1、第三节 房地产开发收入的核算 一、房地产企业主营业务收入分类与确认(一)房地产企业主营业务收入的分类 房地产开发企业的主营业务收入是指企业在房地产开发经营活动中所取得的收入。包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入及出租房租金收入等。,(二)房地产开发企业主营业务收入的确认 原则上：以合同为基础，据房地产商品的控制权转移时间，以预计因交付该商品而有权获得的金额确认。通常确认把握：1转让、销售土地和商品房时，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主并得到认可时确认。在满足下列条件的情况下，也可采用完工百分比法确认：(1)有建造合同，并且合同是不可取消的；(2
2、)买方累计付款超过销售价格的一定比例(一般为50)；(3)其他应收款项能够收回；(4)开发项目的完工程度能够可靠地确定。2移交代建的房屋和工程时，应在房屋和工程竣工验收、办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位签证后，确认销售收入实现。,3赊销、分期收款方式销售的，在土地和商品房已经移交给买主后，按合同规定的收款时间、金额分次确认销售收入实现。4出租开发产品，应按出租合同、协议规定的承租方付租日期和金额，确认销售收入实现。5采用预收款方式销售的，应在开发产品已提交买方或劳务已提供后，确认销售收入实现。企业向购买单位或个人收取的购房定金或开发建设资金，属于预收账款，不能反
3、映开发产品合同完成程度，虽然税法上规定应计征税金，但会计上面不能确认为收入实现。,二、房地产开发收入的核算(一)应设置核算的账户 为了核算企业主营业务收入的实现及收支配比过程，应设置以下账户：1“主营业务收人”账户 本账户核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等主营业务取得的经营收入。其贷方登记企业实现的主营业务收入，借方登记月末结转的主营业务收入。月末结转后应无余额。主营业务收人总分类账户与其他行业无异。主要区别在明细账户。本账户的明细账户应按主营业务收入的类别开设，如“土地转让收入”、“商品房销售收人”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”及“出租产品租金收入”等。,2“主营业务
4、成本”账户 本账户核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等主营业务应负担的经营成本。其借方登记本月已对外转让、销售、结算的开发产品实际成本和本期应负担的出租开发产品的摊销额及维修费，贷方登记月末结转的经营成本。月末结转后应无余额。本账户的明细账户应按经营成本的种类设置，如“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建工程结算成本”等。,3“主营业务税金及附加”账户 本账户核算应当由当月主营业务收入负担的经营税金及附加，包括土地增值税、城市维护建设税、教育费附加等。其借方登记当月计算的经营税金及附加，贷方登记月末结转的经营税金及附加。月末结转后应无余额。增值税与其他行业一
5、样，另行专门核算。4“销售费用”账户 本账户核算企业为销售而发生的各项费用。,(二)主营业务收入的核算方法 房地产开发业务应按实现的主营业务收入金额，借记“银行存款”、“应收账款”账户，贷记“主营业务收入”账户及其明细账户。企业还应于实现经营收入的月末，根据本月已对外转让、销售和结算开发产品的实际成本以及出租开发产品的摊销额等，借记“主营业务成本”账户及其明细账户，贷记“开发产品”、“分期收款开发产品”以及“出租开发产品出租产品摊销”等账户。,(三)主营业务税金及附加的核算 房地产开发企业与主营业务收入相关的经营税金，主要包括城市维护建设税和教育费附加等。此外，房地产开发企业还要计算缴纳一个特
6、殊的税种土地增值税。增值税与其他行业一样，另行专门核算，不在本账户内核算。城市维护建设税和教育费附加与其他行业基本一致，兹不赘述，下面专讲土地增值税：,中华人民共和国土地增值税暂行条例规定，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人，必须交纳土地增值税。房地产开发企业是土地增值税的纳税义务人，必须计算并及时交纳土地增值税。土地增值税就是对土地增值额课税，其实质是对土地收益或地租课税。它在形式上具有所得税的特征，比如它采用超额累进税率，增值额多就多征税，增值额少就少征税，没有增值额就不征税；在计算应纳
7、税额时先扣除部分项目金额等。土地增值税应纳税额的计算公式为：土地增值税应纳税额=土地增值额 适用税率,(1)土地增值额的计算 土地增值额计算公式如下：土地增值额=出售房地产总收入-扣除项目金额 出售房地产的总收入是指企业在转让国有土地使用权、房屋建筑物及其附着物时取得的全部收入。扣除项目主要包括：企业取得土地使用权所支付的价款。通过有偿出让方式转让土地使用权的，是指纳税人在受让土地使用权时所支付的出让金；通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的，是指在转让土地使用权时按规定补交的出让金或征地时已支付的土地征用及拆迁补偿费。企业开发土地的成本、费用。企业建造商品房及计人商品房成本的配套设施的成本、费
8、用或者旧房屋、建筑物的评估价格。与转让房地产有关的税金，包括转让房地产时所支付的城建税及教育费附加等。,(2)适用税率 我国的土地增值税率实行四级超额累进税率，适用税率分别为：增值额未超过扣除金额50的部分，税率为30。增值额超过扣除金额50但未超过100的部分，税率为40。增值额超过扣除金额100但未超过200的部分，税率为50。增值额超过扣除金额200以上部分，税率为60。,考虑到我国居民的居住条件仍然较差及房地产企业的特殊情况，土地增值税暂行条例规定，除高级别墅、公寓、小洋楼、度假村等超面积超标准装修的豪华住宅以外，出售建造的普通住宅，其增值额未超过取得土地使用权所支付价格20的免征土地
9、增值税。对因城市市政规划、国家重点项目建设的需要而被政府依法征用、收回的房地产免税。土地增值税应自转让房地产合同签订之日起7天内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳。,例8 某企业出售房地产的收人为375万元，取得土地使用权所支付的价款为60万元，开发土地的成本费用共30万元，建造房屋及配套设施的成本、费用共130万元，转让房地产发生的有关税金为30万元，则企业可按下面步骤计算土地增值税：扣除项目之和为：60+30+130+30=250(万元)。土地增值额为：375-250=125(万元)。土地增值额与扣除项目之比为：(125250)100=50。该企业的土地增值额未超过50，故适用税率为30。应纳土地增值税额为：12530=375(万元)。,(3)土地增值税的账务处理 企业计算应交增值税时，按应纳税额，借记“主营业务税金及附加土地增值税”账户，贷记“应交税金应交土地增值税”账户；实际交纳税金时，应借记“应交税金应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。,谢谢合作,