1、“XXXXXX物业服务方案成都星海物业管理有限责任公司2023年10月 08日温江XX办公楼物业管理方案目 录第一章 成都星海物业管理简介第二章 温江XXX办公楼概况及管理特点分析第三章 温江XXX办公楼物业管理效劳思路第四章 物业管理效劳承诺第五章 前期物资装备一览表第六章 物业管理效劳费用测算第七章 固定岗效劳方案第八章 保洁效劳方案第九章 紧急事件处理规程第十章 管理用房配置方案结束语星海物业管理受温江XXXX委托，拟对XXXXX办公楼以下简称“XX办公大楼提供全委托物业管理效劳。针对该办公楼的特点，制定本方案。第一章 成都物业管理简介1.1我们的实力成都星海物业管理有限责任公司成立于2
2、023年3月，注册资金50万元，是具有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目前管理着社区高档住宅及商业物业项目公司大力拓展物业管理业务，以物业管理为主导，保洁效劳、绿化效劳、维修效劳、家政效劳以及代租代售等为一体，形成多元化的效劳体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于效劳之中，寓效益于效劳之中的效劳指导思想。另一方面挑战物业管理效劳新概念，打造“贴心业主，亲情效劳的公司品牌，即：全方位近距离、全过程专业化、一站式亲情效劳。 公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨，每年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理公司观
3、摩、学习，掌握先进的物业管理经验。1.2 我们的理念 效劳宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。 质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。 团队精神：企业的命运就是个人的命运，企业的开展就是个人的开展。 开展目标：以“生态型开展体系为依托，致力于打造成都物业第一品牌。1.3 我们的目标 立足根底效劳，树立星海物业诚信高效形象。 强化效劳意识，打造一流物业管理效劳品牌。 细化效劳质量，倡导“温馨畅想颠峰体验。1.4 我们的项目物业名称物业类型建筑面积托管类型华阳一中学校XXX包干制千禧华庭多层住宅小区XXX包干制翠林小区多层住宅小区XXX包干制德心名居多层住宅小区XXX包干制德心苑多层住宅小区
4、XXX包干制德源乡村第二章 温江XXX办公楼概况及管理特点分析2.1 温江XXX办公楼概况温江XXXXX办公大楼，坐落于XXX，总建筑面积约XXX万平方米。由XX栋楼组成。室外停车场停车位XX余辆；地下车库设有XX个车位. 交通便利，地理位置极其优越。共有办公室XX间，设备间XX处，卫生间XX处，消防楼梯4处，消控中心1处，中央空调主机2台，分体空调20台，风机房2处，水箱房1个.2.2 公共区域设施及设备：隔栅灯116个、消防栓29个、闸箱13个、应急灯7个、手动报警38个、消防 13个、播送27个、疏散指示灯30个、安全出口灯14个、烟感58个、插座箱1个、筒灯213个、2U双管日光灯20
5、个、40W日光灯3个、水龙头67个、小便器26个、蹲坐便33个。2.3 业务群体分析物业管理的对象是房地产不动产，效劳对象那么是具有不同政治素质、文化背景和社会阅历的个体。要做好物业管理工作，必须充分了解管理项目业户群体的构成及特点。根据我们的实地考察与研究，该项目建设投入使用多年，XX办公大楼是XXXXXX。其地处黄金地理位置、庄严俊朗的楼宇外观、完善的配套设施以及独特的设计等，无不彰显散发着“人民代表为人民的现代政务效劳机构的气息。根据对上述办公楼的分析，XX办公大楼的业户群体具有如下的特征：楼内办公人员具有较高的文化素质和一定的社会地位，拥有较强的政治素养，追求安全、舒适、安静的办公生活
6、和会议环境，注重管理的品位和质量，强调效劳的安静性和尊贵性，对物业管理效劳有着极高的要求。2.4物业管理规划定位业户分析的结论，是我们设定管理模式、设计效劳项目、确定效劳标准及收费标准的客观依据。秉承“效劳业户，报效业户的核心理念，我们着力在XX办公大楼营造一个“安全、安静、舒适、幽雅、清洁优美、尊贵的办公生活和会议环境，并通过持续的改良和提升，使物业保值增值，实现传统的办公理念与现代政务办公、会议及工作方式的高度共融。要想成功到达上述目的，我们拟在XX办公大楼建立以人性化管理和个性化效劳为根底的物业管理模式，并通过对管理效劳流程的持续改善，不断超越业户的需求期望。同时，我们大胆设想，基于项目
7、所具有特殊性和特色性，运用严格的管理文化理念渗入日常管理和效劳之中。我们将在管理效劳中着力于以下四个方面：倡导“全员参与的管理文化；推广“尊贵互动的效劳文化；营建“和谐亲切的政务大楼文化；塑造“亲和人文的环境文化。2.5项目管理特点及难点分析2.5.1大楼设备设施较多，容易产生管理及维护盲点XX办公大楼不同于纯写字楼或住宅小区，除设有供配电、给排水、消防、等系统之外，还配备多间会议设备系统、供冷空调系统、监控、微机等智能系统。对这样一个设备数量较多，智能程度较高的政务会议办公楼，一旦出现设备故障或停机，无疑将会对用户的日常工作造成严重的影响及后果，如何消除维修保养上的管理盲点，确保设施设备的良
8、好运行状态，将是XX办公大楼物业管理的重点。2.5.2办公、会议、开会的人员众多，车辆驶入、停放将存在违章、抢占等违章行为根据XX办公大楼外院内大门前的道路及停车场地现状，车辆驶入驶出、停车、存车必将给车辆管理带来一定的矛盾，如何化解违章及安全停放问题，将是物业管理人在管理中需解决难点2.5.3地理位置容易产生噪音环境上的污染XX办公大楼分几栋，所处地理位置是繁华的XX路，噪音污染直接影响楼内的正常办公环境，加之夏天的外挂空调噪音与冷凝水的排放问题直接导致噪音环境管理上的缺陷，如何解决缺陷，如何将上述影响缺陷减至最少，是物业管理中不可回避的一个问题。2.6解决上述管理难点的措施XX办公大楼既有
9、一般写字楼的共性、又有其自身的特殊性，根据对项目管理特点及难点的分析，我们将在XX办公大楼的管理效劳中全面导入ISO9002质量管理、ISO14001环境管理两大体系，并结合实地考察和研究，我们提出如下的管理措施，以求针对性地解决上述各项问题。2.6.1因地制宜，科学管养，消除设备设施管理养护盲点坚持“因地制宜、科学管养的方针，编制科学的物业维修养护方案并合理组织实施，力求到达如下目的：延长物业的物质寿命，满足用户的正常使用功能；延长物业的经济寿命，到达保值增值的效果；降低管理本钱支出，减轻业户的经济负担。A.技术力量配备，在前期介入接管阶段，我们将派各类包括土建、机电、智能化等专业的工程技术
10、人员到项目现场，以满足物业维修养护的需求。同时，加强维修技术工人的培训工作。通过开展长期连续的专项培训，促使维修技工不断提高维修工作技能，熟练掌握共用部位，设施设备维修养护的内容、周期及质量标准；B.制度保证。我们将结合实际情况编制设备设施维固定岗理规定、设施设备维修养护工作流程等文件，作为物业维修养护的制度保证；C.建立和完善各部位，设施设备的维修档案。我们将对物业的各部位、设施设备进行统一编号，建立相应的档案卡片和台帐包括登记台帐、分室、分层台帐，分类汇总台帐，并将全部资料、信息输入，利用现代化的管理手段进行登记、查询和控制，全面掌握设备设施的使用运行状况，为物业的维修养护提供科学的参考依
11、据；D.严格按照我们在实践中总结出来的九字诀，即“看、听、闻、摸、查、测、试、比、记进行操作，确保物业维修养护的实施效果；E.定期开展物业各部位，共用设施设备完好率的统计工作，以此作为物业维修养护的工作导向。2.6.2预防为主，严格管理，减少安全及消防隐患2.6.2.1治安防范A.防范策略：强调“外紧内松、预防为主的原那么，全力将有不良动机的嫌疑人挡在大楼门以外，不给其可乘之机；通过固定岗的严密监控及巡逻，震慑不法分子不敢作案；与周边区域联防联治，发挥综合整治的群防优势。强调护卫效劳的零干扰，不给业户造成心理压力和“草木皆兵的感觉。B.防范体系：坚持“人防、技防、物防三结合的原那么，在确保24
12、小时不间断监控和巡逻的根底上，充分发挥红外线、摄像监控等智能系统的工作，建立立体交叉的安全防范体系。C.素质管理：对固定岗实施准军事化管理，做到“五统一和“三集中，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。同时努力培养固定岗的效劳意识，改变原来固定岗单一的护卫功能，使固定岗成为“安全管理员、迎宾员、效劳员的有机统一体。D.对夜间加班人员实行护送效劳。从大门至车门；对女性实行代叫出租车护送效劳2.6.2.2消防管理A.工作方针：坚持“预防为主、防消结合的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消的管理理念，实施全员义务消防员制。B.防火宣传：
13、在大楼宣传栏内采取宣传季、宣传周和消防宣传日等方式传播消防知识，并定期邀请消防队前来举办消防知识讲座。在每个科室发放一册消防知识手册强化全员防火意识，按消防标准在指定区域、地点及相关部位配置足数的灭火器材。C.培训演练：实施全方位消防管理，定期检查消防设施，保持良好运作。同时，重点加强固定岗的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员和XX机关局部人员参与的消防演练，提高全员的“自救意识和能力、防患于“未然。D.建立XX办公大楼消防快速反响分队。2.6.3既有监督，又有合作，创造双赢局面对办公楼区求“静与接待中心情况复杂的矛盾，我们解决思路是在办公、会议、客房、休闲等正常使用的前提下，按照相关规定
14、控制和约束来下榻人员的不良行为，如噪音、垃圾、违规效劳等。安全管理。定期对重点部位进行检查和督导，确保各通道内的消防系统、灭火器材完好无损，消防通道畅通无阻。严格控制内部违章使用电器以及闲杂人员通往办公区等违反安全及消防法规的行为。2.6.4通过严格标准的管理，减少车辆停放、噪音、环境污染与甲方协商沟通。通过对大楼后院的停车位及大楼右侧的场地进行改造后，减少内部及来访车辆停放困难的局面。通过严格的车场管理措施，解决好内部车辆停车车位的问题，同时减免停车违规行为。建议大楼的空调冷凝水集中管线排放，控制冷凝水给环境带来污染。对外部的汽车噪音，通过与公交、城管、环保、公安交警等部门沟通协调，采取减少
15、控制鸣笛停车等措施，减免噪音干扰和影响。第三章 温江XXX办公楼物业管理效劳思路经过详细的现场勘察和交流沟通，秉着“强力保障 优化形象的指导思想。针对温江XXX的物业需求特点，我们的物业管理效劳整体思路是：“一个中心、两个根本点。“一个中心 是指我们的一切工作全部围绕“效劳于温江XXX这个工作中心；“两个根本点是指以强力保障为根本点，以优化形象为根本点。根据温江XXX办公楼的物业特点和项目需要，我们将提供“专业化系统物业效劳XXX办公楼特色效劳的一体化模式，在做好日常物业管理效劳工作的根底上，时刻做好应急效劳的准备，有效树立成都市温江XXX对外窗口形象，并强力保障温江XXX的正常办公秩序。 优化形象 专业与政治共建作为温江XXX的最高行政机构，温江XXX拥有良好的社会口碑，其各级领导勤奋务实的工作作风更是给我们树立了典范，而XXX的工作特性就