1、次贷危机背景下我国房地产市场的政策次贷危机背景下我国房地产市场的政策干预与模型检验干预与模型检验 耿刚德 摘 要：随着当时次贷危机的全面爆发，我国经济面临严重的下滑压力，作为我国拉动经济增长的主要引擎之一的房地产市场也出现明显的衰退趋势，为此政府出台了稳定房地产市场的相关政策措施。利用宏观经济模型，对房地产市场的政策干预进行实践和理论上的对比分析，对审慎思考中国宏观经济状况有着积极的意义。关键词：次贷危机;房地产市场;宏观经济模型 中图分类号：F299.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2020）24-0094-02 一、次贷危机后的房地产市场表现与政策干预 2008 年，由美
2、国次贷危机引发的金融动荡也蔓延到了我国的房地产市场。商品房销售面积和销售额、完成开发土地面积等出现不同程度的下降。2008 年 8 月份，70 个大中城市房屋销售价格首次出现环比下降 0.1%。销售面积也大幅下降，前三季度销售面积 40 321 万平方米，同比下降 14.88%。为了避免世界经济影响国内经济快速发展，我国实施了“四万亿”的财政刺激计划，针对房地产领域也出台了多种刺激政策。2008 年 10 月，财政部强调要“继续加大保障民生投入力度 切实解决低收入群众基本生活”，降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息 0.27 个百分点，降准备金率 1 个百分点，宣告着政府由“控制”向“救市”
3、的態度转变。该政策目的是扩大货币供给，使利率下降，使得投资增加。该政策的直接作用是同年广义货币供给增长 17%，人民币贷款年末余额为 40 万亿元，2009 年一年银行信贷增长接近 10 万亿元，这 10 万亿元就是借给了房地产商，使房地产商扩大了在建项目。2009 年 1 月，四大国有银行宣布，只要是享有 2008 年 10 月 27 日前执行基准利率 0.85 倍优惠政策、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。这项举措目的在于降低居民买房的成本，促进房屋购买量的增加。而其直接作用是使得国内总消费增加。二、财政与货币政策理论分析（一）财政政策的短期与长期影响 2008 年金
4、融危机发生后，我国政府出台相关政策，使得人们的总消费增加（如图 1 所示）。1.短期影响。IS 曲线：Y=C+I+G，总消费增加使 IS 曲线向右移动移至 IS1 处;由于 LM 曲线不移动，此时利率上升至 r2，产出增加至 Y1。对比到 AD-AS 模型中，由于 Y 增到 Y1，所以 AD 曲线向右移至 AD1 处。则 Y 增加，r 增加，P 不变，M/P 不变，M 不变。2.长期影响。由于 Y1Y，所以 P0 应逐渐上升至 P1，故价格 P 上升。由于 IM 曲线：M/P=L（i，Y），所以价格上升带动 LM 曲线左移至 LM1 处，利率上升至 r2，产出 Y1 又回到 Y。则 Y 不变，
5、r 增加，P 上升，M/P 下降。（二）货币政策的短期与长期影响 由于存款准备金率的下降以及利率下调，货币供给增加（如图 2 所示）。1.短期影响。IM 曲线：M/P=L（i，Y），由于货币供给 M 增长，IM 曲线右移至IM1 处，Y 增长到 Y1，r 下降至 r1 处。对比 AD-AS 模型，由于 Y 增长至 Y1，所以 AD 曲线移至 AD1 处。则 Y 增长，r 下降，P 不变，M 增加，M/P 增加。2.长期影响：由于 YY1，价格 P0 逐渐上升至 P1。根据 M/P=（i，Y），所以M/P 下降，LM1 曲线移至 LM 处，Y1 回到 Y，r1 回到 r。则 Y 不变，r 不变，
6、P 上升，M/P 不变，M 上升。三、预测与实际情况对比 从实际利率角度看，实际利率有下降的趋势，而理论中分析的是实际利率是增加的，所以理论与实际相悖，这是由于政府政策的影响。从图中可以看出，除了 20092012 年连续三年政府出台关于银行贷款利率上调的政策，其他年份都是出台关于银行贷款利率下调的政策。由图可知，通货膨胀率有上升的趋势，所以根据“实际利率=名义利率-通货膨胀率”可以得出，实际利率是减少的。从实际产出来看，20082018 年中国的 GDP 一直处于增长状态，所以 Y 实际上是增加的。但是理论分析中，Y 保持不变，所以理论分析与实际情况相悖，原因则是受技术进步的影响。长期以来，如果没有技术进步，Y 是要最终回到自然产出的，也就是说 Y 保持不变。但有技术进步的 Y 要以技术进步增长率的速度增长，因此技术进步使得 Y 大于自然产出水平。宏观经济模型仅适用于特定环境下的经济分析，中国市场经济远比我们想象的要复杂，仅用宏观经济模型来分析还远远不够。