1、土地市场商业贿赂表现形式和治理对策 2月24日，国务院召开了第四次廉政工作会议，明确了今年商业贿赂行为重点治理的领域，位居重点治理领域第二位的，就是土地出让。国土资源部治理商业贿赂专项工作领导小组确定的国土资源领域治理商业贿赂的范围，主要涉及四个方面，其中第一个就是土地出让。这足以说明，土地出让领域的商业贿赂行为，已经到了相当严重的程度。 为搞好这次土地出让领域商业贿赂的治理工作，我们有必要对土地出让领域的各个环节和重点易发部位，分析商业贿赂行为的主要表现形式，透过现象看本质，按照其隐蔽深浅和治理难易程度的不同，进行分类区别，以便研究制订出相应的治理对策，最终到达各个击破、事半功倍的效果。 一
2、、肆无忌惮赤裸裸违法违规行为下暗藏的商业贿赂行为 资本有了百分之二十的利润便活泼起来，有了百分之五十的利润就会铤而走险，有了百分之百的利润就敢践踏一切法律，有了百分之三百的利润就敢冒绞首的危险。 表现形式 在土地出让领域，赤裸裸地，肆无忌惮、毫无顾忌的对法律、法规和政策的直接违反行为，主要表现形式有： 违反规划用地、未批先用、边报边用、越权批地，该有偿出让的却划拨供地，该“招拍挂的却协议出让以及低价协议出让，擅自减免地价，对土地擅自改变用途视而不见，不依法追缴土地出让金等行为。 如据国土资源部有关数据，2022到2022年全国土地市场治理整顿期间，各地通过自查，发现超范围划拨供地2695件，涉
3、及金额6.3亿元；违规低价出让土地2065件，涉及金额4.3亿元；擅自减免土地出让金312023件，涉及金额21.6亿元；欠缴土地出让金14355件，涉及金额225.9亿元；应招标拍卖挂牌而协议出让的2254件，涉及金额42亿元。 对策措施 经过前几年的土地市场治理整顿，在中央三令五申，强调依法行政的今天，如果继续出现这种赤裸裸的、毫无顾忌的违法违规土地出让行为。那么，只有用“利令智昏这个词，才能解释得通。在这种铤而走险的违法违规土地出让行为的背后，往往暗藏着商业贿赂行为。 对这种赤裸裸的、毫无顾忌的违法违规行为下，暗藏的商业贿赂行为的治理，其实并不困难，因为外行人也能看出这其中的猫腻。治理的
4、关键在于政务公开，让群众起来监督土地出让的全过程。一旦有群众举报，只要顺藤摸瓜，一定能一抓一个准。 二、形式合法实质违规行为下潜伏的商业贿赂行为 法律、法规和政策的制订，有时难免要滞后于形势开展的变化。直面法律、法规和政策中的缺陷和漏洞，及时进行修改和完善，才有可能在最大程度上减少商业贿赂行为的发生。 表现形式 那种借开展本地经济之口，暗地里却行商业贿赂之实，土地出让时赤裸裸的违法违规行为，在科学开展观日益深入人心的今天，已经没有多大迷惑性了。因此，在土地出让领域，如果存在商业贿赂行为，现在，更多的是那种外表合法，实际却是违法违规的行为。 最典型的表现形式，是房地产开发土地出让时，假“招拍挂土
5、地之名，行“协议低价出让之实。 在土地出让领域，相对于过去的“协议出让，土地“招拍挂毫无疑问是一种有效防治腐败的方式。但是，任何事情都不可能是绝对的。如在土地“招拍挂时，发生了商业贿赂行为，那么，在贪官与奸商的合谋下，“规划建设条件的“苛刻，足可以做到吓跑所有遵纪守法的开发商；而只留下那些“心中有底的，与官员们达成某种“默契或某种“沟通的奸商；以及他们邀请来的，来“友情客串出演挣“辛苦费的开发商们。而一旦当这块土地到了实际开发建设时，其“规划条件的要求又可以“宽松得让人“惊诧不已。此时的“招拍挂，实际早已演变成了“协议低价出让。这种假土地“招拍挂之名，行“协议低价出让之实的情景，在全国各地的土
6、地批租市场，并非罕见。 类似的，更显隐蔽的，还有“招拍挂土地周边的配套设施，在“招拍挂前后，毫无预兆地突然变更。 对策措施 土地出让，对房地产开发来说，只是整个开发过程中的一个环节。如果只在“土地批租一个环节上下功夫，那么，“土地批租环节的“招拍挂，即使设计得最完善，也没多大意义。类似于这种表现形式的商业贿赂行为的治理，相对来说，已有一定的难度。 以实质的违规去套形式的合法，难免会破绽百出。虽然，这种形式合法实质违规的商业贿赂行为，治理起来已有一定难度，但是，我们从具体案例的各个蹊跷环节中，依然不难发现蛛丝马迹，从蛛丝马迹中抽丝剥茧，揭开层层迷雾找出事情真相。 当然，从整体上治理这种形式的商业
7、贿赂行为，关键在土地出让制度的修改和完善。在“土地出让环节的上、下游，必须要有与“土地招拍挂相应的、统筹的、配套的政策措施的跟进。当然，这并非国土部门一家之力就能做到的，需要相关部门的密切配合。只有在土地出让的整个过程，实行了公开、公正、公平的严格管理，才能在最大程度上遏制这种外表合法，实质违规行为下潜伏的商业贿赂行为的蔓延。 三、完全合法合规行为下隐伏的商业贿赂行为 魔高一尺，道高一丈。最狡猾的狐狸，也脱不过猎人的眼睛。但前提是猎人的眼睛，得随着狐狸的狡猾，而变得更加明亮。 表现形式 商业贿赂行为，不管是表现为赤裸裸的违法违规，还是表现为形式合法实质违规，难免会留下漏洞，让人识破。土地出让领
8、域，表现最为隐蔽的商业贿赂行为，其操作的过程，是完全合法合规的。这种商业贿赂行为，主要表现在土地出让过程的技术层面上。 经营性用地“招拍挂出让的前提，首先是政府手中得有土地。按照现行的法律、法规和政策规定，一般都是政府通过“土地储藏的形式征收而取得。政府部门去征收时，自然就得同被征地单位进行谈判，并且进行补偿。此时的补偿自然是协议补偿。这就涉及到土地估价。而且这种土地估价结果，在被正式采纳应用前，往往还要通过政府部门确实认。不管是在土地估价的过程中，还是在估价结果确实认过程中，以及正式签订征收协议进行补偿的过程中，都有可能发生商业贿赂行为。 土地出让领域，表现最为隐蔽的商业贿赂行为，最典型的例
9、子是以工业用地的名义，通过协议出让方式，去廉价圈得土地，然而不久，又以种种借口，将其转为经营性用地，在“协议出让和“土地储藏这两大环节大做手脚，从中获得特别丰厚的收益。 以工业用地名义“低价协议圈地，最终又通过“土地储藏的形式，让政府“高价协议收储，转换为经营性用地。这种特殊的“赢利模式，最近几年，在全国各地已经越演越烈，其驱动力，就在于这“模式背后，“高价协议与“低价协议之间的“暴利。 （当然，也有“低价协议圈得的工业用地，在政府部门“视而不见下，直接改变用途，作经营性用地使用的；这种情况，那么属前面所讲的第一种，即肆无忌惮赤裸裸违法违规行为下暗藏的商业贿赂行为了） 对策措施 土地市场管理中
10、，地价问题是核心问题，国土资源领域治理商业贿赂四个主要方面之一是“土地、矿权评估。应当说是很有道理的。土地出让治理商业贿赂，最难的难点，其实也在这里。因为，不管是工业用地的协议出让，还是协议收储，都涉及到土地估价。 而土地估价是一门科学加艺术的学科。当年香港房地产泡沫破灭前，许多土地（不动产）估价师就接了最后一单，就很能说明土地估价是个“入门不易，精通更难的行业。在土地估价环节即便没有发生商业贿赂行为，由于不同的土地估价方法，依据的理论根底不同，得出不同的估价结果，有时也是很正常的。 但是，这并不是说，对此类商业贿赂行为就失手无策了。这类商业贿赂行为当前治理的关键是：一是对于不同类型用地，必须实行同一个类型的供地模式，如对工业用地，当前也应尽可能创造条件，实行“招拍挂供地；二是对于土地用途变更的处置，要尽快出台一整套完备的政策规定；三是要绝对禁止任何部门和个人，对土地估价机构具体的估价行为进行干预，一旦发现要严惩不怠；四是土地估价报告要公开，接受社会或者至少是同行的监督，郎咸平能够从上市公司公开的财务报表中找出缺漏，相信土地估价行业中的专家也不难做到这一点；五是对土地估价中的失误与恶意行为，要谨慎区分，对失误者要追究一定的经济责任，对恶意者要追究法律责任。 第7页 共7页
