1、养老机构经营模式调研报告 近几年来，XX省遵循市场经济规律，在鼓励民营资本参与兴办养老机构，推进养老效劳产业化等项中，进行大胆探索，创造了多种养老机构经营模式，引起社会各界的高度关注。我们通过对XX省杭州、温州、台州、宁波等地的养老机构进行的实地考察调研，有了一些新的思考。 XX省养老机构大致分为以下几种： 国家或集体兴办。温州的红景天养老院是由街道开办的，为充分发挥投入的国有资本效能，提高管理和运营水平，获取最的大经济效益和社会效益，让人住老年人得到最好的照料，享受最好的效劳，主管部门采取了产权与经营权别离的方式，公开招聘经营管理人员。招投标结束，双方签订合同。中标方在满足五保、特困老人入住
2、（收住五保、特困老人，政府给予补贴）的前提下，招收社会老人入住，享受国家非营利机构所有优惠政策。期间，经营者以租金形式分批向主管部门上交局部经营利润。 集资兴办。温州永嘉的康乐山庄、玉环的夕阳红山庄是由老年人自发组织起来，在集体的土地上个人集资兴建的老年人社区。温州的红枫山庄也应归人此类，所不同的是该山庄由私营业主出面筹划，政府划拨土地，私营业主只投入少量启动资金，办妥手续，然后按每平方米17002200元不等收取老人的资金建房。现红枫山庄的经营者已经由民政登记的民办非企业改为工商登记营利企业。上述山庄均享受国家非营利机构所有优惠政策。 非营利机构经办。XX市的颐乐园是由政府出面协调，政府划拨
3、土地20230余亩，并出面协调市财政、市慈善总会、大红鹰集团共同出资1.3亿元兴建的。该院建筑标准，环境幽雅，条件优越。出资方共同组建管理公司，在工商局登记，享受国家非营利机构所有优惠政策待遇。该院吸纳了400多老人入住，80以上是离休老干部。因为条件好、收费低，老人常常排队等候人住，床位供不应求。 民间资本兴办。温州的水心老年公寓是由一对热心老龄事业的下岗夫妇租用闲置的厂房开办的，年租金1516万元，收住老人70-80位，满负荷运转。年盈余六七千元。此种形式在浙江全省还有很多。奉化的99老人乐园是私营业主王雪飞夫妇卖掉了经营良好的企业，投资1400多万元兴建的全省规模最大的民营老年公寓，所用
4、土地为协议出让。公寓条件较好，现收住20230多位老人。XX市崇德山庄由台州著名民营企业九州药业集团出资兴建，政府划拨用地274亩。规划有高档老年人住宅、老年公寓、老年护理院、老年活动中心等，是一个设计超前、功能完备的老年人社区，现企业已投入4000多万元，建设总投资约需3-4亿元。 纵观以上四种兴办模式，我们以为第一种模式代表着社会福利机构改革的方向，是盘活存量资产，有效利用现有养老资源，提高资金利用效能有效模式。第二、三种模式不仅不宜推广，而且应该严格限制或者禁止。因为这两种模式养老隐含着较为严重的问题： 国有土地资源的流失。土地是我国极为稀有且不可再生的资源，国家对土地资源的保护极其重视
5、，公布了中华人民共和国土地管理法等多部法律法规。永嘉和玉环的少数老年人自己组织起来，没有经任何土地部门审批并未办理严格的用地手续，即自己动手在集体的土地上集资盖房，建起子康乐山庄和夕阳红山庄，严格意义上讲是土地使用的违法行为。 导致不当受益。康乐山庄、夕阳红山庄和红枫山庄集资盖房，由于没有计人土地本钱，所造房屋与房地产开发房屋存在相当可观的差价，这局部差价构成了不当受益。例如一位老人几年前出资5.6万元购置了一套80多平米住房的使用权，现转手出让卖到20多万元，自己仅需向山庄管理机构上缴2800元的管理费即可。还有一位老人以每平方米1200元的价格，花30万元拥有了一栋250多平方米带车库独立
6、别墅的使用权，装修费却花了60多万，而在其对面仅一路之隔的房地产开发房产那么为每平方米40005000元。 社会再分配不公。康乐山庄、夕阳红山庄和红枫山庄集资盖房，参与的老人不是也不可能是最需要关注的贫困老人，多数是离退休干部、教师或者是收入较高并有一定积蓄的老人；而真正贫困需要福利照顾的老人却无力集资盖房，无法享受此等优惠。结果是贫者愈贫，富者愈富。XX市颐乐园人住的80以上是离休老干部。其中有位离休的局级干部，夫妇二人在此居住带有卫生间和厨房的套房，连吃带住加上卫生保洁等费用，每月仅需开支2022元，还不到其离休金的一半，享受着超值的效劳。他家里原有的住房那么可租可售，两头获利，无形中每月
7、增加了不菲的收入。社会福利属于社会再分配的范畴，其出发点是扶危济困，是帮助社会上最需要帮助的人群，起到稳定社会的作用。可是人住诸如XX市颐乐园之类高档老年公寓的人员原本享受了应得的福利，再来这里以较小的代价获得超值的效劳，实际上是社会福利享受对象的错位，既违背了社会福利的本意，也造成了事实上的再分配不公。 隐含着不安定因素。温州出台以在工商登记和在民政登记为 标准来区分营利养老企业或非营利养老机构的文件以后，由政府划拨土地集资盖房的红枫山庄私营老板立即提出改“民非登记为工商企业登记，这样就需要补交土地出让金，该老板表示这笔出让金肯定会转嫁到人住在该山庄的老人头上，无形中把政府推到了山庄老人的对
8、立面，导致政府与老年人的直接对立。对此当地有关部门深表忧虑。 存在国际化养老的误区。XX省有的养老机构为了增加收入，提出吸收港、澳、台甚至外国老年人来人住。如果该机构是按完全本钱计价接收入住，那么无可厚非，但如果是按目前通行的不计地价和造价，仅按运营本钱计价的方式接纳入住，就值得商榷。 第四种模式恰恰是应该大力提倡和推广的。因为它是真正的民间资本投入，自主经营、自负盈亏，既弥补了政府社会福利的缺乏，又为社会老人提供了养老效劳，满足了日益增长的老年人的需求，同时也吸纳了很多下岗女工和民工，完全符合我国政府大力开展社会效劳业的指导思想，理应给予扶持和推广。但也恰恰是该种模式遇到了政策瓶颈：只有登记
9、为民办非企才能享受国家的优惠政策，可是登记为民办非企又给这些企业带来许多麻烦和困难。如在温州开办水心老年公寓的一对夫妇，以公寓为家，吃住在公寓，亲自买菜、做饭，惨淡经营，年盈余仅六七千元。即便如此，按照民办非企业的管理规定，这盈余的六七千元也归该公寓所有，而不能属于个人。奉化的99老人乐园因为登记为民办非企业，受政策限制，投入大量资金盖好的房产成为“福利机构所有（宁波房管所、民政局出具的不能抵押贷款说明），资金问题凸现，举债无门，经营陷入困境。XX市崇德山庄由台州著名民营企业九州药业集团出资兴建，建设总投资约需34亿元。由于XX市发文将该山庄定性为“民办非营利福利事业单位，土地不能抵押贷款，将
10、来土地上的建筑物也不能抵押贷款，致使企业资金运作困难，且其投入资金将不能收回，投资商如今是进退维谷，骑虎难下。 我们发现各地对什么是社会福利、什么是老龄产业不甚明晰。有的地方把所有养老机构都看作是老龄产业，也有的地方把所有养老机构（老年公寓、老年住宅区）都视为社会福利事业；有的以在工商还是在民政登记为标准来区分社会福利和老龄产业；有的又以营利或非营利来区分社会福利和老龄产业。我们认为上述看法都是错误的。 首先，社会福利与老龄产业有着本质的区别。社会福利是国家在法律和政策范围内，向全体公民普遍提供资金帮助和优待效劳的社会制度。它表现为国家及社会团体兴办的多种福利设施、提供的社会效劳以及各项社会福
11、利事业，讲求的是公平与公正，是不计本钱和盈利的。比方国家办的养老院、福利院，国家投入了土地、资金等大量的人力物力，决不是为了盈利，而是为了扶危济困，稳定社会。而产业那么不同，产业是指生产事业，是经营活动，提供的是商品，追求的是利润和效益。老龄产业是随着人口老龄化而出现的新兴产业，是为老年人提供特殊商品、设施和效劳，满足老年人特殊需求的行业和企业经济活动的集合。 其次，以在工商还是在民政登记为标准来区分社会福利和老龄产业，不仅不科学，而且容易造成混乱。比方，XX市的颐乐园组建了管理公司，在工商局进行了登记，对外介绍其经营是盈利的。那么能否据此断定它是养老产业呢。结论是否认的。因为它的投资主体是国
12、家、非营利机构（宁波慈善分会）和社会捐赠（大红鹰集团），仍然是社会福利的性质。所谓的盈利是建立在对原始投入不计本钱、不计利息、不算折旧、不求回报的根底之上的，是仅仅以充分享受政府免税等优惠政策之后的运营本钱为起算点的盈利，并不是真正意义上的盈利。极而言之，不过是福利机构管理方式的改进、福利资源利用率的提高而已。而登记为民办非企的温州水心老年公寓、奉化的99老人乐园恰好应该定性为老龄产业，也是国家应该重点扶持的对象。 通过调研，我们感到。国家出台政策扶持老龄产业的开展很有必要。适时出台相关政策，吸引大量民间资本进入养老效劳业，鼓励、扶持以养老效劳为主体的老龄产业大力开展，既可以弥补国家福利资金投
13、入的缺乏，又可以为广阔的老年人提供优质的效劳，促进社会效劳业的开展，保持社会经济协调、稳定、持续的开展，对于提高老年人的生命、生活质量，拉动经济增长，促进社会就业，都具有极其重要的意义。 政策扶持的重点和对象应该是民营养老产业。有投入，有产出，才能称之为产业。如果只有投入而不求回报，不计本钱，不讲产出，那是慈善事业，而不是老龄产业。经济学原理告诉我们，资本是具有逐利性的。民间资本进入养老效劳领域，获取合理的经营利润。既然我们认定老龄产业是第三产业和社会效劳业的重要组成局部，就应当把养老效劳业当作产业来对待，就应当出台真正意义上的“老龄产业政策，重点扶持民营养老产业。其最终目的就是吸引大量民营资
14、本进入养老效劳业，让所有热心为老效劳，积极投身养老效劳业的民营业主明明白白办企业，在市场调节、公平竞争的根底上，在讲求社会效益的同时，堂堂正正地赚取合理的利润，为日益增多的老年人提供优质的养老效劳，最终使更多的老人受惠。 现行老年社会福利实施方式很有改革的必要。我国现行社会福利制度及其实施方式是在长期的方案经济条件下形成的，根本上是由国家投资兴建养老机构，不计本钱，管办一体。调查中我们发现，由于多数国办的养老机构没有进入市场，没有竞争，经营者没有压力，其经营状况往往不如非公有制养老机构。总体来说投资大，经营效益差，并存在不当享受社会福利、社会二次分配不公的现象。许多地方民政部门已经觉察端倪，开
15、始探索社会福利实施的新方式、新方法，如XX省提出，要“转变政府投资观念，今后政府原那么上不再兴办国有独资的养老机构，“要实行钱随人走的货币化养老方式，采取政府购置公益性岗位、购置效劳的方法，发挥资金使用的最大效应，让老年人获取优质的效劳。上海、XX市采取的居家养老模式就是政府购置公益性岗位、购置效劳，使老年人和下岗职工双受益的经典模式，政府的一份投资收到了双倍的投资效益。温州实行投资与经营别离、办管别离、公开招聘经营管理人员，有效地盘活了福利机构存量资产，提高了资本利用效能，既减轻了政府管理负担，又使老年人享受到了优质的效劳。因此，建议相关部门借鉴辽宁、上海等地的做法，改革以往国家办福利机构、管办一体的实施方法，改为以甄别、确定福利对象，实行货币化补助养老。对于已建好的社会福利设施，也应参照温州的做法，实行办管别离，最大限度地发挥现有社会福利设施的投资效能。这样，不仅可以使国家节约大量的固定资产投资，还可以充分利用稀缺的社会福利资源，让更多的老年人享受更多的优质效劳。 第9页 共9页