1、关于全县房地产业开展情况的调研报告 为推动我县房地产业持续健康开展，根据县政协常委会2023年工作安排，6月中旬开始，县政协抽调局部政协委员和有关单位人员组成专题调研组，走访了县住建局、县国土资源局等部门和多家房地产开发企业，实地踏看了局部住宅小区，并外出宜丰、上高、武宁、龙游等兄弟县区学习考察，现将本次调研情况报告如下。 一、开展现状与特点 我县人口近30万，县城城镇人口约4万，居民户数约1.3万。2022年以来，全县共有房地产开发企业16家，分别在xx、宣风、银河、万龙山等处建成商品住宅小区29个（不含经适房和廉租房），总供地面积220231.17亩，总建筑面积为198.1万，总开发户数1
2、3185户。县城内共有13家房地产开发企业建设商品住宅小区20个，总用地面积1183.2亩，总开发户数9563户。概括来讲，主要呈现以下特点： （一）全县房地产业投资强劲增长，产业地位日益凸现。统计数据说明，202223年-2023年县城房地产业累计完成投资8.27亿元，房地产业实现增加值3.72亿元，完成规费收入202302万元，土地出让金2.2023亿元，税收收入1.02亿元，对全县经济增长的奉献率约为4.7%。房地产业投资的大幅增长，改善了城市面貌和居民住房条件，推动了城市根底设施建设的完善，也带动了建筑、建材、装修、家具、家电等相关行业的快速开展，增加了大量就业岗位。如表一所示： 20
3、2223年2023年县城内房地产开发情况统计表（表一） 时间 建筑面积（万） 总套数 （套） 总投资额（亿元） 土地出让金（万元） 规费收入（万元） 税收入库 （万元） 202223年 7.95 587 1.57 3569.23 374.12 1843 202223年 14.27 202300 2.4 4244.67 276.39 3691 2023年 12.63 921 4.3 1302023.4 352.23 4692 合计 34.85 252023 8.27 2202324.3 202302.74 2023226 （二）房地产开发主要以住宅开发为主，房地产消费根本本地化。房地产开发主要以
4、住宅为主，近几年住宅建设的比例到达90%以上，而商业性物业不到2023%。同时xx外来投资和外来人口较少，历年推出的商品房93.3%是由本县区居民消费，仅有327户为外县来芦购房户，占销售总户数的6.7%。 （三）房地产业外观形象、楼盘设计、环境配套不断提升。如现代城别墅区、半山豪园和正在建设的新天地，较之早先开发的小区，无论在外观形象、楼盘设计和环境配套上都有明显提高。 （四）房地产价格连年攀升，小区空置率较高。据统计（见表二），目前县XX县区商品房销售价多层房均价为2480元/，比202223年上涨近1倍；小高层电梯房均价2850元/，最高3380元/。县城20个小区已建成商品房5884套
5、，已销售4833套，平均空置率约为18%，超过国际通用的2023%的空置警戒线。 县城内各小区相关数据表（截止2023年6月）（表二） 序号 公司名称 楼盘名称 总用地 面积（亩） 已建 成面积 （万） 销售均价 （元/） 总户数（套） 已建户数（套） 已销售 户数 （套） 入住率（%） 容积率（%） 绿地率（%） 1 江西鑫海地产 天灯柱、金茂、金惠 25.7 5.73 0 381 381 381 20230 0 2 xx宏祥房地产开发 金鹰小区 20230 9.88 2230 740 400 380 65 1.66 39 3 xx高强房地产开发 戏龙名苑 44.78 4.66 0 320
6、320 320 90 1.62 30.7 新天地 12023.1 4.12 2850 965 394 136 0 1.56 34 4 xx县溢源房地产开发 时代水岸 35.7 6.30 2580 400 380 304 70 1.98 34 时代经典 72 4.90 2600 576 341 297 15 2.00 38 丽景星城 35 4.70 2560 315 315 283 65 2.00 38 碧水华庭 36.5 4.96 2430 436 352 302 47 2.00 38 怡和源 70.5 2.78 2500 606 168 67 0 1.98 43 5 浙江龙游金峰房地产开发
7、现代城 12023.6 2023.2 2600 459 459 335 78 1.38 32 6 xx汇天置业 美芦水郡 63.12 7.60 2780 450 367 337 75 2.00 33 7 XX市金豪房地产开发 富祥花园 36 3.78 0 260 260 260 20 1.80 40 8 XX县区景泰房地产开发 锦绣家园 30 4.94 2200 354 354 280 45 1.90 28 9 xx县永欣房地产开发 滨河名居 44.3 5.2023 2500 512 338 263 47 2.00 35 2023 xx县鸿华房地产开发 蔗棚蔬菜批发市场 8.6 1.4 960
8、 82 82 82 62 2.67 0 11 xx大华房地产开发 金河湾 46.3 4.60 2400 304 247 205 45 1.56 33 12 xxxx玉女山庄 半山豪园 284 36 2750 2123 678 572 13 1.89 38 13 XX省XX县区中北房地产开发 财富广场 32 3.6 2800 280 48 29 0 2.80 33.2 县城XX县区合计 1183.2 125.25 9563 5884 4833 二、存在的主要问题 （一）房地产业呈现非良性开展态势。消费者、开发商和政府三方所得利益均不理想。第一，消费者普遍感觉购房负担较重。一套130的住房价格达3
9、2.5万，以双职工家庭计算，2023年在岗职工平均工资为24000元，房价收入比到达6.8倍，超过国际惯例通用的4-6倍的标准。同时，商品房性价比偏低。我县县城商品房均价（2500元/）与XX县区（2800元/）相差不大，但上高的商品房在环境、配套、物业等方面档次远高于我县。第二，开发商反映开发周期长，投资收益不高。因资金问题、拆迁困难、建设过程中阻工闹事多等原因，我县的楼盘开发周期大都在六年以上。一位开发商反映，虽然在xx以20万/亩的价格购地，但开发周期过长，财务本钱很高，平摊后年投资回报率并不高。而在上高等地以130万/亩的价格购到净地可以直接开工建设，三年之内完成一个楼盘的建设和销售，
10、相比之下，年投资回报率还更高。第三，政府以低地价、低规费、优税收等条件进行房地产招商，减少了大笔财政收入。 （二）普通中低档商品房供大于求。我县县城商品房大多数都是120-150的中等户型，中低档商品房市场目前趋于饱和状态。如表二所示，县城已开工的20个楼盘商品房总设计户数为9563套，已建成5884套，已销售4833套，已建待售202351套，已批待建3679套，以上二项合计已批待售4730套，以三口之家计算，还需增加14190人来县城定居。 （三）土地投放量过大，没有实行净地出让，土地出让价格低。一方面，商品房用地投放总量过大、速度过快。2022年以来，全县房地产供地共220231.17亩（见表三）。其中县城XX县区供地共1766.8亩，至今还有7宗未开工土地计351.88亩（见表四），如按照我县目前的建设模式，平均容积率1.8计算，这7宗土地还可以建设商品房420220，约320230套。加上现有楼盘的已批待售商品房4730套，县城内已供地待售商品房合计7830套。另一方面，土地出让效益低。由于我县在土地出让时没有做好周边环境，大多没有做到净地出让，导致土地出让价格非常低。我县的土地平均价格为20万/亩，最高卖了87万/亩，而XX县区采用先做环境再净地出让的做法，土地卖到130400万/亩，经济效益可观。 全县房地产业供地情况表（表三） 年度 土地