1、物业管理外包监管问题的思考：对于如今的物业管理来说，外包监管效劳已经变的十分普遍了，本文根据物业管理外包效劳的模式以及利弊的问题提出笔者的问题。关键词：物业管理 外包监管引 言随着城镇一体化的开展，小区逐渐变的随处可见，而伴随着小区的开展，一个行业也快速的走进人民的眼中，那就是物业管理。物业管理分为狭义物业管理和广义物业管理。业主委托物业效劳企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理工程进行维护、修缮活动，这就是狭义的物业管理。而广义的物业管理指的是包括业主在内的共同管理的过程以及委托物业效劳企业或者其他管理人进行的管理过程。外包指的是企业
2、动态的配置自身和其他企业的功能和效劳，并利用企业外部的资源为企业内部的生产和经营效劳。外包是一个战略管理模型所谓外包，在讲究专业分工的二十世纪末，企业为维持组织竞争核心能力，且因组织人力缺乏的困境，可将组织的非核心业务委托给外部的专业公司，以降低营运本钱，提高品质，集中人力资源，提高顾客满意度。外包业是新近兴起的一个行业，它给企业带来了新的活力。现如今，就物业管理而言，外包效劳业变得越来越普遍。 一、物业管理外包效劳的模式近两年来，一些优秀的物业效劳企业先后通过实施效劳外包管理模式寻求专业效劳商承接其非核心的业务，并在有效的监控之下完成效劳，从而使其专注核心业务，以到达降低本钱从而增加效益、提
3、高企业核心竞争力和对环境应变能力的目的。 (一)实现专业化管理，快速提升效劳品质有需求就会有市场，市场经济的优势功能就是实现资源的优化配置，专业效劳商将各专业效劳作为主营业务，可实现人力资源、资金、设备、管理技术的有效整合，强化主营业务的控制，确保效劳品质的快速提升。在上世纪末的深圳，效劳外包管理模式已被一些优秀的物业效劳企业广泛应用。有些企业就将小区保洁和垃圾清运效劳实施效劳外包，而受委托的专业效劳商不仅承当其企业的效劳，还承当着深圳局部住宅小区的保洁和垃圾清运效劳，促使专业效劳商必须通过科学的管理、精细的效劳、高品质的信誉来满足大量的市场需求，才能在剧烈的市场竞争中脱颖而出。因此，实施效劳
4、外包可快速提升效劳品质，间接提升物业效劳企业的品牌信誉。(二)实现规模经营，有效降低运营本钱 市场机制的最终结果是优胜劣汰，市场竞争无疑会保存竞争能力较强的专业效劳公司，同时也促成他们获得较大的市场份额，从而形成了规模经营，具备了较强的本钱优势。物业效劳企业自行管理的工程往往考虑地域、工程独立性等因素配备管理效劳人员，形成了以区域管理为主的、人员配置齐全的管理方式。而专业效劳商那么以专业效劳为目的配备专业管理效劳人员，往往是管理区域较大，专业性较强。以保洁效劳为例，一般物业效劳企业在10-20万平方米的自管工程就要配备保洁管理人员，而专业效劳商可以整合相邻区域的保洁效劳工程，可在50-80万平
5、方米的区域内配备同样的管理人员，而且在50-80万平方米的保洁效劳工程中可广泛采用道路清扫车、清雪车、洗地机现代化机械设备提高劳动生产率，有效降低了人工本钱。垃圾清运车可以承当印万平方米的垃圾清运，一套绿化养护设备可以承当三、四个小区的绿化养护效劳，而物业效劳企业自管工程一般承当为万平方米，其绿化养护设备长期闲置现象普遍存在，专业效劳商实施专业效劳大大提高了设备利用率。同时，专业效劳商材料采购方面的本钱优势明显，可以集中各物业效劳企业的零星采购为大宗材料采购，采购本钱远远低于企业。 (三)实现企业化经营，合理规进风险首先，降低了物业效劳企业用工风险，劳动合同法实施强化了对劳动者权益的保护，企业
6、用工矛盾日益加大，在物业自管工程中，效劳人员与物业效劳企业建立劳动关系。而在效劳外包工程中，效劳人员与专业效劳商建立劳动关系，出现劳动纠纷由专业效劳商出面解决，物业效劳企业将风险转移到专业效劳商。例如:我国某市某集团开发的某小区建筑面积为34万平方米，负责小区物业效劳的物业管理处仅有13人，其中包括5名管理人员，3名接待员和收费员，5名维修人员。其保洁效劳、公共秩序维护效劳、绿化养护效劳和大中修工程均通过实施效劳外包解决，经济效益很好。其次，降低了经营风险，物业效劳企业与专业效劳商之间通过合同的方式明确管理效劳内容，权利和义务、违约责任等，对于专业效劳中的责任风险也进行明示。第三，物业效劳企业
7、提高了风险防控能力。通过与专业效劳商之间签订合同的方式约定效劳标准和考核方法，可以监控管理专业效劳商的效劳和履约能力。对于可能出现的风险和效劳不达标的情况及时进行纠错;对于较大的风险，可以按照合同约定解除效劳合同。 二、物业管理外包的优点和缺点分析近十年来，业务外包，以合同的方式发包给专业性强的专业公司。到目前为止，笔者所在的油田物业效劳处已开始将绿化、保洁、保安、餐饮、设备运行全部外包给专业性的公司经营。业务外包又称资源外取，是将一些传统上由企业内部人员负责的非核心业务外包、称为市场力量的回归。这是开展物业管理这一现代效劳业所要面对的。(一)物业管理外包的优势第一，通过业务外包可以降低经营本
8、钱。其一，由于专业化分工所带来的高效率，许多专业性效劳公司在其专业领域都拥有比物业管理企业更有效的资源和组织。其二，由于业务外包，日常工作中只需配备少数维修人员，管理开支大为减少。其三，将专项业务外包有利于物业管理企业节约固定资产投资，在财务管理上，支付固定合同的现金较设立内部本钱中心进行预算管理，通常更进行本钱控制。第二，业务外包可以有效地提高效劳质量。专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高其所提供的产品即效劳质量。 第三，业务外包可以增加效劳工程，最大限度地满足业主、物业使用人的消费需求。社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性导致了业主需求的复杂化和差异化。多元化的效劳需求对物
9、业管理提出了更高的要求，而实际上物业管理企业自身效劳能力是有限的，只有通过业务外包，即资源外取才能得以解决。第四，业务外包可以躲避一些风险，增强企业防范和抵御风险的能力。对于风险高、管理难度大、专业性强的业务，也可采用外包的效劳方式以确保在效劳提供的同时躲避管理责任风险。第五，物业管理企业实施专项效劳业务转委托带来的最直接好处，是通过转委托把企业有限的内部资源集中在最具本钱效益、最有价值的核心业务上，使物业管理企业人员保持精干，从而获得提升核心竞争力的时机。 (二)物业管理外包的劣势与世界上任何事物一样，物业管理外包的缺乏和缺陷是与优势是同时存在的，尤其是在我国社会转型时期，物业管理市场尚不成
10、熟的时候，这种缺乏和缺陷就更加突出，主要表现在五个方面。第一，外包的效劳质量难以控制。一般外包都是通过招标方式进行，通过对投标方效劳质量、价格、资信等方面评估最终确定合作方。但是一旦决定了合作方，实际质量是难以控制的，因为通常只能控制对方的管理者或代表，而直接操作作业者可以听或不听物业管理企业的指导与要求，致使质量在第一现场难以控制。第二，外包难以表达物业管理企业的形象及企业文化。外包专业公司与物业管理企业毕竟是两家人，企业的文化、效劳的理念往往有较大的差距，物业管理企业很难通过合同或简单沟通可以消除其差异，如果外包业务或工程的内容、外延定义不清，那么容易带来运作混乱与责任不清，给业主造成物业
11、管理企业形象不佳的印象。第三，外包在提供效劳的时间上往往滞后。由于物业管理效劳需要具有预见性、处理突发事件的应变性及强有力的引导能力，而事实上按照合同条款很难满足对不确定因素的处理，加之发包方和承包方在沟通上有一定的程序，同时双方一般又不在同一地点，要提供与事先约定或有规律性不相一致的效劳，在时间上往往相对滞后。第四，外包导致物业管理企业协调管理的难度加大。在履约过程中，物业管理公司对专业性效劳企业既不能约束过紧，影响他们积极性的发挥，也不能放任自流，影响外包业务的质量。物业管理公司应把专业性效劳企业纳人自身的整个管理体系中。实践证明，游离于管理体系之外的外包，成功率是不高的。第五，外包还可能引发的一系列问题，如:物业管理公司对自身业务的控制与洞察能力可能会有所降低。物业管理公司的专业人员或骨干力量，可能因为从直接从事运营与人员管理改作业务协调而另寻高就;物业管理公司从事工程效劳的技术人员产生对外部技术一定程度的依赖，甚至会很严重;对转委托实施过程的协调不够而导致物业管理公司部门间的关系受到影响。