1、最新红色物业培训材料9.6资料武昌区街道社区红色物业培训 要全面了解红色物业的相关理念和知识，就必须从红色引擎工程开始。 一、红色引擎工程 2017 年 2 月，武汉市举办第十三次党代会，湖北省委副书记、武汉市委书记陈一新同志在党代会报告中首次提出实施“红色引擎工程”，要强化基层党组织的政治功能和服务功能，以党组织的坚强有力引领带动各类群团组织和社会组织，以党员队伍的生机活力组织发动广大志愿者。之后，为全面贯彻落实市第十三次党代会精神，根据市委部署要求，武汉印发关于实施“红色引擎工程”推动基层治理体系和治理能力现代化的意见（以下简称意见）。 意见紧扣党建引领基层社会治理创新主题，强调重塑党的政
2、治色彩，突出“八个红色”的重点内容，包括强化“红色引领”、培育“红色头雁”、激活“红色细胞”、建设“红色阵地”、打造“红色物业”、繁荣“红色文化”、掀起“红色旋风”、用好“红色基金”。 意见目标明确：通过实施“红色引擎工程”，把党的建设贯穿基层社会治理全过程，推动基层党组织全面进步、全面过硬，打造党在基层执政的“强引擎”，确保基层政权坚实稳固，基层社会和谐稳定。 二、红色物业 1、定位“红色物业”是陈一新书记最关注的重点，是当前市委重点抓的“书记工程”，是实施“红色引擎工程”的主攻方向和创新之举。它奠定了整个“红色引擎工程”的基础，在全国范围内都属于率先试点创新的工作项目。 2、特色“红色物业
3、”始终以“党建引领”为鲜明主线，彰显“红”的特色，体现“治”的成效。在物业服务领域彰显党的政治色彩，强化党的政治属性，发挥党的政治功能，把牢物业服务的正确方向；在具体工作上，要以街道社区党组织为核心，整合服务资源、集聚服务力量、健全服务机制，着力解决好居民群众反映突出的物业问题，使之既发挥物业服务功能，又发挥政治引领作用。 3、实施“红色物业”的实施三步曲：一是组建公益性企业化物业服务实体，二是加强现有物业服务企业党建工作，三是选聘党员大学生从事物业服务管理工作。 4、目标把“红色物业”打造成推动基层社会治理的重要载体，把物业服务服务建设成为党的工作队伍，打通联系服务群众“最后一百米”。 三、
4、物业 在具体讲述“红色物业”相关工作之前，不妨先引入“物业”的概念。“物业”一词来源于西方，经香港流入内地，在港澳及东南亚一些国家，“物业”一词往往作为房地产或不动产的别称。但在概念上，物业和房地产还存在着较大差别。通常来说，房地产一词涉及宏观领域，泛指一个国家或地区的整个房地产行业，而物业则是一个微观的概念，一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产，如住宅小区、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、酒店、工业厂房、仓库等具有使用价值的房屋、附属设施及相关的场地。由此可见，“物业”一词其实是指实体房屋资产，我们大家常说的物业，或许大多数时候指的是物业管理或物业服务。物业管理，是指业主通过选聘物业管
5、理企业，双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。专业化的物业管理机构，以经营方式统一管理房屋及其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。 四、红色物业和普通物业的区别 1. 服务宗旨 普通物业以管理服务为中心和首要目的，少数高端物业会顾及到业主的精神需求，但仍然以提供服务为主，并相应收取高昂的费用，总体而言更侧重于对“物”的管理。红色物业以实施“红色引擎工程”为统领，以满足城市社区居民对美好生活的需求为出发点，按照“党建引领、政府主导、分类施策、市场运作、社会参与
6、、多元共治”的原则整体推进，将对“物”的管理转变提升为对“人”的管理。2. 服务内容除了普通物业能够提供的基本物业服务之外，红色物业把基层党建工作与社区物业有机融合，把群众呼声与基层党建工作的着力点有机融合，把社区物业服务企业打造成基层党组织联系服务群众的工作平台，把社区物业服务人员打造成党的工作队伍，做到“民有所呼、我有所应”。 培育红色头雁，凝聚基层人心。动员社区志愿者、退休老骨干、老党员、团员、少先队员等不同年龄、身份、层面的居民业主，使大家团结起来发挥作用、贡献力量，一起建设共同的家园。在此过程中发现话语权人物，选择和培养党性修养强、热心公众事业的“红色头雁”。 激活红色细胞，发挥组织
7、力量。建立各式各样的兴 趣小组，使大家参加积极向上的业余活动，寻找共同爱好、发挥所长，更好地团结在一起，团结在社区党总支、红色物业党支部的周围。 3、服务形式 普通物业根据合同提供服务，遵循市场规律衡量成本与收益，是市场化、商业化的产物。红色物业不以盈利为目的，维持资金平衡即可，将广告位、停车费、房屋中介费等收入取之于民、用之于民，每年定期聘请第三方进行审计，做到账目全公开、全透明。 目前在具体操作方面，红色物业采取“提升专业化物业、规范自助型物业、托管弃管小区物业”等方式，向居住于不同类型小区的业主提供优质低价的专业物业管理服务。 1) 提升专业化物业 对有专业化物业服务的商品房小区，加大对
8、物业服务企业的行业监管，引导物业服务企业参照武昌区住宅小区物业服务等级指导标准（试行）开展服务活动，全面提升物业专业化水平和服务质量。进一步完善小区居民、物业服务企业、业委会的基本信息，依托街道网格化服务平台，引导物业服务企业参与社区治理，融入“红色”元素。 2) 规范自助物业 对有自治管理的老旧小区，统一纳入区属物业服务企业业务指导，建立健全自助物业服务组织，完善服务章程和服务协议，规范自助物业服务的日常管理。居民可以自由选择自治、维持基本物业管理，或者引入红色物业，获得一定程度上提档升级的物业服务。 3) 进驻无物业小区 采取试点先行、逐步全覆盖的方式进驻无物业服务的老旧小区，按照入户宣传
9、征求意见、选举业委会、综合整治、正式入驻等程序，正式将红色物业引入老旧小区。 五、街道社区工作 1、前期试点选择 武昌区登记在案的住宅小区数量为 588 个，无专业化物业管理（含居民自治）的达 303 个，共计 13 万余户居民，可谓重任在肩。根据“先易后难、以点带面”的问题解决方式，前期选取引入红色物业的试点小区，需满足以下几个条件： 独立产权小区 1) 有相对封闭式环境，已划分确定清晰的物业管理区域；2) 已成立业委会，拥有自主选聘物业管理服务的能力；3) 水、电、卫、气能够与社会管理机构直接对接； 4) 房屋及附属设施设备运营状况良好，并附有相关资料图纸； 5) 60%及以上居民愿意接受
10、物业服务及管理。 单位型小区在以上条件的基础上，还需满足：所属单位有明确意愿引入红色物业，并提供地域规划图、房屋住宅图纸、设施设备资料。 2、基本工作步骤 1) 摸底清查，掌握情况 每一个小区、片区的情况都各不相同，对于物业服务的需求也千差万别，社区一定要进行摸底建档，充分掌握楼宇情况、设施设备状况、小区环境治理难题，列出需要维修、维护、整改的清单，同时深入了解居民人员构成、消费水平、具体需求。 2) 做好宣传，加强引导 无论是对小区业主还是对社区工作者自己，都要做到 “三个明白”：一是明白小区实施红色物业绝非是社区搞政绩工程、“瞎折腾”，根本目的是改善小区居民的居住、生活环境；二是明白小区自
11、治的主体既不是社区也不是政府，而是居民群众自己；三是明白小区引入物业管理，不仅要靠政府的前期投入和搭台，更重要的是需要小区广大居民发扬主人翁精神，积极参与自治，切实做到“我的小区我做主、红色物业我参与”。各个小区的业主经济水平、消费意识不同，社区需要加强引导，让居民选择最适合自身实际情况的物业服务。对于很多老旧小区而言，红色物业所能提供的低价优质服务，是较为合适的选择。社区可多组织党员、志愿者在小区内开展各种活动，如义务劳动、轮流值守巡逻、种植花草等，加大宣传力度，增强影响力。 3) 搭建“红色”平台，深化多方联动 一是搭建“三社联动”平台，“三社”即社区、社会组织、社会工作专业人才，比如指派
12、党建指导员入驻小区；二是搭建“职能部门联动”平台，比如由街道领导、第一书记承担主责，积极作为，联合消防、交通、城管、文明委等多部门，整治顽疾。三是搭建党组织联动平台，比如组建小区自管党组织，同网格党支部形成联动平台，实行“社区 +自治”双员配置进入小区，深化红色物业服务，真正打通服务群众“最后一百米”。 4) 组建“红色队伍”，培养主人翁意识 不再要采用传统社区“搭台唱戏”、居民看戏的做法；社区要引导居民自己“搭台唱戏”。社区要注重培养居民的主人翁意识，协助建立业委会或者自治委员会，鼓励单位退休老同志、老党员身份的业主进行参选，指导带领成立党支部，培养“红色头雁”，储备红色种子，从一开始就奠定
13、“红”的基础；还可以将“三长三员”骨干纳入小区红色议事会，通过开展红色议事、红色志愿服务、红色微心愿等活动，充分凝聚小区居民智慧，自主解决小区车辆管理、治安、基础设施、环境等方面的问题。 3、补充知识点：组建业委会 业主：房屋所有权人。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或征收补偿等法律行为已合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。（对于产权纠纷、不明晰的小区，要引导先行解决所有权归属问题）业主大会：一个物业区域成立一个业主大会，业主人数超过300 的物业区域可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责，业主代表的产生方式由业主大会决定。业主人数较少且经全体业主一致
14、同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。举办业主大会： 符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议：（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的；（二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十的；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。老旧小区肯定都满足以上条件，那么就直接往下进行：业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区建设局和街道办事处的指导下，由自荐或由业主推荐的业主代表组成业主大会筹备小组，负责业主大会筹备工作，第一次成立可由现任物业管理公司负责筹备工作，成立筹备组。 （1） （2）
15、确立筹备组成员名单。 由街道党工委、办事处和业主、居委会、建设单位的代表组成，业主代表人数比例不低于二分之一；业主代表的产生方式由街道办征求业主意见后确定。筹备组组长由街道党工委、办事处的代表担任。并以书面形式在物业管理区域内公告。 （2）筹备组应当做好下列筹备工作： 确定业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分 面积； 确定大会会议召开的时间、地点、形式、内容和表 决规则； 起草业主公约或管理规约、业主大会议事规则、业 主委员会选举办法、业主委员会工作规则； 提出首届业主委员会委员人数（应为单数），及候 选委员名单，印刷选票。 以上的内容应当在首次业主大会会议召开 15 日前以 书面形式在物业管理区域内公告。 （3） （4）召开首次业主大会：
