1、2020年年2月月7日日中信证券物业管理行业研究中信证券物业管理行业研究抗击抗击疫情，行业四大趋势强化疫情，行业四大趋势强化中信证券研究中信证券研究部部 房地产和物业管理研究团队房地产和物业管理研究团队陈聪陈聪 张全国张全国 联系人：李联系人：李金哲金哲 目录目录CONTENTS1同心协力，社区抗击疫情同心协力，社区抗击疫情纳入基层治理，优化公共服务纳入基层治理，优化公共服务四四大趋势大趋势强化趋势，加速嬗变强化趋势，加速嬗变 2同心协力，社区抗击疫情同心协力，社区抗击疫情 3 3同心协力，抗击疫情同心协力，抗击疫情资料来源：绿城服务、万科物业、永生升服务、保利物业微信公众号防疫消杀防疫宣传人
2、员管控、住户排查协助社区居家隔离 4纳入基层治理，优化公共服务纳入基层治理，优化公共服务 5 5资料来源：中国物业管理协会、新大正、保利物业、中航物业微信公众号纳入基层治理，优化公共服务纳入基层治理，优化公共服务 6风险提示：短期，是有付出的风险提示：短期，是有付出的 7 7行业，短期有付出，有牺牲行业，短期有付出，有牺牲更高的人工成本，保洁投入一些周期性业务和增值服务短期受挫（置换，案场，咨询）拓展行为被迫延迟，合同订单增速下降但是，疫情是暂时的，我们不能只看到短期的牺牲，但是，疫情是暂时的，我们不能只看到短期的牺牲，更要看到中长期的变化更要看到中长期的变化 8四大趋势四大趋势 9 9行业的
3、既有趋势行业的既有趋势趋势一：趋势一：从政策中性到政策支持，降低业委会成立门槛（物业管理委员会机制），削弱前期物业管理合同中开发企业过大权限，加大街道和社区的话语权。趋势二：趋势二：社区物业管理：从四保一服基础服务，到广阔的增值服务生态圈。趋势三：趋势三：公共物业管理：从标段合同到一体化，全域化服务。趋势四趋势四：品牌公司建立起和业主的互信，管理和科技手段构筑起护城河。行业的四大趋势行业的四大趋势 10强化趋势，加速嬗变强化趋势，加速嬗变 1111政策更支持政策更支持约约300300户：户：1 1人人约约4040户：户：1 1人人基层社工基层社工物业管理物业管理党建、综治、计生、就业、退管、低
4、保、民政、文体、青教等内容负责治安、环境、绿化、维保、居民服务等资料来源：各地社会工作管理办法，中信证券研究部估算，物业管理人数包含外包 1212政府态度更明确政府态度更明确各地住建委各地住建委（局局）直接行文直接行文，明确物业管理疫情防控中的主体责任明确物业管理疫情防控中的主体责任。资料来源：各地政府网站 1313宅在家产业链宅在家产业链大众生活的短期替代解决方案大众生活的短期替代解决方案在线办公写字楼通勤交通在线教育教育培训博彩、旅游电影、演艺餐饮、零售外卖、到家部分休闲娱乐游戏视频网站物业管理资料来源：中信证券研究部制图 1414管家服务社区新生活管家服务社区新生活重启增值服务的新契机重
5、启增值服务的新契机物管服务者全副武装、保证身体健康的代购外卖小哥一天的典型活动轨迹资料来源：青州广电，蜂鸟众包 1515公共物业服务形成良性发展闭环公共物业服务形成良性发展闭环专业能力品牌口碑增加管理和科技投入营业收入提升服务内容单合同金额提升覆盖率上升合同数增加资料来源：中信证券研究部制图 1616物业管理品牌能力已经“肉眼可见”物业管理品牌能力已经“肉眼可见”乱作为的物业无门岗管控限制租户进入封门放任自流不作为的物业门岗管控积极消杀隔离人员监督体温检测医疗物资处理必要生活服务品质物业无生活保障资料来源：中信证券研究部制图 1717看好品质龙头，推荐保利物业，招商积余，绿城服务，新大正看好品
6、质龙头，推荐保利物业，招商积余，绿城服务，新大正 感谢您的信任与支持！感谢您的信任与支持！THANKYOU张全国张全国执业证书编号：S1010517050001陈聪陈聪执业证书编号：S1010510120047联系人：李金哲联系人：李金哲 分析师声明分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明：（i）本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法；（ii）该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系。评级说明评级说明其他声明其他声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构
7、制作。中信证券股份有限公司及其全球的附属机构、分支机构及联营机构（仅就本研究报告免责条款而言，不含CLSAgroupofcompanies），统称为“中信证券”。法律主体声明法律主体声明本研究报告在中华人民共和国（香港、澳门、台湾除外）由中信证券股份有限公司（受中国证券监督管理委员会监管，经营证券业务许可证编号：Z20374000）分发。本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发：在中国香港由CLSALimited分发；在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCo.,Ltd.分发；在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd.分发；在美国由CLSAgroupofcompani
8、es（CLSAAmericas,LLC（下称“CLSAAmericas”）除外）分发；在新加坡由CLSASingaporePteLtd.（公司注册编号：198703750W）分发；在欧盟与英国由CLSA Europe BV或 CLSA（UK）分发；在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发（地址：孟买（400021）NarimanPoint的DalamalHouse8层；电话号码：+91-22-66505050；传真号码：+91-22-22840271；公司识别号：U67120MH1994PLC083118；印度证券交易委员会注册编号：作为证券经纪商的INZ000001735，
9、作为商人银行的INM000010619，作为研究分析商的INH000001113）；在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发；在日本由CLSASecuritiesJapanCo.,Ltd.分发；在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd.分发；在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发；在菲律宾由CLSAPhilippinesInc.（菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员）分发；在泰国由CLSASecurities(Thailand)Limited分发。针对不同司法管辖区的声明针对不同司法管辖区的声明中国：中国：根据中国证券
10、监督管理委员会核发的经营证券业务许可，中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。美国：美国：本研究报告由中信证券制作。本研究报告在美国由CLSA group of companies（CLSA Americas除外）仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则定义且CLSA Americas提供服务的“主要美国机构投资者”分发。对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书。任何从中信证券与CLSA group of companies获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSA A
11、mericas。新加坡：新加坡：本研究报告在新加坡由CLSA Singapore Pte Ltd.（资本市场经营许可持有人及受豁免的财务顾问），仅向新加坡证券及期货法s.4A（1）定义下的“机构投资者、认可投资者及专业投资者”分发。根据新加坡财务顾问法下财务顾问（修正）规例（2005）中关于机构投资者、认可投资者、专业投资者及海外投资者的第33、34及35 条的规定，财务顾问法第25、27及36条不适用于CLSA Singapore Pte Ltd.。如对本报告存有疑问，还请联系CLSA Singapore Pte Ltd.（电话：+65 6416 7888）。MCI(P)086/12/201
12、9。加拿大：加拿大：本研究报告由中信证券制作。对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书。欧盟与英国：欧盟与英国：本研究报告在欧盟与英国归属于营销文件，其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写，亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制。本研究报告在欧盟与英国由CLSA（UK）或CLSA Europe BV发布。CLSA（UK）由（英国）金融行为管理局授权并接受其管理，CLSA Europe BV 由荷兰金融市场管理局授权并接受其管理，本研究报告针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士，且涉及
13、到的任何投资活动仅针对此类人士。若您不具备投资的专业经验，请勿依赖本研究报告。对于由英国分析员编纂的研究资料，其由CLSA（UK）与CLSA Europe BV制作并发布。就英国的金融行业准则与欧洲其他辖区的金融工具市场指令II，本研究报告被制作并意图作为实质性研究资料。一般性一般性声明声明本研究报告对于收件人而言属高度机密，只有收件人才能使用。本研究报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布该研究报告的人员。本研究报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户。本报告所包含的观点及建
14、议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略。对于本报告中提及的任何证券或金融工具，本报告的收件人须保持自身的独立判断。本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但中信证券不保证其准确性或完整性。中信证券并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益可能会受汇率影响而波动。过往的业绩并不能代表未来的表现。本报告所载的资料、观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的
15、判断，可以在不发出通知的情况下做出更改，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任。中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域、单位、集团及其他附属机构的流动。负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定。分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定，但是，分析师的薪酬可能与投行整体收入有关，其中包括投资银行、销售与交易业务。若中信证券以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构为此发送行为承
16、担全部责任。该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息。本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议，中信证券以及中信证券的各个高级职员、董事和员工亦不为（前述金融机构之客户）因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任。未经中信证券事先书面授权，任何人不得以任何目的复制、发送或销售本报告。未经中信证券事先书面授权，任何人不得以任何目的复制、发送或销售本报告。中信证券中信证券2020版权所有版权所有。保留一切权利。保留一切权利。免责声明免责声明投资建议的评级标准投资建议的评级标准报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明
17、的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即：以报告发布日后的6到12个月内的公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准；韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准。评级评级说明说明股票评级股票评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20%以上；增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于5%20%之间持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%5%之间卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上；行业评级行业评级强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上；中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%10%之间；弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上证券研究报告2020年2月7日