1、产业地产项目财务测算模型 1 测算前提测算前提1启动区用地范围启动区用地范围 总用地范围 启动区用地范围 2 测算前提测算前提2产品组合产品组合 产品类型 用地面积（）容积率 建筑面积（）高端人才引致区 别墅 花园洋房 高层 会所 总计 物流产业园区 产业用地转让 厂房及仓储 办公楼及商业配套 总计 园区生活引致区 高层 可建设用地 合计 3 土地价格及分布区域 序号 分区 项目编号 占地（亩）项目公司 市场单价（万元/亩）估算说明 一 物流产业区 二 园区生活引致区 三 高端人才引致区 四 总计 测算前提测算前提3各地块价格各地块价格 注：锁定价格为某企业方与政府协商确定的价格；市场单价由上
2、述市场分析估算得出；物流产业区转让土地位置为初定，未来要根据最新规划进行调整 小康安置区 市政配套区 启动区范围 地块边界 4 项目注册资本金 项目起始开发年 营业税税率 所得税税率 银行贷款利率 不可预见费率 股东贷款利率 管理费用 产业基金贷款利率 销售费用 测算前提4基础数据 5 各物业销售价格 序号 分区 物业类型 当前市场单价（元/平方米）年增长率1(2013年前)年增长率2(2013年后)估算说明 一 高端人才引致区 别墅 花园洋房 高层 二 园区生活引致区 高层 三 物流产业区 办公楼及商业配套 厂房、仓储设施 测算前提5各物业销售价格 6 各物业建安成本 序号 分区 物业类型
3、市场建安成本（元/平方米）测算建安成本（元/平方米）建筑面积（平方米）一 高端人才引致区 别墅 花园洋房 高层 二 园区生活引致区 高层 三 物流产业区 办公楼及商业配套 厂房、仓储设施 测算前提6各物业建安成本 7 序号 分区 项目编号 占地（亩）项目公司 土地主体 开发主体 政府返还 一 物流产业区 集团 二 园区生活引致区 三 高端人才引致区 测算前提7各地块操作方式 小康安置区 市政配套区 启动区范围 地块边界 8 测算前提8开发进程 开发分期 序号 物业 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
4、3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 物流产业区 1.1 办公楼及商业配套 1.2 厂房及仓储 1.3 产业用地 园区生活引致区 2.1 高层 高端人才引致区 3.1 洋房 3.2 别墅 3.3 高层 3.4 会所 市政设施 4 泰山路 二级开发周期 物业销售周期 一级开发周期 用地转让周期 缴纳出让金 9【整体财务状况摘要】项目总投资约亿，总收入约亿，净利润约亿，总投资净利润率约为 经济指标汇总表 总用地面积 转让用地面积 自建用地面积 自建建筑面积 自建容积率 自有资金 银行贷款 产业基金借款 股东借款 序号 项目 金额 1 项目总投资（万元）2 总收入 2.1 销售收入（万元）2.1.
5、1 物流产业区 2.1.2 高端人才引致区 2.1.3 园区生活引致区 2.1.4 土地转让 2.2 政府补贴 3 不含税总投资（万元）4 净利润（万元）5 销售净利率（%）6 销售毛利率（%）7 总投资净利润率（%）8 融资前税前财务内部收益率（%）9 融资前税前财务净现值（万元）10 融资后税后财务内部收益率（%）11 融资后税后财务净现值（万元）12 静态投资回收期（月）13 劢态投资回收期（月）（Ic=12%)14 保本售价（元/)15 开发周期（季度）10【总投资估算表】项目总投资约为亿 序号 项目 估算额（万元）一 土地成本 1 土地一级开发成本 2 二级开发土地出让金 3 二级开
6、发契税 二 开发成本 1 前期工程费 2 基础设施建设费 3 建筑安装工程费 4 公共配套费 5 其他费用 6 不可预见费 三 公司组建及临时办公楼 四 开发费用 1 管理费用 2 财务费用 3 销售费用 五 总成本费用（一+二+三+四）六 税费（不含契税）1 一级开发税金及附加 2 二级开发营业税金及附加 3 土地转让税金及附加 4 土地增值税 5 土地使用税 6 所得税 七 总投资（五+六）11【总收入明细】项目总收入约亿，其中销售物业约亿，土地转让约亿，政府补贴约亿 开发类别 收入类别 分区 物业类型 总计（万元）合计（万元）小计（万元）收入（万元）2011 2012 2013 2014
7、 2015 2016 2017 二级开发 物业销售 园区生活引致区 高层 高端人才引致区 高层 别墅 花园洋房 会所 物流产业区 办公楼及商业配套商业 厂房及仓储 土地转让 物流产业区 产业用地 一级开发 政府补贴 启劢区 居住及产业用地 合计 注：启动区以锁定价格取地，土地价格高出锁定价格的部分及由此产生的交易税费由政府以补贴的形式返还 12【税费明细】总税费约亿，其中一级开发税费约亿，二级开发税费约亿 开发类型 税费类别 计算依据 计算方式 金额（万元）一级开发 一级开发营业税金 一级开发税金 一级开发所得税 所得税 二级开发 二级开发销售税金 销售税金 别墅土地增值税 扣除项目金额 增值
8、额 适用税率 普通住宅土地增值税 速算扣除系数 二级开发土地使用税 土地使用税 二级开发契税 契税 土地转让税金 土地转让税金 二级开发所得税 所得税 合计 13 序号 开发内容 合计（万元）2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 一 土地出让金 二 开发成本 1 园区生活引致区高层 2 高端人才引致区高层 3 别墅 4 花园洋房 5 办公楼及商业配套 6 厂房及仓储 7 会所 三 管理费用 四 销售费用 五 财务费用 六 土地一级开发 七 公司组建 八 临时办公楼 九 总投资（一+.+八）【资金投入计划表】2013年投资额最大，约为亿 14 序号 项目名称 合计
9、（万元）2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 一 收入 1 二级销售收入 2 二级土地转让收入 3 政府补贴收入 二 成本 1 二级开发成本 2 土地一级开发成本 3 公司组建及临时办公楼 4 二级销售税金及附加 5 二级土地转让税金及附加 6 一级开发税金及附加 7 二级开发土地增值税 8 土地转让土地增值税 9 土地使用税 三 业务利润 四 销售费用 五 管理费用 六 财务费用 七 营业利润 八 所得税费用 九 净利润【项目利润表】项目净利润约为亿 15 序号 项目名称 合计（万元）2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 一 资
10、金运用 1 土地一级开发成本 2 公司组建及临时办公楼 3 土地出让金 4 开发成本 5 开发费用 6 产业基金借款偿还 7 股东借款偿还 8 银行借款偿还 9 经营税金及附加 10 土地使用税 11 土地增值税 12 所得税 二 资金来源 1 自有资金 2 产业基金借款 3 股东借款 4 银行贷款 5 销售收入 6 土地出让收入 7 政府补贴 三 资金盈余 四 累计资金盈余【资金来源与运用表】股东借款约亿，产业基金约亿，银行贷款约亿 16 谢谢欣赏谢谢欣赏！【还本付息表】项目融资成本约为亿 股东贷款利率 12%银行贷款利率 8%产业基金贷款利率 15%股东借款时间：2012年2季度-4季度，
11、偿还时间：2014年1季度-3季度，成本：产业基金借款时间：2012年4季度，偿还时间：2013年4季度-2014年1季度，成本 银行借款时间：2013年1季度-3季度，偿还时间：2014年3季度-2015年2季度，成本：序号 项目 合计（万元）2011 2012 2013 2014 2015 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 一 银行借款 1 借款 1.1 期初借款本息累计 1.1.1 本金 1.1.2 利息 1.2 本期借款 1.3 本期应计利息 2 本期还本付息 2.1 本期还本 2.2 本期付息 二 股东借款 1 借款 1.1 期初借款本息累计 1.1.1 本金 1.1.2 利息 1.2 本期借款 1.3 本期应计利息 2 本期还本付息 2.1 本期还本 2.2 本期付息 三 产业基金借款 1 借款 1.1 期初借款本息累计 1.1.1 本金 1.1.2 利息 1.2 本期借款 1.3 本期应计利息 2 本期还本付息 2.1 本期还本 2.2 本期付息 18