1、浅析房地产行业融资的困境及出路鄢奇方摘 要 随着我国国民经济的不断开展，人民的物质生活水平不断提高，我国的房地产行业也高速开展。在经济全球化的背景下，国内经济平稳向好，在一定程度上有利于国内房地产行业的开展。国家针对房地产行业过热的现状，制定一系列的调控政策，加大调控力度，房地产行业的开展面临着巨大的挑战。同时，房地产行业属于资金需求量巨大的行業，其开展需要大量的资金支持，如何确保资金充足、如何保证企业的可持续开展是房地产行业目前亟待解决的问题。本文针对房地产行业的融资现状指出该行业当前的困境，并提出相关建议，旨在为房地产行业日后的开展提供借鉴。关键词 房地产行业 融资 企业经营房地产行业是典
2、型的资金密集型产业，资金需求量大，回款周期由市场销售状况决定。因此房地产企业的资金链、现金流已成为房地产开发的先决条件。目前国家推出的一系列调控政策，如保障房建设、限售限购令、一次性缴纳土地出让金、预缴税收资金、提高房地产预售条件等，都限制着房地产行业的开展。在房地产的整个开发过程中，资金链是最关键的因素，但目前日益收紧的货币政策加大了房地产行业的融资难度，提高了相关风险。目前，寻求适宜的融资渠道已成为了房地产行业的首要问题。一、房地产行业融资概述从广义概念上讲，房地产融资是房地产企业开发、流通、融资及相关效劳这一系列金融活动的总称。房地产开发从取得土地开始就需要大量的资金，这个需求伴随着整个
3、房地产工程的开发，从房屋的建设到配套设施的完善都是如此。因此从特定渠道获得的大规模资金才能保证整个工程的开发。但特定渠道的大规模资金在一定程度上会受到相关政策的影响，如果自身的偿债能力缺乏，房地产企业的资金链就会断裂。二、房地产行业融资的重要性随着全球经济一体化的开展，信息技术也得到了高速开展，为了适应新环境，使自身在剧烈的经济竞争中中立于不败之地，充足稳定的资金成了房地产开发的前提条件，好的融资渠道是保证资金链在房地产企业开发过程中发挥重要作用的关键。（一）可以为房地产企业的战略开发提供资金支持很多房地产企业不只开发单个工程，其开展需要开发更大范围的、新的工程。例如，大型地房产开发商碧桂园集
4、团，强大的资金链为其全国的房地产开发工程提供了必要的支持。进一步提高了碧桂园的市场占有率，使其成为了国内首屈一指的房地产开发集团。如果房地产企业把对外扩张作为战略开展的目标，就必须以充足的资金链作为支持。（二）可以为房地产企业的品牌宣传提供资金支持房地产企业要独树一帜，离不开内部和外部的全面支持。内部的支持来源于产品的研发，即房地产产品的设计及销售形式的完善。外部的支持来源于铺天盖地的品牌宣传及有效的销售策略。例如，各个房地产企业对自身产品的定位各不相同，碧桂园、万科等企业不只在国内有工程，还参与了国外的房地产开发。另外各个房地产企业的产品也各不相同，产品业态和销售内容上的不同选择决定着房地产
5、企业抢占的市场份额，这在一定程度上需要大量资金的支持。三、房地产行业的融资方式及特点虽然房地产行业的融资方式多种多样，但是我国房地产行业仍受到传统经营模式的束缚，因此融资的主要渠道还是银行贷款。由于经济的高速开展，旧的融资方式已经不能满足现在房地产行业的需求。而现今的银行信贷政策又受到国家宏观政策的影响，很多房地产企业已经产生了危机感，开始选择其他的融资方式。随着市场的高速开展，各种融资方式也相继出现。除了银行贷款外，近期也有许多房地产企业关注企业债、信托、股权转让等方式，具体渠道如下。（一）上市股票融资上市融资这一方式对企业而言是个不错的选择，但是其门槛过高。许多企业直接融资的IPO进程在资
6、本市场面临法律问题、程序问题和市场准入问题，目前仅有万科、龙湖、融创等房地产企业通过该方式成功融资。因此上市融资对绝大多数房地产企业是十分困难的。很多房地产另辟蹊径，为了到达上市融资的目的，通过购置上市壳企业后增资，到达上市融资的目的。银行再根据实际情况为有信誉的房地产企业提供融资和效劳。（二）银行渠道银行贷款政策支持是房地产开发商最主要的融资方式，短期信贷可以为房地产开发企业提供现金流。在开发工程立项阶段，有土地一级开发贷款和房地产开发贷款可以选择，可以用土地和在建工程为抵押物，申请相应的专项贷款。除了传统的借贷方式外，房地产企业还可以积极探索其他类型的银行借贷，如工程开发贷，即以工程的权益
7、和收益作为担保，向银行贷款;再如并购贷款，即以并购工程的未来现金流为担保，向银行贷款。（三）房地产信托房地产信托是近几年才开展起来的融资方式，由融资方向信托企业申请，制作信托方案，面对社会公开或者定向发行相关信托产品，目的是集合社会上的闲散资金。这样的信托方案可以在很大程度上降低房地产开发的融资本钱，同时这种融资方式较其他方式更为灵活，利息也可以调整。（四）房地产公司债券由于目前房地产开发企业面临资金周转的难题，所以局部房地产企业会考虑采用融资本钱较低又可以到达融资的目的的企业债券方式。在目前我国的债券市场上，债券类型按发行主体进行划分，主要包括国家债、金融债与企业债三种。从目前行业内统计来看
8、，房地产行业的公司债券发行量较少，因此房地产行业内发行企业债券的空间还很大。同时，国家也支持信誉条件良好的企业经证监部门批准后发行公司债券，开拓新的融资方式，努力摆脱房地产行业对银行借贷的依赖，鼓励房地产企业积极探索企业债券这一融资方式。（五）工程定向跟投工程跟投是以房地产企业的开发工程为主要投资目标的，企业根据自身的经营情况确定一个比较合理的跟投利率。很多企业的跟投工程还对企业的内部员工开放，这种融资模式在一定程度上可以调发开工参与工程的积极性。这种方式可以实现企业的互惠共赢，促进企业的长远开展。四、对房地产行业融资的建议货币政策从“稳健转为“从紧，现行金融调控政策影响着传统房地产企业的融资
9、渠道，传统融资方式存在的弊端正日益凸显出来。（一）提高房地产企业自身的资金周转能力，降低对外界资金的依赖房地产企业应该有效提高资金的周转速度，提高各个企业甚至各个工程的之间的资金周转速度，在资金需求节点上实现有效“输血。同时，“打铁还需自身硬， 房地产企业应提高产品的市场竞争力，用产品吸引客户，让客户信任企业，形成有效的资金回流模式。（二）改变企业的运营方式，打破企业单一的融资模式房地产企业已经到了打破“独行侠思维模式的时候，随着经济的高速开展，独立作战的模式已经不能适应时代的开展。企业应该结合多种经营模式，鼓励中小型房地产企业和大型房地产企业加强合作，鼓励企业改变单一的运营方式，采用多元化经
10、营模式，保证企业持续、健康的开展。国内很多大型房地产企业已经开始涉猎不同行业的开展，其中有些大型房地产企业甚至参与了娱乐等多个行业，以拓宽资金渠道，最大限度地确保企业的长远运营。这种开展模式，在一定程度上解决了企业资金渠道单一的问题。（三）及时识别市场风险，合理安排地产工程的投资分散投资，分散风险是房地产行业的首选决策。如果房地产企业在一个地区投资一个工程，那么风险就会集中在一个区域内。如果这个区域的经济发生变化，就会大大影响该工程的开展，给房地产企业带来一定的经济损失。因此，房地产企业要在能力范围内合理躲避风险，将工程分散到不同的城市，有效減少损失。另外，房地产企业要合理掌控各个工程的具体进
11、度，结合各个阶段的工程进度、经营情况和融资本钱，安排适合每个阶段的融资模式。同时，房地产企业也应该考虑工程的自身情况，根据工程情况安排融资规模，满足当下的融资需求，尽量控制融资本钱。（四）鼓励企业培养融资人才房地产行业急缺融资专业的人才，主要是由于企业的财务人员并非融资专业的人才。企业要积极培养既懂金融又懂房地产的复合型人才。随着房地产信托业务、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等一系列新的房地产金融业务的兴起，房地产行业需要大量人才作为坚强的后盾。这些人才与以往不同，他们需要全面掌握金融、证券业务、房地产经营、法律、资产评估等知识。企业要成为具有竞争力的大型企业，必须从企业的内部做起，大
12、力培养企业的金融人才。五、结语在新的开展形势下，房地产企业的融资要实现创新突破，必须改变旧观念和旧方式。随着这些年国家宏观调控政策的实施，房地产企业的融资环境发生了深刻的变化。旧的银行贷款方式在政策的要求下门槛渐高，已经不能适应所有房地产企业的要求。房地产企业要实现开展必须构建多元、合理的融资渠道。贷款不能也不应该是房地产企业融资的唯一渠道。必须在以银行贷款为大前提的根底上将房地产信托、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种融资形式相结合，形成良性的、低风险、高效率的融资渠道。值得欣慰的是我国很多房地产企业已经开始寻找适合自身的融资方式，为自身的开展获取资金，保障企业的经营，保障企业的可持续开展。（作者单位为湖北时瑞达重型工程机械有限企业）参考文献1 张媛妮.关于房地产行业融资的思考J.中国集体经济，2022（7）：90-92.2 薛四敏，周晓静.房地产企业融资体系的建立与思考J.征信，2022，36（2）：85-89.3 张冬漪.房地产融资渠道的现状与开展J.时代金融，2022（6）：271.4 佟曾，曲英男.房地产开发工程融资风险及对策J.合作经济与科技，2022（08）：64-65.