1、商业街考察调研报告 前言： 针对毕业设计题目“临沂沂水雪山旅游商业街设计，我们小组在济南本地进行针对商业街的调研和实地考察。济南作为历史悠久，文化底蕴深厚，而且近年来经济开展较快的省会城市，不仅拥有百年老街芙蓉街这样的历史商业街，而且拥有泉乐坊这样的新型现代商业街。因此我结合资料，重点对商业街的开展历程，现状特点，以及现代商业街的开展趋势进行分析，借此对于商业街的设计获得进一步认识。正文： 一、商业街的开展历程与现状特点 1.商业街开展历程 商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，然而到了近代和现代，我国商业街开展远远落后于法国等
2、西方国家。 从全球来看商业街开展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸易。随着聚落的形成和商品贸易的开展，城市中逐渐出现专门进行商品交易的区域，这时期还是流动的商业。 第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。商业区开始开展，并且逐渐稳定，商业逐渐固定下来。 第三个时期，实际上随着商业街的开展，有些地方形成小的商业中心。商业区域功能根本固定。 第四个时期，大型商业街的出现。 清明上河图局部 第五个时期，是标准化的商场和超市参加到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。商业街中的大型商场和超市作为整条商业街的核心。 第六个时期是二十世纪六十
3、年代，商业街由于中产阶级搬到XX县区居住进入低谷时期。随着西方国家城市逆城市化的不断进行，城市人口不断下降，对商业的需求在地点上也发生了从城市向XX县区的转变，作为集中式商业空间的商业街不再受到群众的青睐，反而是分散的小型商业区在XX县区不断开展。 第七个时期，商业步行街增加shoppingmall购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获的大开展。商业步行街的功能发生了重大转变，不再是原有的商品交易一枝独秀，其他功能完全效劳于商品交易，而是商品交易作为商业街众多功能的一种，与其他功能的地位没有本质上的上下。这种转变使得商业街不再仅仅是人们购物时的去处，而是集购物，
4、休闲，娱乐，游览，展览等众多功能于一体。 2.商业街的分类 根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素，现代商业街被分为传统型、新建型、综合型、专业型、旅游型、室内型、地下型、站点型和社区型等九大形态。 商业街在长期开展的过程中，根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素逐步形成了类型各异的商业街。传统商业街 传统商业街一般都具有悠久的历史，往往会成为一个城市的形象窗口，而且聚集众多的老字号企业，更会得到政府的强力推动和大力支持，甚至一些百年老街已成为珍贵的商业遗产 传统商业街因其独特稀缺而具有不可再生性和不可复制性，其深厚的商业资源
5、、旅游资源、文化资源和景观资源正是其核心竞争力所在 目前，传统商业街普遍面临着市政条件改善和经营功能升级、开发与保护协调开展的艰巨任务。 新建商业街 芙蓉街近年来，伴随着我国城市旧城改 造和商业街在开展中演变XX县区建设步伐的加快，出于商业配套、城市形象和招商引资的需要，各地新建商业街大量出现。很多地方在商业街建设过程中大多采取“政府推动+房地产开发模式。一般来讲，旧城改造后的新建商业街大多与道路交通条件改善和住宅公建开发相结合，导致商业功能弱化和趋利特征明显。而在XX县区建设商业街所面临的最大问 诚基中心商业街 题是居住人口少，商圈不成熟，需要一个较长时期的市场培育过程。综合商业街 综合商业
6、街在历史开展的进程中，更多地承载着城市商业中心的功能，我国历史最长、最为成熟的商业街类型，一般处在城市几何中心位置的黄金地段。从商业街的开展趋势来看，城市综合商业街的数量应有所控制，特别是中小城市，综合商业街以 1、2个为宜，数量过多势必会导上海南京路步行商业街致经济效益下降和社会资源的浪费。专业商业街 专业商业街是面向特定消费群体提供专业的商品或效劳。目前，专业商业街以其高度的特色化、集群化、规模化和品牌化，显示出旺盛的生命力和广阔的开展前景，正逐步成为我国商业街开展的主流。 旅游商业街 旅游城市或城市内毗邻旅游景点的商业街一般可成为商业与旅游的黄金结合点。 旅游商业街一般坐落在拥有悠久历史
7、和文化底蕴商业街在开展中演变的古城古镇，具有先天和独特的旅游、观光、休闲和购物优势。目前，我国旅游商业街普遍存在着散乱小的问题，亟待升级和提高。毕业设计题目即为此类型商业街，同时兼有新建商业街的特点。室内商业街 伴随着我国商业设施的大型化特别是购物中心的投资热潮，室内商业街大量出现。室内商业街有利于改善消费环境，特别是能够有效改善我国北方地区冬季寒冷和夏季炎热的恶劣气候条件所带来的不利因素。 地下商业街 我国长期的和平环境，地下人防工程“平战结合于20世纪80年代大量改造开发为地下商业效劳设施。伴随着国家宏观土地政策的进一步紧缩，我国城市特别是大型城市地下商业街拥有广阔的开展前景。站点商业街
8、基于车站、机场、码头、地铁、轻轨等大型交通枢纽站点形成的商业街。大型交通枢纽站点一般拥有较广的空间、较多的人流和较长的通道，极易形成站点商业街。目前，我国站点商业街普遍存在档次低、布局乱、形象差的现状，亟待改变商业街在开展中演变，站点商业或交通枢纽商业更应成为城市的窗口和名片。 3.现代商业街开展的新特点 现代商业街不同与传统商业街。商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为根底，以各种商业街为特色，形成多层次、多结构的城市商业结构。现代商业街是多功能的整合，既有购物中心功能，也有商业街的特点，是多业态，多功能的整合。商业业态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一是
9、原始状态（如集市贸易），二是开展形态（现代商业街、购物广场等），三是最高形态（国际购物中心、厂家直销中心），他是商业用房开发的主要形态。现代商业街是城市的辐射，内聚的所在，是吸引客流的重要所在。现代商业街不是商品经营概念，而是商品和效劳的综合营销，这里的效劳有两层含义，一是商品本身的效劳，二是效劳领域，效劳工程，效劳内容。现代商业街是城市的缩影，是城市的精华，是成熟的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的开展程度。 二、旅游商业街（rbd） 1、rbd的概念 rbd是recreationalbusinessdistrict的缩写，中文译为“旅游商业街，也可以译为“休闲商务区或“旅游
10、商业区。它是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相照应的新兴产业区rbd将休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类工程加以整合，并与商务相结合，形成一种新型的旅游休闲产业，形成现代都市新亮点。rbd最初由stansfield和rickert（1970）在研究旅游区购物地的结构和功能特性时提出的，其定义为： 为满足季节性涌入城市游客的需要，在城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇特品和礼品商店的街区，城市中以游憩与商业效劳为主的各种设施（旅游、购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域，是游憩与商业结合的产物，是城市游憩系统的重要组成局部。rbd代表着现代都市商业街区的一种开展趋势。游憩功能是r
11、bd的核心功能。rbd的商务和商业功能具有明显的游憩性。城市生活方式的提升，特别是休闲生活成为品质生活的重要组成局部，是rbd形成的重要动力机制。 2、rbd的形成机制类型 （1）城市商业格局提升形成的rbd形态cbd叠加型与伴生型 此类rbd，与cbd具有一定的共同性，如交通兴旺、土地价值高、人流量大、业态高档等特征。 客源消费。客源组成较复杂，但均具有高消费、短时消费、时尚型消费、夜间消费强等特征。 商业布局。一般以城市cbd中心及周边的大型商场、购物中心等为核心，以城市交通干道为轴线，配置餐饮、娱乐、特色商业等业态，与之共同组成城市里最高档的商业和娱乐业态的集合区域。 业态特征。进驻业态
12、时尚性最强、高端消费最多、规模较大，强调满足生活节奏快的较高收入人群的商业和休闲需求，是城市商业水平和休闲娱乐水平的高度代表。受城市土地的有限性制约，该类rbd的休闲娱乐业态以室内为主。大型购物中心型 城市中心型shoppingmail，与城市cbd开展关系密切，由此形成的rbd特征与“cbd叠加型与伴生型有很多共同点。该类shoppingmail大多因弥补城市开展空心化后的商业空缺而出现，目前在中国相对较少。城市周边型shoppingmail在中国那么较为普遍，以下只分析后者特征。客源消费：以本地顾客为主、消费层次丰富、消费时间较长（12天）、具有明显的无差异消费特征。 商业布局。一般是由以
13、超大体量的商业空间为核心，衍生出系列辅助商业空间。“规模化和“一站式决定其商业布局不太受周边传统商业影响，自成体系，但对交通条件的要求很高。 业态特征。首先应该具有“中档为主和“零售为主（50%以上）的特征，才能满足吸引大量、屡次消费者的需求；其次强调业态的丰富，娱乐、餐饮、休闲的比例均有合理配比，才能满足“家庭一站式综合消费体验的要求。特色购物街区型 该类型rbd具有很浓厚的城市传统文化和商业特征沉淀。客源消费：以本地为主，通过商业升级和聚集，外地客源会逐渐增多；消费时间相对较短，群众消费较多、最能表达本地商业习性，购物娱乐性较强。 商业布局：由于脱胎于城市传统商业街区，受城市传统商业格局影
14、响较大，在此沿袭下补充、改建和扩张，受周边区域性质和开展影响也较大。业态特征：外乡化商业形态分布普遍，以零售业为主，大多存在规模小、类型多、群众型和无差异性等特征，根据城市商业文化而呈现不同主题化开展形态。由于地处XX县区内，虽业态丰富，但不严格强调一站式消费。（2）城市旅游提升促进形成的rbd旅游资源伴生型 客源消费。凭借优势旅游资源，外地游客首先成为其启动的主力客群消费能力强、盲目性强、数量大，季节性强、一次性消费明显。随着旅游方式提升和商业业态补充，本地消费逐渐增强，可适度弥补单一客群的缺陷。 商业布局。旅游资源特性和区域旅游效劳水平是影响其商业格局的两大因素。因此，该类rbd的商业首先
15、是要满足旅游资源开发和运营的需要，然后满足游客旅游综合消费的需要，在二者根底上进行丰富、提升和优化。 业态布局。具有很强的“资源导向和“效劳导向。资源导向决定其具有较强的“主题化特征和根底，效劳导向决定其旅游效劳业态的完整性，但并不强调城市商业形态完整。因此，占主导地位的是餐饮、住宿、娱乐等效劳型业态。在资源导向的影响下，这种rbd形态的商业业态最具有趣味性和游乐性。新游憩目的地型 不同产业或商业形态，扩展所形成的新游憩目的地形式也是不同的，其延伸出的rbd形式也不同，但究其根本，也有一定规律可寻。客源消费：客源根据其根底产业或商业形态，呈现消费者特征和行为的高度同质化、极端化和规模化。商业布局：首先是以其根底产业或商业形式为主体，并在周围形成配套设施和衍生商业；其次，产业聚集性决定其商业和休闲先天就具有很强的主题性。 4、旅游筹划和规划思路在城市rbd建设中的应用 （1）旅游吸引物与游憩方式设计旅游吸引物设计理念的应用