1、低温建筑技术-建筑技术Dec.2022 No.294DOI：10.13905/ki.dwjz.2022.12.005哈尔滨老旧小区改造项目重要性评价及提升策略IMPORTANCE EVALUATION AND PROMOTION STRATEGIES OF HARBIN OLD COMMUNITYRECONSTRUCTION PROJECTS朱逊，胡秋月，唐家骏（哈尔滨工业大学建筑学院，寒地城乡人居环境科学与技术工业和信息化部重点实验室，哈尔滨 150001）ZHU Xun,HU Qiuyue,TANG Jiajun（School of Architecture,Harbin Institut
2、e of Technology;Key Laboratory of Cold Region Urban and Rural Human SettlementEnvironment Science and Technology,Ministry of Industry and Information Technology,Harbin 150001,China）【摘要】为解决老旧小区改造中忽略居民诉求、项目优先级不当以及改造力度模糊等问题，研究以哈尔滨为例，对包括改造前、中、后的43个小区改造项目的满意度和重要性进行问卷调查，运用主成分和IPA分析法进行项目重要性评价，明确项目优先级及改造力度差
3、异。研究表明改造项目可分为“加强改善、继续保持、优先级低和减小力度”四大类，其中雨污排水和室外管线是最亟待改善项目，被忽视的休闲服务设施项目需加强关注。【关键词】项目优先级；改造力度；老旧小区；主成分分析；IPA分析【中图分类号】TU984.12【文献标志码】A【文章编号】1001-6864（2022）12-0020-05Abstract：The problems of neglecting residents demands,improper project priority,and fuzzy reconstruction intensity exist in the reconstruc
4、tion of old residential areas.Taking Harbin as the case,a questionnaire survey on the satisfaction and importance of 43 residential area reconstruction projects before,during and after the reconstruction isconducted,in which the importance of the project is evaluated by using the principal component
5、 analysis and IPAanalysis to clarify the difference in project priority and reconstruction intensity.The research shows that the reconstruction projects can be divided into four categories,strengthening improvement,continuing maintenance,low priority and reducing intensity.The rainwater and sewage d
6、rainage,and outdoor pipelines are urgent to be improved,andneglected entertainment and convenience facilities need to be paid more attention.Key words：project priority;transformation intensity;old community;principal component analysis;IPA analysis0引言近几年我国开始大范围推进老旧小区改造，现有相关研究多局限在单一主体视角，且集中在改造实践策略研究。
7、在改造项目分类中，分类依据有改造目标、项目特点、个人经验等1-3；改造项目重要性评价方面，最常用层次分析法4建立评价体系，进而计算权重，还有因子分析、IPA分析5和结构方程模型6。国外在老旧小区改造方面的研究相对成熟，在改造项目重要性分类分级中，充考虑不同改造目标、不同改造内容、不同改造对象，并且在改造过程中特别注重可持续发展7和以人为本8理念。老旧小区改造是当前我国在存量时代下改善民生的重大举措 9。老旧小区改造的发展历程由过去的“大拆大建”到现在的“以人为本”，2021年国家明确提出“群众改造意愿强烈的内容方面，要应改尽改”的改造工作要求，更突出了满足居民需求是当下老旧小区改造工作的重点。
8、老旧小区改造内容类目多、涉及范围广，且小区存在居民构成、管理模式以及建设单位不同等问题，导致不同小区居民对改造项目的要求差异大10。哈尔滨主城区中分布着大片密集的老旧小区，从2020年改造工作全面铺开，至今将近一半小区已启动改造。全市改造工作采取“分三步”进行，依次为房屋建筑本体修缮、庭院空间改造和排水供暖设施完善。然而，这样“一刀切”的实施策略忽视了小区的实际问题，造成改造次序与居民需求紧迫性不匹配。而且极易出现“为改而该”的盲目化改造，不仅造成资源的浪费，还会导致“坏的改不好，好的被改坏”的情况。基于老旧小区改造中存在的忽略居民诉求、项目优先级不当以及改造力度模糊的问题，文中对于居民问卷调
9、查，并运用主成分和IPA分析法对哈尔滨老旧小区改造项目进行重要性评价，通过明确改造项目优先级，判别各项目力度差异，为后续改造工作提出基金项目 黑龙江省哲学社会科学研究规划项目（21YSB127）；2021年度省重点研发计划指导类项目“基于居民健康的寒地社区服务设施评估及优化策略研究”（GZ20210215）20建议。1哈尔滨老旧小区改造现状与问题1.1老旧小区改造现状哈尔滨市老旧小区数量庞大，2000年以前建成的小区总面积超过5600万m2，占全市住宅1/4以上11。从2020年老旧小区改造启动至今，已经改造以及计划改造的老旧小区将近3000万m2，但仍有近半的老旧小区亟待改造。在改造工作安排
10、中，全市将改造内容分为必改项目、业主选择项目、增建运营项目三大类，采取“改造分三步走，解决五大问题”战略。“三步”依次为修缮房屋建筑本体（外立面粉刷、屋面防水保温等）、庭院改造（路面硬化、植被绿化、停车场等）和排水供暖配套设施，“五大问题”分别为建筑性能退化、配套设施匮乏、小区停车困难、消防通道侵占和小区景观单一。在具体改造内容方面，国家在2020年正式将改造内容分为基础类、完善类、提升类3类，黑龙江省基于国家分类进行调整，将建筑本体修缮项目细化为外墙保温及粉刷、屋面保温及防水、楼梯间粉刷及亮化、楼梯间窗更换，并将小区照明、无障碍设施、绿化、停车泊位纳为基础类项目；在完善类项目新增居民室内项目
11、，如供热、供气、供排水、供电等管线和室外窗户的更换。哈尔滨市则在黑龙江省的基础上，在建筑本体修缮项目中增加屋面防雷、雨水管等，将电梯和居民室内项目纳为完善类项目，并将原先为完善类的地上或地下停车场、公共充电桩等归为提升类。1.2调研案例选取与实施哈尔滨市主城区南岗区、道里区、道外区、香坊区的老旧小区数量占全市的85%以上，具有数量众多、分布密集的特点。研究通过调研主城区内的43个老旧小区（其中道外区12个，道里区9个，香坊区14个，南岗区8个见图1），将其按照改造前、中、后分成3类并进行横向对比。在2021年1011月进行调研，随机向43个小区的居民发放问卷，共发放500份，回收有效问卷475
12、份，有效率为95%。1.3改造问题剖析哈尔滨市老旧小区在改造过程中主要存在以下突出问题：（1）项目优先级不当。哈尔滨老旧小区改造工作采取统一分批推进，这样的做法不仅忽视小区实际问题特征，而且忽视了居民诉求。改造基本都是从建筑外立面改造开始，对于室外水管堵塞甚至锈蚀爆裂的小区，优先整治水管更能解决居民的“心头病”。在改造中要重视小区个体差异性，进行项目的需求紧迫性调研，按照“轻重缓急”科学制定改造方案。（2）改造力度模糊。由于改造工作往往采取统一标准进行，导致各项目改造力度均质化甚至错误倾斜。例有居民反映有些项目其实可以不用改，但经常出现“为改而改”的情况12，导致资源分散，紧迫项目投入力度不足
13、，改造效果差强人意。在实际改造工作中，应该实事求是，因地施策，杜绝“撒芝麻盐”式的平均主义，更要杜绝超标准的形象工程13。（3）缺乏改造后反馈。大部分小区看似经过了翻新，但缠绕居民的“心头病”问题没有得到真正解决，居民满意度仍较低。导致看似焕然一新的小区，居民仍住的不舒心。现在是哈尔滨老旧小区改造的起步阶段，应该重视改造后居民的反馈14，积极听取居民意见对改造工作进行调整完善。2哈尔滨老旧小区改造项目主成分分析2.1评价因子选取依据哈尔滨市改造内容的界定，结合专业研究方向以及实地调研了解，对相关项目进行增加、合并和调整。增加“晾晒杆、电梯、快递、便利店、风雨亭、老人服务设施、儿童娱乐设施和座椅
14、”。将“楼体屋面保温”和“楼体外墙保温”合并为“屋面外墙保温”，将“室外台阶散水坡、雨漏管更换和室外排水管线”合并为“排水改造”，将“室外供水管线、室外供电线路、室外供气管线和室外供热管线”合并为“室外管线改造（电水气暖）”。将“庭院绿化”扩充为“绿地面积、裸露土地、花草树木种类和植物养护管理”。最终确定改造内容评价因子30项。2.2效度检验与共同因素提取采用SPSS25.0对问卷项目质量评价数据进行适应性检验。结果通过信度检验，样本数据KMO值为0.844，Bartlett球形度检验显著度sig.为0.000，适合进行主成分分析。在因子分析中通常提取特征值大于1的共同因素15，研究中成份18
15、的初始特征值大于1，故提取8个共同因素。2.3因子旋转与命名为使因子载荷矩阵中的系数更好地解释影响因“未改造”小区“改造中”小区“已改完”小区正阳南小区航道住宅振国小区红河一街区红河五街区红河小区宏伟嘉园红旗小区嵩山小区辽河小区中发郦苑小区地德里小区公路大桥社区河清街4号小区抚顺小区花园街道文兰社区西桥住宅小区焊接小区龙鑫家园文治小区民生小区赣水社区南区赣水社区北区威朗小区菜艺小区职工大院香安电力小区邮电小区图1主要老旧小区调研分布21低温建筑技术-建筑技术Dec.2022 No.294子的关系和共同因素分类，研究对因子载荷矩阵进行旋转，并采用第2次影响因子旋转计算获得的载荷矩阵。其中，成分1
16、、2、3、4所包含的项目特征均较明显，分别与老旧小区房屋建筑结构围护及管线、休闲娱乐及便民出行、小区绿化种植、道路建设及停车位关系密切，因此可将其分别命名为外部建筑结构与管线、休闲服务设施、植被绿化和交通组织设施。成分5（监控、庭院照明和垃圾卫生）、成分6（快递和便利店）、成分7（晾晒杆和电梯）和成分8（封闭管理）包含项目因子数量较少，且各项目旋转载荷系数相近，因此可将它们合并为一个主成分，命名为公共基础设施。2.4指标权重排序利用解释总方差与“因子载荷矩阵”中的系数进行计算，获得评价指标权重见表1。主成分所占权重由大到小依次是外部建筑结构与管线、公共基础设施、交通组织设施、休闲服务设施、植被绿化。3哈尔滨老旧小区改造项目IPA分析通过对比改造前、中、后三类小区各项目质量满意度和重要性评价的IPA分析，明晰重点项目是否改好，哪些项目改造次序可以延后，以及哪些项目可以适当减小力度。3.1“未改造”小区居民需求结果分析在“未改造”小区中，居民认为急需加强改善的重点项目类别主要为便民娱乐设施和外部建筑结构与管线，以及停车问题。如图2所示，落在D象限（加强改善重点区域）的项目包括屋面防水、单元