1、人民币汇率升值对房地产价格的影响经济学院 财务管理专业101012023058 游雅清 指导老师：沈能【】人民币汇率与房地产价格在以前看来视乎没有交叉点，但至从2023年汇率改革，中国建立健全以市场供求为根底、有管理的浮动汇率制度以来，人民币汇率与房地产价格两者的关联性明显增强，本文就是探讨人民币升值对房地产价格的影响，并且分析具体的影响机制，以及提出应对的策略。【关键词】人民币升值；房地产价格；国际游资；应对策略一、 前言在最近几年中，人民币升值、高房价一直吸引着人们的眼球。中国房地产市场的风吹草动不仅牵动着中国百姓、开发商、政府的神经，而且还是国际游资和各国政府密切关注的对象。中国房地产行
2、业创造出的产值，占GDP的比重越来越大，可以说房地产的开展对中国经济有着举足轻重的作用。伴随着房价的节节攀升，人民币汇率从05年 7月改革以来也一路飙升到2023年1月12日66128，上升幅度近20%。对于人民币的大幅升值，有些西方国家视乎还不满足：2023年3月11日，奥巴马在美国进出口银行年会上发表讲话时，要求人民币汇率要进一步形成“以市场为导向的汇率机制，暗示人民币还要继续升值； 2023年9月16日，美国财政部部长盖特纳表示，中国自今年6月份宣布实行新一轮汇率政策改革以来，人民币对美元升值幅度仅为1%，人民币依然被低估。虽然人民币一直处在升值通道中，但至今面临的升值压力有增无减。那么
3、人民币升值对房地产市场究竟有没有影响呢？如果有影响的话又是如何影响的呢？两者的关联性值得我们深入分析和研究，因为无论是汇率还是房价对于中国未来经济的开展都有着巨大的影响，也是中国将来汇改和房改所必须要面对和分析的问题。二、 文献综述房价的上涨，一直是国民讨论的热点话题，而人民币的持续升值也引起了国民的关注。所以近年来有许多的学者开始探讨两者之间的关联性。一种观点是人民币汇率与房价呈同方向变动，既认为人民币升值能促进房价的上涨。王爱俭，沈庆劫从房地产供给与需求两个角度探讨了汇价与房价的关系，在供给方面, 劳动力供给的“ 棘轮 效应使得无论是汇率低估造成的经济结构倾斜还是汇率调整将要引发的经济结构
4、复位都会导致房地产价格的上涨；在需求方面, 汇率低估引起的城市化进程过快、经常项目顺差以及升值预期带来的热钱流人共同推动了房地产价格的上涨1。邓永亮运用EGARCH模型求出人民币汇率波动的量度，然后在VAR模型的根底上，通过协整分析、Granger因果检验、脉冲响应等方法进行实证检验。说明：(1)人民币升值会推动房价上涨；(2)房价上涨会进一步加大人民币升值压力，人民币升值与房价之间存在正反响效应；(3)扩大人民币汇率波动区间会降低房价2。另一种观点是人民币汇率与房价呈反向变动，即认为人民币升值有助于房价的下降。张家平对我国19982023年人民币实际有效汇率和房地产价格数据进行实证检验，得出
5、的结论是，人民币有效汇率和房地产价格之间存在正的相关关系，保持人民币汇率小幅升值有利于维持房地产价格的稳定3.多种结论的存在反映了人民币汇率波动与房价之间复杂的关联性，由于不同的学者所采用分析方法和样本数据的差异性，所以有可能导致分析结果的不同。而本文主要通过分析：人民币汇率升值背景、我国房地产价格走势、人民币汇率升值对房地产价格的影响机制、汇率升值下的我国房地产价风格控对策等几个方面，使读者对人民币汇率、房价以及两者的联系有一定的了解。三、 人民币升值背景（一） 人民币汇率问题的由来自21世纪初以来，人民币汇率问题已成为全球性的一个重大热点问题，升值问题一值是人们关注的焦点，人民币汇率引起全
6、球关注的原因主要有两点11997年亚洲金融危机爆发，涉及印尼、韩国、泰国、新加坡、马来西亚等东南亚国家，使这些国家的汇率和股市大幅度波动。泰铢、印尼盾、韩元等纷纷贬值。但是中国政府坚持人民币不贬值，并且动用外汇储藏在市场上购入港元维持港元的价格。这一举措防止了世界经济的衰退，受到当时世界主要国家和地区的一致称赞。使中国的汇率政策引起世界的关注4。2改革开放以来，中国每年的GDP增长率很少低于8%，1979年到2023年中国GDP年均增长率到达9.6%。由于中国的飞速开展，使得本世纪初以来，每年都有巨额外资通过各种渠道进入中国，中国的生产能力大幅度上升，而主要的兴旺国家却出现了低通货膨胀的现象，
7、并连续保持数年。全球性的低通胀，低物价，高失业率导致有人认为是人民币汇率估值过低造成的。人民币被局部西方国家美国为主认为是调整全球失衡的重要手段。（二） 人民币升值的背景原因根据币种比率换算关系分析可知：一个国家货币的升值或贬值往往受到国际汇率和国内经济开展等因素的影响。21世纪以来，我国所面临人民币升值压力主要有国际原因和本国原因1.国内原因经济的高速开展促使本国货币的升值。自改革开放以来，我国经济飞速开展。“巴拉萨-萨缪尔森假说是研究经济高速增长时期实际汇率变动趋势最具影响力的理论。该理论认为，当一个国家处于经济高速增长阶段时，相对于世界平均水平，国内贸易部门的劳动生产率增长快于非贸易部门
8、的劳动生产率增长。因此，在通货膨胀相对稳定的情况下，贸易品价格优势将导致经常项目顺差将造成汇率升值的压力5。而近年来我国对外贸易持续双顺差，引起国际收支的失衡，导致外汇收入增加，形成了巨额的国际储藏。而国际收支调节的弹性调节法认为通过汇率的调节可以改善国际收支失衡，调节机制如下：国际收支顺差-人民币升值-出口减少，进口增加-改善国际收支顺差格局。所以，人民币升值在理论上可以改变我国国际收支巨大顺差的局面。2.国际原因以美国为首的一些西方国家在人民币汇率问题上持续对中国施压，妄图以“货币操纵国报告来对中国施压，迫使人民币升值，企图操纵国际货币汇率来转嫁本国所受的危机压力之嫌。古巴革命领导人菲德尔
9、卡斯特罗2023年11月15日在古共机关报格拉玛报发表署名文章，抨击西方国家利用20国集团峰会和APEC领导人非正式会议向中国施压，暗示西方国家有搞垮中国经济和破坏第三世界经济的企图。美国财政部部长盖特纳2023年9月16日称，中国自今年6月份宣布实行新一轮汇率政策改革以来，人民币对美元升值幅度仅为1%，人民币依然被低估。从2023年以来，人民币汇率问题一直是美国掌握在手打压中国的一张牌，不仅使人民币升值了20%，而且在促使中国资本市场开放等方面获得了较大利益。四、 我国房地产价格走势一中国房地产的开展历程从1978年的土地改革开始算起，中国的房地产行业已经随着改革开放经历了三十几年的历程，但
10、是到现在，中国的房地产市场却并不是一个完全竞争的市场，而是一个以政府政调控为主导的市场。在这三十几年的历程中，我国房地产的开展可谓上下起伏，从总体来看可以分为四个阶段1.19781990年实现理论的突破与初步的开展1987年土地法的通过、1989城市规划法的制定与实施，为房地产的开展提供了法律依据； 深圳罗湖区房地产开发起到了示范的作用，并从深圳开始逐渐向全国推广。1990年国务院55号令从法律层面上认可了土地交易，这标志着我国房地产开始走向商品化时代。2.19911994年房地产市场过热与调控阶段1933年，中国政府第一次对房地产实施了调控，因为当时在中国南方出现了房地产市场过热的问题，其中
11、炒作最为严重的包括广东、海南、深圳、惠州、北海等沿海地方。以小平同志的南巡讲话为标志的政策的调控使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。3.19952023年恢复和开展阶段1995到1997年政府实施适度从紧的财政政策和货币政策，在这一阶段里，我国房地产市场得到了恢复和开展，房价和销售量都平稳增长。在1997年爆发了亚洲金融危机，对我国房地产市场的有一定的影响。1998下半年开始，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动。1999年7月，关于调整房地产市场假设干税收政策的通知的发布，该通知为鼓励个人换购住房，减免了许多的税费，这也直接刺激了商品房市场的开展6。420232023
12、年，宏观调控与总结阶段2023年中后期，房地产价格大幅度上涨，国内局部地区开始出现过热的现象，政府为了控制房地产秩序和稳定市场开展，开始进行全面的宏观调控，从2023年开始，政府先后出台了十多项政策措施，从土地供给、信贷管理、项目审批、经济适用房和城市廉租房的建立，以及外资管理等多方面，来稳定房地产市场的开展。20232023年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，出台各种调控政策，希望能够为过热的房地产市场降温。到了2023年，市场又开始了一个新的调整的阶段，是因为受到美国次贷危机所导致的全球金融风暴的影响。而从2023年年中开始房地
13、产市场经历了一个急转向上的行情，最近的两年时间，政府有不断出台新的政策来抑制房价的高速攀升。（二） 房地产价格走势图1: 2023到2023年房屋销售价格指数数据来源：中国统计年鉴中国的房价从2023年起，在上下波动中一路上升，2023年，受到金融危机的影响，中国上半年实施了积极地财政政策和宽松的货币政策，加上房地产市场潜在的刚性需求，以及经济刺激方案，2023年年中，房地产出现了“一房难求的火爆场面。据国家统计局发布的信息，2023年11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，上涨幅度创2023最高纪录，涨幅比10月扩大1.8个百分点。2023年的中国房地产市场经历了一个急转向上
14、的行情。2023年开始，中国房地产延续着2023年的惯性上涨，中央政府出台了一系列的强有力政策，但是即使面对着“史上最严厉的调控，2023年房地产价格还是大幅上涨，据中国房产信息集团提供的数据显示，北京、上海、广州、深圳四大一线城市2023年全年新建商品住宅价格同比普遍大涨，涨幅最小的广州，到达23%；北京涨幅最大，大涨42%；而房价最高的上海，全年均价到达22261元/平方米。至于中国未来房地产价格走势，在短期内不会有大幅度的下滑，但是由于受到购置间歇期等因素的影响，房价会上下波动，在未来几年内房价还会保持涨势，特别是处在目前通货膨胀的环境下。理由有以下几点：第一居民购房需求仍然旺盛，经过1
15、996年、2023年、2023年三轮调控之后，城市居民不仅认识到中国房地产价格长期上涨的历史规律，居民预期难以扭转。目前我国正处于城市化的进程，土地短缺局面很难改变，城市人口持续激增，这将继续推动房价往上走。第二人民币还面临着升值压力，这位导致全球大量的热钱流入，进入中国的股市和房地产行业，推动房价的上涨。第三，我国的房地产市场正逐步向商品房和保障房市场双轨制的模式开展和完善。2023年将有1000万套保障房建设方案，比今年增长72%，远高于预期，大规模的保障房建设稳定了中低收入阶层的预期，可以局局部流需求、缓解矛盾。第四，中央为了抑制房价过度上涨，不排除会出台更严厉的房地产调控政策，如房产税
16、的推出。综合以上几点，本人认为2023年的房价会处于稳中慢升的状态，不会有实质性的下降。五、人民币汇率升值对房地产价格的影响机制 “人民币汇率和房地产价格就像一张巨大的蜘蛛网里的两个结点,独立存在,但又紧密相联。沈庆劼的这句话精确地表达出人民币汇率与房地产两者的关系。在我国，汇率已经成为经济环境中不可缺少的宏观经济变量，汇率的变动会影响到房地产价格的波动，而房地产市场波动也会影响政府对于汇率政策的调整。自2023年人民币汇率改革以来，人民币汇率逐年下降如图，而汇率与房价的相互作用相互影响程度愈来愈高。图2：2023年1月到2023年9月人民币汇率变动趋势数据来源：中国人民银行（一） 人民币升值引起的预期传导机制人民币升值预期游资流入推高房价人民币升值预期能够吸引国际游资的大量