1、关于全县房地产业开展情况的调研报告关于全县房地产业开展情况的调研报告为推动我县房地产业持续健康开展，根据县政协常委会2023年工作安排，6月中旬开始，县政协抽调局部政协委员和有关单位人员组成专题调研组，走访了县住建局、县国土资源局等部门和多家房地产开发企业，实地踏看了局部住宅小区，并外出宜丰、上高、武宁、龙游等兄弟县区学习考察，现将本次调研情况报告如下。一、开展现状与特点我县人口近30万，县城城镇人口约4万，居民户数约1.3万。2023年以来，全县共有房地产开发企业16家，分别在xx、宣风、银河、万龙山等处建成商品住宅小区29个不含经适房和廉租房，总供地面积2071.17亩,总建筑面积为198
2、.1万，总开发户数13185户。县城内共有13家房地产开发企业建设商品住宅小区20个，总用地面积1183.2亩，总开发户数9563户。概括来讲，主要呈现以下特点：一全县房地产业投资强劲增长，产业地位日益凸现。统计数据说明，2023年-2023年县城房地产业累计完成投资8.27亿元，房地产业实现增加值3.72亿元，完成规费收入1002万元，土地出让金2.08亿元，税收收入1.02亿元，对全县经济增长的奉献率约为4.7%。房地产业投资的大幅增长，改善了城市面貌和居民住房条件，推动了城市根底设施建设的完善，也带动了建筑、建材、装修、家具、家电等相关行业的快速开展，增加了大量就业岗位。如表一所示：20
3、23年2023年县城内房地产开发情况统计表(表一)时间建筑面积(万)总套数套总投资额亿元土地出让金万元规费收入万元税收入库万元2023年7.955871.573569.233741218432023年14.2710002.44244.672763936912023年12.639214.313010.4352234692合计34.8525088.2720824.31002.7410226二房地产开发主要以住宅开发为主，房地产消费根本本地化。房地产开发主要以住宅为主，近几年住宅建设的比例到达90%以上，而商业性物业不到10%。同时xx外来投资和外来人口较少，历年推出的商品房93.3%是由本县区居民
4、消费，仅有327户为外县来芦购房户，占销售总户数的6.7%。三房地产业外观形象、楼盘设计、环境配套不断提升。如现代城别墅区、半山豪园和正在建设的新天地，较之早先开发的小区，无论在外观形象、楼盘设计和环境配套上都有明显提高。四房地产价格连年攀升,小区空置率较高。据统计见表二，目前县城区商品房销售价多层房均价为2480元/，比2023年上涨近1倍；小高层电梯房均价2850元/，最高3380元/。县城20个小区已建成商品房5884套，已销售4833套，平均空置率约为18%，超过国际通用的10%的空置警戒线。县城内各小区相关数据表截止2023年6月(表二)序号公司名称楼盘名称总用地面积亩已建成面积(万
5、)销售均价(元/)总户数套已建户数(套)已销售户数(套)入住率(%)容积率(%)绿地率(%)1江西鑫海地产天灯柱、金茂、金惠25.75.73038138138110002xx宏祥房地产开发金鹰小区1009.882230740400380651.66393xx高强房地产开发戏龙名苑44.784.660320320320901.6230.7新天地109.14.12285096539413601.56344xx县溢源房地产开发时代水岸35.76.302580400380304701.9834时代经典724.902600576341297152.0038丽景星城354.7025603153152836
6、52.0038碧水华庭36.54.962430436352302472.0038怡和源70.52.7825006061686701.98435浙江龙游金峰房地产开发现代城109.610.22600459459335781.38326xx汇天置业美芦水郡63.127.602780450367337752.00337宜春市金豪房地产开发富祥花园363.780260260260201.80408瑞昌市景泰房地产开发锦绣家园304.942200354354280451.90289xx县永欣房地产开发滨河名居44.35.102500512338263472.003510xx县鸿华房地产开发蔗棚蔬菜批发市
7、场8.61.4960828282622.67011xx大华房地产开发金河湾46.34.602400304247205451.563312xxxx玉女山庄半山豪园2843627502123678572131.893813浙江省义乌市中北房地产开发财富广场323.62800280482902.8033.2县城城区合计1183.2125.25956358844833二、存在的主要问题一房地产业呈现非良性开展态势。消费者、开发商和政府三方所得利益均不理想。第一，消费者普遍感觉购房负担较重。一套130的住房价格达32.5万，以双职工家庭计算,2023年在岗职工平均工资为24000元，房价收入比到达6.8
8、倍，超过国际惯例通用的4-6倍的标准。同时，商品房性价比偏低。我县县城商品房均价2500元/与上高县2800元/相差不大，但上高的商品房在环境、配套、物业等方面档次远高于我县。第二，开发商反映开发周期长，投资收益不高。因资金问题、拆迁困难、建设过程中阻工闹事多等原因，我县的楼盘开发周期大都在六年以上。一位开发商反映，虽然在xx以20万/亩的价格购地，但开发周期过长，财务本钱很高，平摊后年投资回报率并不高。而在上高等地以130万/亩的价格购到净地可以直接开工建设，三年之内完成一个楼盘的建设和销售，相比之下，年投资回报率还更高。第三，政府以低地价、低规费、优税收等条件进行房地产招商，减少了大笔财政
9、收入。二普通中低档商品房供大于求。我县县城商品房大多数都是120-150的中等户型，中低档商品房市场目前趋于饱和状态。如表二所示,县城已开工的20个楼盘商品房总设计户数为9563套,已建成5884套,已销售4833套，已建待售1051套，已批待建3679套,以上二项合计已批待售4730套,以三口之家计算,还需增加14190人来县城定居。三土地投放量过大，没有实行净地出让，土地出让价格低。一方面，商品房用地投放总量过大、速度过快。2023年以来，全县房地产供地共2071.17亩(见表三)。其中县城城区供地共1766.8亩，至今还有7宗未开工土地计351.88亩见表四，如按照我县目前的建设模式,平
10、均容积率1.8计算，这7宗土地还可以建设商品房420230，约3100套。加上现有楼盘的已批待售商品房4730套，县城内已供地待售商品房合计7830套。另一方面，土地出让效益低。由于我县在土地出让时没有做好周边环境，大多没有做到净地出让，导致土地出让价格非常低。我县的土地平均价格为20万/亩，最高卖了87万/亩，而上高县采用先做环境再净地出让的做法，土地卖到130400万/亩，经济效益可观。全县房地产业供地情况表(表三)年度土地投放量亩土地出让金收入万元已开发面积亩未建设面积亩2023219.15219.1502023190.16141.0649.1202342.32220.6342.3020
11、23666.4313043.95616.43502023250.032588.44160.0390202357.951351.2745.7412.212023177.53569.2393.4984.012023213.424244.67213.4202023217.1113010.440.95176.16202337.12322037.12合计2071.1743248.591572.57498.6县城内房地产未开工楼盘土地情况统计表(表四)序号用地单位宗地位置供地时间供地面积亩备注1上高宏利房地产公司日江路南侧2023.213.77未搬光缆2应小平更田村2023.984置换土地3佳鑫房地产公司
12、更田村2023.1250.98征地款未发到位4瑞联地产置业公司更田村2023.1260.14征地款未发到位5坤贤地产公司古城管理处2023.571.72未交地6鑫海地产开发公司彭战胜xx镇潭田202334.15未建7创宇房地产开发公司xx行政路2023.137.12未交地合计351.88四房地产开发水平不高。一是开发企业多、小、资质低。目前在县城区从事开发的13家房地产开发企业中，没有具备一级资质的开发企业，具有二级资质的2家，三级资质的5家，四级资质的4家,还有2家资质待定。全县所开发29个楼盘中，总建筑面积在10万以上的楼盘只有7个，其余都是小型楼盘。由于房地产开发企业缺乏高资质和没有雄厚
13、资金实力，无法完成具有较大规模、较高品质的楼盘建设。二是商品房开发水平不高，楼盘档次较低。开发产品以多层建筑为主，小高层电梯房建设刚刚起步，真正的别墅区还没有，开发商开发理念落后，品牌意识不强，市场营销观念不强，以卖环境、卖配套、卖功能、卖管理的“以人为本的开发理念尚未形成趋势。五配套设施不完善，物业管理滞后。局部开发商只顾片面追求增加建筑面积以提高自身效益，无视项目配套设施建设，给消费者生活造成不便，也给社会管理带来隐患。如绿地、幼儿园、超市、停车位、社区效劳等配套设施多数小区不完善或达不到要求。物业管理停留在初级的保安保洁水平，绝大局部住宅小区没有成立业主委员会。政府应做的市政根底设施不完善，如：垃圾中转站、学校、停车场、市场、公厕、供电网络等。六房地产业开展环境不优。首先，因未能实行净地出让，造成房地产开发过程中征地拆迁难。如美庐水郡，仅40亩的土地，开发已经五年了，至今仍有一个养猪圈在小区中间，严重影响小区建设和居住环境。半山豪园也因为拆迁难而调整规划，留下一处败笔。二是建筑工程建设过程中“强揽工程、强买强卖、强行阻工的现象时有发生。一些地头蛇采取强行强霸的手段，以高于市场的价格供给建材、参工参运。既扰乱了房地产开发施工市场，加