1、2022.6 iResearch Inc.中国房地产数字化转型研究报告拨云见日终有时22022.6 iResearch I摘要来源：艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。房地产行业发展现状：在国家土地及金融政策收紧的背景下，房地产企业在拿地及融资环节需做更谨慎的决策。纵观整个行业，集中度日趋升高，头部房企不仅在获得土地、资金等资源方面具有显著优势，同时也主导着房地产销售市场，中腰部房企生存压力较大，数字化转型无疑成为房企提升竞争力的重要手段。另一方面，新经济浪潮的助推以及存量运营时代的到来为房地产行业的数字化转型带来崭新机遇。市场现状：房地产数字化转型目前仍处于发展初期，2021年中国房地产数字化市场
2、规模约100亿元，预计未来三年房地产数字化的市场规模会保持较低位的增长，2021-2024年的复合增长率约为4.9%。竞争格局：目前市场上为房地产行业数字化建设添砖加瓦的产品及服务类型主要包括技术底座型、能力建设型、经营管理型、场景应用型和数字化转型咨询。前些年较为主流的供应商以提供门户类OA及内部经营管理型产品居多，现如今在十四五规划等影响下，大数据类、建筑工程类及其他细分专业类供应商逐渐登上舞台。趋势展望：从需求端角度看，房企由粗放式管理逐步向精细化管理转变，为数字化提供更多机会点。从供给端角度看，针对中小型房企的产品将会更加注重模块分解和可配置性，面向大型头部房企的产品则会更加讲究能力集
3、成及可扩展性。同时，数据相关能力或将成为供应商的重要建设方向。纵观市场，生态共赢趋势显著，市场各参与者优势互补使得数字化技术与房地产业务进一步融合。头部房企在应用产品上有自主研发趋势，以打造能力可控的自主品牌。转型痛难点及现状：房地产行业具备长尾属性，涉及主体众多，标准化难实现；同时，数据采集难、治理难，数字化建设在短期内成效不显著。从行业主体来看，房地产开发商数字化进程走在行业前端，且付费意愿较高；从企业规模来看，头部房企的数字化尝试开始较早且进程较快，断层式领先于中腰部企业。应用场景：以C端为利益主体的“流通交易”环节数字化需求最为旺盛。产业链末端“空间运营”环节的数字化目前为新兴蓝海市场
4、，其应用主要体现为建设智慧社区及商场大会员体系。3前言：研究范畴界定1背景：房地产行业挑战与机遇2探究：房地产数字化市场洞察3剖析：房企数字化转型现状4实践：典型场景及企业案例5展望：房地产数字化转型未来趋势642022.6 iResearch I相关概念房地产行业与房地产数字化来源：艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。房地产行业是以土地和建筑物为对象，集开发、销售、租赁和物业管理等多种经济活动为一体的综合性产业。房地产行业房地产数字化数字化工具包含但不局限于云平台技术底座；BI、数据等能力建设产品；ERP等内部经营管理软件以及房地产行业全链路外部场景应用工具。数字化工具房地产数字化是指房地产企业通
5、过自主研发或外采数字化产品或解决方案，对业务进行流程优化及资源整合，从而实现降本提效的手段。房地产行业与房地产数字化52022.6 iResearch I研究范畴界定研究范畴包括四大环节及三大主体根据国民经济行业分类（GB/T 47542017），房地产业包括房地产开发经营、物业管理、中介服务、租赁经营及其他房地产业。其中按产业流程划分，本报告研究范畴涵盖投资开发、设计建造、流通交易、空间运营四大环节，聚焦房地产开发商、房地产经纪以及物业服务商三大主体，旨在洞察整体房地产数字化转型情况及各细分环节的数字化实践落地。鉴于施工建设、装饰装修环节和施工承建商、装饰装修公司等涉及主体从属于建筑行业范畴
6、，该部分数字化情况在本报告中不做重点展开叙述。来源：艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。开发场地选择及可行性分析定位决策规划设计项目报建施工建设产品交付 推广销售物业服务装饰装修投资开发设计建造流通交易空间运营房地产行业范畴房地产行业与建筑业建筑行业范畴房地产开发商房地产经纪物业服务商施工承建商装饰装修公司洞察整体房地产数字化，以及房地产行业在“投资开发-设计建造-流通交易-空间运营”各环节参与者的数字化转型发展。数字化解决方案厂商施工建设6前言：研究范畴界定1背景：房地产行业挑战与机遇2探究：房地产数字化市场洞察3剖析：房企数字化转型现状4实践：典型场景及企业案例5展望：房地产数字化转型未来趋势6
7、7近年来，国家政策严控外加疫情影响，房地产行业进入振荡期。具有土地及资金周转双重优势的龙头房企集中度或将继续提升；反之，中小房企资金有限，若在拿地方面孤注一掷，将面临更高的融资成本及亏损风险，经营压力更大。时乖运蹇房地产行业现存挑战国家政策严控行业竞争激烈82022.6 iResearch I国家政策严控土地及金融政策的收紧迫使房企谨慎经营近年来，中国房地产开发企业土地购置面积整体呈下降趋势。2021年初，自然资源部对全国22个重点城市下达供地“两集中”政策通知，即集中发布出让公告和集中组织出让活动。该政策使土地竞拍规则更透明，对稳定地价和房价具有一定积极影响，但也对房企在拿地环节的精准决策能
8、力及资金筹措能力提出了更高要求，使得拿地市场竞争加剧。在金融方面，为响应“房住不炒”的总基调，央行、银保监会发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，在供给和需求端均限制了贷款比例，对房企的贷款规模及融资渠道产生一定消极影响。此外，亦受到“三道红线”政策的影响，房企开始了降杠杆、减负债的“自救”行动，通过严控拿地预算，加快交付结转及项目回款以提升企业的短期偿债能力；同时优化财务及债务结构，降低净负债率。来源：国家统计局，艾瑞咨询研究院整理及绘制。2012-2021年中国房地产开发企业土地购置面积及增长率弊开发商拿地更加谨慎，投资策略需按照土地出让时间节点进行调整，且需前置考虑。
9、市场竞争更激烈，具有资金优势的龙头房企更有优势，市场集中度将继续提升。将零散土地集中出让，一定程度上稳定了地价和房价。公开年度计划和存量住宅用地信息，使土地竞拍规则更透明。利22城供地“两集中”政策的影响房地产金融宏观审慎工具及其影响银行限制房地产贷款比例限制个人住房贷款比例对于利润主要为存贷款利差的银行而言，限制贷款比例将带来贷款规模的缩减，不利于银行盈利。开发商剔除预收款后的资产负债率大于70%净负债率大于100%现金短债比小于1倍借助贷款周转资金的难度上升，房企急需降杠杆、减负债。房地产贷款集中度管理房企“三道红线”融资渠道收缩贷款规模收缩4 4 3 2 2 3 3 3 3 2 8.8%
10、-14.0%-31.7%-3.4%15.8%14.9%-11.9%-1.1%-15.5%2012201320142015201620172018201920202021土地购置面积(亿平方米）增长率（%）92022.6 iResearch I2022.6 iResearch I行业竞争激烈行业集中度趋势凸显，市场呈现“马太效应”头部房企不仅在获得土地、资金等资源方面具有显著优势，同时也主导着房地产销售市场。根据CRIC数据，Top10龙头房企的销售门槛在2021年达到近2880亿元，近年来持续稳健增长，保有规模优势。Top50、Top100及Top200的房企则在2021年较2020年的销售操
11、盘金额有所下滑。另一方面，房地产企业注销数量逐年上升，2020年中国房地产企业注销数量达98788家。中小型房企规模小、服务水平低、缺乏在资源及市场运作经验等方面的竞争力，企业“存活难”问题显著。综合来看，中国房地产市场呈现出“马太效应”，企业竞争激烈。在此背景下，数字化转型无疑成为房企提升竞争力的重要手段。来源：CRIC，艾瑞咨询研究院整理及绘制。来源：天眼查，艾瑞咨询研究院整理及绘制。3158395518447361797267698788201020122014201620182020年度注销企业数量（家）20289595282026624041120670221712880114857
12、12005519.8%2.5%-14.9%-9.3%-22.6%42.0%19.7%8.0%-0.8%-16.8%TOP10TOP30TOP50TOP100TOP2002019（亿元）2020（亿元）2021（亿元）同比变动（%）较2019年变动（%）2010-2020年中国房地产企业注销趋势2019-2021年中国top200房企销售操盘金额入榜门槛及变动情况10适逢其会房地产数字化发展机遇数字化趋势助推存量时代红利转变长远来看，房地产企业失去了赚快钱的“躺赢”时期，行业发展将逐步回归理性。多城市宽松政策的加码及数字化浪潮的深入或将助推房地产行业进行内部结构调整，迎来新的存量红利期。1120
13、22.6 iResearch I2022.6 iResearch I数字化趋势助推在产业数字化浪潮助推下，房地产行业转型成为“必答题”根据中国信通院统计数据，中国数字经济规模呈现高速增长态势，2020年中国数字经济规模达39.2万亿元。同时，数字经济占GDP的比重也在逐年提高，2020年达38.6%，标志着数字经济对GDP的支撑作用日益明显。从数字经济的内部结构来看，随着技术和政策的发展及完善，产业数字化在数字经济中的主导地位逐渐增强，2020年产业数字化占数字经济的比重为81%。由此可见，产业数字化为数字经济的发展注入了强劲动力，为房地产行业的“回暖”带来了新机遇。来源：中国信通院，艾瑞咨询
14、研究院整理及绘制。来源：中国信通院，艾瑞咨询研究院整理及绘制。26%23%23%21%20%19%74%77%77%80%80%81%201520162017201820192020数字产业化（%）产业数字化（%）3 5 10 16 27 31 36 39 14.2%15.2%20.3%26.1%32.9%34.8%36.2%38.6%20052008201120142017201820192020数字经济规模（万亿元）数字经济占GDP规模的比重（%）2005-2020年中国数字经济规模2015-2020年中国产业数字化和数字产业化占数字经济比例122022.6 iResearch I2022
15、.6 iResearch I存量时代红利转变“地产+”模式成为存量运营时代的密钥在“房住不炒”的总基调下，中国商品房销售红利逐步见顶，房企经营呈现低增长、低盈利态势。2021年，全国商品房销售额约18.2亿万元，同比增速由上一年的8.7%下滑至4.8%；同时，中国房地产百强企业的净利润均值增速相较2017年出现了大幅下滑。长远来看，房企的业务重心必将由“拿地建房”向“大资管”、“大运营”方向转变。存量运营时代的到来对房企的精细化运营提出了更高要求，如何以用户为中心挖掘新需求，创新“地产+”的产品及服务模式，成为房企在现阶段及未来发展中提升竞争力的密钥。来源：国家统计局，艾瑞咨询研究院整理及绘制
16、。来源：中指院，艾瑞咨询研究院整理及绘制。16 17 17 17 18 18 12 13 15 16 17 18 7.7%1.3%-0.1%2.6%1.9%13.7%12.2%6.5%8.7%4.8%201620172018201920202021商品房销售面积（亿平方米）商品房销售额（万亿元）商品房销售面积增速（%）商品房销售额增速（%）2016-2021年中国商品房销售面积、金额及其增速2016-2020年中国房地产百强企业营业收入与净利润均值变化情况256 312 417 505 597 29 43 57 65 72 21.80%33.40%21.10%18.30%47.90%33.40%14.20%9.80%20162017201820192020营业收入均值（亿元）净利润均值（亿元）营收均值增速（%）净利润均值增速（%）销售红利见顶利润红利见顶13前言：研究范畴界定1背景：房地产行业挑战与机遇2探究：房地产数字化市场洞察3剖析：房企数字化转型现状4实践：典型场景及企业案例5展望：房地产数字化转型未来趋势6142022.6 iResearch I中国房地产数字化发展历程从流程化