1、浅析中小城市旧城改造的可持续开展 ： 本文从旧城改造与房地产开发的关系，揭示了我国中小城市旧城改造面临的问题和矛盾，通过分析现阶段我国中小城市旧城改造的本质内涵，提出符合中小城市实际的可持续开展旧城改造之路。关键词： 中小城市；旧城改造；房地产开发；城市规划 旧城改造是一个十分复杂的问题，既有共同性的矛盾又有各个城市的特点。旧城区既是城市历史文脉的根，也是传统与现代功能共存和矛盾焦点所在。改革开放以后，虽然我国中小城市旧城区普遍存在布局混乱、房屋破旧、居住拥挤、环境污染、市政公用设施短缺、名胜古迹与绿地遭受破坏等严重问题已经得到不同程度的改善，但由于城市原有结构总有保持稳定性的去向和难以改变的
2、惰性，以及问题的面广量大，一些历史上积累的旧问题积重难返，且不断地在新水平上再现和演化。主要表现在土地配置低效率日益突出、住宅拥挤和房屋破旧仍十分严重、根底设施滞后和缺乏与日俱增、历史风貌和景观特色丧失有所加重等。同时，在中小城市进行整体结构转变过程和原有城市土地进行大规模转换的过程中，又出现了新情况和新问题。 一、中小城市旧城改造面临的主要问题和矛盾 ( 一 ) 超强度的房地产开发带来环境的恶化。 在市场经济中，房地产开发只有在房地产出售或出租所得的收入超过土地征用、土地出让金、拆迁费用和安置补偿费、建造本钱才有可能。基于这一利益动机，目前我国的旧城改造都趋向超强度开发，这样才能使房地产开发
3、公司在建设并出售商品房中获取利润。在我国中小城市旧城改造中这种现象是十分普遍，也是十分严重的。为了维护开发收支平衡，适当增加建筑密度是十分必要的，但如片面追求经济效益，人口密度、建筑密度和容积率过高，就会导致城市环境的恶化。 ( 二 ) 超强度的房地产开发带来根底设施的超负荷运转。 城市中心取得土地利用转换，势必带来土地使用性质改变和使用强度提高，这已成为我国城市旧城改造的现实必然。与之相伴随的是要加强和提高根底设施的负荷能力，供电、供水、排水、供气、供暖、通讯等都要彻底改造，交通也将进行根本改善，必须是交通通畅，并配以足够停车场地，做好城市规划和设计，既有体现现代城市的标志性建筑，又要有一定
4、的广场、绿地，供人们散步、游玩、休息，不以高楼林立取胜。世界银行的调查发现，目前我国的旧城改造，在改造土地利用的同时，容积率也在初步提高，已从很低的 0 3 0 6 提高到了相当高的 2 5 10 0 。由于房地产开发商盲目地追求经济效益，政府管理失调，片面提高容积率和建筑密度，导致现有根底设施容量和交通容量难以适应高强度的开发，使根底设施超负荷运转，产生了负效应( 三 ) 工厂迁移不当带来新的环境污染和生活不便。 土地的有偿使用，促使工厂从不适合他们存在的、高地价的中心区迁出，从而环境得到改善，并促进工厂进行技术改造或开展新生产线。工厂搬迁之后，其他有能力更好地使用这些繁华地段土地的使用者，
5、就可以占据这些旧城并加速我国城市功能的转化，使城市在土地使用和产业结构调整方面更合理。但是，企业迁移不当也会带来许多问题。企业迁移到生态系统脆弱或灌溉地区附近，会造成高度污染，其危害会大大超过在城市地区所能防止的程度；另外企业迁移郊区，会迫使工人不得不加长了他们的“旧城居住地到新工作地点的上下班距离，在生活上造成诸多不便。这些问题在我国的中小城市都普遍存在。 ( 四 ) 旧城改造中的房地产开发没有实现统一规划和统一开发。 目前我国的中小城市旧城改造主要是对城市中心区的旧厂区进行二次开发，很多只是零星的开发，上不了规模，原有的职工生活区没有得到改善。比拟大的厂区也被不同的开发商“瓜分，各自为政的
6、开发，远没有到达房地产综合开发的目的。 ( 五 ) 居住搬迁不当带来社区解体。 产业结构调整、用地结构转换、人口结构变迁，城市面临着物质空间和人文空间的大变动和重新建构。社区作为聚集在一定地域范围内的社会群体、社会组织和社会生活共同体，具有亲密相连的社群，相对完备的生活效劳设施，和与之相连的社区成员对所属社区在感情上、心理上的认同感和归属感。传统的居住文化圈被冲破，而新的居住文化环境和文化气氛又很难在短时间建立起来，由此而来的便是文化心理失衡，社区结构衰落。在我国许多中小城市旧城改造过程中已经出现了类似问题，须引起政府部门的注意。居民的愿望是就地改善城市根底设施，改善居住环境，这也成为社会稳定
7、的重要问题，从另一侧面反映了目前旧城改造存在的问题和矛盾 。 ( 六 ) 中小城市旧城改造的历史保护意识淡薄，造成“建设性破坏，导致城市历史风貌丧失。 在经济开展的高速起步阶段，由于仍有一局部人片面认为保护历史文化阻碍城市经济开展，常常急于改变物质生活条件和开展经济，无视历史文化遗产的保护，以至由此演化成破坏性建设行为。 ( 七 ) 中小城市中的“城中村是旧城改造的重要难题。 在目前市场经济条件下，中小城市的房地产开发商为追求企业利益最大化，他们不愿选择“城中村这样的土地进行开发，因为存在着“城中村的土地比拟本钱高，比拟利益低，花费精力多，建设周期长，工程量大，投资巨大等诸多问题。政府在编制城
8、市规划时“城中村的改造也是十分棘手的事情。二、现阶段我国中小城市旧城改造的本质内涵 我国中小城城市产业结构将顺应世界趋向，逐步由原来的“二、三、一模式转向“三、二、一模式。这一变化促进城市布局和空间结构发生变化，处于城市中心区的旧城区，作为黄金地段，必然成为第三产业集中地区，真正成为城市的核心。相应地，我国中小城市土地出现的大规模的转换，也促进原来土地用途结构和空间分布结构不合理的现象发生改变，需要更多地遵循城市土地区位价值规律，按其所在位置的最高租金进行最优化配置。城市开展中就业门路、就业人员构成突变，暂住和流动人口就业比例大幅度上升，对城市的规模、容量和结构产生巨大影响和压力，要求城市进一
9、步提高人口承载能力和聚集能力。城市的现代化要求以高效合理的城市结构、完善的城市功能设施和高质量的城市环境作为它的物质根底。这些开展要求无疑是中小城市旧城改造的强大动因。因此，现阶段的中小城市改造的实质就是基于工业化进程开始加速、经济结构发生明显变化、社会进行全方位深刻变革这一宏观背景下的物质空间和人文空间的大变动和重新建构。 旧城改造是局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活效劳和休息等条件。既反映城市的开展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的开展方
10、向和速度。其规划建设的目的和主要内容包括改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；更新、调整城市工业布局；更新或完善城市道路系统；改善城市居住环境并组织大规模的公共效劳设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区；保护城市历史文脉和风貌特色，以提高人居环境质量，增强旧城区活力。全面认识和明确旧城改造的整体目标，有助于防止将它简单理解为拆旧建新和单纯为了旧城区土地增值的再开发。三、走符合中小城市特点的可持续开展旧城改造之路旧城改造与房地产开发相互促进，旧城改造为房
11、地产开发提供土地，房地产开发为旧城改造提供资金和动力。以旧城改造促进房地产开发，以房地产开发加快旧城改造，坚持旧城改造与房地产开发相结合的举措，既有效地改善了群众居住条件，又实现了扩大内需，刺激消费，带动房地产业开展，拉动经济增长的目的。( 一 ) 坚持走旧城改造与房地产开发栩结合之路，是中小城市的必然选择。 确定实施旧城改造与房地产开发相结合思路，主要基于以下三个因素： 一是资金因素。完成旧城旧村改造任务，搞好根底设施配套，投资巨大。这样大的投入，只能适应市场经济需求，实行土地置换，以地生财，以地聚财，走综合开发、滚动开展的路子。 二是需求因素。搞好旧城改造拆迁安置，需要大批安置房源。此外，
12、住房潜在需求和实际需求也都很大。这样大的拆迁安置需求和住房需求，只有加大开发步伐，才有可能加以解决。 三是实力因素。房地产开发实力明显增强。开发内容已由简单的住宅建设开展到融住宅、非住宅、道路、重要根底设施为一体的综合开发。 实践证明，坚持旧城改造与房地产开发相结合，是符合中小城市的实际的，既找到了实现城市面貌大变样的切人点和突破口，又实现旧城改造与房地产开发互相促进、共同开展的目的。 ( 二 ) 运用市场手段来推进旧城改造与房地产开发。 要求运用市场手段，将城市可以用来经营的局部存量资产和生产要素推向市场，进行重新组合和优化配置，把长期以来的城市不变资本转化为可变资本，通过经营获得一定收益，
13、并将这些收益投入到城市建设的新领域，走以城养城的市场化路子。 ( 三 ) 统一规划、统一管理，努力提高房地产综合开发水平。 一是坚持统一规划，就是全方位的综合开发。搞好综合开发，关键是超前编制详细规划。对核准认定的待改造区片，规划部门本着优化用地结构和较好地体现“三个效益的原那么，逐一提前编制出详细规划，为引进外资和招标确定开发单位创造条件。编制规划，强调本着节约用地、合理用地的原那么，适当建设一些高层和小高层住宅，提高旧城区建筑容积率，以最大限度地发挥城市土地存量在城市建设与开展中的功能。全面放开技术性规划设计市场，引入竞争机制，提高规划设计质量。对完成详细规划的旧城改造项目，凡具备条件的，原那么上由房地产开发效劳中心统一组织前期开发，变生地为熟地，实行招标或拍卖，把“非经营性环境差价全部集中到政府手里，专门用于根底设施建设。二是对旧城改造项目和房地产开发项目实行统一管理。三是建立严格的市文档加载中.广告还剩秒