1、XX市团山镇城中村改造考察报告 推进“城中村改造建文明XX县区交流论文 “城中村是中国城市化进程中的一个必然现象，有其长期的历史原因和社会原因，在城市建设的不断开展过程当中，“城中村改造成为城市开展的焦点。“城中村改造是市民人居环境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市根底设施建设、 城市产业布局的一项综合性的民生工程，同时也是我区比较突出的重点难点工作。开发开放近30年，北仑从一小渔村开展成国际性大港，可谓突飞猛进，但北仑的“城中村现象也十分严重，有“四不象之说，虽然这些年进行了一些“城中村的改造，总体上进度并不是很快。XX县区作为全市乃至全省对外开放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴桥等街道组
2、成的中心XX县区的建设步伐正在不断加快，新碶作为北仑中心XX县区的核心区，虽然亮点不少，但整体城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村的存在，不仅使城市珍贵的土地资源未能发挥其应有的价值、加大了城市管理的难度，而且影响市民的人居环境和城市的景观风貌，现代化滨海XX县区的建设亟需对新碶中心XX县区核心区范围内的“城中村进行改造。 一、我区“城中村的根本情况及存在的问题 （一）根本情况。“城中村一般是指在XX县区范围内失去或根本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。北仑中心XX县区核心区一般指新碶XX县区，范围应为：北至骆霞公路（含横浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、东至珠江路、西至富春
3、江路。这个范围内现有22个行政村（实际24个村庄，约7.8万常住人口，约2.6万户），其中“城中村有15个，户籍人口26650人，13952户，外来人口81200人。“城中村在形成过程中虽然带来各种问题和矛盾，但无疑也在发挥独特的作用：一是为大量外来务工人员提供了廉价的居住房，从而为本地企业提供了充足劳动力，这也是北仑快速开展的源泉之一；二是为村民和村集体带来了稳定收入。大量外来人口涌入带来“城中村异常繁荣，有的村甚至已发育成内地小县城规模，如高塘村、沿海村，从而造成租赁市场火爆，村民和村集体相当一局部收入来自地租、房租。三是保存了传统的民俗。“城中村的存在，客观上为北仑习俗提供了传承下去的土
4、壤，北仑民俗是浙东文化的组成局部，具有一定的历史文化价值。 （二）存在的问题。“城中村在北仑开发开放进程中发挥独特的作用，但同时存在相当多的问题，而且是问题多于作用。 1、违章建筑多。由于“城中村租房炙手可热，受利益驱使，乱搭建、乱加盖等违章建筑十分普遍，多年来这些违章建筑一直存在，并没有得到有效查处，给“城中村下步改造带来巨大压力。 2、环境状况差。由于“城中村居住大量外来务工人员，居住环境不堪重负。“城中村公厕不堪入目，根本上没有水冲洗，大多没有照明，甚至没有门窗。“城中村垃圾箱、站数量不够、质量也不高。“城中村乱张贴现象相当普遍。“城中村道路狭窄，通行困难。“城中村菜场卫生不佳，大多难以
5、入脚。 3、管理难度大。“城中村中外来务工大多超过本地村民，成分复杂。“城中村警力不力，治安状况差，案件频发。计生、环卫、市场管理等也都由村委会承担，人手、经费都成问题，一个村一年的卫生费都要几十万元，村里负担相当重。 4、交通功能弱。历史上自发形成的“城中村缺乏规划，使得村内交通混乱，应急车辆无法通行，已对村民的生活安全构成了威胁。与此同时，“城中村的存在也影响了城市道路的建设，产生了较多的“断头路（如辽河路、淮河路、太河路等），极大地影响了城市交通功能。“城中村的改造将有力缓解XX县区的交通条件。 二、我区“城中村改造的必要性 （一）“城中村改造是推进城市化进程的需要。 区委六届八次全会提
6、出全域城市化，这是加快我区推进城市化进程和城乡一体化开展的重大战略部署。区第七次党代会又进一步提出打造品质之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率到达75%以上，其中中心XX县区要突出“现代高端。“城中村就是XX县区中的农村，而全域城市化是要把农村城市化，所以全域城市化的第一步，也是当务之急就是要进行大规模的“城中村改造，否那么全域城市化就无法谈起。 （二）“城中村改造是创立文明城市的需要。 严重影响北仑的对外形象。疏港高速沿线向家村、大路村、备碶村形象极其不佳，严重影响北仑入口形象；横浦村附近是海上进入北仑的窗口，规划已限制20余年，土地闲置严重，且规划中滨海休闲公园、邮轮码头、杂货码头均在此地
7、，如不加以改造也影响城市的整体形象。 宁波实现了创立全国文明城市三连冠，而获得全国六个三连冠城市只有6个，但“城中村的存在给文明城市创立带来诸多麻烦，通过改造，可以完 善中心XX县区核心区的窗口形象，充分展示XX县区域的特色和品位，为文明城市创立创造良好条件。中心公园、行政中心周边已是北仑的核心区块，是展示北仑形象的重要窗口，而位于该地段的隆顺村、贝 （三）“城中村改造是建设宜居XX县区的需要。 中心XX县区的“城中村毗邻宽广整洁的马路与现代化的街区，村内却杂乱地分布着缺乏 规划甚至是乱搭乱建的平房和楼房，街巷狭窄、地势低洼，过量的外来低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在较大的安全和治安隐患，
8、根底设施很不配套，人居环境相对较差，“城中村的存在已经越来越影响到XX县区的卫生、治安等人居环境，与建设宜居XX县区不相适应，必须加以改造。 三、我区“城中村改造所面临的优势及困难 （一）我区“城中村改造的优势 1、改造有成功先例。北仑中心XX县区典型的“城中村整村改造有凤洋村、五星村、镇安村、下史村、千丈村等5个村，局部改造的有星阳村、横浦村、高潮村、向村家。正进行改造的有隆顺村。这其中困难丛丛，但也有许多经验，如千丈村改造就比较成功。值得一提的是北仑目前进行的农房“两改进展顺利，成效显著，值得借鉴。 2、农村股份制完善。XX县区始于2002年的农村股份制改革工作，现已根本完成，全区20多万
9、农民成了集体资产的股东，应当说北仑农村股份制改革走在全省、全国前列。农村股份制全面建立，使村集体资产量化到个人，村民不会因“城中村改造失去股份，这个优势在全国全省来说还是比较明显的，许多地方因股份制未建立或不完善，村民担忧自己权益受到损害而不愿意进行“城中村改造。 3、全区综合实力强大。 地区生产总值；财政收入；规模以上工业产值；实际利用外资；固定资产投资等指标排名居省市前列，总体开展水平跻身全省前列，现正迈向全国第一方阵。“城中村改造需要不菲的人力、物力、财力，没有实力那么谈不上“城中村改造，北仑综合实力不断增强为“城中村改造提供了有力支撑。 （二）我区“城中村改造的面临的困难 1、村民期望
10、的问题。大多数村民希望进行“城中村改造，但对改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一赔一（合法非法都要算在内），原地安置，市价赔偿（区内高档小区市价），原建后拆。而目前上述要求都很难到达。 2、政策时效的问题。前后政策差异大，同一时期也有政策宽松不一现象。政策不调整不可能，调整幅度过大，又造成先前改造对象的心里不平衡，从而引发矛盾，这是二难的选择。同一时期也有政策宽松不一那么直接造成不公平现象，使正在进行的改造很难进行。 3、安置落实的问题。我区目前安置有现金补偿或调产安置二类，绝大多数村民选择的是调产安置。问题是安置房都是先拆后建，过渡期长的到达5-6年之久，而每个村民每月过渡补偿费目前是30
11、0多元，每户不超过700元的过渡费无法租到象样的房子，何况村民还失去了原有的房租，收入减少。安置房地点大多与原有居住地有一定距离，村民也不满意。区内原有的安置房档次都不高，问题还很多，如高凤新村、滨海锦园，村民反映强烈。由于用地紧张，以后的安置房的都是高层电梯房，如隆顺村安置房，而村民最好选择楼梯房。 4、资金缺口的问题。据初步测算，按照现行拆迁安置政策，假设对15个“城中村全部改造，收支相抵，大约需亏损60亿元，这给区级财政带来很大的压力。即使是局部村采取整治方法，每户需要2万元，镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村按10318户计算，约需整治经费2.1亿元。 5、社会舆论的问题。目前整个社会
12、舆论对“城中村改造十分不利，提到“城中村和征地拆迁，都一味指责当地政府，如果发生事件，干部那么要承担严重后果，基层街道乡镇已经很难开展工作，一些群众那么漫天要价，各地最牛“钉子户层出不穷，许多群众已经到了完全不讲理的地步。 6、老年房等的问题。老年房是北仑一大特色，以往的“城中村改造都少不了老年安置房，而目前的隆顺村那么取消了老年安置房，代之为房票、货币补贴、人头方式，但老年村民并不领情，屡次到区、街道上访过。另农村祖堂（祖屋）也是一大问题，“城中村散落着大量祖堂（祖屋），如隆顺村就有大大小小祖堂（祖屋）28座。以前的“城中村改造都新建了祖堂（祖屋），就是现在正进行的隆顺村改造也兴建了规模不小
13、的祖堂，可是将来的“城中村改造却很难找到一块地方去兴建这样祖堂了。 其它问题。“城中村拆迁后，大量外来务工人员失去廉价居住房，难以维持生计，企业反映招工更难。如新碶环卫站现有员工500多名，按要求下步要到达1000名左右，但因没法安排宿舍，很难招到新员工。“城中村改造后，村民失去了原来租金来源，收入减少，虽然拆迁能得到赔偿，但许多村民没有理财观念，一夜暴富后结局各异，村里也同样涉及到后继开展的问题。 四、“城中村改造的对策建议 （一）保障百姓权益。“城中村改造其实是利润再分配，目前北仑“城中村改造不可能做到资金平衡，必要的投入是肯定的，但如果过多投入对其它的百姓又不公平，所以要找到一个平衡点。
14、对于“城中村村民关心的安置先行、安置房质量、货币安置价格、老年村民补贴等热点问题要全盘考虑，制定政策要反复酝酿，让绝大多数村民能够接受，然后才实施。“城中村改造是一项重大的民生工程，要让“城中村的村民体会到政府温暖。 （二）着手统一运作。“城中村改造工作应在区委区政府统一领导下，采用部门分工负责的方式进行，其中，征地、拆迁、配套建设按现有职能分工执行。村庄整治改造工作由新碶街道牵头，规划、国土、城管等部门配合，“城中村整治改造中的与新农村建设有关体制创新等工作由新村办牵头实施。“城中村改造中涉及城市道路等配套设施建设费用，按原有支出渠道列支。“城中村改造所需资金由区财政负责统收统支。“城中村改
15、造资金需要作一个中长期预算，分期实施。 （三）进行分类改造。第一类：整体拆迁重建型，包括千丈、星阳、隆顺、凤洋（新凉亭）、横浦（骆亚线北）5个村，这类城中村总体人居环境较差，地势相对较低，交通瓶颈明显，严重影响XX县区总体形象，整体拆迁后可提高土地利用率、提升城市核心区块的整体形象。第二类：周边整治完善型，包括大路、向家、贝碶、小山和高潮5个村，这类城中村总体人居环境尚可，局部存在交通节点，但有些区块主要道路周边建筑形态较差，影响市容市貌。开发之后，有利于消除交通瓶颈，改善市容市貌，整体提升区块形象。建议此类区块可通过村集体股份合作社统一开发店铺的形式实施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村级集体经济收入和实现农民创收的作用。第三类：保存完善整合型，包括镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村，以及凤洋安置新村。这一类镇安、五星、凤洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的农民住宅，建筑质量较高，内部设施完善，适当整合即可。新大路两侧内大路、贝碶村大多数建筑系90年代以后拆迁安置房，也以内部设施整修，完善根底设施、方便居民出行、解决立面形象，按照新农村示范村建设模式予以整治为主