1、市住建局关于城中村改造调研报告 随着城市化进程加快之后，巩义的面貌发生了翻天覆地的变化。往日的农田被楼房取代，低矮的平房被二层或三层单户独院小楼所取代，村外的高楼大厦拔地而起，邻村的宽阔道路上流动的车流续写巩义城市的繁华，而村内的拥挤、脏、乱、差与村外的繁华形成鲜明而巨大的反差。加快推进城中村改造，是加快推进巩义城镇化进程、提升巩义城市建设水平、促进城市建设集约式开展的重要举措，是全面提升巩义城市综合素质和竞争力的必然要求，也是巩义建设郑州大都市示范区建设行动方案确定的任务。按照巩义住建局的工作安排，调研组对巩义城中村的现状及改造工作情况进行了详细调研和总结，现将有关情况报告如下： 一、xx市
2、城中村现状及主要存在问题 （一）人口密度过高 目前，xx市正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面，由于户籍制度和城市住房制度的限制，外来人口只能将租赁房屋作为解决居住问题的主要方式；另一方面，城中村的房屋租赁价格远远低于城市商品房，成为外来人口集中的区域。以孝北村为例，户籍人口缺乏7200人的区域，集中居住了近1.5万的外来人口。 （二）建筑密度大，布局混乱，存在严重平安隐患 巩义城中村建筑物以村民家庭的二层住宅楼加庭院为主，缺乏统一规划，建筑密度和建筑容积率较高（局部位于闹市区的城中村极高），孝北村、南地村、桥上村、西沟村、小沟村等城中村建筑密度到达70%以上，孝北村甚至到
3、达90%。虽然目前加大了对违建的监管和惩罚力度，但村民随意搭建增建房屋的现象是经常发生。城中村建筑楼挤房密，上下参差不齐，空间布局混乱。同时，由于密度过大、相关设施缺乏等先天缺乏，致使城中村区域存在很大的消防平安隐患。 （三）违法建设问题突出 城乡二元结构的分割，导致巩义的城乡规划建设管理部门主要是对国有土地上的建设进行管理，城中村建设还没有严格纳入规划管理，违法建设问题十分突出。虽然城建执法大队加强了对违规建筑的查处力度，但经常出现猫和老鼠的游戏，难以抑制违建的恶性蔓延。 （四）公共效劳设施欠缺，居住环境质量差 西沟村、桥上村等城中村的对外交通十分不畅，内部道路狭窄弯曲，局部村子到目前还没有
4、纳人城市统一的污水系统，有些村子仍然采用明沟排污，污水横流。另外，城中村内文教和公益性娱乐设施普遍数量缺乏、档次不高，缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施，有几个城中村供儿童、老年人使用的公共活动场所和公共绿地几乎没有。 （五）市政设施缺乏，环境卫生条件差 由于缺乏统一的规划和管理，城中村排水、垃圾处理等市政设施缺乏，加之村民的生活方式并未根本转变，使得生活性和生产性污水就近排入河滩或农田，走在村中，发现局部城中村垃圾随意丢弃、垃圾遍地、无序堆放，使得生活环境卫生条件较差。 （六）社会不稳定因素滋生 在巩义xx区的城中村中，本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡，人口职业构成复杂，外来人口
5、居多，本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会，相互之间为房东和房客关系，社会治安难度大，对整个城市的治安管理带来了巨大挑战。 （七）村民经济来源单一 在本次调查样本范围内，人均年收入的总平均水平约8816元/人年，最高到达89360元，最低的约333元。占总数约25%的低收入人群人均年收入在4688元以下，另有约25%的相对高收入人群人均年收入在12733元以上，占总数50%的人口那么处于中位数7333元上下的中间水平。总体看，不同收入的人口结构比为：25%（低收入）比50%（中等收入）比25%（较高收入）。 据本次调查，村民们的生活来源根本上由出租房屋和打工两局部组成。多达75%的居民的生
6、活来源依靠房屋出租，其总平均数约为1202324元/户年，最高达2023万元/户年，最低为0元，中位数为5380元/户年，这说明收入分布面散、上下差距大。292户受访户主中有135人、比例达46.2%的属于无业或失业人口；有多达200户、占68.5%的居民家中有无业或失业人员，总平均每家有无业者1.47人。 通过调查资料说明，巩义城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入，集体经济极其薄弱，村民很少有集体经济分红。局部村民以小规模的商业、餐饮业为收入来源。外来人口以居住为主，局部在本村从事商业经营活动，房屋租赁及其衍生经济成为巩义城中村主要经济模式。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍
7、居民承租房屋获得临时住所、兼有内部效劳型经济为主的城乡过渡型小区。 二、巩义城中村改造工作情况 近年来，xx市委、市政府政府高度重视城中村改造工作，把加快推进城中村改造作为转变城市开展方式、全面提升城市竞争力和综合承载力的主管道。 巩义城中村在一定程度上制约了城市开展，成为城市建设、管理的难题。xx市城中村改造，最早开始于20世纪90年代。根据xx市域体系规划，目前xx市城建范围内共有城中村22个，城郊村12个，总占地约35平方公里。xx市规划中的21个城市小区，将由现在的34个城中（郊）村通过城中村改造工作整合而成。 2023年，方案共启动城中村改造（合村并城）工程17个，完成拆迁14万平方
8、米，开工建设安置房22万平方米，年度方案投资3.34亿元。 根据xx市城中村改造5年、2023年建设方案目标，巩义城中村改造进入快速推进阶段。纵观目前巩义城中村改造工作情况，总体呈现以下特点： （一）构建了根本完备的组织机构 在前期成立xx市城中村改造、合村并城工作领导组、下设临时办公室的根底上，2023年9月，专门设立xx市城中村改造工作办公室，正科级规格，领导职数一正两副，核定编制12名，并在各镇、街道设立新型城镇规划建设管理委员会，做到了有机构、有编制，为工作开展奠定了坚实的根底。 （二）完成了城中村改造总规初步文本 依据城市总体规划，五次召集相关专家和镇办负责人深入讨论研究，科学编制了
9、xx市城中村改造总体规划初步文本，预计6月份通过评审。 （三）进行了深入调查研究 搞好城中村改造，涉及开发商、群众等多方面利益，只有政策到位，程序标准，才能赢得各方对城中村改造的理解和支持，进而调动方方面面参与城中村改造的积极性和主动性。为确保巩义城中村改造成功推进，住建局深入实际调查研究，充分尊重群众的意见和建议，全面了解开发商的想法和担忧，认真总结里沟村的“摸好底、算好帐、用好政策、招好商的试点经验，为xx市科学制定城中村改造实施方法提供了第一手数据。 （四）政策逐步完善 “城中村改造涉及千家万户，政策性和操作性强。为了加快城中村改造步伐，住建局在充分调研的根底上，妥善制定了xx市城中村改
10、造实施方法（暂行）、城中村改造工作流程、xx市城中村改造工作2023年度实施意见、xx市城中村改造建设工作程序、城中村改造工作考核细那么，近期又出台了xx市城中村改造实施方法（暂行）补充意见，完善政策指导，强化催促管理。明确了城中村改造的目标任务、根本原那么和工作措施，严格标准城中村改造运转程序，使xx市城中村改造由先期试点转入依法全面改造阶段。一是严格执行城中村改造详规。要求在城中村改造过程中除满足安置房和商品房的开发外，还要充分满足产业规划、配套设施建设等需要，充分考虑区域内的交通流量和根底设施承载能力，使城中村改造更加符合XX县区开展需要。二是严格确定城中村安置开发比例。经过认真调查研究
11、，科学地设定安置开发比例，维护了群众利益，使开发商的利润限制在一定的合理空间。对北官庄、南官庄和大黄冶等土地较多的村，政府还可储藏一些土地，用于医院、中学等公益事业及根底设施建设。 按照这一根本思路，坚持政府引导、统一规划、市场运作、群众自愿的原那么，积极吸引社会资金参与城中村改造，研究出台了开展城中村改造的实施细那么和工作方案等，为推进城中村改造提供政策支持。 （五）改造工作稳步推进，并形成了好的思路 为确保城中村改造顺利推进，巩义住建局采取多种措施，推动城中村改造稳步进行。在深入开展调查摸底、详细掌握第一手资料的根底上，本着成熟一个、改造一个的原那么，制定实施方案，明确工作方案，分步实施，
12、稳步推进。并形成了“以地引商，以商建房，以房引人，以人养商的思路。21个城市小区中，通过规划评审3个（北官庄小区、二十里小区、常庄小区），完成规划草案18个。目前已经有2023个村启动拆迁建设。住建局配合相关部门，坚持政策先行、规划先行、配套先行，随时掌握各村土地确权和控规编制等相关手续的办理情况，指导各村镇、街道高效率、高质量地完成各项任务。坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、一村一策、分步实施的原那么，在全面调查摸底的根底上，制定城中村改造规划和实施方案。学习借鉴新乡、平顶山、张家港、常熟等外地城中村建设改造经验，广泛考察交流，深入调查研究，优先考虑居民利益，实施因地制
13、宜、一村一案、阳光操作、统一管理，明确目标，确保巩义城中村改造稳步推进。 三、xx市城中村改造进程中存在的突出问题 巩义的城中村改造工作在取得以上成绩的同时，由于受到多种历史原因和现实因素影响，目前我市城中村改造过程中还存在着不少的困难和问题，集中表现在“慢、“难、“亏、“缺、“繁等五个方面。 （一）“慢 城中村改造推进速度缓慢，改造区域范围偏小，效果不显著。按照目前工作推进的速度，要完成所有的城中村改造需要约3-5年以上的时间。同时，城中村改造区域的选择还不尽合理，改造范围和改造规模偏小。 （二）“难 目前广阔群众还是各级干部，都对城中村改造工作感到难度大。首先是群众意愿与政府改造目标不完全
14、相一致，做好群众思想工作难。出于长期居住习惯的影响以及利益关系的考虑，不少村民有改造的意愿，但又心存忧虑，思想认识较难统一。其次是征地补偿和拆迁安置问题复杂，政策落实难度大。目前征地补偿和拆迁安置已经不是一个单一的问题，而是一个具有复杂性和多重性的社会综合问题，社会安定、生活保障等多方面的矛盾都集合到了征地补偿和拆迁安置问题上，短时间内要解决这么众多的难题使基层无从下手。 由于巩义城中村村民收入来源单一，村民房屋建设标准较高，单户居住条件不错，导致拆迁工作阻力较大。由于既得利益的因素，城中村改造工作时常会触及社会稳定因素隐患。如拆迁补偿问题、安置问题、过渡费问题、生活保障问题等，不同程度地影响
15、着工作的进展。局部村民对城中村改造缺乏足够认识，一旦触及切身利益，动辄信访、上访，甚至群体性上访，一定程度上影响了城中村改造的顺利推进。 （三）“亏 城中村改造资金平衡困难。由于拆迁安置补偿本钱的不断增加，多数改造工程资金难以自求平衡，以根底设施带动的工程，需要建设部门通过贷款来平衡建设资金，这些工程根本上只有投入没有回报；村集体经济组织及社会力量等其它主体参与改造的工程，由于收益需在土地出让后才能表达，因此，前期资金从何而来及工程投入产出是否平衡，成为改造主体最为担忧的问题，害怕工程亏损，难以做好改造工作。 （四）“缺 目前的土地使用制度、财政制度以及政府的管理体制约束较多，且尚有一定的缺位，对改造工作的推进带来一定的程度制约。首先是市政府对多方参与模式还没有明确的政策支持。其次在管理体制中法律主体单一而实施主体多头导致工作推动困难。目前城中村改造正在探索各种主体参与，改造主体既可以是市政府所属的建设部门，也可以是街道办事处，也可以是村集体经济组织和社会其它单位。因此实施主体多，其中各种关系如利益关系、管理体制、实施方式、融资管道等都需要市政府进行统一协调并加以明确。 （五）“繁 这是各村