1、从税率的角度来看，营改增政策实施以前，房地产企业不管是销售房产还是提供管理效劳都统一按照销售收入总额按5%的税率缴纳营业税。营改增政策实施以后，房地产企业按11%和6%的税率对销售房产收入和物业管理收入分别缴纳增值税，虽税率有所上升，但实际应纳增值税额是销项税额与进项税额的差值，进项税额可通过取得增值税发票进行抵扣，增值税是价外税，其计税依据低于营业税这一价内税，这也使得企业计算税额的基数减少。因此，税负并不会增加。房地产业由于其经营的特殊性，开发本钱主要包括购地本钱、购置材料本钱和建筑安装本钱等。在营改增前，房地产企业在生产环节已承当过材料和建安本钱的税负，但由于营业税主要是按销售额全额进行
2、征收，因此在最终销售环节这两项本钱仍需缴纳营业税，显然造成了重复征税。而营改增以后，增值税只对商品和效劳流通环节产生的增值额进行征税，材料本钱和建安本钱的进项税额，可以取得增值税专用发票进行抵扣。另外，根据增值税有关规定，人力本钱是不得抵扣的。综上所述，对于房地产企业而言，不变资本占其资本投入的比重越大，其增值税税负可抵扣比例越高，总税负才能降低越多。四、“营改增对房地产企业税负的影响以万科为例 一公司简介 二“营改增前企业税负的缴纳情况表2 2023年应交税费表中营业税金及附加局部 单位：元表3 2023年万科利润表局部截取 单位：元 三测算“营改增背景下税负1.主要方法 房地产企业是在待工
3、程完工验收、交付时，才分别结转主营业务收入与主营业务本钱。因此，根据其经营的特殊性，要估算出房地产企业的税负趋势应着重分析主营业务收入与主营业务本钱。由于房地产业2023年5月1日才被纳入营改增范围，为了进行同一时点的比拟，使结论更加科学，按照公司2023年年报的有关数据，计算其在营改增环境下应交增值税的税负，并与营改增前的实际税负进行比拟分析。 表4 万科2023年营业收入及本钱 单位：万元 如表4所示，万科2023年主营业务收入19318321.96元，其中，房地产开发实现营业收入19021283.58元，营业本钱为13553036.12元，物业管理实现营业收入279038.38元，营业本
4、钱为228339.04元，其他业务收入为236591.04元。 首先根据表四万科2023年营改增前的营业收入和营业本钱的情况，对可抵扣的营业本钱进行抵扣；由于营改增后不再征收营业税，营业税金及附加会有所变动，利润总额和净利润也相应受到影响进而影响所得税。因此还要再将营业税金附加中营业税所影响的局部剥离掉，计算所得税，最终计算出对其征收增值税的应纳税额。 2.具体税负计算 1计算增值税销项税额/(1+6%)x6%=13391.95元。 主营业务收入的累计销项税额为1884992.11+15794.63+13391.95=1914178.65元。2计算增值税进项税额如表2所示，万科2023年主营业
5、务中销售房地产的营业本钱为13553036.12元。因此，在核算本钱中可抵扣的工程时，由于从土地一级市场拿地的本钱是无法抵扣的，假设万科公司取得土地的本钱比例适用2023年国家统计局公布的数据，那么根据数据显示：房地产2023年土地成交价款7621.61亿元，销售总额为65861.30亿元。房地产开发企业购地本钱占销售总额的比例为11.57%。那么万科2023年的购地本钱为：11.57%x销售房地产的收入=11.57%x19021283.58=2202362.51元。 扣除拿地本钱后的营业本钱为：13553036.12-2202362.51=11352273.61元。 故万科2023年销售房产
6、可抵扣的进项税额=营业本钱扣除购地本钱/1+11%x11%=11352273.61/(1+11%)x11%=1125000.09元。提供物业管理效劳包括人力本钱等，可抵扣的工程不多，假设按可抵扣本钱占50%计算，适用销售商品的17%增值税税率。估算出其提供物业管理效劳本钱的进项税额为：物业效劳本钱x50%/1+17%x17%=228339.04x0.5/(1+17%)x17%=16588.73元。故累计营业本钱的增值税进项税额为：1125000.09+16588.73=1141588.82元。 3计算营业税及附加应交增值税等于增值税销项税额减去增值税进项税额，由1、2可得，在“营改增背景下，2023年万科应交增值税=1914178.65-1141588.82=772589.83元。由于万科在全国三十多个城市都有房产工程，且各地方的教育费附加税率各不相同，所以用2023年利润表中城市维护建设税及教育费附加的税金与应交营业税的比值估算该比率，结算结果为625552030.24+427180869.12)/9779413168.73=10.76%,因此，城建税及教育税附加的金额=应交增值税x相应税率税率=772589.83x10.76%+83130.67=714836910元。