1、第一篇：XX县区城市综合体调研报告XX县区城市综合体调研报告 中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来开展的必然趋势，推进中国城市化进程，尤其是推进城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。城市综合体（hopsca）主要集酒店（hotel）、写字楼（office）、公园（park）、购物中心（shoppingmall）、会展中心（convention）和公寓（apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。今年以来，火星街道通过实地观察、召开会议、问卷调查等形式，在充分获取来自各个层面第一手资料的根底上，结合实际，就XX县区城市综合体的规划、建设和管理方面作出了一些总结
2、，同时也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意见和建议，现具体报告如下： 一、XX县区城市综合体建设取得的主要成绩 近年来，区委、区政府坚持旧城改造与XX县区开发并举，城市建设取得令人瞩目的成绩。经过全区上下的共同努力，初步建成了根底设施比较齐备、城市功能日臻完善、环境容貌明显改观、特色较为鲜明的XX县区。为加快建设“人民满意城市的步伐，区委、区政府提出了在辖区内建设多功能城市综合体的设想，此举预示着XX县区城市经济、社会、技术形态已开展到较高程度，在未来的一段时期内将重点关注城市综合体的开发和建设。 二、当前XX县区开展城市综合体的优势、劣势、时机及面临的竞争压力。 相比兄弟XX县区，XX县区在
3、开展城市综合体上的主要优势有： （一）地理位置优势明显。地处XX县区，地理位置相当优越，cbd中心商圈、火车站近在咫尺，根据这个特点，着力打造以中央商务区、交通枢纽型为主要特色的城市综合体工程，能更好地提升我区的区域核心竞争力。 （二）文化旅游资源丰富。目前着力打造的韭菜园历史文物一条街，将会是我市的“露天博物馆，为此围绕打造以文化旅游为主要业态内容的工程是我区开展城市综合体的又一关键举措。 （三）开发风险低收益大。相对兄弟XX县区而言，XX县区密集的人口、城市根底配套的客观市场需求，适合开发风险相对较低、收益也更大的以购物休闲娱乐为主要内容的城市综合体工程。 在看到优势的同时，推进城市综合体
4、的困难也十分严峻，主要劣势有： （一）市场还不够活泼。城市综合体工程是一种多功能的建筑群体，开发的房产工程均为中高档住宅和高端写字楼，并配星级酒店和大型商贸中心，对开发商的资金实力、运营能力、招商能力、开发节奏等方面要求也相当高，加上因市场形势、融资压力等引发的工程方案变更、多方变化、工程重新报批问题非常多，一定程度上制约了落户工程的推进。 （二）拆迁因素影响大。城市综合体工程都存在拆迁难的问题，由于难以按期完整交付净地，对工程整体方案的尽快确定和开发方案的准确制定影响较大，导致工程单位边拆边建，不仅降低了开发商资金的使用效益，而且也影响了城市综合体工程“先商业后住宅的开发模式。 （三）根底设
5、施投入还缺乏。城市综合体工程中对该地区的供电、供水、供气能力等有很高要求，另外如果城市综合体工程附近缺乏大型的根底设施，如绿地广场、文体设施等，而且如果区域内的道路档次不高，交通经常呈现拥堵、混乱现象，都将给地块推介、工程招商都带来了一定的负面影响。 推进XX县区城市综合体开展，将带来一些机遇： （一）优化产业结构。城市综合体工程的建成一方面可以迅速填补工业企业搬迁税收缺额，支撑区域经济开展，另一方面可以带动、提升现代效劳业开展水平，真正起到促进产业升级换代作用。 （二）提升城市化水平。辖区内城郊结合部多、危旧房多，城市化水平急需提升，这些工程的建设可有效带动危旧房改造，彻底解决无序经营等问题
6、，加快形成cbd中央商务区。 （三）实现可持续开展。随着近几年城市建设、开发力度的加大，我区可用资源和空间越来越少，而城市综合体本身就是一个用地非常节约、自身功能业态可循环再生的商业生态系统，所以加快城市综合体工程建设是增强区域竞争力、实现自身可持续性开展的战略选择。 三、加快推进城市综合体工程的举措 （一）科学规划、引导储藏 由于区域经济开展不平衡，需要根据不同区域的功能定位和市场需求，科学规划综合体的功能组合，确定不同的业态规划和招商目标，引导符合城市肌理文脉的综合体，彰显个性，实现错位开展。如打造以文化、旅游、购物为主要内容的文化旅游综合体；依托先进制造业、便利交通和区域中位的优势，着力
7、打造以总部经济、研发中心、销售中心、物流中心等专业中心为主要形式的效劳区综合体等。为此，加强在手、在谈工程，特别是城市综合体工程的招商落户，培育经济开展的新增长点，是当前各项工作中的重中之重。 （二）分解业态，明确重点 因城市综合体工程开发门槛较高，对开发商资金实力、运营能力等方面要求都相当高，加之目前经济形势严峻，开发商整体拿地更趋谨慎。为此在开发形式中可考虑采取由政府统一对综合体工程进行打包规划，按工程内各区域功能，细分工程业态，有针对性地选择精于不同业态运作的开发商落户建设，一方面可减轻开发商资金链紧张的困扰和开发风险；另一方面由于工程分割后降低了开发商的开发风险，针对性地招商又便于有熟
8、悉业态开发的开发商借“出手落户之机，提高品牌效应。 （三）跟踪效劳，落实政策 城市综合体工程是城市开展的必然产物，是XX县区推进城市化进程的一项主要举措，是表达城市核心竞争力的“活动客厅，为此，要树立“一切为了开展一心效劳工程的理念，积极对接工程，梳理扩内需各项政策，多方为企业争取政策，提高政策对XX县区工程的惠及 面。同时大力推进银企合作，组织银企对接活动，拓宽企业融资渠道，解决企业融资瓶颈。另外，积极做好工程包装筹划，尽可能多地争取上级政策、资金等方面的扶持，确保政策效劳落实到位，降低开发商投资的政策风险，提振开发商投资信心。 （四）强化保障，确保工程出形象、见成效 强化领导挂钩责任制和工
9、程责任制，建立城市综合体工程进展情况周报制度，每个列入方案的城市综合体工程，由责任单位明确专人对其实行全方位动态跟踪，对接牵头部门及时上报工程进展情况和推进过程中存在问题。同时责任单位和部门进一步加强上下沟通、左右协调和事前事中事后全过程督查，及时发现、排解各类矛盾和问题，努力为城市综合体工程建设创造良好条件，确保工程顺利推进。 第二篇：都正街城市综合体建设调研报告都正街城市综合体建设调研报告 近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产开展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。杭州、合肥等城市在
10、2023年率先提出了未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，这对于XX市通过开发城市综合体调整房地产产业规模和质量，推进城市化建设有着重要借鉴意义。根据区委、区政府安排，都正街街道以金沙里社区为重点，对辖区内涉及城市综合体概念的cbd商务大楼、城市酒店等工程设施进行了初步调研，经过一个星期的收集、汇总、整理，出具此报告，供上级领导参考。 一、根本情况 目前，我街共有12栋已经建成的楼宇，涵盖银行、餐 饮、娱乐等等各类企业400余家，初步具有城市综合体的一些特征，开展根底相比照拟好。根据城市综合体建设相关要求结合调研所得，用以下篇幅概括都正街城市综合体建设开展情况。 图表一： 楼宇 序号名称
11、业主单位建筑入租金价格面积驻企业备注 2（m/天）数（个） （平 方米） 顺天顺天房地产公781.5元m2/1国际财富司78163天 中心 熙美湖南富通房地181.7元m2/2会现代城产开发公司29000天 凤凰金凤物业1230元m2/月3大厦35000 文化文化广场物业500.6元m2/4广场管理公司15000天 长房长房集团1935元m2/月5大厦2023002 定王长沙同力房地19售6200元6府产开发公司20230/m2 万顺中旭海康投资151.1元m2/7家园54000月 天心天诚物业有限481.2元m2/8城市广场公司85168天 定王湖南富通产业602-3元m2/ 9大厦开发公司
12、90000天 湘豪万豪房地产开404元m2/天 2023大厦发公司202320236 百盛湖南百盛企业703.5元m2/ 11天心华庭77772.天 惟楚天诚物业有限无80元/m2/ 12文化用品公司27000月 商城（正在 招商） 2、示范工程：明城国际中心工程（在建） 工程概述： 明城国际中心是湖南著名的酒店运营专家明城国际旗下“明城地产斥巨资打造的超高层工程。工程位于XX市芙蓉中路与白沙路的交汇处西北角。明城国际中心目标是打造湖南第一超高层楼宇，预计建筑高达153.05米。工程集购物、商务、休闲、娱乐等各种功能，周边更是聚集更多的高档写字楼、酒店、百货等配套设施，左接定王大厦，右邻芙蓉国
13、豪庭大酒店，坐享主流商圈财富磁场聚集区。 主要经济指标： 总建筑面积约为：90000平方米 停车位：380个 建筑层数：48 酒店建筑高度：153.05米（XX市新地标） 比例分配： 酒店约占工程体量的30% 住宅约占30% 写字楼约占40% 示范要点： 1、该工程系撤除改造工程，将“商业活动、城市休闲融合，打造集购物、休闲、文化、娱乐于一体的现代化高档次商业中心和高品质新生活区。 2、该工程合理解决酒店、商务办公、商场、居住等功能的布局，工程楼体在空间上遥相照应，形成比照，将都市综合体功能进一步强化。 3、该工程利用市中心地段、五星级酒店以及工程内商业街区的整合优势，有效利用资源，满足不同人
14、群需求，提升了工程自身优势和未来新价值。 二、开展瓶颈及存在问题 从以上相关数据和示范工程可以看出我街城市综合体 建设根底较好，但由于地域狭小和观念问题，开发城市综合体工程依然存在诸多问题，任重而道远。 1、总体开展规模不大。相对北京、上海等一线城市20230万平方米以上的工程，我街城市综合体工程开发面积在50万至65万平方米左右，其开发商主要以外乡开发商为主，缺乏国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。 2、缺乏统一科学规划。我街城市综合体工程主要主要业态主要集中在写字楼、商业和住所上，公园、会所等其它工程开展缺乏，建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，无法完美表
15、达城市综合体的含义。 3、相关配套设施缺乏。城市综合体是一个新兴事物，无论是开发商还是街道，都缺乏相关的建设概念和经验，造成了相关配套设施缺乏。如城市公园、会所等城市空间开展根本处于空白状态，无法满足城市的旅游、文娱等需求。 三、相关意见和建议 1、科学合理确定城市综合体的开发规模。 城市综合体是在多种都市功能集合根底上形成的高业态复合、高强度开发、高交通可达、高密集活动、高地标魅力、高技术集成的建筑、建筑集合体或建筑街区。综合体的开发建设需在合理定位的同时，科学研究并确定城市综合体的开发规模。综合体就其内部而言，生活舒适、便捷，但由于其高强度的开发模式，可能对外部环境造成不经济。因此，在考虑集约、节约利用