1、摘 要广州地铁车辆段上盖物业综合开发策略分析摘 要 近年来，随着我国经济的不断发展，城市建设和交通建设投资的不断增加，使得城市的土地资源越来越紧张，如何加强对城市土地的有效合理利用成为了当前城市发展中的一个重要问题。尤其是我国的一线大城市，其交通拥挤、阻塞、乘车难已不能满足人们出行的需求，一些城市将发展轨道交通作为解决城市交通和城市建设的战略部署与任务。传统的地铁车辆段具有占地面积大、建筑密度小、用地强度低及功能单一的特点，且车辆段周围的土地利用率相对较低，不符合城市土地节约利用的要求。因此，对地铁车辆段上盖物业综合开发，不但可以提高土地的有效利用率，而且其开发效益回馈于政府，支持地铁交通新线
2、的建设，形成良性的循环，有利于可持续发展和构建和谐城市。基于此背景下，高效开发利用地铁车辆段的土地资源进行二次开发具有紧迫的现实意义。本论文通过查阅大量的国内外关于地铁车辆段上盖物业综合开发的文献资料，并梳理了TOD理论、地租和地价理论、外部经济理论，对国内车辆段上盖物业综合开发的经验和问题进行分析、提炼，从规划和土地政策环境机制和投融资模式的优化角度梳理出广州地铁车辆段上盖物业开发策略，并以官湖车辆段上盖物业项目为例，分析车辆段上盖物业项目开发的具体策略与实施方案，以期为广州市或其他城市未来轨道交通车辆段上盖物业开发提供参考经验。关键词：广州;车辆段;公共交通导向模式；物业开发；策略分析II
3、IAbstractAbstractIn recent years, with the continuous development of Chinas economy and the increasing investment in urban construction and traffic construction, the land resources of the city are becoming more and more tense. How to strengthen the effective and rational use of urban land has become
4、 an important problem in the development of the city. Especially in Chinas large cities, the traffic congestion, congestion and traffic difficulty can not meet the needs of people travel. Some cities will develop rail transport as a strategic deployment and task for urban traffic and urban construct
5、ion. The traditional subway section has the characteristics of large land area, small building density, low land use intensity and single function, and the land utilization rate around the vehicle section is relatively low, which is not in line with the requirements of urban land saving. Therefore,
6、the comprehensive development of the upper cover property of the subway section can not only improve the effective utilization of the land, but also give feedback to the government, support the construction of the new subway line and form a benign cycle, which is beneficial to the sustainable develo
7、pment and the construction of a harmonious city. Based on this background, the effective development and utilization of the land resources of the Metro Depot for the two development is of urgent practical significance. Through consulting a large number of domestic and foreign literature on the compr
8、ehensive development of the upper cover property of the metro vehicle section, and combing the TOD theory, land rent and land price theory and the external economic theory, this paper analyzes and refines the experience and problems of the comprehensive development of the upper cover property of the
9、 domestic vehicle section, and covers the upper cover property of the Guangzhou Metro Guanhu vehicle section. From the perspective of planning and land policy environment mechanism and investment and financing model, it combs the development strategy of Guangzhou metro vehicle section. Taking the Gu
10、anhu Depot property project as an example, this paper analyzes the specific strategies and implementation plans for the property development of the subway depot, with a view to providing reference experience for the future development of properties on the subway depot in Guangzhou City or other citi
11、es.Key words: Guangzhou; depot; TOD; property development; strategy analysis. 目 录目 录第一章 绪论11.1 研究背景11.2 国内外研究现状21.2.1 国外研究现状21.2.2国内研究现状31.3 主要研究内容61.3.1 研究目标61.3.2 主要研究内容61.4 技术路线6第二章 车辆段上盖物业综合开发的理论基础82.1 TOD理论82.1.1模式提出背景与内涵82.1.2 TOD模式优点82.2地租和地价理论92.3外部经济理论102.3.1城市轨道交通对沿线物业价值的影响112.3.2城市轨道交通的正外
12、部性112.3.3城市轨道交通外部性内部化的实现途径11第三章 车辆段上盖物业开发现状分析及经验研究133.1 全国轨道交通车辆段上盖开发现状133.1.1 国内轨道交通车辆段上盖开发情况133.1.2 车辆段综合开发优势143.1.3 车辆段综合开发形式153.1.4 车辆段综合开发典型案例163.2 国内车辆段上盖物业开发借鉴意义及存在问题183.2.1国内车辆段上盖物业开发借鉴意义183.2.2 国内车辆段上盖物业开发存在问题19第四章 广州地铁车辆段上盖物业综合开发模式构建214.1规划设计层面优化214.2土地政策层面优化224.3投融资层面优化234.4 以官湖车辆段为例，研究开发
13、策略与实施方案254.4.1项目综合现状254.4.2项目外部条件分析314.4.3 项目用地现状344.4.4 规划条件364.4.5二级开发方案374.4.6投资估算与资金筹措394.4.7项目土地出让进度安排及收入预测404.4.8项目开发财务评价444.4.9 社会经济效益评价464.4.10 项目风险评估47第五章 结论与展望50参考文献51第一章 绪论第一章 绪论1.1 研究背景国内城市轨道交通建设过程中正面临政府负债过重、建设资金短缺等问题，迫切需要探索可持续的发展模式和新的投融资模式。同时由于城市化进程不断推进，城市人口的增长，房地产行业的发展，使得土地资源越来越紧张，加强城市
14、土地资源的集约利用成为一个既重要又紧急的课题。 2014年，国土资源部发布的关于节约集约利用土地的规定和关于推进土地节约集约利用的指导意见中提出大力提高建设用地利用效率、鼓励开发利用地上地下空间。国家新型城镇化规划（20142020 年）也提到“优化布局，集约高效”、“科学规划建设城市群”，并明确指出需合理控制城镇的一些开发边界，在通过优化城市内在的空间结构的基础上，能够加快城市的快速发展，从而增加我们国土的空间开发利用的效率和效果，同时还提到“推动特大城市中心城区部分功能向卫星城疏散”，在此思想的指导下，统筹和规划地上以及地下的空间开发及利用，有助于推动商业、办公以及居住，还有整体空间和交通
15、网络站点得到合理化的布局和相应的综合利用。国内对于加强地上地下空间的开发，以及推进地上地下空间的综合开发力度，进一步提升到了土地资源整体利用效率的高度给予了重视，并进行了一定的研究。在对地上地下空间开发研究上，被关注最多的是城市轨道交通上盖物业开发问题。香港地铁公司作为国内外目前较成功的行业典范，其“地铁+物业”模式也被国内越来越多的城市轨道交通建设单位研究，并以模式作为参照，在城市轨道交通上盖物业上探索可持续发展的路径。笔者所在的广州地铁公司倡导综合利用城市轨道交通线网中的车辆段，在其上开展物业开发，有效进行集约和利用所在城市的土地资源，同时在研判分析所在城市的轨道交通线网车辆段的规划要求、用地条件、交通区位、开发成本等诸多因素的前提下，提出对萝岗、白云湖、官湖等车辆段等进行上盖平台开发物业的设想。论文尝试通过对国内外研究成果整理，以TOD、地价和地租理论以及外部经济理论为指导，结合对国内外车辆段开发情况的分析，从规划和土地政策环境机制和投融资模式的优化角度梳理出广州地铁车辆段上盖物业开发策略，并以官湖车辆段为例分析车辆段上盖物业项目的具体策略和风险分析，以期为今后类似的物业开发提供参考经验。1.2研究目标以TOD、地价和地租理论以及正外部性理论为指导，针对国内车辆段上盖物业问题及现状，从环