1、中原集团北京投资顾问部 Beijing.01.2011 北京金隅大成地产北京金隅大成地产 通州九棵树项目产品策划报告及财务分析报告通州九棵树项目产品策划报告及财务分析报告 A.A.第一部分第一部分 整体规划布局建议整体规划布局建议 B.B.第二部分第二部分 各物业产品策划建议各物业产品策划建议 C.C.第三部分第三部分 开发模式和开发周期建议开发模式和开发周期建议 D.D.第四部分第四部分 财务分析报告财务分析报告 报告内容报告内容 整体规划布局建议 Part 1 办公价值最优区域之二，交通组织便利，与城铁站步行10分钟内。可有效的对项目人流进行引导。私密性最优区域，南靠未来规划的住宅小区，距
2、主要道路距离适中，适宜高品质居住物业。项目最为主要的人流节点之一，与瑞都国际形成互动，商业、办公价值最优。区域可塑性强，既可以依托家乐福的人流，又可以分享办公客群的重复性消费，商业价值较大。地块分析地块分析 建议：规划高品质居住物业高品质居住物业。建议：规划商规划商业第一个主力业第一个主力店店，与家乐福商业形成互动，带动项目有效到达人流 建议：规划办公物规划办公物业业，办公物业在步行距离的可承受范围，同时有效的带动项目商业人流，达到双赢的互动效果 物业分布建议物业分布建议 建议：在中间区域规划商业街中间区域规划商业街，在东侧靠近办公区域规划商业的东侧靠近办公区域规划商业的第二个主力店第二个主力
3、店，以主力店人流带动商业街区人流，形成互动，达到商业价值最大化 各物业主要人流、车流动线建议各物业主要人流、车流动线建议 商商 业业 住住 宅宅 商业主要商业主要 人流入口人流入口 商业商业/办公主要办公主要 车流入口（地下）车流入口（地下）商业次要商业次要 人流入口人流入口 住宅主要住宅主要 车流出入口（地下）车流出入口（地下）写字楼写字楼 办公主要办公主要 人流入口人流入口 商业商业/办公主要办公主要 车流出口（地下）车流出口（地下）项目物业配比建议项目物业配比建议 物业类型物业类型 地上规模建议地上规模建议 占比占比 备注备注 住宅 55700平方米 36%商业 63300平方米 43%
4、含1万平方米地下一层面积 办公 30000平方米 21%面积合计 149000平方米 100%项目车位建议项目车位建议 物业类型物业类型 占地面积占地面积 （平米）（平米）规模建议规模建议 （平米）（平米）车位数量车位数量 （个）（个）车位面积车位面积 （平米）（平米）车位位置车位位置 备注备注 住宅 15900 55700 520 20800 地下二、三层 按照1：1.3的比例计算，平均户型面积140平米，共约400户 商业 23800 63300 760 30400 地下二、三层 按照120辆/万平米计算 办公 30000 195 7800 地下二、三层 按照基本要求65辆/万平米办公临时
5、车位可以与商业车位交叉使用 面积合计 149000 1475 59000 车位按照40平米/个计算 项目地下空间使用建议项目地下空间使用建议 物业类型物业类型 占地面积占地面积 （平米）（平米）规模建议规模建议 （平米）（平米）地下空间使用地下空间使用 备注备注 住宅 15900 55700 地下一层人防、管理用房等 地下二、三层为车库及设备用房 住宅地下空间独立使用 商业 23800 63300 地下一层为商业 地下二、三层为车库及设备用房 1、含地下一层1万平方米商业面积；2、建议商业和办公部分地下部分全部连通。办公 30000 地下一层为员工食堂等配套用房 地下二、三层为车库及设备用房
6、地上面积小计 139000 地下面积小计 75000 包含1万平米商业,5.9万平米车位及6千平米配套用房.面积合计 39700 214000 项目总体建筑风格建议项目总体建筑风格建议 建筑风格建议：现代简约风格建筑风格建议：现代简约风格 建筑立面简单时尚，充满城市感的现代气息，尽显气派与大气 各物业产品策划建议 Part 2 以国际性高端品质为特征的、集合多种业态为一身的区域高端城市建以国际性高端品质为特征的、集合多种业态为一身的区域高端城市建筑群筑群 地标级国际化高端城市综合体地标级国际化高端城市综合体 通州新城南部区域发展的核心，引领通州城市功能的完善与提升通州新城南部区域发展的核心，引
7、领通州城市功能的完善与提升 新型区域核心城市综合体，打造区域型城市综合体新型区域核心城市综合体，打造区域型城市综合体 开创区域运营与价值平台升级的新模式开创区域运营与价值平台升级的新模式 市场定位市场定位 住宅产品策划 Part C.1 世界级成熟配套，世界级城市生活世界级成熟配套，世界级城市生活 精英精英升级升级品质品质细节细节配套配套 这里具有便捷的交通，20分钟直达市区。这里成熟的城市配套为项目塑造一个高品质的产品提供了可能。这里是高素质、高收入、繁忙的金领阶层的聚集之地，尊贵是她天然的基因。这里居住着积极向上、勇于进取的城市精英，社会的中坚力量。而我们将要打造的建筑就是他们的精神，每一
8、个细节都蕴涵着居者的气质。住宅市场定位住宅市场定位 住宅客群定位住宅客群定位 重点关注客群包括朝阳、东城区在内的东部区域中产阶层的上层以及部分权贵阶层 常规来源客群通州本地具有一定财富积累人群，对区域有浓厚感情的地缘性客户 其他客群部分其他区域进入性客户以及投资客 二次及以上臵业的，改善型中高端白领阶层二次及以上臵业的，改善型中高端白领阶层 住宅物业户型配比建议住宅物业户型配比建议 户型户型 产品形式产品形式 销售面积销售面积 （平米）（平米）套数比套数比 二居 经济型 90100 20%三居 紧凑型 120140 60%舒适型 130150 15%四居 奢华型 180200 5%合计 100
9、%我们针对本项目“二次及以上臵业的，改善型中高端白领阶层二次及以上臵业的，改善型中高端白领阶层”目标客群的市场需求进行SPSS交叉分析，可以看到三居室的需求比例最高，达到58%，结合本项目较为高端的市场定位，因此我们建议本项目户型配比如下：二次及以上置业客群对居室需求分析二次及以上置业客群对居室需求分析二居36%三居58%四居6%数据来源：住宅市场需求问卷之SPSS交叉分析 户型形式：在条件允许的情况下，建议可采用部分错层、跃层等手法，增加空户型形式：在条件允许的情况下，建议可采用部分错层、跃层等手法，增加空间的情趣性，提升户型的整体品质和舒适度。间的情趣性，提升户型的整体品质和舒适度。住宅物
10、业户型特色建议住宅物业户型特色建议 住宅物业户型特色建议住宅物业户型特色建议 户型形式：在条件允许的情况下，建议规划一栋一梯两户的三面采光户型，面户型形式：在条件允许的情况下，建议规划一栋一梯两户的三面采光户型，面积可略大。积可略大。住宅物业户型图示范住宅物业户型图示范 户型示范户型示范 户型示范户型示范 20 产品核心诉求产品核心诉求 偏自住型 成熟配套 金隅品牌 人性、宜居特性 城市、舒适特性 安全、高智能性 产品核心诉求 精致户型精致户型+完善设施完善设施+精装修精装修 特殊功能偏好：对衣帽间、储藏室、露台、地下室的需求较高 科技化偏好：较看重指纹识别系统 对住宅产品特殊功能的偏好分析对
11、住宅产品特殊功能的偏好分析0510152025303540衣帽间储藏室露台地下室双阳台工人房入户花园对住宅产品科技化的偏好分析对住宅产品科技化的偏好分析010203040506070指纹识别系统酒店式管理软化水智能家居无所谓目标客户需求特征目标客户需求特征 22 主卧室优化：三居室以上至少有一个全套房主卧 双主卧设计：三居室以上两个主卧和客厅在南向 情景空间设计：四居室需要有衍生空间 明厨明卫：边单元户型实现明厨明卫 1 1 精致户型精致户型升级功能空间升级功能空间 户型的私密化处理户型的私密化处理 过渡区过渡区 半开放区半开放区 开放区开放区 私密区私密区 结合项目规划特点以及目标客户群的需
12、求特征，建议本项目重点在于室内功能空间的私密性处理。精致户型精致户型户型私密化处理户型私密化处理 储藏室 大尺度外飘窗设计 精装意境阳台 个性功能空间设计个性功能空间设计 精致户型精致户型个性功能空间设计个性功能空间设计 根据客群反馈 玄关建议玄关建议趣味玄关空间，加强玄关功能趣味玄关空间，加强玄关功能 具有强大收纳空间的多功能趣味玄关系统、留足鞋、雨伞的摆放空间，引导业主尽可能的利用玄关空间满足生活品质 精致户型精致户型玄关设计玄关设计 将客厅与阳台的尺度延伸形成“休闲大阳台”，并增加给水点，使其更具备享受的便利性 卧室灯具设计双控照明开关，插座臵于床头柜上方，增加便利性 厨房可视终端系统，
13、同时具备可视对讲、电话等功能 厅房建议厅房建议神奇厅房系统，细节品质体现神奇厅房系统，细节品质体现 精致户型精致户型厅房建议厅房建议 尺度保证料理台、储物柜的大空间摆放，一切从容不迫 厨房可视终端系统，同时具备可视对讲、电话等功能 厨房建议厨房建议愉快厨房空间，不再手忙脚乱愉快厨房空间，不再手忙脚乱 精致户型精致户型厨房建议厨房建议 28 1、采用传统的技术成熟的中央空调系统 在离心制冷机、楼宇自控、空调箱、湿膜加湿器、水泵以及冷却塔等重要部件均采用世界一流的设备，变频多联式中央空调是市场较领先的技术。2、设置过渡季节换热系统利用室外冷源节能 通过空调冷却水系统汲取室外天然冷源，在过渡季节提供
14、空调用冷冻水 最大限度地利用室外有利气象条件形成天然冷源，减少制冷设备的运行时间，深度节能。3、新风系统 要求具备对室外空气的除尘、杀菌、调温、调湿功能，确保每个房间都有均匀湿润、健康的空气，窗式消声通风器是较成熟的技术。2 2 完善设施完善设施空气调节系统空气调节系统 29 直饮水：去除水中细菌、杂质、有机污染物，可直接饮用。软化水：去除水中过多的钙镁离子，降低水的硬度。降低洁具、台盆、水龙头的结垢，避免管道堵塞。完善设施完善设施生活直饮水入户生活直饮水入户/软化水入户软化水入户 30 同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上 系统可以使卫生设备用水量低于国家强
15、制性用水量的40以上，综合费用降低33左右。同层排水 隔层排水 完善设施完善设施卫生间同层排水系统卫生间同层排水系统 2 2、外墙系统、外墙系统 通过干挂外墙材料、空气层、加厚外保温层组成。外墙和屋面采用聚氨酯保温材料 进一步降低能耗 3 3、LOWLOWE E三层双中空玻璃三层双中空玻璃 传热系数比普通玻璃低6倍，比普通中空玻璃低3倍，节能性能大大优于前两者。1 1、楼板隔音技术、楼板隔音技术 在承重楼板上铺设弹性垫层，再在上面做楼面层的办法，减轻荷载对楼板的撞击力 完善设施完善设施静音处理系统静音处理系统 规避住宅部分来自城铁及商业的噪音干扰，提高居住品质 完善设施完善设施家居智能化系统家
16、居智能化系统 住户报警控制总机 家电自动化 书房宽带上网 厨房天然气泄漏报警 可视或非可视对讲 红外探测器 家庭电子商务平台 紧急按钮 家居安防 指纹识别系统 对交房标准的要求分析对交房标准的要求分析毛坯29%厨卫精装27%整体装修27%菜单式装修17%根据需求调研显示，三分之二以上的被访者喜欢带装修的交房标准 3 3 精装修精装修目标客户需求特征目标客户需求特征 精装修标准特征精装修标准特征 1、国际知名品牌集合 2、巧妙与现有空间融合，重点体现整体性及设计的人性化 3、色彩及整体风格可清晰传递其高品质；4、可感知的精细做工 5、恰当家私配饰为项目增值 34 精装修精装修装修标准装修标准 40004000元元/平米的高品质装修标准平米的高品质装修标准 品牌建议：品牌建议：40004000元元/平方米室内精装修标准品牌建议平方米室内精装修标准品牌建议(不含建材设备不含建材设备)室内装修标室内装修标准品牌准品牌 门 户门采用德国霍曼“三防”子母门，其余内门装设高级木门，并配HOPEECO或BESTKO门锁 窗 德国SCHUCO（旭格）铝合金断热型材，高级进口SCHUCO（旭格）五金件，钢