1、关于规范调解协议内容若干问题研究关于规范调解协议内容若干问题研究 陈晓羽 摘 要：实践中，根据调解结果的不同，分别导向两种终结程序，一是未能达成调解协议，一方或者双方将尝试其他纠纷解决程序或者直接进入诉讼;二是调解成立的情况下，除双方能即时履行外，如即时支付款项、即时返还标的物、赔礼道歉等，争议的双方应形成和签署书面的调解协议，以作为日后双方据以实施和执行的根据。笔者在从事仲裁工作中发现，经仲裁庭参与调解而达成的书面调解协议，通常当事人会请求仲裁庭及时出具调解书，使调解协议具有法律上的强制执行力。关键词：规范;调解;协议内容 一、案例简介 2007 年 3 月 16 日，李某与四川 A 公司签
2、订了一份商品房买卖合同，合同约定四川 A 公司将其所有的建筑面积为 99.77 平方米，房屋价款为 955535 元的商业用房出售给李某。李某于 2007 年 4 月 10 日至 2008 年 3 月 26 日分 6 次向四川 A 公司支付了全部购房款，四川 A 公司收到房款后向李某开具了收款收据，且于收到最后一笔购房款之日将案涉商业门面交付给了李某。后来，李某与一银行签订租赁合同，将其从四川 A 公司购得的商业门面租赁给该银行，作为该银行的营业网点。2015 年 3 月 25 日，四川 A 公司为案涉商业门面楼栋办理了初始登记，尚未对该商业门面楼栋为李某办理转移登记，以致李某至今尚未取得该商
3、业门面的不动产权属证书。后因四川 A 公司与他人之间的诉讼纠纷，加之案涉商业门面尚未办理转移登记，故法院在不知实情之下，依法查封了案涉商业门面，致使李某无法再行办理不动产权属证书。为此李某多次找四川 A公司协商解决，无奈之下向某仲裁委员会提起仲裁并提出如下仲裁请求：确认位于某处的商业用房产权归申请人（即李某）所有;要求被申请人履行商品房买卖合同，协助申请人办理房屋过户手续;要求被申请人承担此案的全部仲裁费用。庭审结束后，在仲裁庭的组织下，双方达成一份新的调解协议：申请人与被申请人于 2007 年 3 月 16 日签订商品房买卖合同，由申请人购买被申请人开发的商品房，该商品房买卖合同是双方真实意
4、思表示，且申请人已于2008 年 3 月 26 日前付清购房款 955535 元;被申请人应于 2017 年 12 月 30 日前与申请人共同到相关部门办理位于某处商品房的不动产权证书;本案的仲裁费 1600 元，双方各自承担 800 元。被申请人于 2016 年 12 月 31 日支付给申请人。仲裁庭依据新达成的调解协议，应当事人双方请求，制作并出具了调解书。二、上述案例中首份调解协议内容有哪些不足之处 上述李某与四川 A 公司商品房买卖合同纠纷案便是如此。若要使裁判机构及时高效出具调解书，则需要一份合法有效且可执行的调解协议为基础，以李某与四川 A 公司纠纷案为例，在双方首次达成的调解协议
5、中，存在诸多不足之处：（一）协议中关于不动产权属的约定应符合中华人民共和国物权法（以下简称物权法）的相关规定 申请人李某与被申请人四川 A 公司在庭审结束后，达成了一份调解协议并请求仲裁庭依据该协议出具调解书。该调解协议第一条约定：“一、申请人与被申请人于 2007 年 3 月 16 日签订的商品房买卖合同，购买坐落于某处的商品房，该商品房买卖合同是双方真实意思表示，且申请人已于 2008 年 3 月26 日前付清购房款 955535 元，双方认为该商品房所有权归申请人李某所有。”依据物权法第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法
6、律规定交付。”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，李某与四川 A 公司在调解协议中约定双方认为该商品房所有权归李某所有，严重违反了物权公示原则与不动产物权登記生效的法律规定，李某如需获得案涉商品房的所有权，应经房屋登记部门登记，而不是当事人主观认为便产生效力。虽然，四川 A 公司与李某之间的调解协议对双方产生约束力，但该调解协议的效力不能对抗善意第三人的利益，也即如果善意第三人在不知有调解协议的情况下，与四川 A公司签订商品房买卖合同并办理了转移登记，则案涉房屋的所有权应该归善意第三人所有。（二）案
7、涉房屋的基本信息约定不够明确具体 李某与四川 A 公司在首次达成的调解协议第二条中约定：“被申请人应于 2017年 12 月 30 日前与申请人共同到相关部门办理房屋产权过户手续。”约定中并未对具体位于某处的商品房进行明确，而只是要求双方共同去办理过户手续，待将来进入执行程序后必然产生执行标的不明确的分歧，最终可能会导致不予执行的后果。仲裁庭在审查调解协议内容时亦发现协议第二条出现的约定不明，易引起歧义，故组织双方当事人对协议内容进行完善。新达成的调解协议对商品房具体的位置信息进行了补充约定，包括对具体的路段、小区名称及楼栋号等等进行明确。在调解协议中对标的物的基本信息进行明确具体，也可避免当
8、事人因约定不明引起新的纠纷。一份明确具体的调解书也便于调解机构及时高效出具调解书，最终也将有利于调解书的有效执行。（三）不动产权证书名称使用不规范 为保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法权益，国家有关部门一直在推行建立不动产统一登记制度，争取做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。现实中，公民对不动产权证书的名称常常产生混淆，于是产生了“房产证”、“房权证”、“不动产证”、“两证”、“大红本”等诸多不规范的名称。本案中，李某与四川 A 公司在首次调解协议第二条约定：“被申请人应于 2017 年 12 月 30 日前与申请人共同到相关部门办理房屋产权过户手续。”双方对不动
9、产权证书的名称未进行明确规范化。2015 年不动产登记条例施行后，全国开始试点施行统一不动产权证书，这与以往同时办理国有土地使用权证和房屋所有权证相区别。调解协议仅仅约定双方共同至相关部门办理房屋产权过户手续，显得较为笼统。如今国家推行建立不动产统一登记制度，希望通过统一登记的方式简化程序，便于交易及管理，但这并不意味着各地区之前的登记制度便不再施行。因各地区在经济发展及管理规范程度上的差异，新制度的推行进展不一，有些地区依然按照旧的制度办理上述两个权属证书，调解协议仅写明办理房屋产权过户手续，容易理解为仅仅是办理房屋所有权，而没有包括国有土地使用权证。因此，规范不动产权属证书的名称显得尤为重要，特别是在调解协议中应尽量避免歧义，用语中的名字、名称需明确规范。