1、村官学法丛书丛书主编房绍坤农村房屋与宅基地常见法律问题1 0 0例方岩编著中国人民大学出版社北京图书在版编目(C I P)数据农村房屋与宅基地常见法律问题1 0 0例/方岩编著.北京:中国人民大学出版社,2 0 1 1.8(村官学法丛书)I S B N9 7 8-7-3 0 0-1 4 0 3 1-5.农.方.农村住宅 土地管理法 案例 中国农村住宅 房地产法 案例 中国.D 9 2 2.3 5 5D 9 2 2.1 8 1.5中国版本图书馆C I P数据核字(2 0 1 1)第1 5 8 5 9 3号村官学法丛书丛书主编房绍坤农村房屋与宅基地常见法律问题1 0 0例方岩编著N o n g c
2、 u nF a n g w uy uZ h a i j i d iC h a n g j i a nF a l W e n t i 1 0 0L i出版发行中国人民大学出版社社址北京中关村大街3 1号邮政编码1 0 0 0 8 0电话0 1 0 6 2 5 1 1 2 4 2(总编室)0 1 0 6 2 5 1 1 3 9 8(质管部)0 1 0 8 2 5 0 1 7 6 6(邮购部)0 1 0 6 2 5 1 4 1 4 8(门市部)0 1 0 6 2 5 1 5 1 9 5(发行公司)0 1 0 6 2 5 1 5 2 7 5(盗版举报)网址h t t p:/www.c r u p.c
3、o m.c nh t t p:/www.t t r n e t.c o m(人大教研网)经销新华书店印刷北京市易丰印刷有限责任公司规格1 4 8mm2 1 0mm3 2开本版次2 0 1 1年8月第1版印张5.3 7 5印次2 0 1 1年8月第1次印刷字数1 4 50 0 0定价1 8.0 0元版权所有侵权必究印装差错负责调换-1-农村房屋与宅基地常见法律问题100例1.双方的房屋共用一面墙,一方要卖房另一方不同意怎么办?/12.宅基地因自然原因灭失怎么办?/33.村民在临时用地上建造永久性住宅能行吗?/44.分户 后 一 户 的 户 主 死 亡,由 谁 享 有 宅 基 地 的 使 用权?/
4、55.村民之间对于宅基地的使用权有争议怎么办?/76.国土资源局办的宅基地使用权证错误怎么办?/97.未取 得 宅 基 地 使 用 权 而 建 造 房 屋,村 里 能 否 扒 房子?/1 18.未经批准就在荒地里建房,怎么处理?/1 39.村民建房占用的宅基地面积超过省里规定的标准怎么办?/1 51 0.怎 么 能 保 证 村 民 按 照 批 准 的 宅 基 地 四 至、面 积 建房?/1 81 1.利 用 原 有 宅 基 地 翻 建 住 宅 是 否 也 要 申 请 并 经 批准?/2 01 2.城镇居民能申请农村宅基地吗?/2 11 3.宅基地使用权能够卖给其他人吗?/2 21 4.村民闲置
5、宅基地不用怎么办?/2 41 5.从农 村 出 去 的 城 镇 居 民 想 要 回 原 来 的 宅 基 地 怎 么办?/2 51 6.夫妻离婚后女方还可以使用原宅基地吗?/2 61 7.他人擅自在自己的宅基地上建房怎么办?/2 8-2-1 8.村民购买本村房屋能否取得宅基地使用权?/2 91 9.农 村 村 民 出 卖、出 租 住 宅 后 再 申 请 宅 基 地 能 行吗?/3 12 0.村民申请宅基地政府不予批准怎么办?/3 22 1.所购买房屋属于违章建筑怎么办?/3 42 2.出 租 人 出 卖 房 屋,承 租 人 想 行 使 优 先 购 买 权 怎 么办?/3 62 3.卖房后过户前卖
6、房人反悔怎么办?/3 82 4.城镇居民能购买农村房屋吗?/3 92 5.同一户籍的亲属在宅基地上建房,户主不同意怎么办?/4 12 6.城镇居民购买农村房屋后能反悔吗?/4 22 7.村民将农村房屋卖给城镇居民,村民能反悔吗?/4 32 8.夫妻离婚时可否对农村房屋归属进行约定?/4 52 9.村民擅自占用集体所有房屋怎么办?/4 73 0.遭他人强迫而签订的房屋互换合同有效吗?/4 83 1.出卖房屋后拒绝协助办理权利变更手续怎么办?/5 03 2.口头买卖合同已经部分履行,对方反悔怎么办?/5 23 3.外村村民落户本村前签订的买房合同能否有效?/5 33 4.农村房屋能出租吗?/5 5
7、3 5.出租违章建筑的行为合法吗?/5 63 6.租房期间房主单方提高房租怎么办?/5 73 7.承租人不按期支付租金怎么办?/5 93 8.租赁合同中能否约定违约金条款?/6 03 9.租赁期限未满,承租人想单方退租能行吗?/6 24 0.租赁合同未约定租赁期限怎么办?/6 44 1.房 屋 租 赁 期 间 出 租 人 死 亡,租 赁 合 同 还 能 继 续吗?/6 54 2.未经出租人同意承租人将房屋转租他人,转租合同有效吗?/6 6-3-农村房屋与宅基地常见法律问题100例4 3.租赁期限届满,承租人拒不交房怎么办?/6 84 4.转租人转租房屋赚取差价能行吗?/7 04 5.承租人未经
8、同意擅自转租怎么办?/7 24 6.承租人擅自改造租赁房屋怎么办?/7 44 7.租房双方约定承租人以息代租合法吗?/7 54 8.出租人能否直接向次承租人索要租金?/7 74 9.次承租人对房屋的装修能否要求出租人补偿?/7 95 0.出 租 人 出 租 房 屋 后 仍 旧 占 有、使 用 部 分 房 屋 怎 么办?/8 15 1.承 租 人 于 租 赁 期 限 届 满 后 仍 继 续 使 用 房 屋 合 法吗?/8 35 2.租赁房屋无法使用,承租人怎么办?/8 55 3.房主出卖房屋,承租人能否继续在租赁房居住?/8 65 4.租赁的房屋不安全,承租人怎么办?/8 75 5.承租人在租赁
9、房屋内因使用电器死亡,出租人承担责任吗?/8 95 6.承租人在出租房屋内生火取暖致死,出租人承担责任吗?/9 15 7.承租房内财物失窃,出租人应当赔偿吗?/9 25 8.租赁的房屋损坏由谁承担维修责任?/9 45 9.他人借用房屋不归还怎么办?/9 66 0.在他人土地上形成的历史排水通道能阻断吗?/9 76 1.邻居建围墙阻断排水怎么办?/9 96 2.邻居堵住通道不让通行怎么办?/1 0 06 3.邻居厕所影响水源安全怎么办?/1 0 26 4.邻居树叶落在房顶妨碍排水怎么办?/1 0 36 5.新 建 房 屋 导 致 相 邻 房 屋 成 危 房,应 承 担 赔 偿 责 任吗?/1 0
10、 56 6.邻居旧房翻新影响通风、采光怎么办?/1 0 66 7.邻 居 非 法 搭 建 鸽 舍 影 响 通 风、采 光、通 行 怎 么-4-办?/1 0 86 8.台风刮断邻居家的树枝,砸坏房屋怎么办?/1 0 96 9.邻居的楼梯造成排水不畅危及房屋安全怎么办?/1 1 17 0.邻居翻建房屋,房檐延伸过界怎么办?/1 1 37 1.房檐滴水损害相邻房屋怎么办?/1 1 47 2.楼下窗户护栏违反规定存在安全隐患怎么办?/1 1 57 3.邻居 在 通 道 旁 建 厕 所 造 成 通 道 狭 窄 影 响 通 行 怎 么办?/1 1 77 4.邻居在通道上设置栅栏怎么办?/1 1 97 5.
11、邻居出行以我家房内为通道怎么办?/1 2 07 6.邻居在通道上堆放杂物影响出行怎么办?/1 2 37 7.一 楼 所 有 人 封 闭 通 道,二 楼 所 有 人 能 否 另 开 通道?/1 2 47 8.建 房 时 占 了 邻 居 小 面 积 宅 基 地,需 要 拆 除 房 屋吗?/1 2 67 9.相邻石塘放炮,损害房屋怎么办?/1 2 78 0.邻居垫高房前土地致使排水不畅怎么办?/1 2 98 1.从邻居处取水,邻居不同意怎么办?/1 3 18 2.二楼楼板伸入邻居院内能行吗?/1 3 28 3.邻居建造围墙占用我的宅基地怎么办?/1 3 48 4.邻居噪音、油污扰民怎么办?/1 3
12、58 5.邻居竹子落叶扰民怎么办?/1 3 78 6.邻居挖土挖倒围墙怎么办?/1 3 88 7.相邻养殖场卫生条件极差,造成污染怎么办?/1 4 08 8.邻居排放油污,污染影响经营怎么办?/1 4 18 9.同 居 期 间 建 造 的 房 屋,在 解 除 同 居 关 系 时 能 否 分割?/1 4 39 0.原户主死亡,户主继承人能否主张继承宅基地及房屋?/1 4 49 1.在婚前一方取得的宅基地上建造的房屋是夫妻共有-5-农村房屋与宅基地常见法律问题100例财产吗?/1 4 69 2.农村房屋能继承吗?/1 4 89 3.农村房屋能否遗嘱继承?/1 4 99 4.离婚分家后,对方封堵通行
13、道路怎么办?/1 5 19 5.房 屋 共 有 人 未 经 其 他 共 有 人 同 意 处 分 房 屋 能 行吗?/1 5 39 6.遗嘱私自处分共有财产有效吗?/1 5 49 7.邻 居 建 造 的 房 屋 超 过 协 议 约 定 的 限 定 高 度 怎 么办?/1 5 69 8.需役地转让,原地役权是否还有效?/1 5 79 9.有偿在邻居墙上开临时门后需要恢复吗?/1 5 91 0 0.约定有偿使用他人土地,他人反悔怎么办?/1 6 1-1 -农村房屋与宅基地常见法律问题100例1.双方的房屋共用一面墙,一方要卖房另一方不同意怎么办?崔某和王某都是王岗村村民,两家的宅基地相互毗邻。1 9
14、 9 5年,两家在同一时间批下了宅基地,并且同时盖了房子。在盖房子的过程中,两家的房屋共用一面山墙。两家的房屋面朝南,西侧是崔某家的房子,东侧是王某家的房子。崔某因着急用钱,所以想把该房子出售给本村的村民杨某,打算卖房后,搬到本村的三儿子家去住。王某知道后,想把崔某的房子买下来,将来给其儿子结婚用。可是王某与崔某虽是邻居,但是关系相处得不是很好,双方闹得比较僵。崔某并不同意将该房屋卖给王某,即使王某买房的价格比杨某多了一千多块钱,崔某还是不同意。并且崔某私下要求杨某买到房子后想转卖也不能卖给王某。王某得知后很生气,便以两家的房屋共用一面山墙,崔某卖房子需要王某同意为由阻挠崔某卖房,并要求行使优
15、先购买权,要求崔某将房子在同等条件下卖给自己。请问王某的主张是否有法律依据?王某的主张没有法律依据。王某与崔某虽然在建造房屋的时候共用了一面山墙,但双方对各自所建造的房屋都享有独立的所有权。王某对自己所有的房屋合法行使所有权的行为崔某不能强加干涉,同样,崔某对其房屋合法行使所有权的行为王某也不能强加干涉。崔某房屋与王某房屋虽然共用一面山墙,但这并不影响崔某和王某对各自的房屋享有合法的、独立的所有权。崔某独立享有其房屋的所有权,当然就能合法地处分该房屋,可以将房屋出卖给他-2 -人,也可以将房屋出租给他人,还可以在法律所不禁止的范围内对其所有的房屋做其他处分行为。崔某出售其宅基地上房屋给本村村民
16、杨某,是正当、合法行使其所有权的表现,王某无权干涉。当然,因为王某和崔某共用一面山墙,所以,任何一方不得以行使所有权为理由破坏山墙并危及另一方的房屋安全。如果任何一方破坏共用的山墙而给对方造成损失,都应当向对方承担赔偿责任。另外,王某主张崔某应当在同等条件下将房屋优先卖给自己,是试图行使优先购买权的表现。但是,优先购买权需要法律的明确授权才能由民事主体所享有,而在共用山墙的情形下,法律并没有授权任何一方当事人能够享有优先购买权。因此,本案中的王某对崔某的房屋不享有优先购买权,他想要在同等条件下优先购买崔某房屋的主张不能得到法律的支持。物权法第2条第3款本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。物权法第9 3条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。物权法第1 0 1条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。-3 -农村房屋与宅基地常见法律问题100例2.宅基地因自然原因灭失怎么办?赵某是大山村村民,大山村是一个依山而建的村子。赵某在2 0 0 3年
