1、2013JP022013JP02、2013JP032013JP03北站综合体地块北站综合体地块 投资分析报告投资分析报告 地铁智能时代 新都市生活 报告目录 第一章：第一章：地块条件分析地块条件分析 地块区位分析 规划出让条件 地块四至分析 地块现状分析 第二章：第二章：地块价值分析地块价值分析 区域规划分析 地块资源价值 地块SWOT分析 地块综合价值 第三章：第三章：区域市场分析区域市场分析 土地市场分析 房产市场分析 区域市场分析 区域市场总结 第四章：第四章：地块定位分析地块定位分析 客群定位 形象定位 产品定位 价格定位 第五章：第五章：2013JP022013JP02地块投资测算地
2、块投资测算 指标与开发计划 收入与成本估算 项目敏感性分析 项目投资测算结论 购地价格建议 第六章：第六章：2013JP032013JP03地块投资测算地块投资测算 指标与开发计划 收入与成本估算 项目敏感性分析 项目投资测算结论 购地价格建议 地块条件分析 PART 1 地块区位分析 规划出让条件 地块四至分析 地块现状分析 地块区位分析 第一章第一章 地块条件分析地块条件分析 本项目本项目位于厦门北站岩兴路与岩通路位于厦门北站岩兴路与岩通路交叉口东北侧。交叉口东北侧。规划指标规划指标 2013JP022013JP02 2013JP032013JP03 用地位臵用地位臵 厦门北站岩兴路与岩通
3、路交叉口东北侧 土地用途土地用途 商业、办公、居住 办公、商业、居住 土地面积（）土地面积（）14114.558 17652.934 容积率容积率 4.11 7.48 地上建筑面积（）地上建筑面积（）58000以下 132000以下 计价建筑面积（）计价建筑面积（）58000 132000 不同性质建筑占总建不同性质建筑占总建筑面积（）筑面积（）商业：21840以下（37.67%）办公：19000以下（32.76%）居住：17000以下（29.31%）其他配套：不少于160（0.26%)办公：80000以下（60.61%）商业：27000以下（20.45%）居住：25000以下（18.94%）
4、建筑密度建筑密度(上限上限)60%60%绿地率绿地率(下限下限)10%10%其他规定及要求其他规定及要求 建筑面积144平方米以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%以上 规划出让条件 第一章第一章 地块条件分析地块条件分析 项目项目 2013JP022013JP02 2013JP032013JP03 出让方式出让方式 拍卖 起始价起始价 （亿元）（亿元）2.772 5.074 起始楼面价起始楼面价 （元（元/平米）平米）4779 3844 增价幅度增价幅度 （万元）（万元）300 300 竞买保证金竞买保证金 5544 10148 土地使用权出土地使用权出让年限让年限 办公50年，居住70年，
5、商业40年 办公50年，居住70年，商业40年 规划动工时间规划动工时间 交地之日起一年内开工 规划完工时间规划完工时间 交地之日起四年内竣工 规划出让条件 第一章第一章 地块条件分析地块条件分析 2013JP02 2013JP03 第一章第一章 地块条件分析地块条件分析 地块四至分析 拟出让拟出让地块地块 厦门北站站台 长途车站 新城际广场 村民自建房 地块现状分析 第一章第一章 地块条件分析地块条件分析 目前场地已基本平整，项目周边的岩通路、岩兴路已建设完成。地块价值分析 PART 2 区域规划分析 地块资源价值 SWOT价值分析 地块综合价值 区域规划分析 第二章第二章 地块价值分析地块
6、价值分析 复合形态的城市门户及创意生活城复合形态的城市门户及创意生活城 南广场片区南广场片区 汽车城片区汽车城片区 西城生活片区西城生活片区 后溪生活片区后溪生活片区 站北生活片区站北生活片区 中国智造中国智造 片区片区 中药城中药城 片区片区 交通保障设施交通保障设施 北广场片区北广场片区 拟出让地块 地块所处厦门北站片区，以厦门北站为核心，打造集美区商贸讯息交流重镇以及生活、就业、出行平衡的新城区，是“交通、商务、居住”复合形态的城市门户及创意生活城。北站片区规划特点：通过完善配套，从产业、商贸等方面保障丰富的人流和客源，拉动片区成长。以交通枢纽为中心；交通枢纽与商贸中心结合；汽车、中药、
7、IT等产业基础保障区域长期繁荣；第二章第二章 地块价值分析地块价值分析 一心：一心：主站房为交通枢纽中心；两轴：两轴：南北商务功能景观轴;东西铁路生态防护绿湖景观轴；三片：三片：核心商贸服务片区，居住、商贸混合片区，居住片区；一环：一环：片区步行休闲环道；七节点：七节点：商贸大街、站点综合开发、商务办公、商品贸易及展示、商业街、商业中心和街道服务；北站片区总体规划结构为“一心，两轴，三片，一环，七节点”北站片区总体规划结构为“一心，两轴，三片，一环，七节点”第二章第二章 地块价值分析地块价值分析 地块资源价值 交通 地块位于厦门北站主站房北侧，毗邻杏林建设2010JP06地块与港务2010JY
8、03地块，西侧临近圣果路，北侧临近圣岩路。与主站房仅咫尺之遥，属于北站片区的核心地带。厦门北站是厦深高铁、福厦高铁的重要节点，已逐步成为厦门市最重要的陆路交通门户。地块东面规划为轨道一号线，15分钟直通岛内。区域未来将形成长途汽车、高铁、地铁、快速公交组成的立体交通系统。岩通路岩通路 第二章第二章 地块价值分析地块价值分析 地块资源价值 配套 厦门北站以高标准建设，具有较强的景观性；站前南广场（时代广场）是集休闲、购物为一体的大型市民广场已经建成。地块周边教育、医疗等设施正在逐步完善中，短期内将依托后溪镇配套设施和集美区的原有相关设施。厦门邮件处理中心已落成，片区首个商品房项目中骏四季阳光及汽
9、车物流中心已建成，迅速聚集人气，为本案提供潜在的客流保障。中骏四季阳光会所主入口透视效果图中骏四季阳光会所主入口透视效果图 厦门北站主站房及时代广场现状图厦门北站主站房及时代广场现状图 中骏中骏四季阳光四季阳光 第二章第二章 地块价值分析地块价值分析 地块SWOT分析 1 2 3 4 优势优势 劣势劣势 威胁威胁 机会机会 紧邻厦门北站核心区，周边将集聚大量人流；地形方正平整，利于规划施工；区域发展前景良好,地价较为合理,升值空间大 周边配套尚在建设中，居住条 件未成熟；过于接近交通要道，有一定 的粉尘和噪音污染 城市经济不断发展，臵业刚性需求增加；岛内外一体化建设先行区 北站片区建设推进，衍
10、生新的居住、投资需求，而岛内可供开发土地日趋减少；北站片区各规划建设进程直接影响客户对该片区的认可度 权比权比 细细 目目 优优 良良 一般一般 较差较差 差差 土地级别 自然景观 交通情况 生态环境 生活配套 社会治安 学区情况 社会人文 增值价值 区位形象 项目处于厦门新站片区，拥有优良的交通和区位优势，生活配套也在逐步完善中；地块所属区域成熟度在快速提升中，区域内有厦门西客站,BRT公交总站，未来随地铁1号线开通可快速进岛，随厦深铁路开通，将拥有更加便利的城际交通，项目将拥有较好的增值前景。地块综合价值 第二章第二章 地块价值分析地块价值分析 区域市场分析 PART 3 土地市场分析 商
11、品住宅市场分析 区域市场发展趋势 第三章第三章 区域市场分析区域市场分析 20072007年至今，集美区共计出让商住用地年至今，集美区共计出让商住用地4040宗，其中宗，其中20102010年出让年出让1111宗。近三年来宗。近三年来,商住用地商住用地供应逐步减少，供应逐步减少，20132013年到目前为止甚至未有一宗商住用地出让，市场呈现“供不应求”态年到目前为止甚至未有一宗商住用地出让，市场呈现“供不应求”态势，开发商对于商住用地的竞价较为激烈。势，开发商对于商住用地的竞价较为激烈。土地出让分析 商住项目 6370 0 2902 3521 4032 3336 0 0100020003000
12、40005000600070000501001502002503003502007200820092010201120122013年1-10月 近年来集美区商住类土地市场表现近年来集美区商住类土地市场表现 土地面积(万平方米)建筑面积(万平方米)楼面地价(元/平方米)第三章第三章 区域市场分析区域市场分析 20072007年至今，除年至今，除20082008年及年及20112011年外，其他各年份均有办公性质用地出让，主要集中分布年外，其他各年份均有办公性质用地出让，主要集中分布在集美新城和杏林湾片区，在集美新城和杏林湾片区，今年以来集美区唯一出让的一宗地块为位于集美新城的办公、今年以来集美区
13、唯一出让的一宗地块为位于集美新城的办公、商业地块，商业地块，办公性质的建筑面积为办公性质的建筑面积为9.629.62万平方米。万平方米。土地出让分析 办公项目 38.5 0 49.11 18.69 0 39.35 9.62 01020304050602007200820092010201120122013年1-10月 近年来集美区办公类土地市场表现近年来集美区办公类土地市场表现 土地建筑面积(万平方米)第三章第三章 区域市场分析区域市场分析 二级市场分析 区域住宅整体市场分析 近年来，集美区住宅市场表现火热，呈现逐年上涨势头。近年来，集美区住宅市场表现火热，呈现逐年上涨势头。20112011年
14、，均价突破年，均价突破90009000元元/平方平方米，随着杏林湾片区大量新盘入市，成交放量，价格高企。米，随着杏林湾片区大量新盘入市，成交放量，价格高企。20132013年比年比20122012年价格上涨了年价格上涨了27.6%27.6%。28.11 12.74 74.37 48.57 79.68 177.16 180.55 6720 6573 6145 7856 9148 9594 12243 02000400060008000100001200014000020406080100120140160180200近年来集美区商品住宅成交情况近年来集美区商品住宅成交情况 成交量(万平方米)成交
15、均价(元/平方米)第三章第三章 区域市场分析区域市场分析 目前集美区在售项目目前集美区在售项目2929个，待售项目个，待售项目5 5个，目前区域房源供应较充足，主要供应集中在杏林湾个，目前区域房源供应较充足，主要供应集中在杏林湾和环东海域两个区域。和环东海域两个区域。二级市场分析 区域项目分布图 本案本案 第三章第三章 区域市场分析区域市场分析 区域竞品项目 片区已出让地块信息 地块名称地块名称 地块用途地块用途 成交时间成交时间 土地面积土地面积（公顷）（公顷）建筑面积建筑面积（）（）楼面地价楼面地价（元（元/）竞得人竞得人 2009JY01-B（北站营运中心）办公 2009-2-28 13
16、.58 227800 1000 厦门经济特区房地产开发集团有限公司 2009JY03 酒店、办公 2009-8-5 0.85 48330 671 厦门港务地产有限公司 2010TY01 商业、酒店、办公 2010-9-6 19.44 234500 695 厦门国际航空港集团有限公司 2010JP06（新城际广场）商业、居住、办公、幼儿园 2010-12-15 9.94 350480 1796 厦门市杏林建设开发公司 2010JY02 商业、仓储 2011-2-25 7.71 83220 1138 厦门建发汽车有限公司 2011JP03（中骏四季阳光）商住 2011-7-20 4.34 110540 2877 厦门中骏集团有限公司 2012JP05 办公、居住、商业、酒店、幼儿园 2012-10-17 13.79 710000 2155 厦门市万科房地产有限公司 2012JP04 商业、居住、办公 2012-10-17 0.93 48300 870 厦门联丰国际货运代理有限公司 区域竞品项目 产品特征分析 第三章第三章 区域市场分析区域市场分析 类型类型 项目名称项目名称 批售批售 套数