1、东莞长安地区房地产市场分析报告 南昌房地产调查心得 一、南昌房地产市场概况 根据统计局数据，202223年全国房地产投资持续高速增长：1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，增幅比前三个月高1.1%。其中，商品住宅完成投资6854亿，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费用1912亿元，同比增长66.0%。202223年1-5月份，XX市推出53宗土地，供应面积为4050.943亩。相比去年同期，供应总数和面积分别增加24宗和1569.579亩。推出的53宗土地最终成交
2、50宗，成交面积3824.312亩。202223年前五个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为202303.02023亩，占总量的24.76%。12宗限套型地块成交11宗，成交面积为936.426亩。商业用地和商服用地成交面积已经超过2023年全年水平，其中商业用地成交面积是2023年全年的5.84倍。商业用地的增加是由于新政对住房市场的打压，资金流向商业用地。未来的一段时间内，写字楼、商铺的投资力度增大，加上社会舆论和媒体的宣传导向，商业地产热度将增加。万科、绿地、保利地产等品牌房产商纷纷开始抄底商业地产。202223年前五个月湾里和英雄开发区成交面积已经远高于2023年全年水平
3、，而红谷滩板块还不到2023年的十分之一。原因是红谷滩板块在经历202223年顶峰期之后，市场竞争表现极为剧烈，202223年土地供应也大量减少。202223年全年，红谷滩中心区的成交量一直引领XX市的成交量。XX市中心XX县区供应量的主体也主要集中在红谷滩板块。红谷滩中心区逐渐成为商业地产的主战场。从XX市总体规划和远景来看，红谷滩板块是南昌XX县区最具核心的组成局部之一，也是最具增值潜力的城市副中心。202223年1-5月份XX市居住用地和商住用地累计成交1203.835亩，其中京东板块占61.25%。在新政的影响下，加上南昌目前供过于求的住宅市场，XX市的土地供应将在一段时间内以工业用地
4、为主。比较历年来的住房用地供应规模，202223年的住房土地供应规模算是最低的。相关业内人士估算，4299亩住房用地可以形成4万套的住房供应。另外，房地产开发周期一般为两年，202223年、202223年、202223年供应地块上开发的商品房，也都能从今年起陆续面市，商品房供应较为充足。 高端别墅成南昌楼市“硬通货 楼市面临政策调控，南昌普通住宅市场陷入观望。而高端住宅产品别墅，却在南昌楼市一枝独秀、逆市上扬，上演了一场“绝地还击。据易居克尔瑞专业数据统计，今年3月份，南昌别墅成交26套，均价6842元/平方米；4月份成交39套，均价12541元/平方米。5月份南昌别墅成交预计将远超四月份，成
5、交均价将达15000元/平方米。 2023年，国家“限墅令实施之后，别墅用地日益紧缺，别墅产品已经成为楼市中的稀缺性产品，其未来升值空间无可限量。 楼市“新政后南昌朝阳洲首现流拍地块 5月28日，三宗朝阳洲居住用地于红谷滩XX县区公共资源管理中心4楼拍卖入市。拍卖会当天只有四家开发商到场，与往届相比，本次拍卖会显得有些冷清。三宗地块中的两宗被竞买人成功拍得，其中jdp202311号地块更是拍出660万元/亩的高价，而三宗地块中面积最大的jdp202312号地块那么因无人竞价，遭遇流拍。 东亚新华地产再次逆势拿地进军XX市场 东亚新华地产于近期一举夺得位于江西南昌朝阳新城某地块。朝阳新城是南昌近
6、几年开展最迅速的新兴XX县区，万科、珠江等地产大鳄都于近期在此拍下大规模地块。江西：停止用公积金贷款第三套及以上住房 随着国家出台一系列楼市新政，房地产信贷调控全面缩紧，目前我省住房公积金贷款也 进入调控范围。原那么上停第三套住房及以上公积金贷款，二套房首付款也从40%上调至50%，利率不变，5年期以上的公积金贷款利率仍为3.87%。 南昌房价不会出现大幅下降，开发商和购房者或都面临抄底困境 根据XX市房管部门公布的数据显示，截至6月29日，XX市正在预售（可售）商品住房数量为952023套，面积为20232万平方米。业内人士分析，与往年同期相比，这个可售量并没有明显的异常，但在目前南昌楼市成
7、交量下跌的状况下，可售量还会继续增加，这样就会导致供大于求的状况出现。后市如何，主要取决于这一轮楼市调控对市场的影响能够持续多久。上一轮楼市调控，南昌楼市同样出现了供大于求。202223年下半年，南昌楼市可售量到达了300万平方米，但进入202223年后，楼市复苏，很快，这些“库存就被市场消化了。 二、南昌近期楼市成交量统计分 楼市回暖，周成交量渐升。在不明朗的楼市环境下，南昌楼市并未出现预期的降价潮，成交量走低，价格却依然坚挺，少有楼盘价格出现松动，但是开发商在定价时显得更为谨慎。也有局部楼盘开始促销活动，且力度大于新政之前，业内称之为暗降，引发局部市场共鸣。加之民众对政策的疲乏，一旦有适宜
8、的产品到达心理价位还是有很多愿意出手。这两点是楼市升温的主要因素。商品住房价格继续上涨，但涨幅趋缓。在供需矛盾逐步得到改善情况下，XX市商品住房房价上涨速度趋缓。 今年一季度，XX市市区商品房销售均价为5539元/，同比增长31，与去年第四季度相比，环比增长3.67；其中商品住宅销售均价价格5182元/，同比增长29.6，与去年第四季度相比，环比增长2.27。楼价下降讯号初现，多数楼盘停推惜售。本月整体价格与上月价格相比上涨了不少，虽然在“黑5月房地产市场整体萧条，新推不多，开盘工程大幅减少，新房成交量持续下滑，但楼盘不乏也有了降价的迹象。同时，更多的工程选择了“熬，开发商与政府和购房者之间的
9、博弈正式拉开。对于房产税，无论是税务总局官员还是专家，都表示其调控力度并不大，对此不必太恐慌。但如果真的出台，意味着国家在继续出招调控楼市，对市场的预期会产生深刻影响，楼市或许真的会走向下跌。物业税的开征，似乎是大势所趋，但是短期内开征的可能不大，可能在局部城市试点，至于大范围推广的时间表未定。202223年5月XX市中心整体房价出现小幅下降的趋势。相比上月房价，5月XX市房价下降了3%，同比上涨23%。主要原因在于本月水榭花都、恒茂国际都会等局部高端楼盘暂无房源销售。 市中心新盘观望气氛浓烈，迟迟不动，以此来看，XX市中心板块的价格在短时间会持续平缓状态。昌南区域的高品质工程正在不断崛起，大社区初具规模，代表城市新兴力量的新南昌人不断入住，市政配套在逐渐完善，昌南的高品质时尚生活圈正在逐渐形成。具有不错的上升空间。 未来南昌楼市开展的重点将以红角洲、朝阳洲、象湖为三叉戟，辐射XX县区。 班级：11自动化2班 姓名：胡晓琮 学号：20231202320238