1、?年三 季度房地产行业回顾与 后市展望世联研究 目录 部分城市房价过快上涨，调控分化趋势加剧.3 1、住宅销售持续超预期，商办去化依旧艰难.4 2、三大城市群与西北表现最亮眼，九月市场转冷凸显隐忧.5 3、长三角复苏一骑绝尘，城市之间上演冰与火.7 1、行业融资再度收紧，销售大幅回暖助力回款高增.8 2、境外金融市场修复，民企海外发债环比大涨.9 3、境内发债成本触底回升，境外发债成本持续走低.10 4、信托融资环比大幅回落，平均收益率持续下行.11 1、土地成交热度环比回落，一线与强三线仍最受青睐.12 2、一线与强三线溢价率冲高回落，各线土地流拍率持续回落.13 1、海外疫情第二波来袭，全
2、球经济遭受持续冲击.14 2、全球宽松力度不减，无风险收益率持续下行.15 3、三驾马车强劲修复，货币环境结构性宽松.16 4、新开工与竣工增速表现疲弱，短期仍受制于市场转冷与融资收紧.17 1、住宅库存回落明显，商办库存去化维艰.18 2、一二线供应与库存齐上升，部分城市去化难言乐观.19 1、偿债规模再创新台阶，房企资金链进一步趋紧.20 2、上半年行业债务恶化，民营房企短期偿债压力巨大.21 3、“三道红线”出世，行业或将进入供给侧改革.22 1、头部房企积极补仓，轻量重质提升拿地标准.23 2、加仓一二线及强三线，减仓非核心城市群三四线.24 1、头部房企集中度再上升，行业格局向倒金字
3、塔演变.26 2、房贷利率下行趋缓，市场转冷迹象明显.27 3、金九银十显著弱于去年，市场热度继续回落.28 一一、政策篇政策篇 图表 1 全国“五限”调控政策出台城市个数（2016.01-2020.09）20161M2M3M4M5M6M7M8M9M1M11M12M20171M2M3M4M5M6M7M8M9M1M11M12M20181M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12M20191M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12M20201M2M3M4M5M6M7M8M9M限商 11 1 131 3 1 11111121限价3 2 222 5 3 2 5 6 1 8 12 1
4、3 73 1 6111 13限售2 6 8 6 2 2 6 8 7 2 1 2 3 1 5 4 511 1 2 1132限贷 12 12 2 3 8 26 7 22519 8 3 2 6 5 1 32 2 2 1 43121 5限购 11 41 1 1 7 14 1 4 2201618 3 3 2 621 1 3 1 3 3 7 5 21 14 11141 1 17141422016183 32621 1313 37521 1411212 2382672251983265132 2214312152686226872123154511121132322225325618121373161111
5、311 1131311111112105101520253035404550二二、销售销售篇篇 图表 2 全国不同类型物业销售额累计同比(%)图表 3 全国不同类型物业销售面积累计同比(%)图表 4 商品房及商品住宅 销售面积当季值及同比增速(2020Q2-Q3)时间 商品房 商品住宅 销售面积(亿)同比(%)销售面积(亿)同比(%)2020 年 Q2 4.74 3.2%4.19 4.1%2020 年 Q3 4.77 9.9%4.25 10.5%6.2-15.7-17.1-60.0-40.0-20.00.020.040.060.080.02015-092015-112016-012016-03
6、2016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-09住宅办公楼商业营业用房-1.00-16.50-15.30-60.0-40.0-20.00.020.040.060.02015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016
7、-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-09住宅办公楼商业营业用房图表 5 全国主要片区 商品住宅 销售额(红线)与销售面积(橙线)累计同比(亿元,%)图表 6 49 个世联重点监测城市 商品住宅销售额 及 同比情况(2020 年 1-9 月)图 7 监测城市商品住宅销售增速(2020 年 1-9 月)7.3%-7
8、.4%0.6%9.1%1.7%5.3%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%一线(4城)二线(27城)三线(18城)销售面积同比销售金额同比三三、资金资金篇篇 图表 8 房地产到位资金 与 累计同比 图表 9 房地产行业到位资金 主要构成占比 及 累计同比走势(%,2017.02-2020.09)3.50.8-7.03.1-30.0-20.0-10.00.010.020.030.0国内贷款(占比16.5%)自筹资金(占比32.3%)定金及预收款(占比31.8%)个人按揭贷款(占比15.8%)136,3764.4-20.0-16.0-12.0-8.0-4.00.04.08.0030,0
9、0060,00090,000120,000150,000180,000210,000房地产开发资金来源:按月累计值(亿元)累计同比(%)图表 10 内地房地产行业 境内外合计发债情况(亿元，2014Q1-2020Q3)图表 11 内地民营房企 境内外合计发债情况(亿元，2014Q1-2020Q3)图表 12 内地民营房企 境内外合计发债情况(亿元，2020Q1-2020Q3)全行业 发行规模(亿元)同比 民营房企 发行规模(亿元)同比 境内 5745 17%境内 2244 19%海外 3497-17%海外 3109-16%20711213-0.7-0.4-0.10.20.50.80100020
10、0030004000境内发行规模境外发行规模合计发债规模同比8861073-0.6-0.300.30.60.90100020003000境内发行规模境外发行规模合计发债规模同比图表 13 内地房企 境内 发债加权平均利率情况(%,2014Q1-2020Q3)图表 14 中资美元债地产信用等级分类收益率表现(%)图表 15 内地 民营房企 境外发债加权平均利率情况(%)3.72%4.19%5.72%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%央企地方国企民企0.05.010.015.020.02.02.53.03.52020/1/32020/1/212020/2/142020/3/62020
11、/4/72020/4/302020/5/142020/5/282020/6/122020/6/242020/6/242020/7/82020/7/222020/8/52020/8/192020/9/22020/9/172020/9/30A+至A-(左轴)BBB+至BBB-(左轴)BB+至BB-(右轴)B+至B-(右轴)图表 16 投向房地产新增信托项目金额 及 同比 图表 17 投向房地产的资金信托余额 及 新增信托平均收益率 均下行 2129-8%-40%-20%0%20%40%60%80%010002000300040005000新增信托项目规模（亿元）同比（%）2.702.507.46%
12、6%7%8%9%11.41.82.22.63投向房地产资金信托余额(万亿元）新增地产信托平均收益率(%)四四、土地篇土地篇 图表 18 2017.01M-2020.09M 全国招拍挂土地成交情况(所有用地类型)图表 19 2020 年 1-9 月各线城市土地招拍挂成交情况(涉宅用地）34.3442.7141.7931.455.20 5.92 6.70 5.36-60%-40%-20%0%20%40%60%80%-5.05.015.025.035.045.02017-01M2017-03M2017-05M2017-07M2017-09M2017-11M2018-01M2018-03M2018-0
13、5M2018-07M2018-09M2018-11M2019-01M2019-03M2019-05M2019-07M2019-09M2019-11M2020-01M2020-03M2020-05M2020-07M2020-09M规划建筑面积(亿，左轴)土地出让金(万亿，左轴)规划建筑面积同比(%，右轴)土地出让金同比(%，右轴)图表 20 各线城市土地招拍挂溢价率(涉宅用地)图表 21 各线城市土地招拍挂流拍率(涉宅用地)5.1%14.0%21.7%12.6%0%20%40%60%80%100%一线二线核心城市群三线非核心城市群三线0.0%2.2%5.5%5.8%0.0%2.0%4.0%6.0
14、%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%一线二线核心城市群三线非核心城市群三线一、宏观篇一、宏观篇 图表 22 全球新冠病例确诊单日新增(人,2020-10-25)图表 23 全球 GDP 当季同比(不变价，2020E 为 IMF 预测值)020,00040,00060,00080,000100,0000100,000200,000300,000400,000500,000全球(不含中国,左轴)英国法国意大利德国美国巴西印度-25.00-20.00-15.00-10.00-5.000.005.0010.002015-032015-052015-072015-092
15、015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-09印度中国美国:折年数欧元区19国日本(2011价)英国9-0.1%100%(CPI)2%图表 24 全球主要经济体 M2 同比增速飙升(%)图表 25 多国 10 年期国债收益率持续
16、下行(%)-1.000.001.002.003.004.005.002014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-09中国美国欧元区韩国英国日本10.909.0024.110.005.0010.0015.0020.0025.0030.00中国日本欧元区英国美国图表 26 投资-消费-出口 修复强劲(同比,%)图表 27 制造业 PMI 持续攀升 图表 28 社融规模与 M2 同比创阶段新高(%)0.8-7.2-0.8-30.0-20.0-10.00.010.020.030.02015-072015-102016-022016-052016-082016-112017-032017-062017-092017-122018-042018-072018-102019-