1、研究报告中国|2020年9月解构深圳发展40年 与办公楼市场格局展望值深圳经济特区成立四十周年之际，回顾深圳城市发展的伟大成就，一个边陲小镇经过短短四十年的发展便成为全国的经济重镇和国际化创新城市，其根本原因正是深圳作为经济特区能够力行改革、坚持开放、敢闯敢试、勇于创新。深圳的经济体量目前位列全国第三，高速的经济增长吸引了大量的人才与劳动力，造就了深圳这个国内最具移民精神的城市。在这片远小于其他超大城市和特大城市的土地上，深圳以“深圳速度”不断地刷新“深圳高度”，并通过大规模的基础设施建设提升城市功能，如今已然成为一座宜居宜业的国际性都市。深圳办公楼市场在经历二十余年的发展后越来越呈现“多中心
2、”的趋势。“多中心”不仅意味着更多的产业载体，还能够大幅提升非核心区及城市近郊的土地价值，促进土地的高效利用，并引导城市不同区域的平衡发展。我们估计目前的新兴商务区将加速发展，并有望在2025-2030年间趋于成熟，而高新技术与金融这两大主导产业的特征与“多中心”发展格局的契合意味着深圳办公楼市场将延续供需两旺的发展格局。夏春毅深圳董事总经理 仲量联行2|仲量联行3|解构深圳发展40年与办公楼市场格局展望改革是深圳发展的最大红利作为改革开放的窗口，深圳经济特区在四十年中所取得的经济成就完美诠释了改革开放与制度创新如何促进经济发展。特区成立之初衷即是我国改革开放的试验田，肩负着为改革开放投石问路
3、的历史使命：在特区行之有效的改革实践将被推广至全国，而不甚成功的实践所带来的负面影响则被限制在特区之内。这一精巧的制度安排减小了改革对中国经济可能造成的潜在风险，降低了改革的试错成本。因此，特区在新的改革尝试时可以更为大胆，中央在给予特区政策支持时顾忌也会更少。改革开放初期，在中央的支持下，深圳经济特区通过对要素市场和商品市场的价格改革初步形成了市场调节为主、计划调节为辅的经济体制，在当时的历史环境下，最大程度地发挥了市场有效配置稀缺资源的作用；特区还引入了“三资”企业，积极探索所有制改革的方向，同时引进相对先进的生产技术与管理经验；而向外向型经济的转型更是为特区打开市场，使深圳直接参与全球化
4、分工。在这一系列开创性的改革实践中，深圳市的地区生产总值（GDP）在八十年代以年均近40%的速度飞速增长。由于深圳经济特区在1992年被授予了特区立法权，再加上深圳作为计划单列市所拥有的经济管理权限，深圳市政府开始主导特区的改革与经济工作。在经历了一段时间的摸索后，市政府逐渐淡化其经济管理者的角色，而致力于创造公平竞争的市场环境、大力支持民企发展，深圳逐步形成了以民营经济为主体的混合所有制经济。政府角色的转变与所有制结构的优化为九十年代的深圳带来了年均25%的GDP高速增长，也正是在这一时期，深圳的经济体量迅速超越全国多个省会城市和区域经济重镇。及至世纪之交，深圳在经济体量上已成为我国内地第四
5、大城市。随着全国经济体制改革基本完成以及深圳在区域经济中的作用愈加重要，21世纪以来，围绕深圳的制度创新进入了新阶段。当地政府层面，除了继续营造良好的市场环境外，产业规划也成为一大工作重点，当地政府通过政策引导深圳的产业结构优化，奠定了深圳创新驱动的发展模式，令深圳的经济增长在过去20年长期高于国内主要城市。中央政府层面，深圳成为诸多国家战略的重要支点，CEPA、前海自贸区、粤港澳大湾区、以及中国特色社会主义先行示范区，无一不凸显深圳的重要战略地位，也同时赋予了深圳在新时期继续深化改革、引领制度创新的历史任务，深圳将在这一过程中不断迎来新的发展机遇。4|仲量联行1980 广东省经济特区条例标志
6、着中国第一批经济特区的正式诞生1984工资体制改革率先实行结构工资制，改革劳动分配制度1984物价改革取消粮票，实行议价，实现粮食经营从计划经济到市场经济的转变1986 深圳特区国营企业股份化试点暂行规定进行国营企业股份化的试验，推进深圳经济特区的经济体制改革1987 深圳经济特区土地管理体制改革方案在全国率先开放土地市场，分离土地所有权和使用权1988 深圳经济特区住房制度改革方案在全国首次提出“以卖为主、鼓励职工买房”的观点，率先停止住房实物分配，开始住房分配货币化的进程1992 关于授权深圳市人民代表大会及其常委会和深圳市人民政府分别制定法规和规章在深圳经济特区实施的决定深圳被授予“特区
7、立法权”，坚持立法决策和改革决策相结合，进行合理制度设计，保障推动改革创新。1983 深圳市实行劳动合同制暂行办法率先实行劳动用工合同 制，打 破“铁 饭碗”四十年间部分重大改革措施 1980 1985 1990 1995 2000资料来源：仲量联行5|解构深圳发展40年与办公楼市场格局展望2012 国务院关于支持深圳前海深港现代服务业合作区开发开放有关政策的批复支持前海在金融改革创新方面先行先试，建设我国金融业对外开放试验示范窗口2013 深圳经济特区商事登记若干规定实现商事主体资格登记和经营资格登记相分离；实行注册资本认缴登记制度等改革措施2019 粤港澳大湾区发展规划纲要加快建成现代化国
8、际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都2019 关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见支持深圳高举新时代改革开放旗帜、建设中国特色社会主义先行示范区2006 关于实施自主创新战略建设国家创新型城市的决定把创新作为深圳未来发展的主导战略，努力建设国家创新型城市2018 深圳市关于加大营商环境改革力度的若干措施从贸易投资、产业与人才发展环境等多个方面推出20项改革，如放宽外商准入限制、降低企业运营成本等2020 关于金融支持粤港澳大湾区建设的意见一系列创新举措将利好境内外金融机构在大湾区内地业务的快速发展 2005 2010 2015 20206|仲量联行扛下改革开放的大旗，深圳
9、身体力行“敢为天下先”的理念，开创了许多全国第一，为全国的改革开放大局提供了鲜活的样本。其中一些全国第一对今时今日的中国以及国民生活都有着决定性的影响。部分影响深远的深圳全国“第一”198019871990201319821988199920171988200820201984深圳经济特区成立，成为了中国改革开放建立的第一批经济特区之一招商银行于蛇口挂牌，是新中国第一家完全由企业法人持股的股份制商业银行，也是国家从体制外推动银行业改革的第一家试点银行深圳证券交易所成为新中国首家证券交易所。经过30年的发展，建立起板块特色鲜明、监管规范透明、运行安全可靠、服务专业高效的多层次资本市场体系深圳前海
10、启动了国内首笔跨境人民币贷款，成为人民币国际化的标志性事件南洋商业银行深圳分行于罗湖开业，成为新中国第一家外资银行分行，将国际金融产品、服务、管理模式引入内地1988深圳经济特区住房制度改革方案推出“以卖为主，鼓励职工买房”的房改方案，标志着中国住房制度改革的第一步。“房屋是商品”的观念开始从深圳走向全国深圳腾讯推出中国内地第一款即时通信软件“OICQ”，后改名“QQ”，由此开启中国网上个人即时通讯时代内地首家外资控股券商获准在深圳前海成立深圳平安保险公司于蛇口成立，是中国第一家股份制保险企业，也是中国金融保险业中首家引入外资战略投资者的企业深圳被列为全国首个创建国家创新型城市试点，并随后发布
11、深圳国家创新型城市建设规划（2008-2015年），自主创新从此成为深圳城市发展的主导战略深圳市实现5G独立组网全覆盖，率先进入5G时代。截至2020年8月，深圳5G基站已累计建成超过4.6万个，密度国内第一深圳在全国率先取消粮油食品凭票供应制度，放开价格，敞开供应。物价改革成为经济体制改革的突破口，市场经济得以释放出极大的活力1ST资料来源：仲量联行7|解构深圳发展40年与办公楼市场格局展望举世瞩目的经济成就0%10%20%30%40%50%60%70%050010001500200025003000350019801985199019952000200520102015深圳GDP总量（十亿
12、）深圳GDP总量（十亿）深圳GDP增速（右轴）中国GDP增速（右轴）1993年GDP45.3深圳全国第81996年GDP104.8深圳全国第72016年GDP2,008.0深圳全国第41999年GDP180.4深圳全国第51997年GDP129.7深圳全国第61991年GDP23.7深圳全国第172018年GDP2,422.2深圳全国第31980-2019深圳GDP总量及增速注：排名包括香港、澳门，不包括台湾；中国GDP增速不包括香港、澳门、台湾 资料来源：CEIC，仲量联行四十年间，深圳市从一个默默无闻的边陲小镇发展成为了人口过千万、地区生产总值超两万亿的国际化创新城市，创造了世界罕见的“深
13、圳速度”，取得了世界瞩目的经济成就。正如前文所述，改革开放带来的巨大增长潜能令深圳迅速成为全国经济重镇，并在90年代一口气从全国（除台湾外）经济体量第17位跃升为第5位，而后又在2016年和2018年分别超越了广州和香港这两个近邻。8|仲量联行飞速增长的经济，吸引了大量人才与劳动力，造就了深圳这个中国最具移民精神的城市，过去四十年间，深圳常住人口的复合年均增长率接近10%。深圳市民的生活水平也显著提高，深圳人均GDP常年居内地城市之首，该指标在过去四十年的复合年均增速超10%；同时，深圳居民人均可支配收入在过去三十年的复合年均增速更是接近12%。深圳主要经济指标 GDP (2019)人均GDP
14、 (2019)工业总产值 (2018)固定资产投资(2017)地方财政收入(2019)进出口总额(2019)外商直接投资(2019)社会消费品零售总额 (2019)居民人均可支配收入(2019)26,927 亿人民币203,498 人民币36,000 亿人民币5,147 亿人民币3,773 亿人民币29,773 亿人民币78 亿美元6,582 亿人民币62,522 人民币四十年平均增速21.5%四十年平均增速10.8%三十年平均增速21.0%三十年平均增速18.8%四十年平均增速28.5%四十年平均增速25.4%四十年平均增速21.7%四十年平均增速22.8%三十年平均增速11.9%资料来源：
15、深圳统计局注：平均增速指复合年增长率更为难能可贵的是，深圳以远小于内地其他超大城市和特大城市的土地面积（约2,000平方公里），达成了内地经济体量第三的成就，土地利用效率与经济密度之高可见一斑。2019年，深圳地均GDP达13.5亿人民币/平方公里，稳居中国内地城市首位，是排名第二的上海的两倍多。9|解构深圳发展40年与办公楼市场格局展望产业转型升级的典范 2019年四大支柱产业发展状况高新技术产业文化产业物流产业金融业增加值（亿元）9,231增加值（亿元）1,849增加值（亿元）2,740增加值（亿元）3,668GDP占比34.3%GDP占比6.9%GDP占比10.2%GDP占比13.6%五
16、年平均增速 12.3%五年平均增速 8.8%五年平均增速 11.2%五年平均增速 10.4%资料来源：深圳统计局注：平均增速指复合年增长率深圳的产业发展史是一部顺应经济发展规律、融入全球产业分工体系、不断进行产业转型升级的历史。从上世纪八十年代开始，得益于特区的优惠政策和邻近香港的区位优势，深圳通过“三来一补”的模式逐步形成以工业为主、工贸结合的外向型经济。这一阶段以劳动密集型产业为主，发展出电子、缝纫、纺织、机械等多个行业，生产的产品大多出口外销。然而，随着“三来一补”企业的高能耗、高污染、附加值低等问题的显现，深圳主动寻求产业转型，开始制定发展科技产业的战略和计划，并在“八五”及随后的“九五”计划中明确提出以高新技术产业为先导的产业发展战略，重点发展计算机、通信、微电子及新型元器件等七大高新技术产业，一批具有自主创新能力的高新技术企业迅速崛起，与此同时，电子信息类、通信设备类等高新技术产品的出口也迎来高速增长。在高新技术产业得到快速发展的同时，深圳也积极推进第三产业的发展。及至2005年，以高新技术产业、金融业、物流业、文化产业为支柱的现代产业体系基本构建完成。此后，四大支柱产业始