1、摘 要随着我国房地产行业的飞速发展，同时各形各色的附着行业也应运而生，犹如雨后春笋，蓬勃发展。房地产估价行业是随着我国房地产行业的兴起而产生的，伴随着土地的价值与日俱增，则需要一个行业去评估其土地真正的价值，在这个契机下，房地产估价行业也与之水涨船高，逐步快速发展起来。当然它带动经济发展的同时，许多问题也相应出现。本篇论文针对我国估价行业，简略的讲述了土地估价的目的和意义，土地估价行业存在的问题，从而以德州市华鲁三号工业用地估价为例，编写了其估价报告。在估价报告中，根据估价对象的实际情况和其他相关影响因素，主要采用基准地价修正系数法，成本逼近法来对估价对象进行测算评估，其估价结果是根据委估对象
2、的影响因素分析，利用加权平均最终确定其最终价值。最后，针对估价行业存在的问题，提出了自己认为的可行性建议。关键字：工业用地；基准地价修正系数法；成本法AbstractSummary with the rapid development of Chinas real estate industry, and various assorted attachments industry also came into being, as have mushroomed, flourish. Real estate appraisal industry is arising with the rise
3、of the real estate industry in China, accompanied by increasing the value of the land, you need an industry to assess the real value of its land, under the this opportunity, also rises with the real estate appraisal industry gradually developed quickly. While it certainly promote economic developmen
4、t, many issues also appear. This paper is intended for valuation industry of China, briefly describe the purpose and meaning of land valuation, land valuation problems in the industry, contributing in dezhou city Shandong China third, land valuation, for example, has prepared its valuation report. I
5、n the valuation report, according to the valuation of actual objects and other related factors, mainly uses the Datum land price correction factor method, cost approach to valuation objects to be appraised and its valuation is based on the Commission to assess the results analysis of influence facto
6、rs of the object, using weighted average finalized its final value. Finally, for the problems of valuation industry, presented her view that the feasibility of recommendations.Keywords: industrial land ；Reference land price correction coefficient method；zhe method of cost目 录前 言1第1章 绪论21.1土地估价的目的21.2
7、本文研究的意义2第2章 我国现阶段土地估价行业发展现状42.1 总述42.2 房地产估价行业存在的问题42.2.1房地产估价机构数量多规模小42.2.2估价需求缺乏主动性52.2.3专业服务与估价收费不匹配52.2.4 商业贿赂之风没有得到有效遏制62.2.5估价机构间业务竞争无序6第3章 德州市华鲁三号工业用地估价结果报告93.1总述93.1.1估价项目名称93.1.2估价目的93.1.3估价依据93.1.4估价基准日103.1.5估价日期103.1.6地价定义103.1.7估价结果113.2估价对象描述及地价影响因素分析133.2.1估价对象描述133.2.2地价影响因素133.3土地估价
8、193.3.1估价原则193.3.2地价的确定及结果203.3.3需要特殊说明的事项21第4章 德州市华鲁三号工业用地估价技术报告224.1总述224.1.1估价项目名称224.1.2估价目的224.1.3估价依据224.1.4估价基准日234.1.5估价日期234.1.6地价定义234.1.7估价结果244.1.8需要特殊说明的事项244.2估价对象描述及地价影响因素分析264.2.1估价对象描述264.2.2地价影响因素274.3土地估价324.3.1估价原则324.3.2估价方法和过程334.3.3地价的确定及估价结果38第5章 对我国未来估价行业发展的可行性建议405.1完善估价法律制
9、度和规范估价市场405.2建立估价行业自律准则及估价行业问责制405.3进一步加强责任感管理力度415.4建立健全行业协作共同监管体制42结 论43致 谢44参考文献45附件46附表146附表249附表350附图153附图254前 言房地产估价作为一项社会经济活动古已有之，而真正作为一个社会经济部门或者说一个行业在我国的出现，则是近二十年的事情。改革开放后随着生产要素市场的建立，房地产的交易逐渐显现并日趋频繁，迫切需要对市场价格进行评估，以便为交易和国家税费征收提供依据。随着国有土地使用权制度的改革，催生了土地估价师和土地估价机构的产生；隶属建设部系统的房地产估价师也随之出现。并且分别建立了土
10、地估价师与房地产估价师的考试与注册制度，以及土地估价机构与房地产估价机构的资质审批制度。尽管土地估价与房地产估价的原理与方法没有不同，但由于分属不同系统，因而具有了不同的估价规范和不同的估价报告使用目的。房地产估价作为一门融科学与艺术为一体的行业，伴随着房地产业的发展而不断发展。然而由于中国特色的部门依附，房地产估价与土地估价却屡屡出现形式上的分异，给估价行业和估计人员带来极大的不便，也为行业的发展带来了困扰。因此，本论文针对我国估价行业出现的问题，提出自己认为的可行性建议。本论文的编写引用借鉴了很多相关的研究成果和教材。但由于本人水平有限，论文中定有许多不足之处，恳请老师们批评指正。- 58
11、 -第1章 绪论1.1土地估价的目的在资产评估行业中，土地估价已被国家设置为六大资产评估专业之一，越来越被人们所重视，越来越影响人们的社会经济活动。从人类历史看，我们不难发现：人类历代战争绝大部分都缘于领土或土地资源的争夺。拥有了土地，就拥有了生存的基本保障，也就拥有了相应的社会地位。在市场经济高速发展的今天，人们对土地资源的需求欲望更为强烈。人们进行建设、谋求发展，除了要有足够的资金、技术、人员等生产要素以外，更重要的是离不开最基本的生产要素土地，以之作为经营和发展的基础。同时，随着市场经济的发展，人们的投资理念也在不断地转变，国家、集体、单位、个人之间的土地资产与土地资产、土地资产与资金之
12、间也在不断地进行转换或置换。人们不论希望出售、转换还是购买土地，面临的一个重要的问题就是希望知道土地的价格，也就是土地估价问题。估价目的是委托人为什么要进行房地产 (土地)评估的原因，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或何种政府行为、民事行为的需要。例如，银行需对抵押人提供的一宗房地产进行估价，而且该房地产的土地是划拨取得，此时银行要了解的是：当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够通过变卖抵押房地产获得的最大价值是多少，因此在“抵押评估”的目的下对该房地产进行估价时，就要向估价委托人(银行)说明，在处分该抵押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。或者换句话说，该房地产在“抵押评
13、估”的目的下所估算的房地产价格的内涵中应该扣除向国家交纳的土地使用权出让金。1.2本文研究的意义设定房地产估价目的的意义在于：一旦设定了房地产估价的目的，也就确定了房地产价格的内涵，即明确了通过本次估价作业或估价行为需要估算什么样的房地产价格，从而整个估价作业过程中的各种要素也就都可以确定下来了。从这个意义上来说，房地产估价目的起到了统领估价全局的作用。在现实生活中土地估价工作有着极其重要的现实意义：（1）从国民经济发展的角度来看，土地估价工作是建立和完善社会主义市场经济体制的需要；（2）从国土资源的管理角度来看，土地估价工作是加强土地市场管理的一项基础性工作；（3）从国家税收的角度来看，土地
14、估价工作是国家征收有关土地税费的基础；（4）从建立现代化企业方向的角度来看，土地估价工作是企业合资、改制、兼并、入股以及破产清算的需要；（5）从处理司法案件的角度来看，土地估价工作是处理房地产纠纷的需要；（6）从房地产开发商或投资机构的角度来看，土地估价工作是为房地产开发商企业或机构作出投资决策、提供投资服务的需要；（7）从资金信贷的角度来看，土地估价工作是土地资产抵押业务的需要。第2章 我国现阶段土地估价行业发展现状2.1 总述我国房地产估价从无到有仅仅经历了短短十几年的历程，然而房地产估价行业作为朝阳产业发展却十分迅速。社会诸多经济活动，如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁
15、补偿、纠纷处理，以及企业各种经济活动等都离不开房地产估价。这种估价专业活动技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。随着房地产市场的发展，对于专业房地产估价的需求变得越来越大，从而导致整个房地产估价行业也发生了巨大转变。当然，在房地产业飞速发展的同时，关于房地产估价行业也滋生了很多问题。2.2 房地产估价行业存在的问题图2-1估价行业存在问题简述图2.2.1房地产估价机构数量多，规模小房地产估价机构发展速度惊人，数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，竞争力弱，缺乏品牌意识。2004年9月29日经建设部第45次常务会议讨论通过建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定（中华人民共和国建设部令第135号），自2004年12月1日起房地产估价的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制，体质的转变意味着只要符合十五项行政许可条件规定中房地产估价机构资质准入条件的，均可以申请成立专业房地产估价机构。建建设部提供的最新统计数字显示近10000家。估价机构数量多，良莠不齐，估价机构规