1、-1-2-目 录 一、政策概要03 二、土地市场0 6（一）土地交易总体情况06 1、新增供应06 2、成交情况07 3、成交金额08（二）经营性地块分析.09 1、商品住房用地09 2、商服用地12（三）产业用地分析14 1、工业用地 14 2、研发用地16 三、住宅市场 1 8（一）新建商品住宅市场（不含保障房）18 1、供销情况18 2、成交价格20 3、热点项目22（二）存量住房市场 23 1、价格监测23 2、成交量情况23 3、成交价格26 -3-四、商办市场29（一）大宗交易案例29（二）商业市场.30 1、供销情况30 2、成交价格32（三）办公市场.34 1、供销情况34 2
2、、成交价格35 五、工业研发市场38（一）新建工业研发房地产市场38（二）存量工业研发房地产市场38 1、成交量情况38 2、成交价格39 -4-金融：下调金融机构存款准备金率及五年期贷款市场报价利率（LPR）4 月 25 日，央行下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点（不含已执行 5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为 8.1%。5 月 15 日，央行发布中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，就差别化住房信贷政策有关事项通知。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应
3、期限贷款市场报价利率（LPR）减 20 个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。5 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022 年 5 月20 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.7%，5 年期以上 LPR 为 4.45%。信贷：加大对保障性住房的金融支持，贯彻差别化住房信贷政策 4 月 1 日，中国人民银行上海分行印发2022 年上海信贷政策指引，提出，辖内金融机构要正确理解和执行房地产金融审慎管理制度，做好房地产项目并购金融服务，加大对保障性住房的金融支持，助力缓解新市民住房压力。5 月 23 日，人民银行、银保监会召开主
4、要金融机构货币信贷形势分析会，会议强调，要落实政策要求，保持房地产信贷平稳增长，支持中小微企业、个体工商户、货车司机贷款和受疫情影响严重的个人住房、消费贷款等实施延期还本付息。要加快已授信贷款的放款进度。要坚持市场化原则，平衡好信贷适度增长和防范金融风险之间的关系，提升金融支持实体经济的可持续性。6 月 28 日，中国银行保险监督管理委员会上海监管局、中国人民银行上海分行、上海市地方金融监督管理局三部门联合发布关于做好新市民金融服务工作的通知。提出，切实贯彻差别化住房信贷政策，满足新市民合理购房特别是首套房的信贷需求，提升借款和还款的普惠性和便利度。-5-人才：上海落户政策放宽，人才引进条件更
5、新 4 月 13 日，中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会发布关于优化调整临港新片区人才住房政策操作口径的通知。原购房资格确认函调整为临港片区人才住房政策认定函，有效期由原 6 个月调整为 12 个月。此外，委员会根据临港新片区的产业发展导向及城市功能发展需求，形成并公示了 2022 年重点支持单位清单，2022 年重点支持单位中工作人才，须在片区工作满一年以上可缩短为 3 个月或 6 个月。6 月 28 日，上海市学生事务中心主办的上海学生就业创业服务网发布关于做好 2022 年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业工作的通知。在沪各研究所、各高校应届硕士毕业生，符合当年度非上海生源
6、应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍办法规定的基本条件即可落户。其他世界一流大学建设高校应届硕士毕业生、世界一流学科建设高校建设学科应届硕士毕业生，符合当年度非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍办法规定的基本条件即可落户。保障：完善长租房政策，推动租购同权 4 月 6 日，17 部门联合印发 关于开展青年发展型城市建设试点的意见，提出着力优化保障青年基本住房需求的青年发展型城市居住环境。完善长租房政策，加强轻资产住房租赁企业监管，支持重资产住房租赁企业发展，规范住房租赁中介服务，切实保护承租人合法权益，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。鼓励居民家庭和企事业单位将闲置住房
7、用于出租，有效盘活存量住房资源。-6-小 结 二季度，上海楼市在“稳地价、稳房价、稳预期，因城施策”的主基调下，调控政策不断优化，信贷环境持续改善。金融方面，央行下调金融机构存款准备金率及 5 年期贷款市场报价利率（LPR），货币金融政策出现放松迹象。信贷方面，政府加大对保障性住房的金融支持，贯彻差别化住房信贷政策，进一步促进房地产业良性循环和健康发展。“疫情”后房地产市场已经出现一些积极 变化，随着金融政策等措施不断优化，相信下半年对经济稳定的作用 将逐步显现。-7-（一）土地市场总体情况 1、新增供应 土地市场供应量环比上升，产业用地占比近六成 2022 年二季度，上海新增供应土地 93
8、幅（土地供应面积约 317.9 公顷），供应量同比回落 23.1%，环比上升 31.0%。分土地用途看，二季度产业用地（工业、研发）供应 53 幅，供应量占比最高，为市场供应主力，占比达 57.0%；居住用地（住宅、租赁、保障）次之，供应 34 幅，占比 36.6%；商服用地供应 6 幅，占比 6.4%。分区域看，本季度供应主要分布于奉贤区，供应土地 19 幅，占比为全市最高，达 20.4%；浦东、松江、嘉定次之，供应土地分别为 18、16 和 14 幅，占比分别为 19.4%、17.2%和 15.1%。-8-2、成交情况 土拍受“疫情”延期影响，成交量出现下滑 2022 年二季度，共成交地块
9、 72 幅，同比下降 23.4%，环比下降 5.3%。土地成交面积约 340.2 公顷，同比下降 21.9%，环比上升 42.8%。本季度，上海土拍市场受“疫情”延期影响，成交量出现下滑。2021Q2-2022Q2 地块季度成交量走势 分月度看，其中：4 月成交地块 2 幅（土地成交面积约 11.5 公顷），5 月成交地块 11 幅（土地成交面积约 59.1 公顷），6 月成交地块 59 幅（土地成交面积约 269.7 公顷）。2022Q2 土地成交月度分布 -9-分环线看，外环以外区域成交地块 66 幅，约占市场总成交量 91.6%。分区域看，本次成交的土地分布于除黄浦、虹口、长宁、静安以外
10、的 12 个区，其中松江区成交量最大，成交地块 18 幅，占比约 25.0%，浦东新区次之，成交地块 16幅，占比约 22.2%。3、成交金额 居住用地集中成交，拉动土地成交金额环比上升 二季度，土地成交金额约 886.3 亿元，环比上升 251.2%，同比下降 12.4%。随着 2022 年第一批居住用地集中成交，本季度居住用地土地成交金额达 834.7亿元，环比上升 1798.2%，同比上升 7.9%，拉动本季度土地成交总金额环比出现上升。2021Q2-2022Q2 全市土地成交总金额（亿元）走势 -10-（二）经营性地块分析 1、商品住房用地 2022 年首批居住用地交易火热，地块成交量
11、较上季度显著回升 二季度，2022 年首批居住用地集中成交，本季度共计成交居住用地 36 幅，土地成交面积约 199.7 公顷，同比上升 4.1%，环比上升 1747.9%，地块成交量较上季度显著回升。2021Q2-2022Q2 商品住宅用地季度成交量走势 与此同时，商品住房用地成交总金额约 834.7 亿元，同比上升 7.9%，环比上升 1789.2%。平均楼面地价约 2.0 万元/，同比下降 0.1%，环比下降 7.7%。-11-2021Q2-2022Q2 商品住宅用地季度成交额及成交均价走势 2022 年二季度共成交 36 幅商品住宅用地，分别位于除黄浦、静安、虹口、长宁、崇明以外的 1
12、1 个区，具体如下：2022Q2 商品住房用地成交情况一览表 序号 地块名称 土地用途 土地面积（）成交总价（万元）楼面地价（元/）1 自贸区临港新片区 PDC1-0401 单元I13-01、I15-05、I16-01、I16-05 地块 普通商品房 租赁住房 106633.1 252717 10269 2 自贸区临港新片区 PDC1-0401 单元H07-08、I05-04 地块 普通商品房 42746.6 134132 14263 3 自贸区临港新片区 PDC1-0401 单J10-02、J09-01、J10-01、J11-01、J12-01、J13-01 地块 商业用地 普通商品房 11
13、9544.7 389036 13846 4 自贸区临港新片区 PDC1-0103 单元I08-01、I12-02 地块 普通商品房 94139 231329 10093 5 自贸区临港新片区 PDC1-0103 单元I02-01、I03-01 地块 普通商品房 84914.5 201484 10100 6 自贸区临港新片区 PDC1-0103 单元F09-01 地块 普通商品房 48231.1 82232 7104 7 自贸区临港新片区 PDC1-0103 单元F07-02、F08-01 地块 租赁住房 普通商品房 73834.4 112801 6307 8 自贸区临港新片区 PDC1-010
14、3 单元F06-04、F10-01、I04-04、I07-01 地块 普通商品房,办公楼 138803 232774 5590 9 杨浦区平凉社区 02F3-02 地块（大桥街道 93 街坊）普通商品房 8639.7 102712 74302 -12-10 徐汇区斜土街道 xh128D-06 地块 普通商品房 21942.7 473330 86285 11 松江区中山街道新城主城 C 单元C07-01 号（国际生态商务区 24 号）地块 普通商品房 46112.6 272720 29571 12 松江区泗泾镇 SJSB0003 单元 08-01 号地块 普通商品房 43899.3 198820
15、 25161 13 松江区泗泾镇 SJSB0003 单元 01-02 号地块 普通商品房 73516.1 221078 25060 14 松江区佘山北基地 23A-01A 号地块 普通商品房 61288.9 231672 21000 15 青浦区重固镇毛家角路南侧 38-01 地块（原 13 号地块）普通商品房 27758.7 88828 16000 16 青浦区赵巷镇佳迪路西侧 B4-01 地块 普通商品房 38072.6 214470 25605 17 青浦区西虹桥会卓路南侧 52-04 地块 普通商品房 28740.6 191870 37088 18 青浦区西虹桥沪青平公路北侧 44-1
16、5 地块 普通商品房 60407.9 402200 36989 19 普陀区中山北社区 C060202 单元 B3-16 地块 普通商品房 36110.8 625000 64581 20 普陀区长风社区 W060602 单元pt0268-09 地块 办公楼 普通商品房 60659.7 637000 28382 21 浦东新区新场镇古镇东单元（PDXC-02）09B-02 地块 普通商品房 32659.6 145490 22274 22 浦东新区惠南东城区中单元(PDS3-0203)A8-3 地块 普通商品房 36704.2 122280 16657 23 闵行区吴泾镇紫竹科学园区 MHPO-1004 单元 09A-11A 地块 普通商品房 75542.2 404312 29734 24 闵行区七宝镇古美北社区 S110501 单元 18-01、22-01 地块 普通商品房 26278.1 265790 50573 25 闵行区浦锦街道 MHP0-1302 单元18-01 地块 普通商品房 61326.3 298640 40581 26 金山区金山新城 JSC1-0403 单元 2-20