1、中央政务区中央政务区首席体验式购物中心首席体验式购物中心 35/36号地商业成功前期发展策划报告 谨呈：投资有限公司谨呈：投资有限公司 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.11 项目分析 商圈分析 案例分析 项目商业部分发展战略 业态组合定位 招商策略建议 规划创新建议 出售策略建议 报告思路及目录报告思路及目录 商铺推广策略 2 商业部分概念性报告概要商业部分概念性报告概要 发展战略发展战略主力店主力店 主题特色主题特色 可出售性可出售性 灵活性灵活性 招商策略招商策略分阶段招商重点，对于主力店不惜代价，以
2、面分阶段招商重点，对于主力店不惜代价，以面 积换单价积换单价 出售策略出售策略不同位置采用不同出售方式不同位置采用不同出售方式 选择最佳出售时机（确定主力店后）选择最佳出售时机（确定主力店后）项目定位项目定位中央政务区中央政务区 首席体验式购物中心首席体验式购物中心 海洋主题海洋主题StreetMall（街区购物中心）（街区购物中心）餐饮娱乐型餐饮娱乐型 准区域性准区域性 以品牌超市为核心的购物中心以品牌超市为核心的购物中心 媒介策略媒介策略基本沿用外销媒介策略，内外销主要是推广主题不同，基本沿用外销媒介策略，内外销主要是推广主题不同，以大理和昆明为推广核心区域，以以大理和昆明为推广核心区域，
3、以现场展示现场展示，活动营销，户外广告为主要，活动营销，户外广告为主要推广媒介推广媒介 规划创新规划创新垂直空间垂直空间2+1模式模式 水平空间的全街铺规划模式水平空间的全街铺规划模式 海洋主题的景观街区海洋主题的景观街区 下沉式广场主入口及中庭负一层变首层下沉式广场主入口及中庭负一层变首层 商铺功能转换的两种模式（正式与非正式）商铺功能转换的两种模式（正式与非正式）3 项目分析项目分析 商圈分析 案例分析 项目商业部分发展战略 报告思路报告思路 业态组合定位 招商策略建议 规划创新建议 出售策略建议 商铺推广策略 4 项目分析项目分析经济技术指标经济技术指标 各项指标各项指标 35号地块号地
4、块 36号地块号地块 3601 3602 3603 占地面积（占地面积（M2）31491.1 13976.87 15628.27 29609.96 土地用途土地用途 商住 商住 商住 二类居住用地 使用年限（年）使用年限（年）70 70 70 70 容积率容积率 5.6 2.1 2.0 2.0 建筑密度建筑密度 25%25%25%20%绿地率绿地率 50%45%45%45%建筑限高（建筑限高（米）米）200 40 40 50 停车位（个）停车位（个）-293 312 592 商业面积比例（商业面积比例（%）30%15%15%商业面积（商业面积（M2）52905 4403 4688 合计商业面积
5、（合计商业面积（M2）61996 61996 5 优势优势 紧邻未来海口市政府、会展中心，片区发紧邻未来海口市政府、会展中心，片区发展前景较好；展前景较好；有西海岸最具规模的商业配套；临滨海大有西海岸最具规模的商业配套；临滨海大道、长滨路，有利于商业开发。道、长滨路，有利于商业开发。西海岸二线海景资源，属高档片区，片区西海岸二线海景资源，属高档片区，片区消费能力较强；消费能力较强；劣势劣势 容积率高，建筑密度低容积率高，建筑密度低 地块分割严重，规划限制条件多地块分割严重，规划限制条件多 区域目前人口密度较小区域目前人口密度较小,商业氛围冷清商业氛围冷清 机会机会 海南国际旅游岛海南国际旅游岛
6、-带来相关政策利好带来相关政策利好；东环铁路开通东环铁路开通-拉近消费距离拉近消费距离 跨海大桥跨海大桥 提升片区商业辐射能力提升片区商业辐射能力 南港码头南港码头 -三港合一带动片区商业发展三港合一带动片区商业发展 盈滨半岛盈滨半岛-与片区通车，扩大商业辐射范围与片区通车，扩大商业辐射范围 商业商业商业片区发展日益成熟，商业互动性 威胁威胁 海甸岛美丽沙商圈形成竞争态势海甸岛美丽沙商圈形成竞争态势 片区商业用地较多，未来招商压力较大片区商业用地较多，未来招商压力较大 政府政策性风险政府政策性风险 项目商业项目商业SWOTSWOT分析分析 6 项目关键问题项目关键问题 项目所在商圈未来发展速度
7、的不确定性较大；项目所在商圈未来发展速度的不确定性较大；项目项目3535号地高容积率商业部分可出售性较差号地高容积率商业部分可出售性较差。（一般规划层数较高）7 项目分析 商圈分析商圈分析 案例分析 项目商业部分发展战略 报告思路报告思路 业态组合定位 招商策略建议 规划创新建议 出售策略建议 商铺推广策略 8 解放大同路商圈解放大同路商圈 国贸国贸、玉沙路商圈玉沙路商圈 海秀东商圈海秀东商圈 海口三大商圈海口三大商圈海秀东商圈、解放西大海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈同路商圈、国贸商圈 目前，海口市中属于市级的商圈有3个，大小级别依次为：海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈、。其余的
8、海甸岛、秀英、滨海路、龙昆、府城商圈南等都属于城市片区级商圈，影响力和辐射力都不及三大商圈。9 海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈 商圈分析指标商圈分析指标 海秀东商圈海秀东商圈 1.1.人口规模及特征分析人口规模及特征分析 海口核心商圈，辐射全市，乃至吸引下属县市消费；消费人口年龄22-55岁，教育水平高，收入中上且稳定；以公务员、医生、律师、商人等职业居多。2 2经济状况分析经济状况分析 处于强势核心商业地位，大型商场云集，酒店众多；从业人员以从商、政府、服务行业居多，居民收入两极化现象明显，消费能力强弱分化；节假日消费强、旅游消费多。3 3竞争状况分
9、析竞争状况分析 同业竞争激烈，大商场定位雷同，经营手段单一，集中在一条街道两侧，市场相对饱和；专卖店众多，与商场专柜形成竞争。4 4交通条件分析交通条件分析 海秀路为海口市东西方向主干道之一，由于规划原因，已出现停车场紧缺的现象，各商场相互争夺车位，车位不足也给消费者驱车购物带来不便。5 5客流量分析客流量分析 多数为自身客流，滞留时间较长，目的性强。在节假日消费相当集中，周末的客流量大过平日，晚上的客流量大过白天。6 6环境分析环境分析 地理位置为绝对的城市中心、商业旺区，区内酒店林立，消费场所众多。7 7自身分析自身分析 中高档商品聚集，经营品种以珠宝、化妆品、服饰、食品、皮具、超市、电脑
10、、电子、通讯等产品为主；卖场设计布置现代、漂亮，为目前海口市最好；经营方式上充分利用门前广场和大型显示屏，活动促销频繁，聚集人气。8 8城市规划城市规划 是政府扶持发展的商业区域，也是发展最成熟的一个区域；但由于前期规划的缺位，出现了诸如车位、同业竞争等问题。海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈，商品贸易辐射范围涉及到整个海南，在海秀东路一带集中了海口几个最大的shopingmaill，人流车流也是最大的。该商圈由上世纪八十年代起步，现在已经发展成熟，主力商业中心有 明珠广场、DC数码城、第一百货、南亚广场等。10 海秀路商圈海秀路商圈南亚广场南亚广场 南亚广场 项目位于海口市海府路与和平南路
11、的交汇处，商住综合楼，总25层 占地面积 23528平方米 建筑面积 128392平方 容积率 3.5 商业面积 51977平方米 商业层数 5层 所处商圈 海口最大商圈海秀东路、明珠商圈，附近常住人口25万 主力店 家乐福，2、3层，营业面积约2万 停车位 地上54，地下及立体停车楼约730，总车位约780 状态 海口最早的大型超市，目前经营状况良好 租金 业态 套数 营业方式 负一层 160-180 元/各类服装、内衣、床上用品、家居饰品；75 店铺、柜台 首层 200-220元/化妆品 珠宝首饰 店铺、柜台 64 店铺、柜台 二层 家乐福超市，海口第一家家乐福 三层 四层 餐厅、娱乐城、
12、影院、美容 11 店铺、开放式 11 解放西大同路商圈分析解放西大同路商圈分析 解放西、大同路商圈是得胜沙、解放路、新华南、博爱路传统历史商业街区的延伸，是海口商业的发源地，海口历史最古老的商圈，起源于上个世纪初，很多南洋风情的骑楼街具有历史文化保留意义，如新华南的家电、中山路的交电、博爱路的小商品、得胜沙的服装，这是我市的商业文脉和多年商贸业的积淀。这里将来将被改造成海口主要的商业步行街。该商圈主要的商业中心有友谊商业广场、百货大楼、泰龙城等。商圈分析指标商圈分析指标 解放路商圈解放路商圈 1 1人口规模及特征分析人口规模及特征分析 海口次级商圈，部分商品具有全市垄断性地位；消费年龄10-6
13、0岁，跨度较大；教育水平参差不齐，收入中等或中低水平，稳定性差；以个体户、学生、职员、营业员等为消费主体。2 2经济状况分析经济状况分析 公共文化配套设施密集，吸引了年轻人消费；小商户云集，政府再就业安排渠道之一；居民收入状况一般，消费能力中等。3 3竞争状况分析竞争状况分析 新华南电器一条街，博爱路小商品一条街、解放西、得胜沙路服装鞋包一条街，聚集了大批小商户，各商户相互依存，形成了专业市场格局，占据了海口市垄断性地位。4 4交通条件分析交通条件分析 属于街区性质，道路纵横、四通八达，公交路线发达；停车场地有限，仅部分大型商厦有停车场，如多宝利、东方广场等；区内规划有步行街，禁止机动车进入。
14、5 5客流量分析客流量分析 客流量大，为自身客流和分享客流；滞留时间长，目的性强，晚上和周末、节假日相对集中。6 6环境分析环境分析 历史悠久的传统商业区域，位于城市地理中心，建筑陈旧、配套落后，集中大批中小商户、手工业者，若不改造发展前景被限。7 7自身分析自身分析 电器产品聚集，服装鞋帽以中低档产品为主，小商品包罗万象；传统街铺形式居多，少数大型商场多采用柜台摊档形式，密集混乱。除电器产品外，很少采用活动促销经营，以议价经营为主。8 8城市规划城市规划 政府规划改造，现状已遭遇发展瓶颈，需要科学的规划、建设和引导。海旅集团负责的海口骑楼老街项目已完成海口南洋骑楼项目示范区可行性研究报告。1
15、2 解放西大同路商圈解放西大同路商圈友谊商业广场友谊商业广场 友谊商业广场 简述 经营楼层7层，停车收费，3元一次，以中高档物品为主、店面大的以保底联营的方式出租所处商圈 大同路商圈 商业层数 7层 停车收费 3 业态 租金 营业方式 首层 名品店、快餐、银行、珠宝、化妆品、皮鞋、钟表 480-500元/柜台、商铺 二层 各类女装服饰 美容 230-280元/柜台、商铺 三层 运动、休闲服装、户外用品 运动品 乐器 皮具 180元/柜台、商铺 四层 男装、童装、极速乐园 开放式 五层 KTV、咖啡厅、餐厅 开放式 13 国贸商圈分析国贸商圈分析最新的商圈最新的商圈 国贸商圈是近年随着国贸商圈是
16、近年随着海口湾片区开发而新海口湾片区开发而新型的商圈，也是海口型的商圈，也是海口唯一的唯一的CBDCBD商圈，起商圈，起源于九十年代，近年源于九十年代，近年新开张的商业项目有：新开张的商业项目有：宜欣购物广场、上邦宜欣购物广场、上邦百汇城，本片区汇集百汇城，本片区汇集了海口最多的娱乐场了海口最多的娱乐场所，是海口时尚文化所，是海口时尚文化集散地。集散地。商圈分析指标商圈分析指标 国贸商圈国贸商圈 1 1人口规模及特征分人口规模及特征分析析 消费年龄2260岁，人口密度比海秀路稍逊，教育水平高、收入稳定且位于中上水平，职业以大中公司职员，银行、证券金融机构职员、律师、商人、教师等居多。2 2经济状况分析经济状况分析 海口CBD，写字楼密集（玉沙国际、国贸中心、深发展大厦、珠江广场、南洋大厦等等），办公人群集中，区内有椰树集团，居民收入高，消费能力强，外来人口多，有度假季节性消费特点。3 3竞争状况分析竞争状况分析 存在市场空白，但由于目前几家商场定位雷同，仍竞争激烈；区内餐饮娱乐业和服务业较发达，外来人口比较乐于居住在该区域。4 4交通条件分析交通条件分析 区域停车场较多，交通状况较好，