1、保利集团背景篇一：保利地产外部环境分析保利地产外部环境分析学院：土木工程与建筑学院班级：工程小组成员：李锴 1301班 罗荣基 张帆 邢烨映本文分为以下几个方面进展阐述：中国保利集团公司（以下简称“集团公司）系国务院国有资产监视治理委员会治理的大型中央企业。集团公司于1992 年经国务院、中央军委批准组建，1993年2月在国家工商治理总局注册。1999年3月，集团公司由军队划归中央大型企业工作委员会领导治理，成为国有重 要骨干企业。2022年，由国务院国有资产监视治理委员会履行出资人职责。2023年，中国新时代控股（集团）公司涉军业务并入集团公司。29年来，集团公司已构成以军民品贸易、房地产开
2、发、文化艺术运营、矿产资源领域投资开发民爆器材消费及爆破效劳为主业的“五业并举、多元开展格局。截止2023年底，集团公司合并总资产3829亿元。集团公司下辖保利科技、保利南方集团、保利（香港）控股、保利文化集团股份、保利 能源控股、保利化工控股、保利财务、北京新保利大厦房地产开发等专业子公司，旗下拥有保利房地产（集团）股份 （股票代码：S.H.600048）与保利置业集团（股票代码：H.K.00119）两家境内外上市公司。企业及工程普及国内的北京、天津、上 海、重庆、广州、深圳、香港等60多个城市和地区，在十几个国家设有子公司和办事处。改革开放以来，我国经济社会开展成就举世瞩目，作为促进经济开
3、展重要要素之一的房地产市场也从无到有，再到开展壮大。房地产已不仅是根本的消费要素或者生活材料，而且成了家庭财产的重要局部，既是一种商品，也是一种资产，甚至是投资、投机的主要对象。房地产市场的开展变化不仅阻碍金融平安和社会稳定，而且阻碍整个国民经济的健康运转。随着我国房地产市场的不断开展和标准、行业集中度的逐步提高及各种资本力量的大举介入，行业的竞争也日趋剧烈；同时房地产行业因牵涉多方利益，是国家调控政策较多、调控频率较密集的产业。特别是近年来，针对房地产投资过热、房价上涨过快的场面，国家综合运用产业政策、信贷政策和税收政策等进展了屡次调控，采取了一系列严峻措施。面对不断增加的外部风险，越来越多
4、的大型房地产企业已经开场调整本身开展战略，寻找新的开展时机，制定更加有效的 开展战略成为新一轮竞争的开场。2运营目的及开展途径一、中长期开展定位与目的致力于把保利打造成为主业领先，管控高效，治理优良，具有高度社会责任感的世界一流跨国企业集团。二、“十二五开展规划以邓小平理论和“三个代表重要思想为指导，认真贯彻中央政策精神和国资委有关要求，以国家“十二五规划为依照， 全面落实科学开展观，倡导和树立包容性增长的理念，以科学开展为主题，以转变开展方式为主线，亲切关注政策和市场，努力提高集团管控才能，积极施行“走出 去战略，接着提升和充分发挥“保利的价值和优势，坚持做强做大贸易和房地产两个主业，积极开
5、展文化业务和民爆业务，使贸易、地产、文化、民爆业务 的综合实力保持或进入同行业前三名；大力支持和开展资源主业，争取使资源业务到达中等规模，构成贸易、地产、文化、资源和民爆五业协同开展的专业化运营格 局；加强企业上市与资本运作，推进产融结合，不断加强综合实力和核心竞争力，力争用五年左右时间资产规模、营业收入和盈利水平再翻一番。采纳 PEST 分析模型对保利地产的宏观环境进展分析，总结保利地产外部环境关键要素。 PEST 分析模型介绍PEST 分析是对企业所处外部宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指围绕在企业四周的各种宏观层面的要素。以宏观环境会对企业产生什么阻碍作为出发点来考虑咨询题是特别
6、重要的，企业必须习惯四周的环境，即到达利益相关者的期望、让客户对产品及效劳满意、有才能遵照所在社会的法律和道德准那么的要求、成为对员工具有吸引力的公司等。宏观环境分析中的关键要素包括：政治要素(Political factors) ；经济要素(Economic factors) ；社会和文化要素(Social factors) ；技术要素(Technological factors) 。这四个要素的英文第一个字母组合起来是 PEST，因而宏观环境分析也被称为 PEST 分析。可用这种方法客观地分析企业所处的外部环境，强调对企业组织产生阻碍的关键要素，并识别企业组织所面临的时机及威胁。对宏观环境
7、要素作分析，不同行业和企业依照本身特点和运营需要，分析的详细内容会有差异。（1）政治要素针对近年来房地产市场投资过热、泡沫风险加大的现状，我国接着坚决不移地加强房地产市场调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨，以促进房地产企业健康成长。近期中央政府对房地产调控的主要政策有：1进一步落实地点政府责任地点政府要实在承担起促进房地产市场平稳健康开展的责任，依照当地经济开展目的、人均可支配收入增长速度和居民住房支付才能，合理确定本地区年度新建住房价格操纵目的；合理引导住房需求，对直辖市、打算单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执
8、行住房限购措施。对地点政府及负责人严格实行咨询责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进展约谈，直至追查责任。2强化差异化住房信贷政策各商业银行对贷款购置第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍；暂停发放居民家庭购置第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以受骗地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；加强对消费性贷款的治理，禁止用于购置住房；接着支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房工程和参与保障性安居工程的贷款需求。3调整完善相关税收政策，加强税收征管加强对土地增值税征管情况的监视和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开
9、发工程进展土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。加大应用房地产价格评估技术加强存量房买卖税收征管工作的试点和推行力度，坚决堵塞税收破绽，调整住房买卖环节的契税和个人所得税优惠政策，对个人购置住房缺乏 5 年转手买卖的，统一按销售收入全额征收营业税。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供根底。4实在增加住房有效供给，加快保障性住房建立加大对住房建划和用地供给打算实际完成情况的督察考核力度，落实中小套型一般商品住房和保障性住房建立打算和供地打算。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供给总量。认真落实支持公共租赁住房建立的税收优惠政策。鼓舞金融机构支持保
10、障性安居工程建立,抓紧制定支持公共租赁住房建立的中长期贷款政策，通过新建、改建、购置、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。5加强土地开发治理大力推行以“限房价、竞地价方式供给中低价位一般商品住房用地，加强对企业土地市场准入资历和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。严查房地产开发企业土地闲置、改变土地用处和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停顿对其发放新开发工程贷款和贷款展期。（2）经济要素今年以来，中国不断创新宏观调控方式，在
11、坚持区间调控的根底上，施行定向调控，出台了系列“微刺激政策，国民经济整体运转较为平稳，仍处在合理运转区间。中国经济仍处于向新常态过渡的阶段，经济增速呈稳中缓降态势，可能2023年中国GDP将增长7%左右，居民消费价格指数涨幅操纵在3%左右，城镇新增就业1000万人，进出口增长目确实定为7%。1. 经济下行，房地产市场整体低迷蓝皮书指出，2023年世界经济处于危机后的恢复期，这一年我国房地产市场出现了较大幅度的 变化和调整，总体来说处于低迷状态，主要表如今销售面积明显下降，待售面积达幅增加，一些大中城市的房价出现下跌，房地产开发企业决心缺乏，房地产投资、 新开工面积、土地购置面积等指标的增速均比
12、2023年有较大幅度的回落。2023年 商品房销售面积12.1亿平方米，比2023年下降7.6%，增速比2023年下降2.49个百分点，商品房待售面积已经到达6.22亿平方米，创历史新 高。2023年全国商品房成交均价为6324元/平方米，同比增长1.4%，增速比2023年下降6.3个百分点。2023年全国房地产开发投资9.5万 亿元，同比增长10.5%，增速比2023年回落9.3个百分点，增速是1998年以来最低。2股市截留高端市场购房者 何时反转仍未定随着股市行情创下了2023年来新高，作为中国两大投资渠道的股市重新吸引了一大波资金进入。面对已经如火如荼的股市投资，楼市的吸引力开场有所减弱
13、。股市对楼市需求的替代，在一些高端工程上表现得格外明显。（3）社会文化要素我国城市化进程还处于高速开展时期，城镇建立与扩张加速，农村人口不断涌入城市，加之我国传统文化对自有住房的注重以及社会开展所带来的家庭小型化趋势，大量初次置业购置住房的需求长期存在。特别是房地产业尚未成熟的广阔二、三线城市与中小城镇，住宅开发水平相对较低，产品不管从规模、档次和质量方面都远未到达居民广泛的认可，具有宏大开掘潜力。同时一般居民收入水平的提高直截了当拉动带来改善型需求，现阶段我国旧房换新房、小房换大房的改善性住宅需求照旧旺盛。另一方面，随着新富阶层的比例不断扩大，以及大量闲置资金的避险渠道的缩小，高端住宅仍然会
14、成为首选目的，这类产品将是城市消费之中最具潜力的组成局部，其后市开展将长期看好，目前的高端市场已经从最初单纯的高昂价格，逐步开展成为质量、效劳、配套、阶层、价格全面提高的市场。2房地产投机的客观存在作为房地产投资的一种特别方式，房地产投机主要是为了赚取买卖之间的差价。房地产投机的适度存在有利于房地产市场的开展：在房地产市场低迷时，投机者通过购置房地产能够刺激房地产市场需求的增长；而在房地产市场高潮时，投机者通过卖出房地产而增加供给，从而在一定程度上发挥了稳定市场的作用。房地产投机者为追求高利润而发生的过度炒作行为也会对房地产市场的价格稳定产生一些消极作用，阻碍人们对将来价格的预期。但总体上来看
15、，在市场经济的大背景下，房地产投机的存在具有必定性，也为加强房地产市场活力发挥了一定的积极作用，其负面阻碍是市场经济中难以防止的本钱和代价。3房地产行业的文化要素建筑不是冰冷的钢筋混凝土，建筑具有深化的社会文化内涵，文化要素对房地产消费者行为有着最广泛而深远的阻碍，房地产企业之间的竞争也深化到文化竞争，开发商一旦能成功地将楼盘给予独特的文化内涵，那么该工程将会具有长期的不可替代的竞争优势。文化要素在顾客购房决策中越来越遭到注重，在综合要素的多项指标中，文化要素的权重正越来越突出。随着人类物质文明的不断开展，人们从根本生理生活需求逐步延伸为对文化艺术精神享受的追求。现代社会的人们不仅仅追求居住物
16、质环境，更追求居住文化气氛，追求生活的档次和内涵，购置的生活方式，更是人居文化。房地产文化丰富多彩，开发过程中的每一个环节都表达着文化，房地产业的每一个理念都离不开文化。成功的开发商能够利用文化独特的亲和力，把具有一样文化修养与文化追求的人们聚拢在一起，并获得价值观的认同，从而达成有效的沟通，建立起与顾客的亲切关系。优秀的开发商通过倡导和塑造优秀的房地产文化，能够真正为顾客提供独特的附加利益、居住体验和生活价值，超越顾客的期望值和满意度，从而提高顾客的忠诚度和佳誉度，也为开发商长期开展提供文化积淀和品牌提升。(4)技术要素1融资创新长期以来，我国传统的房地产企业主要依然通过银行贷款来聚拢资金，这种单一的融资方式势必会危及房地产业的健康开展。房地产业作为典型的资本密集型产业金融市场具有天然的高度依赖，资
