16 镇江 100%2018Q4 华鑫置业集团 该公司储备土地块仅为仪夏金港路地块 2018Q1 渝开发 分布于重庆沙坪区、南岸区、渝北区、巴南区 2017Q4 京能置业 8,370 100%24 主要土地储备为正在开发的天津东疆港地块（天津京能海语城项目）、大连2018Q1 2 0 2 6 3 4 1 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0
50、4 1 0 1 6:0 21313 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 13 页 共 18 页 简单金融 成就梦想 琥珀湾地块（大连琥珀湾项目）、银川天下川三期项目和北京密云地块 卧龙地产 7,168 0%10 资料来源：中指数据，公司公告，申万宏源研究 注：近三年拿地均价（元/平）、一二线面积占比、规划建筑面积汇总（）按照中指分主体分城市近三年拿地数据进行统计，一线城市包括北京、上海、深圳、广州；二线城市统计口径包括成都市杭州市、重庆市、武汉市、苏州市、西安市、天津市、南京市、郑州市、长沙市、沈阳市、青岛市、宁波市、无锡市、昆明市、大连市、厦门市、合肥市、福州市、哈尔滨