1、设备考察报告3篇 一、美国物业管理的现状美国是世界上最兴旺的国家，综合国力远远超过其它国家，同时也是市场经济体系最为完善的国家。在这一社会背景前提下，形成了美国高度专业分工协作的物业管理市场运作体系。美国物业管理研究院有一个集管理、科研、培训、经营于一体的组织结构，在各大地区设立有分部，其总部的机构设置。理事会执行委员会常务委员会：职责：审计、预算、规划条例、规定、道德标准和纪律道德标准问题听证和纪律委员会执行委员会公共住房道德标准和执行委员会地方分部活动部：职责：分部活动arm部：职责：arm效劳法律事务部：职责：全国联邦住房联络各地联邦住房联公平住房和平等时机联邦立法州和市政事务效劳部：职
2、责：全国物业经理咨询物业经理计算机和技术收/支分风险管联络部：职责：物业管理杂志社营销/公共关系出版会员注册部职责：amoamo资历评估分会amo保险分会cpm会员标准高级cpm会员标准管理方案会员开展、少数民族教育培训部：职责：成人教育cpm会员资格培训教育政策师资课程内容委员会2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一。在美国，任何人要想从事物业管理，均须获得相应的职业资格。这种资格管理主要不是针对企业，而是针对管理者个人，这与我国目前现行的企业资质管理不同。美国物业管理资质分三种：cpm，注册物业经理（certifiedpropertymanager）;arm，注册住房经理
3、（accreditedresidentialmanager）;amo，注册物业公司（accreditedmanagementrganization）。还有一种过度性的叫cpmcandidate，是成为注册物业经理前的专业资格。负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行业道德标准，使上述资格，特别是注册物业经理资格入门有相当难度，从而既保证了注册物业经理人队伍的质量，也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选择。 3、成为cpm的职业要求申请人向irem提出申请，取得预备cpm资格。申请人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作。预备期一
4、般五年，最短一年，最长十年。假设是申请人曾经从事物业管理或房地产相关工作，取得其他经历分，也可少于五年。申请人取得预备资格后，需按照irem设计的一套考核制度，取得260分，其中160分为必修分，20230分为选修分。irem课程：30分必修分，多达20230分选修分。irem每年在总部和各地分部举办培训班，每年初，irem就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员。课程内容主要包括物业维修管理、人力资源管理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一个物业管理方案。cpm证书考试：30分必修分，0选修分。考试内容涵盖维修保养、人力资源管理、
5、促销和租赁、财务运作、日常管理、法律和风险管理。管理筹划：20分必修分，0选修分。irem提供管理筹划手册，学员就某一实实在在的物业写一份管理方案，充分反映学员的实践经验和理论知识。道德标准：20分必修分，0选修分。每一个申请人必须修这一课，牢记并严格遵守cpm职责道德标准。正规学院教育：0必修分，多达90分选修分。地产、经济学、法律、金融或经营管理的学士折70分，其他专业的学士折60分。其他成人教育：0必修分，多达20230分选修分。irem成认其他15个房地产协会提供的课程。irem在培训手册中均有列明。其他要求：经irem地方分部批准;交清分部和总部的会费;一直严格遵守cpm的职责道德标
6、准;经irem理事会批准。 4、美国物业管理队伍的根本情况全美国目前只有cpm9500多人、amo363家，负责管理着全美价值8795亿美元的各种物业。在irem的长期有方案的开展下，美国物业管理队伍均衡开展，保持稳定、高素质，表达如下几个特点：专业分工：公司多以cpm为核心，其他人员围绕cpm工作，所以规模一般不大（见表），某物业管理公司，具有amo资格，管理住房380多栋 ，“康斗20多栋（类似我们所说的连体别墅）和一些公寓，但整个公司只有4个人。董事长兼总裁为cpm，同时拥有代理、开发、建筑等资质，主要负责对外开拓、制定开展方案、管理决策;副总兼财务主要负责公司财务收支、报表、帐务和内部
7、管理;两个办事员按照指令工作，一天到晚忙于 、 、电邮，午餐都要错开来吃。他们就好似大公司的调度，负责根据业主要求，联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常和特殊的管理事务。注重经营的综合效劳：一是cpm的时间分配和收入结构上，以物业管理为主，代理、咨询、估价开发也属重要内容;二是管理物业方面，以住宅和非住宅并重;三是组织类型上，cpm除主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。 5、美国物业管理的内容（2）日常维修保养依靠专业公司。对于物业的日常维修保养，物业管理公司起一个组织、调度和负最终责任的作用。由于社会分工的兴旺，大多数物业管理公司本身并不备有维修
8、养护人员和设备。房屋及其设备设施由专业公司承担，各类设施还由各对应的专业公司承担;卫生由卫生清洁专业公司承担，一般每周清洁和清运垃圾2次;绿化有绿化专业公司承担，一般绿化人员每周前来修剪、杀虫或施肥1次。绿化喷灌根本自动化，定时自动喷水。（3）保安效劳不是物业管理的法定内容，各物业根据业主公约规定而不同。一般物业管理都不包括治安，尤其是住宅，根本没有保安。根本原因有三：一是保安人工费昂贵;二是有保安反给人不平安的感觉，别人会认为是不平安才请保安的，物业难免贬值;三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉价的效劳。还有一个原因是警察和消防队（911）的快速反响。（4）、物业管理一般不设24
9、小时值班，上班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理本钱大大减少。irem的解释是减少社会资源消耗，无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事情，政府的一支队伍就可以应付一大片。 二、美国高层楼宇设备管理的特点2、注重节约能源，用高科技手段减少能源支出。参观6500wilshireboulevard大厦，给我们印象最深的是大厦业主及管理者高度重视节约能源，不惜投入重金改造楼宇设备，通过技术手段降低能源。该大厦已连续三年获得美国环保署“能源之星奖。通过投资改造，大厦能源管理系统，包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换，所有空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机
10、。大厦全面安装了照明探测控制系统及节水阀。仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节约近十万美元。 3、注重设备管理环境，提高设备使用寿命。该大厦管理者十分重视设备环境的管理与保持。在参观中我们发现，每一处设备间环境整齐，物品摆放井然有序，室内及设备本身洁净无尘，油漆一新，其干净程度令我们惊叹。同时，管理者严格设备管理程序，标准严格，设备检测均有明确的周期规定与现场检测记录。 三、本次赴美考察对我国物业管理开展的几点启示1、美国的物业管理注重物业经营效劳，物业管理的内涵较广。除以物业管理为主外，涉及中介代理、咨询评估、出租出售、开发销售等房地产行业多个领域，这与目前我国物业管理企业
11、大多单纯从事简单的物业管理根本业务内容状况形成很大反差。注重物业经营，一方面扩大了物业管理的领域，通过多样化经营扩展利润空间，躲避行业风险。美国的物业管理企业有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动，这对我国目前利润水平过低，经营管理举步维艰的物业管理企业不能不是个重要启示;另一方面，涉足较高端的房地产行业业务内容，可以有效地提高物业管理队伍的整体素质，转变物业管理仅从事简单劳动的对外形象。在美国参观中，感到美方的物业管理人员素质高、干劲足，职责满意度高，94%的物业管理人员具有高等教育学历。要提高我国物业管理从业人员的素质与水平，就要提高行业的吸引力，扩展行业的利润空间和业务空间，涉足房地
12、产高端业务内容，自植梧桐树，外引金凤凰。 2、美国高度职业化的物业管理队伍，保证了美国的物业管理能够保持在较高水平上。参观学习中，给我们很深印象的是，美国职业化的物业管理人员十分珍惜自己得来不易、又具有很高社会与经济价值的注册资格，有很强的长期甚至终身从事物业管理的愿望。他们把自己毕生的精力与才华奉献在物业管理这一社会效劳事业，这即保证了他们自己的较高社会地位和经济收入，也保证了美国物业管理的世界级水准。从物业管理行业来说，高度职业化，严格注册资格的筛选程序，限制注册人数（全美仅有9500人），都保证了注册物业经理等资格的整体质量与素质，提高了美国物业管理研究院在全美物业管理行业的地位与信誉，
13、使资格注册这一行业管理手段步入良性循环轨道。我们 认为，美国的职业化专业管理队伍建设经验值得我们学习与借鉴。 香港垃圾收集站及设备考察报告8月17日至19日，xx市城管局主管环卫工作的领导和环卫处相关人员组成考察团，考察香港垃圾收集站及设备，重点针对香港兰桂坊、正街街市、兴民街、广富坊、仁兴街、侧鱼涌太古坊停车场、大埔等设在繁华街区、城镇中心区、乡村的7个垃圾收集站和沙田等1个垃圾转运站的选用设备、建设和管理情况进行了考察，通过考察全面了解香港垃圾收集站投资、建设、管理、选用设备以及开展历史和趋势。 一、总体概况香港总面积120238平方公里，由港岛、九龙半岛和新界组成，现有人口681.60万
14、，其中非港籍人口52.99万。全港日产垃圾14790吨（其中分类回收5380吨），分为家居垃圾和商业垃圾，其中家居垃圾每天约有5899吨（港岛区1268吨、九龙区1851吨、新界和离岛区2780吨），由香港食物环境卫生署负责收集清运和处理（其中约有52%的垃圾产生量，其委托私人公司收运），主要通过垃圾收集站（点），快速转运至大型垃圾转运站，再用大吨位的集装箱通过海、陆两路运往填埋场；其它为商业垃圾，由各公司或其委托的专业公司收运。 二、垃圾收集站根本情况香港的垃圾收集站分为标准型、乡村型、简易型三种，共有2890座，标准型垃圾收集站158个（其中48个设于港岛区，62个设于九龙区，48个设于新
15、界及离岛区），乡村型垃圾收集站822个，简易型垃圾收集站192023个。标准型垃圾收集站为永久型，采用离街收集方式，占地面积较大，建筑本钱、保养及运作费用较高，兼有临时储存垃圾功能，对环境的污染，例如噪音、臭味及市容的影响都减至最低程度。乡村型和简易型垃圾收集站比较简单，个别属于临时收集点，采用离街收集或街上收集方式，所需用地相对较少，选址比较灵活而容易，但对环境卫生及市容有一定影响。 三、垃圾收集站规划原那么及建设标准香港垃圾收集站的规划原那么与建设标准是根据香港规划标准与准那么确定：繁华街区每2万名人口或在直径500米范围内设置一个离街垃圾收集站。乡郊或人口较少及分散的偏远地方，每2023
16、00名人口设置一个乡村式垃圾收集站。大型地区开展或重建方案时需预先考虑垃圾收集站的规划，以解决垃圾收集站选址困难问题。新规划的垃圾收集站尽可能容许垃圾收集车辆使用车头进出，以确保道路平安。兴建垃圾收集站的选址必须对市民日常生活及工作的滋扰减至最低程度。垃圾收集站必须配备空气及废气净化设施、高压水喉、排放渗滤污水明渠及处理设施。垃圾收集站的建筑设计尽可能美化环境，例如在垃圾收集站入口加上景观屏障等。兴建标准型垃圾收集站应符合最低用地标准。标准型垃圾收集站面积大小取决于垃圾收集车辆进出垃圾站模式及拟用的垃圾收集方式，内部净高度为4.5米。垃圾站内前方最少有30平方米地方（倾斜度不大于1：20230）作装卸、临时贮存垃圾用途，并预留5m12m地方（倾斜度不大于1：20230）作垃圾收集车辆停泊及装卸垃圾用途。标准垃圾收集站的根本设施包括：主车辆出入口、设置供运载垃圾用手推车使用的副出入口、储