1、剑南大道中段地块剑南大道中段地块投资分析报告投资分析报告 成都同利行投资顾问成都同利行投资顾问 有限公司有限公司 一、一、项目慨况项目慨况 二、二、市场分析市场分析 三、三、项目定位项目定位 四、四、项目产品建议项目产品建议 五、五、项目风险分析及结论项目风险分析及结论 营销方案营销方案 目目 录录 一、项目慨况一、项目慨况 1 1、宗地位置及慨况宗地位置及慨况 宗地位于宗地位于剑兰大道中段，民乐村与骑龙村之间剑兰大道中段，民乐村与骑龙村之间,项目净用地面积约项目净用地面积约280亩亩,规划容积率为规划容积率为3.0,地块为地块为2类住宅规划用地。此地块地理位置优越，无论是空气质量、水资源还是
2、植类住宅规划用地。此地块地理位置优越，无论是空气质量、水资源还是植被情况等，都具备了相当的居家优势，形成了自身特征鲜明的自然禀赋被情况等，都具备了相当的居家优势，形成了自身特征鲜明的自然禀赋。本案本案 2 2、交通状况交通状况 宗地所属区域为高新区，地处大源板块延伸区，东接会展及新川板块，南至华阳城区，宗地所属区域为高新区，地处大源板块延伸区，东接会展及新川板块，南至华阳城区，此片区域发展极快此片区域发展极快,为南天府新城生活圈。地块处于主干道剑南大道中段与次干道拓新为南天府新城生活圈。地块处于主干道剑南大道中段与次干道拓新西二街交汇处西二街交汇处,东侧为益州大道东侧为益州大道,紧临地铁紧临地
3、铁1号线府河站号线府河站 和未来地铁和未来地铁5号线延长线。号线延长线。本案 3、地块区域配套、地块区域配套 紧邻欧尚西南旗舰店、距高新伊藤旗舰店紧邻欧尚西南旗舰店、距高新伊藤旗舰店1500米处教育、购物、娱乐、休闲米处教育、购物、娱乐、休闲等配套一应俱全。等配套一应俱全。商业：伊藤洋华堂旗舰店、欧尚超市、农贸市场等 欧尚、人人乐、临街带配套商业 幼儿园：成都七中育才学校附属幼儿园、华阳幼儿园 中小学:成都七中、玉林中学、石室外国语中学、国际美视学校等多家名校、锦江小学、华阳中学、华阳二中、华阳三中 银行:工商银行、建设银行、农业银行、成都银行 医院：成都市第一人民医院、德国巴伐利亚国际医院，
4、瑞丽医院、宋庆龄儿童医院、华西口腔医院、石油医院、双流县二医院内有全民健身休闲场所等。本案 家乐福家乐福 国际城南由于城市商业配套的缺位，天府新城只有白天的商务功能，没有夜晚的入住功能成为现阶段的瓶颈，而大源延伸板块将填补这一“生活”空白。“大源延伸板块”不仅能享受大源核心配套，同时也拥有自己的全功能城市配套，公园、商业、校园等适居概念一应俱全。预计在今后两年内，整个国际城南片区将进入交房高峰期，仅“大源延伸区”板块的常住人口就会突破10万。据统计，未来三到五年，以站南组团和大源组团及周边为主体的天府新城，将达到总就业人口60万，总居住人口过50万。短短几年间，这样巨大人流将汇入国际城南，同时
5、，集银行、保险、证券“三位一体”的成都金融后服务中心，也落户在高新区，可容纳67万金融从业人员，而此等规模的购买力已经在“大源延伸板”块显现。“大源延伸板块”目前仍处城南房地产价格洼地，同样的配套、同样的适居，有“大源延伸板块”目前仍处城南房地产价格洼地，同样的配套、同样的适居，有近近30%的价差，待伊藤洋华堂、欧尚大型商业中心、新世纪环球中心等一一投入使用，的价差，待伊藤洋华堂、欧尚大型商业中心、新世纪环球中心等一一投入使用，处于城南黄金走廊的“大源延伸板块”还将迎来新的上涨行情。处于城南黄金走廊的“大源延伸板块”还将迎来新的上涨行情。区域总论：区域总论：二、市场分析二、市场分析 1、宏观市
6、场分析分析及政策、宏观市场分析分析及政策 2、中观成都市场整体分析、中观成都市场整体分析 3、微观区域楼盘分析、微观区域楼盘分析 2009年底到2011年初，市场调控政策从宽松转为紧缩，从紧缩转为打压，从打压转为管制到当前管制的升级，共经历四轮调控。宏观市场分析及政策宏观市场分析及政策 2011年年1月月26日日 新国八条新国八条 内容：2011年1月26日，国务院出台新国八条房地产调控政策，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至 60%，拉开了限购、限外和限贷的新标准。关键词：限购、限贷、停贷 市场反应市场反应 恐慌情绪促成都楼市成交暴涨恐慌情
7、绪促成都楼市成交暴涨 细则或相对宽松细则或相对宽松 传成都调控细则本周台传成都调控细则本周台 楼市初现恐慌性购房楼市初现恐慌性购房 2011年年1月月27日日 房产税房产税 回顾：回顾：1月月27日，上海、重庆房产税宣布亮剑。上海，新购住房人均日，上海、重庆房产税宣布亮剑。上海，新购住房人均60平米起征平米起征;重庆，所有高端住宅都要征收。对于房价达到当地均价重庆，所有高端住宅都要征收。对于房价达到当地均价2倍至倍至3倍的房产，将按房产价倍的房产，将按房产价值的值的0.5%征税；对于房价达到当地均价征税；对于房价达到当地均价3倍至倍至4倍的房产，将按房产价值的倍的房产，将按房产价值的1%征税；
8、征税；4倍以上，按倍以上，按1.2%的税率征税。的税率征税。关键词：别墅、豪宅、征税关键词：别墅、豪宅、征税 市场反应市场反应 房产税开征首日上海新房成交跌四成房产税开征首日上海新房成交跌四成 房产税房产税刺激刺激各地楼市各地楼市 未开征城市或掀买房潮未开征城市或掀买房潮 2011调控政策调控政策 2011年年2月月15日日 成都限购令成都限购令 回顾：2月15日，为了落实“国八条”，成都出台房地产调控细则。限定本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房（含新建商品住房和二手住房），暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明
9、在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。关键词：限购、限贷、保障房 市场反应 观望情绪浓观望情绪浓 限购令下成都限购令下成都刚需刚需两级分化两级分化 限购下置业方向转变限购下置业方向转变 成都稀缺性地产受追捧成都稀缺性地产受追捧 2011年年3月月22日日 明码标价明码标价 回顾：回顾：3月月16日，国家发展改革委发布商品房销售明码标价规定。规定从日，国家发展改革委发布商品房销售明码标价规定。规定从5月月1日起商品房销售实行一套一标价，明确公示代收代办收费和物业服务收费日起商品房销售实行一套一标价，明确公示代收代办收费
10、和物业服务收费,商品房经商品房经营者不得在标价之外加收任何费用。营者不得在标价之外加收任何费用。关键词：一房一价关键词：一房一价 市场反应市场反应 备案价与成交价相差大备案价与成交价相差大一房一价一房一价成空谈成空谈 开发商申报暗提开发商申报暗提10%一房一价遭遇“潜规则”一房一价遭遇“潜规则”政策影响政策影响 1、改善型和投资型需求受到抑制，刚需置业成为支撑市场的主力军。2、部分需求由主城区转到近郊，造成成都周边区域关注度提升。3、政策的调整没有对房价起到立竿见影的效果，上半年大部分楼盘均价还是继续走高，市场观望情绪浓厚。可以说，上半年的成都楼市处于“量滞价涨”的状态，房价仍高位运行。从供需
11、结构上讲这种态势是一种不均衡态势，是市场需求和供给之间相互博弈的结果。照目前的发展，在房价没有松动的情况下，后续成都楼市成交量将会持续低位震荡，出现大幅回升的几率不大。中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。自去年10月以来，央行已连续加息四次。这次“上调”对楼市开发端和销售端两头的资金来说如同一次“霜降”。2011年6月20日，央行上调存准率0.5%2011年5月18日，央行上调存准率0.5%2011年4月21日，央行上调存准率0.5%2011年3
12、月25日，央行上调存准率0.5%2011年2月24日，央行上调存准率0.5%2011年1月20日，央行上调存准率0.5%关键词：CPI、加息、信贷收紧 市场反应市场反应 央行年内第二次加息央行年内第二次加息 成都楼市降价促销成都楼市降价促销 存款准备金率再上调存款准备金率再上调 三季度房价必现拐点三季度房价必现拐点 存款准备金率上调存款准备金率上调 房企资金链再次陷入考验房企资金链再次陷入考验 存款准备金率提高、信贷供给量减少两方面的金融政策趋势来看，银根紧缩、遏制通存款准备金率提高、信贷供给量减少两方面的金融政策趋势来看，银根紧缩、遏制通胀，房地产及相关产业将首当其冲受到影响。因为中国的房地
13、产市场是政策市，如何胀，房地产及相关产业将首当其冲受到影响。因为中国的房地产市场是政策市，如何把控政策动态是企业决胜市场的关键项目营销的关键即是“踩节奏”，把握每一波市把控政策动态是企业决胜市场的关键项目营销的关键即是“踩节奏”，把握每一波市场的需求机遇，推出产品，无疑将起到意想不到的销售业绩场的需求机遇，推出产品，无疑将起到意想不到的销售业绩。成都成都土地土地总体供应和成交分析总体供应和成交分析 1、2009-2011年成都土地推出和成交量走势年成都土地推出和成交量走势 中观成都整体市场分析中观成都整体市场分析 成都市土地供应近三年呈现震荡上升的趋势，2011年上半年推出土地451块，共计2
14、142.52万平方米，推出面积较2010年下半年和2010年上半年分别上升102.03%和135.24%。此外，2009年下半年土地推出量也较高，推出地块280宗，合计1407.68万平方米，从前两年的情况看，均呈现出下半年推出量大于上半年的特点。2011上半年成都土地成交200宗，成交面积1004.54万平方米，较2010年下半年增长37.22%，较2010年上半年增长24.76%；成交金额189.29亿元，较2010年下半年减少36.76%，较2010年上半年减少1.41%。可见，受房地产市场政策调控的影响，企业拿地更显谨慎，2011年上半年成交土地价格水平出现大幅下降。2、2011上半年
15、成都土地成交量走势上半年成都土地成交量走势 从分月土地成交情况来看，2011年上半年土地成交集中在1月爆发，共成交95宗土地，2月有23宗土地成交，其中住宅用地5宗，之后便进入冷清状况，3-4月连续两月无住宅用地成交，直至5月住宅土地成交才出现。1月成交的土地中，有25宗是住宅用地，9宗为商业/办公用地，56宗工业用地，其中住宅建设用地面积为155.58万平方米，商业/办公用地面积50.64万平方米，工业建设用地面积为147.18万平方米，住宅用地成交金额共计58.26亿元，占到总金额的83.13%。从土地成交分用途来看，商品房用地和工业用地走势基本相反，商品房用地平稳减少，工业用地震荡上升。
16、2011年上半年成都商品房用地成交366.90万平方米，成交金额165.51亿元，成交面积较2010年下半年减少9.48%，较2010年上半年下降18.24%。成交面积的减少，一方面是由于城市化进程发展，可供开发的商品房用地越发稀缺，另一方面受调控影响企业拿地积极性减少，加之保障房供地及2010年的土地储备正在进行开发等原因都对2011年土地市场的成交产生明显影响。2011上半年成都工业用地成交量达到历史高峰，成交126宗，成交面积620.82万平方米，成交金额13.40亿元高，成交面积较2010年下半年大幅增长90.55%，较2010年上半年增长了75.29%。从2011上半年土地总体成交价走势来看，2011上半年受工业用地成交比重上升以及商品房用地价格下降影响，总体成交价仅为1884元/平方米，仅高于2009年上半年，较2010年下半年下降53.92%、较2009年下半年下降了20.98%，较2009年上半年下降50.54%。2011年上半年商品房用地成交均价为5184元/平方米，较2010年下半年下降31.54%、较2010年上半年增长20.45%，2011年上半年土地价格大幅下