1、房屋租赁业税收征管调研报告 近年来，随着社会主义市场经济的建设和开展，各地城市化进程加快，房屋租赁在我国逐渐开展成为一种行业，给各地的房屋税收征管工作提出了新的课题。 一、我国目前房屋租赁业所呈现的主要特点 房屋租赁业是指自然人、法人及非法人单位以其拥有所有权或处置权的房屋建筑物在合同规定期内让渡使用权，并获取一定经济利益的行为。从用途上可 分为营业用房出租、办公用房出租和住宅用房出租；从租赁方式上可分为直接出租、中介出租、变相出租、转租和再转租等类型；从权属性质上可分为私房出租、公房出租、公房私租等。其主要特点： 1、随经济的开展而开展。它在市场经济开展中，城市化和大量充裕劳动力涌入城市经商
2、和就业的情况下，迅猛兴起，日趋活泼。 2、点多面广、隐蔽性强。个人私房出租户在现有的房屋出租户构成群体中占主体地位，私下交易多；变相出租现象大量存在，如以亲戚免费使用为名私下出租、以提供场地合作经营为名实际并不承担相应的经营风险却按期收取固定的租金；以合作建房为名，承租方以基建款冲抵租金等等，租金支付方式具有较大的隐蔽性和不确定性，税收征管难度较大。 3、所涉及的地方税种多。经营性房屋应收房产税、土地使用税（法律规定建制镇、工XX县区以上）等，租赁业房屋还包括营业税、城建税、教育附加、印花税等。 4、名义税收奉献率较高。以个体出租门点为例：某人于2022年元月1日出租一县城商业门点，合同确定租
3、期为一年，年租金收入30000元，根据相关税收法规，该人应纳地方各税如下：房产税3000012%=3600元，营业税30005%=1500元，城建税15005%=75元，教育费附加15003%=45元；印花税300001=30元；个人所得税（每月）30000/12-800-（3600+1500+75+45+30）/122023%=126.25元（现行房屋租赁业个人所得税减2023%税率征收）。全年应纳个人所得税1515元；各种税费相加得出该人全年应纳地方各税（t）为6765元。即税收奉献绝对值为6765元；该纳税人的收入（c）为30000元，其税收奉献率pt=t/c20230%=6765/30
4、00020230%=22.55%。 二、当前房屋租赁业税收征管中存在的问题 1、房屋出租户纳税意识淡薄，主动申报纳税少。近年来，各地房屋出租户主动申报纳税的人数虽然逐年有所增加，但总体而言，纳税人自觉申报纳税的比例仍然不高，特别是个人房屋出租户依法纳税的意识仍有待于进一步增强。 2、个人私房出租业务税收负担重，征管难度大。在开征房产税的地区，房屋出租收入的名义税收负担高，其中个人最高可达27.65%以上（其中房产税12%，租赁营业税、城建税及教育费附加5.5%，印花税0.1%，个人所得税2023%，另外还有土地使用税、政府有关基金、费用），并且个人的同一出租收入既要征房产税，又要征收营业税和个
5、人所得税，明显存在重复征税的现象。这种高税负的名义负担率不但增加了该项税收征收管理工作的难度，同时也催生了一局部房屋出租人偷逃税收的动机。 3、税务机关税收监控手段较落后，税收漏洞多。房屋租赁业纳税主体多元化、课税对象多样化、租金标准复杂化、现金交易普遍化，大大增加了税务机关对该项税收的征管难度；同时，由于征收本钱高，征收效率低，在“任务至上的税收考核方案管理体制下，税务机关往往对面广量小、税源分散的房屋出租税收没能给予足够重视，在监控手段落后，国家税收法规相对滞后情况下，造成许多业户游离于税收监管之外，使税收增长速度大大低于其税源增长速度。 4、涉及税种过多且计税依据不同，操作上不便。有关房
6、屋租赁业所涉及的税种最少有3种，多那么78种，甚至上2023种。这不仅使税收征管带来诸多不便，不便于征纳双方的理解和执行；不同行政区划适用税种的多寡，造成征纳矛盾的激化，同时有损税收法律公允、公正和严肃性；出租和自营房产税收计税依据不同以及分别适用不同税率，纳税人抵触情绪较强。 5、有关政策法规法律效力欠缺，易引起税务纠纷。如国家税务总局1998年下发关于加强对出租房屋房产税征收管理的通知文件规定“对出租房屋征收房产税，出租房屋的单位和个人未按规定向房产所在地的主管税务机关在清理检查时，可规定承租人为房产税的代扣代缴义务人。在征管工作中具有很强的现实操作性，但将承租人规定为代扣代缴义务人与现行
7、征管法相违背，同时纵容了应纳税义务人逃避纳税、不主动申报纳税，并在具体工作中，由于法律效力不够，容易引起税务纠纷。 三、加强房屋租赁业税收征管的对策和建议 1、加强税法宣传，增强人们依法纳税意识 大力进行税法宣传既是税务部门政务公开的内容，也是房屋租赁业税收征收工作顺利开展的保证。由于房屋租赁业税收涉及税种多，征收起步晚，个人私本文章共2页，当前在第2页上一页12房出租户多且纳税意识普遍较差。为此，要加大投入，扩大宣传效果，做到征收与宣传相结合，做好各项效劳，使房屋租赁业税收深入人心，引导大家自觉申报纳税。 2、提高立法层次，提升有关政策法规效力 进一步完善税收法律体系，提高税收征管方法政策的
8、立法层次，使有关房屋租赁业税收管理的行政规章有足够的法律效力。同时，积极借鉴国际经验， 坚持“宽税基、少税种，低税率的原那么，将房屋租赁业税收如房产税、土地使用税统一征收营业税，设计合理的房屋租赁业营业税税率，建议选择18%20%之间较为适宜。 3、完善税收管理方法，健全税收监控机制 （1）建立健全以房屋租赁合同（协议）为主要内容的房屋租赁业税务登记管理制度，租赁双方必须在房屋租赁合同签订后30日内持合同文本向主管地方税务机关报验贴花，并在规定期限内办理税务登记。 （2）探索和建立由付租方代扣代缴房屋出租税款的征管方法，严格实行由税务机关开具房屋租赁业发票，承租方凭发票支付租金的制度，如果出租
9、方未提供发票，承租方有权拒收。出租方不在当地的，由承租方扣留相当于应付租金30%的款项，于房屋租赁合同规定付款期到期之日15日内向主管税务机关申报纳税。 （3）实行房屋租赁业税收征缴情况的定期公布和举报奖励制度，对于各类出租房屋，税务机关进行定期普查，摸清税源，掌握底数进行动态跟踪管理，并在广泛调研的根底上，根据房屋的地段、楼层、用途，分门别类进行管理，及时制定相对合理又与市场租金比较接近的最低租金标准，对于所提供租金收入明显低于计税租金标准又无正不当理由的，那么按计税租金标准征税，标准租赁行为。 （4）建立健全以公安、房管、房屋租赁中介机构、居委会、村委会、物业管理等为依托的房屋租赁业税收代
10、征网络和协税护税网络，进一步提高对房屋租赁业税源监控水平。 4、坚持依法治税、加大违法行为打击力度 简化办税程序，引导纳税人自行申报纳税。建立催报催缴机制以及房屋租赁税收的专项整顿、定期巡查制度，进一步加强对零星、监时税源和漏征漏管户的税收征管。建立主动申报优惠税率、被动补税高档税率的纳税申报诱导机制，对查出和被举报存在偷逃税行为的纳税户，按高税率进行补税和罚款；对不履行代扣代缴义务的单位和个人，按新征管法及其实施细那么有关规定处理，增加偷税的风险本钱，降低偷逃税的预期收益。强化税务人员自身素质建设，提高征管和检查水平，防止税收执法中的不标准行为。 5、充分发挥网络依托作用，堵塞征管漏洞 充分依托信息化手段，实现与城建、房产、方案、规划、公安等部门信息共享；协调标准同有关部门的租赁合同的文书管理，建立定期呈报（送）制度，从而实现对房屋出租税收的即时、动态、有效的监控，堵塞征管漏洞。 第6页 共6页