1、推进农村住房改造工作的思考 一、江左农村住房改造工作推进情况 （一）根本情况。据202223年底的调查显示，江左市有农村人口39920231人、123650户，要求改造的农户有33479户，约占总户数的27%。202223-202223年完成农房改造1476户；202223年完成农村住房改造2300户，其中农村困难群众住房救助300户。202223年1-2023月，江左市实施农村住房改造4269户，其中在建2581户，完成1688户；困难家庭危房改造在建257户，完成193户；土地复垦在建2162亩，完成37亩。 （二）做法与经验 一是创新改造模式。立足山区实际，坚持因地制宜、分类指导，尊重农
2、民意愿，采取三种改造模式：“二合一模式。以宅基地换城镇公寓式住房与以承包地换城镇社保同步推进、一步到位。重点在洋安新城、洋溪新城、桥东城市客厅综合体等城市化重点推进区域和杭黄高铁、临金高速等大工程带动区域实施。江左市方案市实施1574户，其中202223年301户。“二选一模式。以宅基地换城镇公寓式住房与以承包地换城镇社保任选其 一、分步推进。主要是鼓励农户自愿永久放弃宅基地，到城镇、中心村选购商品房或农民公寓。江左市方案实施4374户，其中202223年142023户。“民助公建模式。在符合规划的前提下，由农民自主改造、修缮、建设住房，政府配套建设根底设施或给予资金补助。江左市方案实施894
3、0户，其中202223年2621户。同时，注重规划引领。坚持“县域统筹规划，优化空间结构，把交通地理区位条件优越的地块优先用于农村住房改造安置，注重调动群众积极性，促进农民向城镇和中心村集中。结合土地利用总体规划修编，在城镇和中心村确定落实51个农房改造集中安置点，总面积达3269亩，可安置13600余户。 二是强化政策鼓励。坚持政策引导、自主选择、农民受益，制订出台了关于加快农村住房改造推进城乡一体化建设的实施意见、关于鼓励农民集聚加快农村住房改造的政策意见、关于进一步推进建设用地复垦工作的假设干意见等鼓励政策。对各类实行农村住房改造的农房按不同类别进行1-8万元的奖励，并每户补助3000元
4、用于支付贷款利息；对符合农村困难群众住房救助、XX市下山移民的对象仍给予相应的政策补助。同时将复垦政策与农村住房改造政策捆绑，对农户撤除旧房实施建设用地复垦的，给予适当补贴或奖励；农村宅基地整理工程补助标准由原来每亩3.5万元提高到8万元，整村整理工程补助标准由原来每亩6万元提高到12万元，建设用地复垦获得指标按60%比例奖励给乡镇（街道），并允许跨乡镇有偿调剂使用。另外，各乡镇（街道）制订了农村住房改造配套政策，给予农户一定的奖励。 三是健全工作机制。组织到位。建立了由市主要领导、分管领导担任正副组长的加快农村住房改造推进城乡一体化建设工作领导小组，下设政策咨询、办证效劳和稽查维稳三个组，建
5、立了市领导及成员单位联系乡镇（街道）农村住房改造的工作机制。责任到位。与各乡镇（街道）签订了农村住房改造目标责任书，并列入市级相关部门和各乡镇（街道）年度目标管理综合考核。标准到位。鼓励以乡镇（街道）为单位，借鉴外地经验，成立农房改造公司，实行标准化、专业化、市场化运作。建立健全“市指导、镇主体、村实施、户自愿的工作机制，以乡镇（街道）为责任主体，以村为工程实施管理单元，有序推进农村住房改造。制度到位。建立了农村住房改造联席会议制、推进例会制、专项考核制、进度通报制和信息报送制“五项制度，定期开展督查，召开领导小组成员会、工作例会、推进会、现场会、汇报会，实行“一月一通报，及时协调解决农村住房
6、改造中出现的困难和问题。 二、存在的困难和问题 虽然江左市农村住房改造工作开局良好、成效初显、推进顺利，不仅受到广阔干部群众的拥护，还得到省、XX市的充分肯定。但在推进过程中也遇到一些困难与问题。主要表现在： （一）宣传不够到位。在农村住房改造政策宣传方面，江左市上下做了大量的工作，不但通过江左电视台、今日江左等媒体和印发宣传资料、政策汇编等形式，宣传农村住房改造政策，还通过召开发动大会、工作会议、举办培训班、政策咨询等方式，对农村住房改造政策进行解读。但还是有许多群众对政策不够了解。其主要原因：一是因为该项政策内容较多也较为复杂，局部干部特别是镇村干部对农村住房改造政策学习不够、领会不深、掌
7、握不透，出现了理解误差；二是镇、村两级的宣传力度还不够大，政策宣传出现断层。 （二）政策有待完善。农村住房改造工作是一项相对较新的工作，各地的做法也有所不同，难免出现一些不够完善的地方。在关于鼓励农民集聚加快农村住房改造的政策意见出台后，8月份又出台了一个政策解释，局部问题已得到解决。但目前也还存在着局部政策上的问题：一是由于农村住房改造工作面广量大，涉及千家万户，分户情况也很复杂，现对农村宅基地认定方法还难以统一，涉及分户后的宅基地难以认定。二是为集约节约使用土地，促进人口集聚，对局部农民实施跨乡镇（街道）安置很有必要，但现在这方面的政策研究还有够。 （三）资金存在困难。农村住房改造前期建房
8、拆迁需乡镇（街道）先期投放资金，虽然土地复垦有局部资金可以提前给乡镇作为启动，但因农村住房改造所需数额巨大，还是有局部乡镇出现资金瓶颈，影响到工作进展。另一方面，局部群众建房资金筹集困难。农村住房改造统建工程行政事性收费可免，但税收、中介等费用必须承担，与农民自建相比，在一定程度上增加了农民的建房本钱。民建公助的农村住房改造需农民自筹建设启动资金，而农民积蓄不多，为节省建设资金，可能降低建房标准和质量，甚至造成新的隐患。 （四）进度需进一步加快。由于领导重视程度不一，各乡镇（街道）工作进度明显不平衡，局部乡镇进度较慢。另一方面，因今年农村住房改造工作启动较迟，涉及面广量大，审批立项等所走的程序
9、较多，时间较长，加上土地利用总体规划批复还未到位，局部乡镇建设资金困难，造成安置房建设工作滞后，影响了工作进度。尤其是土地复垦工作，因时间紧、任务重，进度明显滞后于上级部门的要求。 三、下步工作建议 （一）重视规划编制。目前江左中心村规划编制已根本完成，下一步，要按照人口向城镇和中心村集中、产业向功能区集中、耕地向适度规模经营集中的要求，尽快推进一般行政村的村庄规划编制工作，优化村镇建设用地布局。修编村庄规划要坚持六个原那么：一是长期性原那么。村庄规划编制要充分考虑村庄集聚的长期性，为农村住房改造建设和其他建设预留开展空间。二是可操作性原那么。加强城乡规划与土地利用总体规划的有效衔接，使规划得
10、以有效实施。三是尊重农民意愿原那么。统筹考虑农村生产生活需要和公共效劳配套，方便群众的生活。四是同步规划原那么。即在编制农村新社区布点规划的同时，抓好旧村改造利用规划和宅基地整理复垦规划，使新村建设、旧村改造和宅基地复垦工作得以统筹有序推进。五是节约用地原那么。规划要尽量不占或少占耕地，努力实现农村住房建设新增用地与建设用地复垦土地总量平衡或略有盈余。六是表达特色原那么。规划要保存乡村风格和特点，注重历史文化遗产的保护，防止百村一房、千村一貌。同时，加强对农村住房建设的规划设计和管理。在农民自建住房时，要符合村镇规划，在确保质量的同时，还要使房屋布局科学合理，户型方便适用，根本功能完善，地域特
11、色突出和外观风格统一。 （二）严格落实政策。一是加强政策宣传。有关部门要采取多种形式加大对农村住房改造政策的宣传力度。镇村干部要在认真学习和领会政策精神的根底上，通过进村入户面对面地宣讲农村住房改造政策，提高农民群众对农村住房改造政策的知晓率，激发广阔农民群众的积极性、主动性。二是严格把握政策。各乡镇（街道）、各行政村要深刻领会、准确把握农村住房改造政策，按照“公正、公平、公开的要求严格把关，做好农村住房改造工程申报工作。市农房改造办公室要加强业务指导，做好申报工程立项工作，及时、足额兑现政策，并奖励、发放到户。三是加强政策研究。国土资源、公安等部门要尽快研究制定农村宅基地认定方法，并按照程序
12、简化的要求做好宅基地认定工作。建设主管部门要完善农民建房政策，严格控制非中心村农民建房。各乡镇（街道）要建立以民主促民生工作机制，完善农村住房改造相关配套政策。未出台农村住房改造配套政策的乡镇，要尽快研究出台。同时，市有关部门要积极探索将农村住房通过一定途径转换为具有完全产权的住房、以土地承包经营权置换城镇社会保障等方面政策，有效保障农民的权益，切实增加农民的财产性收入。积极探索跨乡镇安置转移、社保置换、农房产权等方面的政策，争取有新的突破。另外，还要探索农民小区的物业管理。建成后的农民小区虽然硬件上得到了提升，但由于农民的生活习惯一时难以改变，按城市小区的管理模式可能会不适应，因此有必要借鉴
13、外地经验，积极探索农民小区的物业管理模式。 （三）加快工作进度。一是加快建设进度。抓紧时间做好农村住房改造建设工程规划编制、方案设计、土地征用等前期准备工作，确保农村住房改造建设工程早启动、早实施、早完成。按照“规模化、专业化、标准化、市场化的要求，切实加快建设，保障农民的居住权，让农民早日住上体面的住房、过上有品质的生活。高度重视土地复垦工作，根据XX市要求，农村宅基地复垦要在每年2023月份进行验收，因此要求复垦工作必须早规划、早立项、早施工。二是强化建设管理。市农村住房改造办公室要加大农村住房改造建设的质量平安监督巡查力度，加强统筹协调和检查指导，强化工程施工质量平安管理，加快推进农村住
14、房改造工程建设。要加强施工队伍管理和村镇建筑工匠培训，推行建筑许可证制度，坚持有图施工、持证上岗、按图施工，保证农民住宅建设的平安与质量。要有方案地组织各方面技术力量深入农村，为农村住房改造工程建设提供技术指导和效劳。同时建立健全农村建筑平安、工程质量监管的长效机制，确保工程质量和施工平安。三是完善根底设施配套。高度重视道路、供水、绿化、教育、文化、娱乐、供电等配套设施的建设，重点考虑居住较为集中村的根底设施和配套设施的建设，全面改善农村的生活条件，适应农村居民对于教育、卫生、文化等方面不断增长的各种需要。 （四）拓展融资渠道。目前，江左市在农村住房改造领域加强与市外国企合作方面有了一定的突破
15、。如与中国联合工程公司采用bt模式合作开发“中心镇农村住房集中安置建设工程，与州沙建筑工程采用bt模式合作开发德市大洋镇农村住房改造建设工程，与省建设投资集团在洽谈新城开发建设工程。接下来，要继续深化与市外国企的合作，进一步探索采取多元化的合作方式，努力解决乡镇（街道）在农村住房改造过程中的资金瓶颈与技术力量缺乏问题。同时，也要鼓励引导民营企业积极参与农村住房安置点的建设。另一方面，要加大力度推进农村住房信贷业务开展。加强与相关金融机构的衔接，认真调研、设计、完善消费信贷业务品种，及时推进住房信贷业务广泛开展。要逐步要建立农村信贷担保机制，推出一贷多保、集体联保、林权抵押等各种形式的贷款，扩大农村有效担保物范围，使农民及时获得资金上的帮助。 第9页 共9页
